2018年初对奥克兰房市的简单预测

BNC2015

本贴是对奥克兰2018年房市的简单预测，这是基于我去年的另一帖子。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3499466

范围

本贴仅概括奥克兰市：Auckland, Manukau, Waitakere, Northshore,Papakura

经济

新政府的策略是，缓还债，多花钱，不增税。 在此增大支出的前提下，2018年经济看好，至少能够大致维持前两年的经济增幅。

需求：

移民：2018年的净移民下降早已确认。不过，从7万降到5万，还是推高人口和房屋需求。

海外买家禁令：根据现有数据，海外买家数量少而且澳洲人比例高却不受禁。所以效果有很大争议。包括新政府的财政部和和贸易部长都认为，此举不会导致房价的下降。而作为先例的悉尼和墨尔本，类似的禁令实施多年，房价一直在涨。

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11961504

房贷难度： 除了央行的放宽外（效果有限），没看到改善。

房贷利息：根据当前的政商政策，2018年的的房贷利息涨幅可能会略高于2017年，这对于需求有一定的压力。不过，利息上涨分几步走，而房贷合同通常为1~3年，所以压力的实现需要时间，而明年的效果不会显著。

供应：

开发资金： 将延续2017年的短缺，而且比房贷更难。

土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应

劳动力和建材价格：看不到任何改善，继续水涨船高

政局：

总体稳定，没了2017年大选期间的各种谣言。新政府的政策也清晰，这大幅减低了不确定性。买房者的精神压力会减少。

小结：

供求关系，不会比2017年有提高，貌似缺口在扩大中。而当政府和政策都明了后，买家的压力会小些。

预测2018年比2017年谨慎乐观，但不会出现几年前那种整体涨幅。奥克兰房价总体走稳，短时间或小幅度的波动可能会出现，大幅度增加和腰斩可能性低。不过，也有可能出现局部地区价格快速升降。

立此为贴，年底回顾。

陌生的香港人

BNC2015 发表于 2018-5-12 23:16
谢谢指出树的规则有变。

这个帖子的主题是关于奥克兰范围内房价的走向， 也包含了各大政党对房价的影响。 ...

大概綠黨也知道現在新工黨政府只一心想打擊樓價 殺紅了眼 已經到了無所不用其極的地步 所以知道就算想對市區樹木再回复以前那種保護措施  （想聲明一下 在郊區可是還是很嚴的 ） 這種倒行逆施的提議現在說了也是自討沒趣  不過是緣木求魚  所以沒有提出來吧...  

Turtle2017

房价确实不死不活的。

BNC2015

陌生的香港人 发表于 2018-5-12 23:07
謝謝資料補充 但只能說目測這是舊版Auckland City Isthmus District Plan的規定 已經過期了

如果你說的 ...

谢谢指出树的规则有变。

这个帖子的主题是关于奥克兰范围内房价的走向， 也包含了各大政党对房价的影响。 并不是分割，发展的指导性或介绍性帖子。

既然这个例子已经过时，那么我就换一个吧。如果将来这个RMA条例也废除了，我就再换一个。

陌生的香港人

BNC2015 发表于 2018-5-12 22:56
我引用的原文在这里。

謝謝資料補充 但只能說目測這是舊版Auckland City Isthmus District Plan的規定  並不是資源管理法的內容  也不是綠黨的政策指引  還有的是已經過期了

如果你說的是奧克蘭 你自己之前都說 現在用的是Unitary Plan   District Plans 已經基本被取代  更不用說那些Res 1 3a 5, 6  - 現在不已經全部變成什麼single house zone 和 Mixed Housing Suburban/ Urban 了嗎？

跑題了 就是想提醒糾正一下而已 你明白就好 還是言歸正傳說回你有興趣的房價預測吧 ...

BNC2015

陌生的香港人 发表于 2018-5-12 15:02
現在才看到這個帖子 有留意小弟在這版的回帖都知道我對房價地價從來都沒興趣說半句的 不過看到你說RMA 又 ...

我举个树的例子，说明绿党的政策方向。

我引用的原文在这里。

chang200388

学习学习。

陌生的香港人

BNC2015 发表于 2018-1-11 13:16
三个党都有限制土地供应/释放的政策。举例解释如下。
你可以参考我的另一帖子。
http://bbs.skykiwi.com/ ...

現在才看到這個帖子 有留意小弟在這版的回帖都知道我對房價地價從來都沒興趣說半句的 不過看到你說RMA 又樹什麼的 認知上好像有誤了 所以想來糾正一下

首先RMA 並沒有“硬性要求非原生樹超過6米高就不可以砍”  這不是RMA 作為全國環境規劃/自然環境管理法例的條款和責任  而是RMA下授權於各城市councils 其District Plan(s) 的規定 換言之 理論上council可以將砍樹高度變成4米或者7米 這不是全國性的硬性規定

其次 2009年的Resource Management (Simplifying and Streamlining) Amendment Act 2009 （ok 這就是RMA了）- 這是國家黨當年的‘德政’  已經宣布只要土地是在RMA法例定義下的所謂 “市區環境” （urban environment ） 全國各城市所有district plans 原本的舊有樹木保護條例都取消  即是說你說的一刀切 （“非新西兰原生树种，超过6米，就需要consent才可以砍” - 噢 還有 這個也不對 一般是非原生品種要8米高或者以上才受保護 是原生品種(native) 才是6米 原生品種明顯需要受更多保護） 砍樹條例到今天已經差不多取消快十年了  奇怪是工黨上台後  綠黨卻沒有要求還原這個


http://www.legislation.govt.nz/act/public/1991/0069/208.0/DLM2424885.html - 見section 152（1）


所以 和你說的剛好相反 樹木在一般市區地上其實已經好久不再是分割/建房時要擔心的障礙了

BNC2015

差不多年中了, 奥克兰的房市没什么可操心的.

我倒是认为, 5月的房市会比四月好.不过也不会是回春.

BNC2015

未来三年央行政策的走势预测

最近美国的一连串吸金活动，涨息，缩表，减税， 新西兰也有跟进涨息的压力。不过目前工党政府的经济前景真的不怎么样，央行不敢升。未来三年，如果总理和代总理没有什么什么好办法，而新西兰的经济不死不活，央行也可能被迫按兵不动，或者小升些。

通胀也会影响央行的决定。升最低工资确实有影响，但还没开始，应该是先慢后快（为了赢得下次大选），直到下届政府才会最终落实，落实以后还要一段时间，通胀才会上来。此外，总理答应本届不额外征税，而且向海外借钱花会被骂死（现在经济良好），所以本届政府不能任性花钱。没有政府的大手笔，通胀就不会太厉害，对央行的升息压力也小。

下届选举应该是分水岭，如果国家党获胜，大幅通胀被压制，反之，会出现在下届工党执政的中后期。

BNC2015

跟着政策走确实风险小, 不过政策是什么? 政府都搞不清楚.

麻油花

我请您们蓝光版 发表于 2018-1-9 20:21
个人觉得主要问题如下：贷款现在是越来越难了，首付款的提高，然后就是无论是有无PR的买家，都在处于观望中 ...

喜欢这句话  跟着政策走。。。┗=͟͟͞͞(˙牛˙)=͟͟͞͞┛

BNC2015

zhengshuo 发表于 2018-1-17 20:01
你这叫预测？局部地区小幅上涨下跌  这个大部分人都懂。 你不来个什么腰斩 暴跌。或者是预测继续几倍几倍 ...

基于分析, 发表意见. 我相信今年的情况会是几个%内的波动, 正面的可能性略高 .

要说高明, 最好找阿拉伯灯神.

zhengshuo

BNC2015 发表于 2018-1-11 16:55
没有吧，腰斩和暴涨就预测几乎不可能。

你这叫预测？局部地区小幅上涨下跌  这个大部分人都懂。 你不来个什么腰斩 暴跌。或者是预测继续几倍几倍的涨的预测 怎么显得出来高明   现在说了和没说一样

zhengshuo

BNC2015 发表于 2018-1-11 16:55
没有吧，腰斩和暴涨就预测几乎不可能。

你这叫预测？局部地区小幅上涨下跌  这个大部分人都懂。 你不来个什么腰斩 暴跌。或者是预测继续几倍几倍的涨的预测 怎么显得出来高明   现在说了和没说一样

OwlSolution

Domani 发表于 2018-1-9 18:51
圣诞前拿到了预批，免得夜长尿多，转眼间就花出去了。

正所谓财散人安乐，涨跌都跟我没啥关系了。 ...

哎哟 那恭喜老板         

BNC2015

silvia 发表于 2018-1-17 01:48
错在哪里，请大神指点

大神就免了吧。

我没说有错，只是指出你的想法偏向乐观。

这只是描述，并非评价。

silvia

BNC2015 发表于 2018-1-14 15:58
你的意见是偏乐观。

错在哪里，请大神指点

BNC2015

silvia 发表于 2018-1-12 00:37
假设地价不变，建筑成本上升，请问房价是跌是涨？都知道答案，只是快慢而已。 房产本身也是一种投资，如果 ...

你的意见是偏乐观。

silvia

假设地价不变，建筑成本上升，请问房价是跌是涨？都知道答案，只是快慢而已。 房产本身也是一种投资，如果你放那么多钱进去，还不如吃利息，那你还会买么？都卖房子的话，新房就不需要盖了，那么NZ关于房子的所有工作都要下岗，什么设计建筑中介测绘等等等等，那么经济会变成什么样？那么哪一任政府希望他们经营的时期内出现这样的经济大凋零？
所以政府肯定是希望平稳缓慢上涨房价
个人见解，别喷我

BNC2015

occc 发表于 2018-1-11 16:47
。。。你这话百搭啊，把所有可能性都说进去了，这个预测够狠

没有吧，腰斩和暴涨就预测几乎不可能。

occc

BNC2015 发表于 2018-1-11 14:46
奥克兰房价总体走稳，短时间或小幅度的波动可能会出现，大幅度增加和腰斩可能性低。不过，也有可能出现局 ...

。。。你这话百搭啊，把所有可能性都说进去了，这个预测够狠

BNC2015

261874939 发表于 2018-1-11 12:06
说这么多  其实你只要说 涨 就好啦！

奥克兰房价总体走稳，短时间或小幅度的波动可能会出现，大幅度增加和腰斩可能性低。不过，也有可能出现局部地区价格快速升降。

以上是我的看法结论。

BNC2015

楼主 发表于 2018-1-11 13:53
我有说得很绝对么？而且这种情况不会发生，毕竟市政府还是要靠DC赚钱的。 ...

前年的Unitary Plan不就是增大了HIRB和减小了Minimum lot Area， 所以原本有些不能分割开发的土地，现在都分割建房了，你这一年多也做不少这样的项目吧？

要说较可能的政策，绿党曾有过倡议，（至少部分）在民宅的6米以上的树，得在council记录便于保护。

如果如此本届政府实行这一法律，subdividable的土地少了多少？

BNC2015

lianlian88 发表于 2018-1-11 12:33
“土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应"这点有依据吗，我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。 ...

三个党都有限制土地供应/释放的政策。举例解释如下。
你可以参考我的另一帖子。
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3499466

1. 工党，不允许卖公房。 很多奥克兰市区的公房，都占地600~800m2, 甚至过千，这对于稀缺的市内土地资源，无疑是极为奢侈的。
前几年，国家党通常把贵区如Mission bay，Greylynn 的几个临近公房打包卖给开发商， 比如打包6个公房，4000平米地，规定开发商必须在3年内开发出30套房子，其中15套要affordable, 10套要作公房等等。
工党执政后，为了保证当前公房居住者的利益，叫停了此政策。

2. 绿党，RMA只能加强，不能削弱。Resource Management Act, 是土地开发最为相关的法律，很多人都认为其限制了开发，应该去除一些条约。举个例子，现在RMA规定，施工过程如果涉及影响土著毛利人的景观，植被等，需要得到当地毛利部落的同意，这实际上导致很多工程半途而废，业界也有放宽甚至废除的呼吁。可现在绿党在，此类RMA条例无人敢动。

3. 优先党，反对卖土地给外国人。这对于外国开发商来说，就增加了难度。就算最终能买，也需话费更多的时日，更多的成本。

工党叫停卖公房，理由是保障中下阶层的利益。绿党呼吁强化RMA以保护环境。优先党反对卖土地给外国人，理由是保护本地人的利益（优先购买）。我不评论他们的目的，但很显然，他们都没有指出，这些政策，都会减少土地释放。

楼主

BNC2015 发表于 2018-1-11 13:48
不会这么绝对吧， 如果规定，所有 HIRB < 25, 或者是Minmimum lot area > 1500m2, 影响应该不少吧。  ...

我有说得很绝对么？而且这种情况不会发生，毕竟市政府还是要靠DC赚钱的。

BNC2015

楼主 发表于 2018-1-11 13:04
土地供给这个其实受政策影响极其有限，主要是市场决定的。地不那么好卖了，发展商自然就割得慢，供给也会 ...

不会这么绝对吧， 如果规定，所有 HIRB < 25, 或者是Minmimum lot area > 1500m2, 影响应该不少吧。

楼主

lianlian88 发表于 2018-1-11 12:33
“土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应"这点有依据吗，我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。 ...

土地供给这个其实受政策影响极其有限，主要是市场决定的。地不那么好卖了，发展商自然就割得慢，供给也会相应减少。反之亦然。

lianlian88

“土地释放： 政策比前几年更保守，不利于增加供应"这点有依据吗，我还以为新政府就是要加快土地供应呢。。。

261874939

说这么多  其实你只要说 涨 就好啦！