[论事] 有出租房的朋友必看！这或许是个定时炸弹！ [复制链接]

Robbi

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电梯直达

楼主

发表于 2018-3-22 15:46:15 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 Robbi 于 2018-3-23 15:18 编辑

前段时间有几个朋友让我写写关于 interest only 的贷款。刚好这个题目也是我这几个月一直想要写的。所以有了这篇文章。而且里面提到的一些或许会面临到的困难，也是真实存发生过的。本文既不唱空，也不唱涨。只是给各位有投资房的朋友们稍微提个醒，仅供大家互相娱乐探讨。绝不构成个人投资建议。笔者对因本文引起的任何损失不负任何责任。

好了，废话不说，下面是正文。

什么是interest only (还息不还本)

在开始长篇大论之前，很简单的介绍一下什么是 interest only repayment. Interest only是很多还款方式的其中一种。说得简单点就是在一段特定的时间段里，只需要还给银行你贷款量产生的利息。本金在这段时间里是一分钱都不需要还的。

选择这种还款方式好处是在于现金流最大化。通常适用于投资及投机者（这里关于投资vs投机不作辩论）。然而，最大的缺点也在于本金一直没有减少。所以对于银行来说，风险是比平时连本带利还的要高一点。

历史背景

大概在3-4年前，房市还是很火红火红的时候，各大银行贷款都是很好批的。贷款买房子的客人很多都是投资客。在这些投资这里面，毫不夸张地说，80%-90%是选择interest only的还款方式去偿还当时的贷款。在当时的市场环境下，interest only的期限各有长短。有的1年，有的2年，最多的笔者看到过的是批了30年。没错，30年只还利息，不用还本金。当时推出这个产品的银行还特意花了很多人力物力在各种渠道做了很多广告把自己包装成为是房地产投资者的专家。当然，在那段时间里不是每人都拿到了30年还息不还本的贷款，总的来说很多客人基本上定的都是很轻易的拿到5年的interest only期限。

时间一转眼到了2017年，房市的活动比前几年弱了。而且各大银行对贷款审批过程也严格了很多。在不知不觉中，对interest only的审批也越来越严格。甚至有的银行对于自住房的贷款如果想要interest only也抓得很紧或者甚至对这部分贷款的额度有了很大的限制。

审核过程对比

或许我们可以通过在两个不同时期审核interest only的过程和要求得出一些启示。在3-4年前，对于interest only 的审核几乎没有，只要客人提出，银行职员基本就可以在后台系统直接操作。不需要进行过多的解释和计算。对于一些到期了的贷款，如果是客人想要interest only，也是不需要进行过多的审查。这个也可以从当时对于卖房，discharge的严紧程度看的出来。（关于discharge,这里先不作详细讨论）

现在来说，最明显，最大的不一样就是如果有一个客人贷款锁定到期，想要从本息同还的状态转到interest only 或者说，现有的 interest only期限到了，要继续延长期限的话，银行就要对贷款者进行重新的审核。如果不通过审核的话，银行是不会延续interest only的期限的。还有就是现在银行对各种操作都有严格要求，比如要是有客人要求interest only, 职员除了需要根据最新的要求做深入审查外，还需要在系统里有详细的记录。而不是以前一两句话的事情。

潜在困难

对于广大投资者来说，现有贷款interest only期限快结束的话，最直接的风险就是还款量的激增 。举个例子：David 在3年前买的投资房，贷款$50万，利息4.3%，现在利息每周 = $500,000 x 4.3% / 52 = $413刀。如果现在银行开始让David还本金，按照银行的计算器，连本带利还的话，显示的是$569 每周，多了$156刀。然而，这并不完全正确。因为计算器的原始设置是30年限的贷款。由于这个贷款已经过了前三年，也就是说剩下27年而已。所以实际要给银行还的钱，按照27年期，（为了体现差别）在利息不变的前提下，实际还款应该在 $600 刀左右。新的还款数字足足比原来的多了将近50%！试想一下，如果投资者的所有还款量，一下子比以前增加40%-50%这会是多么惊人的数字。

对应办法

1. 投资者应该重新评估现有房，贷款以及租金的细节。例如，interest only所剩时间，贷款量，贷款年限 etc.说白了就是做个 portfolio review.

2. 根据portfolio本身不同，重新评估增加收入的空间。

3. 看看自己短时间内个人收入会不会有变化 （如果能顺利通过重新评估，那是最好的），如果有，要审视这些变化会带来什么影响。

4. 重新评估过冬基金，评估自己的抗压能力。这个甚至联系到房子的维护计划，比如，就在明年，出租房也有了强制的保暖要求。这也是一笔开销。

再详细的就不一一说明了，毕竟每个人的portfolio都有一定的不同。如果有需要，欢迎大家联系我，非常乐意坐下来和大家互相探讨和分享投资心得，互相学习。当然，大家也可以和自己一直用的贷款经理或者中介来进行这个review, 防范于未然。

本文和过往文章在以下平台都有收录：

Skykiwi 专栏： http://friends.skykiwi.com/column/article/robbizeng/

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