数据分析，求金融人士分析房价为啥不腰斩

Aaron.Wu

第一个图是美国08年次贷危机前住房家庭负债与GDP的比值 08年达到了空前的97% 于是房价迅速被腰斩 负债率也降下来了 现在新西兰的家庭负债率也占到了GDP的95%了 在自由市场经济下 那么房价什么时候才能迅速触底呢？

xxw346347

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 20:00
不一样啊.
本国资金, 那么负债97%就是自己和自己借,  
海外资金, 负债97%, 就是问邻居借了好多钱.

所以之前说了在全球维持低利率这个大前提下呀，如果国际市场利率陡升，即使NZ保持低利率，那时NZ的97%就比USA的更严重了......

Aaron.Wu

ybbest 发表于 2017-8-23 19:14
我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱，不过我不同意你的理解。 ...

各抒己见 各抒己见

Aaron.Wu

rzrljb 发表于 2017-8-23 13:17
1.04 trillion只是估值，如果让这240b的人全部mortgagee sale掉，那么1.04 t不会是少个200-400b，而是缩水 ...

虹吸效应么

Aaron.Wu

jsmith2 发表于 2017-8-23 11:43
其實auckland 週邊有很多可負擔的房子給一手買家，但大部份人總是於鑽中區，不貴才怪。 ...

越来越看不懂了

Aaron.Wu

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:13
高端是阿三扩张,低端是阿拉伯人和拉美同学扩张, 华人被赶回大陆.

真主保佑 哈哈

Aaron.Wu

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:10
钱是要还的, 后者相当于杠杆, 海外市场一减少资金供给, 就挂.

你说的也很有道理 哈哈

Aaron.Wu

呼啸寒风 发表于 2017-8-23 11:05
本地人工作技术没有，工作态度糟糕，指望发展？？？做梦吧，往后30年跟之前30年一样缓慢变穷越来越烂 ...

慢不一定是坏事 快也不一定是好事

Aaron.Wu

xxw346347 发表于 2017-8-23 10:38
情况不一样吧，美国银行放贷的钱绝大部分都来自国内，新西兰银行有一大部分都是海外市场的钱赚个差价。只要 ...

说的有道理啊

rzrljb

ybbest 发表于 2017-8-23 19:14
我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱，不过我不同意你的理解。 ...

确实不一样，不过道理是一样的，因为很多房产没有交易，所以只能是估值，就像一条街上，3套房子都卖到了100w，但是去年这条街还是均价90w，那么今年这条街上大家都认为自己的房子值100了，这条街10套房子，那么10套房子的估值总共增加了100w，但是实际上资金进来了多少呢，30w。那么同样的，这街上10个人都认为自己房子值100w，开始卖了，但是当前交投清淡，第一个人卖了95w，第2个人着急卖卖了90w，第3个，挂了90w一直没卖掉，大家就在想，现在市场不好，我的房子只能卖90w，估值又下来了100w，但是实际上资金流出了多少呢？

ybbest

rzrljb 发表于 2017-8-23 13:17
1.04 trillion只是估值，如果让这240b的人全部mortgagee sale掉，那么1.04 t不会是少个200-400b，而是缩水 ...

我的理解是房产和股市是不一样的。当然我的理解不值钱，不过我不同意你的理解。

xxw346347

sun2kiwi 发表于 2017-8-23 11:10
钱是要还的, 后者相当于杠杆, 海外市场一减少资金供给, 就挂.

没说不是杠杆啊，但家庭负债跟gdp的比就会失真了呀，因为借的钱不全来自国内，所以USA的97%对NZ的97%只有部分参考意义。

rzrljb

ybbest 发表于 2017-8-20 11:17
因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险，要看在 ...

1.04 trillion只是估值，如果让这240b的人全部mortgagee sale掉，那么1.04 t不会是少个200-400b，而是缩水到1/10这种程度。这跟股市一个道理，几百e的市值的股票只要净流入资金几e，那么就能涨停，1%资金造成了10%的估值上涨.

jsmith2

Aaron.Wu 发表于 2017-8-21 23:29
房价高低跟谁在炒没啥关系 关键是影响到经济健康 问题就来了

其實auckland 週邊有很多可負擔的房子給一手買家，但大部份人總是於鑽中區，不貴才怪。

呼啸寒风

本地人工作技术没有，工作态度糟糕，指望发展？？？做梦吧，往后30年跟之前30年一样缓慢变穷越来越烂

xxw346347

情况不一样吧，美国银行放贷的钱绝大部分都来自国内，新西兰银行有一大部分都是海外市场的钱赚个差价。只要世界保持低利率这个前提存在，后者的97%要比前者的97%压力小得多（当然抛开日本的特例，低利率政策本身也是起源于美国次贷危机，而且最近看来是近十年来前所未有的动摇：））

Aaron.Wu

jsmith2 发表于 2017-8-21 09:16
是的，實際佔的比例不多。也無能力影響不了白人主導的市場。但時常被當成代罪羔羊。 ...

房价高低跟谁在炒没啥关系 关键是影响到经济健康 问题就来了

Aaron.Wu

ybbest 发表于 2017-8-20 20:44
美国的新西兰可以借鉴吗？我觉得还是和澳洲比较有可比性吧。

金融上的指标 应该还是有参考价值吧

jsmith2

老玩童528 发表于 2017-8-20 10:01
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分，更多的是有钱的洋人在买，华人的力量没有想象的那么大 ...

是的，實際佔的比例不多。也無能力影響不了白人主導的市場。但時常被當成代罪羔羊。

ybbest

Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 17:59
分析的不错 不过我那个数据是负债占GDP的比重 与08美国次贷危机作比

美国的新西兰可以借鉴吗？我觉得还是和澳洲比较有可比性吧。

Aaron.Wu

憨吃傻睡 发表于 2017-8-20 12:06
假设建立模型，房价=F（房家庭负债与GDP的比值，X，Y，Z），其中X，Y，Z可以是租金房价比，房价绝对值，国 ...

专业啊 那你是看涨呢 还是看跌

Aaron.Wu

jsmith2 发表于 2017-8-20 11:34
能跑去那？黨和國家的抓牙到處都是

哈哈 红色政权控制 世界 想想就吓人

Aaron.Wu

ybbest 发表于 2017-8-20 11:17
因为很多人没有贷款啊.1.04 trillion 只有240 billion的mortage。LVR 只有25%. 贷款增加不代表风险，要看在 ...

分析的不错 不过我那个数据是负债占GDP的比重 与08美国次贷危机作比

Aaron.Wu

老玩童528 发表于 2017-8-20 10:01
其实华人买房只占了新西兰房产的一部分，更多的是有钱的洋人在买，华人的力量没有想象的那么大 ...

全民炒房么 要出事

Aaron.Wu

老老妖刀 发表于 2017-8-20 07:19
外国人也关注地产啊。也靠房地产拉动经济啊。而且占GDP 很大比重。就新西兰，房地产业也比乳制品，旅游， ...

这个还分析的不错 我去美国走了走 发现房价很低 经济也不靠地产拉动了 基本是服务业 科技行业 娱乐行业

憨吃傻睡

假设建立模型，房价=F（房家庭负债与GDP的比值，X，Y，Z），其中X，Y，Z可以是租金房价比，房价绝对值，国民身高，男女比例等任何变量。这是一个前提，房价并不由单一因素决定。

即使根据美国数据，房价与房家庭负债与GDP的比值存在一个相关系数，也要考虑如下情况：
1. 这个系数在其他国家也一样。因为每个国家的总体经济情况不一样，XYZ同样有可能是影响因素，并且影响因子不一样。
2.这个模型的建立是根据历史数据得到的，在不同国家，模型中的自变量因素甚至可能不一样。即，可能存在新西兰的房价=F（A,X,Y,Z）

这也是前面有人提到的，不能只看一个因素就推出一个结果。相关性不仅需要看是否有经济学意义，也要根据实证数据进行检验。

jsmith2

Aaron.Wu 发表于 2017-8-20 00:41
那完了 立马跑路

能跑去那？黨和國家的抓牙到處都是