明线测试 - 扫个盲

Robbi

首先，我不是会计，这里说的不能作为税务或者投资建议。

看到尽早明线2变5之后，各种叹息哀嚎，觉得有必要说几句我自己对这个明线测试的理解。当然，这里的理解也是我的御用会计之前就跟我说的。

废话不多说， 首先，明线测试不包括自住房：原文如下。直接copy paste的：

Main home

Sections CB 16A and YA 1 of the Income Tax Act 2007

The bright-line test does not apply to the disposal of a person's main home.

所以如果你的初衷是买自住房，明线测试2，3，5，6年和你一点关系都没有。 链接在这里：

http://www.ird.govt.nz/technical-tax/legislation/2015/2015-111/leg-2015-111-ta-bright-line.html

第二

如果你是投资者，如果你买房子的本意就是以后卖出获利，无论怎样，增值部分都是要打税的。这个也是旧的税收系统的说法，和现在无异。

第三

如果你是刻意逃税的投资者，举个例子。

2017年1月，买了个房A，住了进去。同时在一个地方有工地B,建房子。

到9月份，B房子建好，搬进去住。同时卖掉A.

3个月后，2017年12月，买了房子C,老房子。搬进去住，重新装修。同时卖掉B房。

到了2018年3月，搬去亲戚家里住，然后再卖掉C 房。

即使你可以说ABC三个房子都是曾经的 “自住房”， 但很大机会，IRD 还是会根据明线法则来钉死你。

然后，就没有然后了。 根据我自己的会计当时和我说的，在这行业里面走，该打的税，还是要打的。不然做得不会长久。其他的我也不充不了什么了。因为自己毕竟不是会计，对税务也没有详细的研究。

建议大家多多和自己的会计沟通。因为万一被IRD盯上了。你的会计会是你最好的朋友。最后，希望抛砖引玉，欢迎大家互相讨论，也欢迎有专业会计知识的朋友们补充和纠正。

这篇文章不会被收录在我的专栏，毕竟我不是这方面的专业认识。大家就当作是个茶余饭后聊天的话题吧。

补充一下， 大地自住房分割类型的，相对复杂，强烈建议咨询会计。

bungyjumping999

http://www.ird.govt.nz/campaigns/2018/brightline.html

This is from IRD website. New brightline test is now effective and apply.

"From 29 March 2018, people who sell a house in New Zealand within five years of buying it must pay income on any gains, unless it's their main home or another exception applies."

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2018-3-29 22:58
14万啊，妥妥的70万的20%啊，双校区没问题。。。。

所以说啊，当时我们要是直接冲到70万，在中区买套“豪宅”，现在都可以退休了。。。哈哈

love_3_month

topure 发表于 2018-3-29 21:51
明线测试法开始实施后涉及过往吗？还是只是针对新政开始日后的新购住房？ ...

实施后再买的才算

但是如果之前买的，没法子证明是出租为目的，一样有可能是要交税的。

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 22:50
2009年咯。就是自己太保守，当时我们的首付大概是14万，肯定有能力贷出来买50-60万左右的房子的。。。哈 ...

14万啊，妥妥的70万的20%啊，双校区没问题。。。。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2018-3-29 21:00
几几年啊？

如果能贷到更多钱，但自己太保守的话，那就太可惜了

2009年咯。就是自己太保守，当时我们的首付大概是14万，肯定有能力贷出来买50-60万左右的房子的。。。哈哈

当时就是不敢，还觉得房价会崩盘

topure

love_3_month 发表于 2018-3-29 13:23
5年以上，而且买的时候是为了出租而不是转手，肯定不用交啊

明线测试法开始实施后涉及过往吗？还是只是针对新政开始日后的新购住房？

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 20:11
我是说多花。我当年30几万买了个new lynn的破cross lease，要是敢花40-50万，在中区买个大地freehold，现 ...

几几年啊？

如果能贷到更多钱，但自己太保守的话，那就太可惜了

我第一套也是30几万，那时50几万都是豪宅啊！

pategao

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 20:11
我是说多花。我当年30几万买了个new lynn的破cross lease，要是敢花40-50万，在中区买个大地freehold，现 ...

那是那是，不过在牛林30多万买cross lease 真是鼠目寸光啊

NewLynnHse

pategao 发表于 2018-3-29 20:08
你这有点夸张吧，20万当年能买啥？

我是说多花。我当年30几万买了个new lynn的破cross lease，要是敢花40-50万，在中区买个大地freehold，现在就不一样了。

pategao

NewLynnHse 发表于 2018-3-29 17:52
这个其实也要看缘分，运气和胆识啦。我当年要是敢多花十几二十万买在中区，现在我都可以退休了。。。哈哈 ...

你这有点夸张吧，20万当年能买啥？

NewLynnHse

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 16:05
我其实以前也没研究过。后来卖了这套后很是意外，所以看了不少近3-5年有过交易记录的，发现貌似是个趋于 ...

这个其实也要看缘分，运气和胆识啦。我当年要是敢多花十几二十万买在中区，现在我都可以退休了。。。哈哈

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 16:05
我其实以前也没研究过。后来卖了这套后很是意外，所以看了不少近3-5年有过交易记录的，发现貌似是个趋于 ...

我觉得是特例，或者正好是所在区的情况。

如果这样推论，250万的增幅会不会更大？300万呢？

南区的便宜房子，两年翻番的都有，也是特例啊。

猩猩都叫兽

lsj5031 发表于 2018-3-29 14:03
可以私信几个例子研究一下不~

等我最近找找看。这是我年初刚卖时看的，具体的我还得回去再找找地址。然后贴出来。

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2018-3-29 14:02
被你说的颠覆了 我自己没经历过 不排除你的是特例

我其实以前也没研究过。后来卖了这套后很是意外，所以看了不少近3-5年有过交易记录的，发现貌似是个趋于普遍的现象。当然我毕竟看的还是少，采样少，可能并不是很准确。当然可能确实也是看区，我也不可能把所有100万左右和所有200万左右的区都看了，然后得出结论。但是我尝试着看了些不同的区域，不光是我卖的房的区域，也有附近的，也有我觉得价位差不多的区域。感觉都差不多。

lsj5031

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:59
是被我说的颠覆了，还是你自己发现的啊？哈哈。看看有没有和我类似的。被我说颠覆的不算。哈哈 ...

可以私信几个例子研究一下不~

kikilulu

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:59
是被我说的颠覆了，还是你自己发现的啊？哈哈。看看有没有和我类似的。被我说颠覆的不算。哈哈 ...

被你说的颠覆了 我自己没经历过 不排除你的是特例

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2018-3-29 13:58
我本来也是和你以前的理解一样 也被颠覆了。。。

是被我说的颠覆了，还是你自己发现的啊？哈哈。看看有没有和我类似的。被我说颠覆的不算。哈哈

kikilulu

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:55
确实是。但是现在我感觉的是200一套增值净值多余两套100万的。。。所以费劲管理租客，自己住个破房，最后 ...

我本来也是和你以前的理解一样 也被颠覆了。。。

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2018-3-29 13:22
持有时候的成本不一样。200万自住没有收入，100万出租每年有3-4万收入，五年15-20万。

最后如果是300万 ...

确实是。但是现在我感觉的是200一套增值净值多余两套100万的。。。所以费劲管理租客，自己住个破房，最后算下来还不如直接200万的又享受生活又增值还省心。。。哈哈。。。因为这次的交易彻底颠覆了我过去的看法。。我买的投资房都是4，50万的（几年前，现在大多在90-100这个级别），唯独一个自住买时100多万，不到4年时间卖掉却增值将近90万 （还不是什么双校网这些名校区的）， 然后因此我看了看其他最近成交价在200多万的房子，发现一个普遍的问题就是这3，4年的增值都差不多，然后回头又看了看卖百八十万的房子，增幅都没这么夸张，所以粗略算了算，感觉过去的观念被颠覆了。，，

love_3_month

pategao 发表于 2018-3-29 13:42
还有个税种Income tax，賺了不要交吗

所有这些，都是income tax啊，不然呢。。。增值的部分不用。

所以现在加了这个明线测试，五年以下就需要了。

lsj5031

pategao 发表于 2018-3-29 13:42
还有个税种Income tax，賺了不要交吗

要过 intention test，所以说话要小心，交易要低调……
不过我觉得楼里的大佬都过不了，所以老老实实交也是应该的……

pategao

love_3_month 发表于 2018-3-29 13:23
5年以上，而且买的时候是为了出租而不是转手，肯定不用交啊

还有个税种Income tax，賺了不要交吗

love_3_month

lsj5031 发表于 2018-3-29 12:57
IRD 没说过五年以上不交吧

5年以上，而且买的时候是为了出租而不是转手，肯定不用交啊

ThinkOutLoud

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 00:06
我这个区只是举个例子。不一定非是epsom和glendene. 但是一时没想出其他的例子。我意思，比如买个60-80年 ...

这要花功夫加运气，对两个区有了解。
不过你说的这两个区很好选择。肯定是Epsom.简单粗暴地说，一个家庭在这辈子里肯定要有一个时期住在这里，因为孩子嘛。往坏了说，你哪天不想要了，总有人接盘,永远有价值。Glendene简单粗暴地说，普涨的时候涨，市场不好时带头跌。这两者相比Epsom更保险，不存在价低风险低的可能

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2018-3-29 13:11
说到交税,又是个话题. 如果我买个200万自住,假设5年后卖了250万,50万增殖不交税. 如果我买俩100万,住一个 ...

持有时候的成本不一样。200万自住没有收入，100万出租每年有3-4万收入，五年15-20万。

最后如果是300万和150万
1. 增值的100万不用交税
2. 增值的50万自住不用交税，增值的50投资要交税，33%的话17万，差不多。

当然，如果是一年的话，差的就大了。

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2018-3-29 11:27
我觉得这个真是看时间段和具体房型，应该很难有一个放之四海皆准的法则，但是这个题目很有趣，值得大家讨 ...

对的， 我也是突然觉得这是个有意思的话题哈哈

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2018-3-29 11:57
首先，买的时候是为了什么目的

1. 自住 ：不用交税

说到交税,又是个话题. 如果我买个200万自住,假设5年后卖了250万,50万增殖不交税. 如果我买俩100万,住一个,租一个, 5年后还是增殖50万(25万一套),卖掉后, 有25万需要交税. 而且房租收入也要交税. 我没深入算哈,可能最后到手还不如卖一个200万多? 这还是在假设两种情况增值一样的前提下.如果200万一个的增幅根多的话 (不算%比，就按增幅净值计算）， 那么买2个100万不是个划算的买卖？

我接触的也不多，因为之前我也一直认为是2大于1其实。但是最近关注了下其他的，发现和自己的想法有出入。比对了不少最近几年的交易过的房子，都不是能分割那种，发现好区的1个涨幅普遍多于一般区的两个总增幅。当然我知道肯定这些不是很准确的数据，而且区和区也不同等等很难单一的去这么比较（比如epsom一个可能大于2个glendene, 但是不一定大于2个同期买入的pt england等等）。

lsj5031

love_3_month 发表于 2018-3-29 11:57
首先，买的时候是为了什么目的

1. 自住 ：不用交税

IRD 没说过五年以上不交吧

love_3_month

首先，买的时候是为了什么目的

1. 自住 ：不用交税
2. 投资出租： 5年以下要交税，5年以上不用
3. 投资出售： 不管几年，都要交税