My submission to proposed "Ring-fencing rental loss"

Lease

上周看了政府颁布的"Ring-fencing rental loss"的提案， 觉得这提案有问题，趁着长周末make submission. 全文如下：

Dear Sir/Madam

I am writing to oppose the proposed rule of “Ring-fencing rental loss”. My reasons are as follows.

1.     Fairness

One of the principles of the rule of law in New Zealand is “unfair discrimination should not be allowed by the law.”

The principle is clearly published at website of Ministry of Justice: https://www.justice.govt.nz/abou ... -basis-for-all-law/

I seriously concern the “Ring-fencing rental loss” is an unfair discrimination for property investors.

Take one example, a salary earner has made an investment in a small business, say, a takeaway. In the first a couple of years, the business makes loss. The loss canbe used to offset his income and consequently he will get tax benefit.

Same principle applies to rental property owners but the proposed ring-fencing rule will disallow rental investors to get tax benefit. This is absolutely unfair to them.

2.Social Consequences

If the ring-fencing rule went ahead, property investors would have no choice but increase rents, maybe substantially, to compensate their loss.

Cost of rents has counted 46% of average net pay in New Zealand. In Auckland, the figure is 54%.

My datais from this link:https://www.interest.co.nz/prope ... ake-home-pay-rises.

That means rents have already huge burden for tenants. The ring-fencing rule will push it much further.

We will see more conflicts between landlords and tenants, and some extreme incidents may happen.

3. Property Market Cooled off

I understand the proposal is aimed to improve house affordability for owner-occupiers. We can see the recent property market has already cooled off. House price has only very miner increase.

Market is able to make adjustment if house price is too high or too low. Government should not do too much intervention.

Lease

iris 发表于 2018-4-6 18:28
必须支持，递submission的人才是有效发声，大大的赞一个

谢谢支持， 我把我递交的submission公开的发在这里， 就是希望有更多的人能够意识到， 房产投资人作为一个整体被政府不公正的对待， 我们必须发出我们的声音来fight back, 希望能有更多的人也能够make submission.

虽然这样的submission未必能够阻止这一政策的执行， 但反对的人越多， 政府也会有压力， 也许她再出下一个针对房产投资者打压政策时， 会谨慎一点。否则， 她会更加肆无忌惮。

iris

必须支持，递submission的人才是有效发声，大大的赞一个

Lease

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:15
是我没写清楚了呢楼主，

快进快出的唤做trader，不投机，人家比买一套，坐着等五年十年的passive investo ...

Trader, 炒房的， 都不算投机？这概念太新鲜了， 不敢苟同。

LJHookerRobin

Turtle2017 发表于 2018-4-5 14:13
你可以和你的房东client说，一年少收3千3无所谓。看看有什么后果？ 看看委托你租房管理的房东们有什么反 ...

亲，真的negative gearing有几种人，

一种特别tight，手头紧，才不会找property manager呢。。。

一种胆子小，怕出事儿，用

一种是 资深玩家，知道property manager 可以背黑锅，当坏人，blame on。

用资产管理的继续用，
不用的继续不用。

我们又不是suit for every one,

知道要用property manager才用，半信半疑的我们就打消疑惑，帮房东建立信心。
自己管出了事儿，找中介出面摆平，理顺。 把管理权交给我们的也有。


有些人pray for not raining tomorrow这种，我们也不敢接，也怕公司reputation不好好吗

Turtle2017

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 12:51
炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

你可以和你的房东client说，一年少收3千3无所谓。看看有什么后果？ 看看委托你租房管理的房东们有什么反应。

Bearonrun

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:15
是我没写清楚了呢楼主，

快进快出的唤做trader，不投机，人家比买一套，坐着等五年十年的passive investo ...

Robin, 你就少说两句吧。这个帖子沉了就没人再看了。

LJHookerRobin

Lease 发表于 2018-4-5 13:00
问题是昨天你自己说这个提案是打击投机者。

今天又说炒房的快进快出，因为炒房子买了，装修了直接卖掉了 ...

是我没写清楚了呢楼主，

快进快出的唤做trader，不投机，人家比买一套，坐着等五年十年的passive investor。成本付出多，承担风险也大。

投机是因为风险跟回报不成比例。

我意思打击投机者就是打击那些自己勒紧裤腰带，买了房子赌两年增值十万的without doing nothing。
这才是真的投机啊。
呵呵，呵呵。

Lease

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 12:51
炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

问题是昨天你自己说这个提案是打击投机者。

今天又说炒房的快进快出，因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

那投机者不出租的话， 那么这个提案对他们就没有影响。那没有影响还谈得上什么“打击”呢， 呵呵。

lianlian88

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 12:51
炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

本来就是，这就是一鼓励资金不要再往房市里倒的一个政策。长期投资房能获利的是不会离开的，要离开的就是那些盯着资本利得，所谓10多年“亏损”一力承担的。我有好些朋友投资房产有获利的还真没听他们诉那么多苦。labor确实出了好多垃圾政策，但是ringfence真的不是个坏主意

LJHookerRobin

Turtle2017 发表于 2018-4-4 14:48
你是奥大Bprop毕业的话，本应能看出来投机者买卖退税不受影响，而受影响最大的是那些报亏退税的长期投资者 ...

炒房的快进快出，
因为炒房子买了，装修了直接卖掉了。不太会租。

长期退税，年年报亏，真的是年年亏还是钻漏洞？
如果真的年年亏，你干嘛不卖？
如果你想长期持有赚增值，还要报年年亏，好事儿都让你占了？

长期持有增值本身就不是任何人或者随便谁都可以做到的。
奥克兰前几年plan 更新外加金融rock star

全民炒房，已经压着很多低收入人群想着犯罪，中收入人群占小便宜，干活的工人承包商都当自己是大爷。

长期投资者，年年报亏，政府没逼着你卖房子，就可以了。无非就是你如果要赌 cap gain，你就得拿出更多本钱，

政府作为庄家，上升了入场要求，

不过确实是剪投资者羊毛，要不然政府没钱了啊。

可是home owner 尤其是出租房owner就是既得利益者，政府没有收你cap gain，让你花几千块安装个保温棉，各种租房要求符合新标准，就是一点点利益再分配。

如果真的需要因为这个退税报亏不许退税只能carry forward到销售时变现就逼着自己勒紧裤腰带

那只能说，这种赌cap gain的游戏不适合你，容易一把输光。

无非就是你要真金白银怼亏钱外加“勒紧裤腰带”

政府帮你把自己贷款顶到天的人软着陆，给你一年让你 de-gearing 还不够？ 19-20 年开始实行啊

18-19这个财年 如果发现每年倒贴太多该卖卖吧。

再说了，报亏能几个钱？

出租房亏一万你也就能多退三千三吧？


政府想拿投资房开刀可以比这种法子狠很多，现在只是剪一点羊毛而已。

Lease

babylove123 发表于 2018-4-4 21:16
有多少人持有30年？持有的30年中有多少年是亏损有多少本盈利？真正的投资者一定会先算现金流和租金回报率 ...

不是说在乎这点退税， 这本来有的福利， 现在没了，并且以一种非常霸道的方式来取消，作为投资者就应该反对。

如果你不反对， 政府就会认为你逆来顺受， 那么更多的打压投资者的政策会接踵而来。

babylove123

Lease 发表于 2018-4-4 20:48
不一定啊， 我持有30年账面上就盈利不少啊。然后我再卖掉， 那你怎么确定我30年前买入的时候intention就 ...

有多少人持有30年？持有的30年中有多少年是亏损有多少本盈利？真正的投资者一定会先算现金流和租金回报率。很多人都是 为了等房子的增值。如果是真正投资者，是不会在乎这点退税变化，如果靠这点退税钱撑着，那就别投资了。那些拿着投资房子，租金不能cove贷款的，如果不是等capital gain，那你在等什么?如果只是头一两年有亏损，以后都盈利，你又担心什么?这个新政对你也不会有什么影响。到是那些一直亏损的，现在利息这么低，还有亏损，那利息升高了，就要赶紧做打算了

Lease

babylove123 发表于 2018-4-4 20:43
这个新税很好。如果投资者握着房子，在所持房子的几年甚至十几年都是亏损，那为什么还要投资房子呢？答案可 ...

不一定啊， 我持有30年账面上就盈利不少啊。然后我再卖掉， 那你怎么确定我30年前买入的时候intention就是capital gain？

babylove123

这个新税很好。如果投资者握着房子，在所持房子的几年甚至十几年都是亏损，那为什么还要投资房子呢？答案可能只有1个，capital gain, N年后房子增值后卖掉挣钱。如果是这样，一开始的intention就是capital gain, 根据IRD的定义，就要交大笔税。对不对？这个新税对真正投资者无大害，现金流要正的才投资，不然的话，明知亏损，为什么还投？

Turtle2017

kikilulu 发表于 2018-4-4 14:59
奥大BPROP 躺枪了啊。。。。本人同意你的看法，明天给你补上评分，今天额度用完了 ...

谢谢支持           

kikilulu

Turtle2017 发表于 2018-4-4 14:48
你是奥大Bprop毕业的话，本应能看出来投机者买卖退税不受影响，而受影响最大的是那些报亏退税的长期投资者 ...

奥大BPROP 躺枪了啊。。。。本人同意你的看法，明天给你补上评分，今天额度用完了

Turtle2017

LJHookerRobin 发表于 2018-4-4 14:26
其实读了一下，是不是说，

如果你making this year loss

你是奥大Bprop毕业的话，本应能看出来投机者买卖退税不受影响，而受影响最大的是那些报亏退税的长期投资者。

你的client 里面应该没有此类短期炒卖的投机者吧。

建议还是问问你的client, 看看他们对新政有什么看法。不然的话，如果和他们谈起来说他们不受影响，你和他们的关系就会受损。

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-4 14:21
IRD网页上提供了一个submission 的链接， 不过点击后没找到有相关的信息

http://taxpolicy.ird.govt.nz/ ...

还是email吧， email也很简单。

LJHookerRobin

其实读了一下，是不是说，

如果你making this year loss
就只能挂着loss 不能结算退税而已？

然后这个loss 可以平衡给下一年或者卖的时候

大部分人其实影响不大。。。
这个submission其实也就是打击投机者吧。。


应楼主要求，更新我文字中投机者指的人。
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我意思打击投机者就是打击那些自己勒紧裤腰带，买了房子赌两年增值十万的without doing nothing。 这才是真的投机啊。

快进快出的唤做trader，不投机，人家比买一套，坐着等五年十年的passive investor。成本付出多，承担风险也大。 投机是因为风险跟回报不成比例。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-4 14:14
对， email:

IRD网页上提供了一个submission 的链接， 不过点击后没找到有相关的信息

http://taxpolicy.ird.govt.nz/new ... properties-released

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-4 14:08
你在线递交吗？

对， email: policy.webmaster@ird.govt.nz

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-3 12:19
我在前面的回帖里面说过 ”一个人Submit反对当然没用， 但如果有100个人Submit反对，也许政府会看一眼这 ...

你在线递交吗？

bungyjumping999

中小投资者的歧视 - people who are not cash flow positive and rely on tax credit to get some subsidies for their investment properties.

This tax policy will affect more on kiwi investors than Chinese investors, this is an assumption, of course.

It will re-write some of the investors text books

- on look through companies (LTC)
- on buying 100% loan property and claim tax credit
- bright line tests; Overseas investment amendment Bill

If all these are taken away, there is nothing much left, property investment will become something boring and probably this forum will be renamed to something else as well.

V7

这个其实是针对中小投资者的歧视，大的房地产公司，还是按照公司运营退税的。

Lease

bungyjumping999 发表于 2018-4-3 14:05
This type of submission ( Ring fencing Loses) is different from Overseas investment Bill where it ne ...

I know. So as an investor, we should have our voice. That's what I have done, and I wish other investors do the same thing, and I think it's the right thing to do.

bungyjumping999

This type of submission ( Ring fencing Loses) is different from Overseas investment Bill where it needs to go through select committee and pass some readings in the parliament.

For better use of word, it is more like feedback that IRD might want to hear from you before they implement the tax policy in consultation with Minister of Revenue

To quote from IRD:   http://taxpolicy.ird.govt.nz/new ... properties-released


"Feedback on ring-fencing rental losses
Revenue Minister Stuart Nash is encouraging feedback on a proposal to change the rules around ring-fencing losses on residential properties."

Changing the IRD Rules might not need Parliament approval, basically is an endorsement from Revenue Minister.

So, if you need to tell IRD what you think, please give them your feedback.

天维房产

都来新西兰了~还谈什么赚钱啊~

sit back and relax~

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-3 11:54
楼主说的有道理，但可能没什么用。

现在的工党是左派，不同于上届的海伦政府，而联盟的绿党更是极左。所以 ...

我在前面的回帖里面说过 ”一个人Submit反对当然没用， 但如果有100个人Submit反对，也许政府会看一眼这些Submission， 如果有1000个人Submit反对, 他们或许会比较慎重的考虑他们的决定，如果有10000个人Submit反对， 也许这个提案会修改。

总之， 我觉得make submission against the proposal 是一个房产投资者应该做的。“

所以， 如有可能， 你也make 一个submission。虽然可能最终这个提案还是会被通过， 但是如果反对者众多的话， 那么政府也会有压力， 可能她出下一个打压政策时会更加谨慎一点。否则， 如果投资者都逆来顺受的话， 那么这政府将来就更加肆无忌惮了。