分享一下我的第一次买卖房经验，希望对大家买卖房产有点帮助

qyo2

住了三年的房子终于卖出去了，虽然比心里预期低了一些，但在这个市场，能出手还算不容易。还记得三年前找房子时，当时两个人租着CT的一个只能用公共厨房的公寓，怀着Katie.顶着大肚一周上4天班，一有空就到处跑看房。当时房子到处都有人抢，拍卖火爆，中区北岸按我们预算已经都买不起了，南区完全就没要考虑，西区也勉强能接受，就那么一天，看到了东区，在报纸上联系了个中介，他派了他手下带我们看房，当时一个短发年轻女子，按我们的budget.手里拿着一个list的房源，每家带我们去看。其中有一套就是我们这个房，当时这个房真是不堪入目，又破又烂又旧，还靠主路。我老公根本就没有记在心上，可是，我却被这地理位置吸引着，当时广告牌打着双校网，我就是要找好的校区，心想着两个孩子要在好的学校上学，屋况差些可以装修，位置是没有办法改变的。于是就让我老公去参加拍卖，57万流拍了，变multiple offer.要我们出最高心里价，最后我们出了58万800，后来中介还来游说我们再加点，我说不加了，成就成，不成去看别的。最后还是被我们拿下了，完成了人生第一次买房。

3年后今天，房市经过一轮疯涨，政府终于出台打压，房子变得很难出手，尤其高价房，根本走不动。我们新房也快完成，要准备搬过去，这也顺里成章这个房子必须要出手，不然顶着两边贷款，会很吃力，加上我们另外一块地也快要交割，正是要用钱时候，虽然心知最好等大选结束后，行情或许会好一些。但权衡一下，还是必须要上市的。

一开始想私卖，放在网上一两周时间，问的人还挺多，但我们出90万高，都把人吓跑了，最后变成中介找上门，居然还是三年前我联系的那个老的中介，经过他一段游说，还是决定让市场去决定，让专业人士帮我们卖。最后敲定让老的中介加一直在电台做广播的一对很有魄力的couple代理我们房子。

经过了4周的强势宣传中介拉客，最后拍卖还是如我们预期到87万流拍了，历史又再一次上演。流拍后，中介开始干活，纷纷找自己手头买家出价，最后晚上给我们送了一份90万的无条件offer.但我们拒绝了。

接下来房子还是继续在市场上，周末open home.又过了2.3周，还是没什么消息，于是联系中介想把房子撤下来了。正想撤，有一天接到了一个电话，就是三年前带我们看房的年轻女子，她给我们分析了一下市场的走势，说了一堆话，感觉每一句都很中肯，也有道理，一下子，感觉这三年来，这女孩成长了不少，变得比她的师傅还要有说服力。当天晚上中介M送来offer.谁知道，我们代理的那对couple也送来了另一份offer.一下又变成了multiple offer.要约时间到分行经理面前开offer价格。

到分行经理面前，开了底价，还是如我们预期没到心里价，一个出89.一个出90.1两个都带条件，我们依然拒绝，让他们都回去提价。

下午年轻女子又打来，跟我们又说一堆，我没有听，因为我知道自己会动摇，就让老公接，但其实她分析得不无道理，继续等下去，价格或许会再高一些，但最多也不超93.其实我们心里价也就降到了92，93。但也存在找不回买家出价的风险，又或许还有低于我们心理价很多的风险。时间成本也在那里，多等一天，多付一天贷款利息，虽然能出租，但找租客也麻烦，而且出租期间也很难卖，卖不出，就套不出钱出来做下一步计划。能上90万，在市场上有很多选择了，拍卖当天同样一套在双校网内双层的砖瓦房也就只卖了90.1。

晚上中介M和年轻女子一起来，又送了一份offer,买家提价到了90.6，但带finance条件，要3个工作日去办贷款。我们俩分析讨论一下，最终还是签下了。这样，就完成了人生第一次卖房。

房子卖后，心里变得好矛盾，感觉自己被中介懵骗了，卖亏了，毕竟住了三年的房子，虽然它很多缺陷，但还是
有感情的。

总结一下买卖房经验
1.买卖房产，时机，运气很重要，好的时机，再烂的房子都能卖好的价格。如果我们房子是在去年上市，绝对有95万以上。当时想着家里那么多人，有老有小，卖了住哪，新房又在盖，小孩要读书，搬来搬去很麻烦。还想着把房子再整一整，能卖个更好的价格，于是我爸又把前后院整修了一下。就这样错过了卖房的最好时机。

2.找中介，虽说不想多付中介费，但他们也的确是有存在的意义。帮你拉客推广，谈价格，平衡买卖需求。私卖虽然不用付中介费，但很难把市场资源用尽，会错过很多潜在买家，而且还会被压价，衣然很难达到心理价位，完成交易。做中介看似简单，但也很不容易，尤其现在的市场，需要有很坚韧的毅力，很强的心理承受力，一次，一次被拒绝，还是要厚着脸皮找上门，不放弃。

隆立奇的波斯登

sun2kiwi 发表于 2017-8-17 09:49
这么说中介的作用。
1. 房价上升段，买家心理价位上升速度低于市场上升速度，说服买家加价。
2. 房价下降段 ...

反正中介都有得赚 两边都通吃

auckland.clark

着急用钱，少卖了些钱也是正常的。

会走路的人鱼

ephwy 发表于 2017-8-16 15:45
只有我没看懂吗.....

意思就是如果你是他的客户 有生意找他做会计 然后你投资房在5套以下 免费给你做投资房的税务啊

ephwy

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 15:43
如果有其他生意也在收费的话+投资房不超过5套或以上 费用免了

只有我没看懂吗.....

隆立奇的波斯登

ephwy 发表于 2017-8-16 15:25
方便问下会计哥怎没收费吗

如果有其他生意也在收费的话+投资房不超过5套或以上 费用免了

隆立奇的波斯登

感谢楼上几位的提醒 更新一下计算

58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本，自住房的话，另外还需要计算刚需的收益

算他3%的中介费 实际到手时90 x (1-3%) = 87.3万
不知道你的这个房子有没有贷款，有多少贷款，这三年的利息共交了多少

举个例子 如果当时首付20%，贷款80%，那么贷款额是58 x 80% = 46.4万， 过去三年平均利率算它4.5% 那么这三年的利息是6万3左右

自住房在Manukau, 按照B&T提供的数据奥克兰租金收益比2014-2017年平均值3.15%
2014 Auckland Average 3.55%
2015 Auckland Average 3.08%
2016 Auckland Average 2.93%
2017 1st Half Auckland Average 3.05%

可以计算出平均来说刚需的节省的租金是58万 x 3.15% x 3 = 5万5左右

所以实际利润是87.3 - 6.3 - 58 + 5.5 = 28.5万 ， 实际增值率是 28.5/ 58 = 49.1%

如果不算中介费和利息和刚需的收益, 利润是 90 - 58 = 32万，增值率32/58 = 55.2%

对比下图QV 东区manukau 2014-2017的平均增长率50% 来说 卖的还算不错的

ephwy

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 15:16
可能是做投资房太多了 客户都是拥有2套或是以上的房子 忽略了刚需的相对成本了 提醒的有道理  ...

方便问下会计哥怎没收费吗

隆立奇的波斯登

lichk1ng 发表于 2017-8-16 15:04
大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没 ...

可能是做投资房太多了 客户都是拥有2套或是以上的房子 忽略了刚需的相对成本了 提醒的有道理

隆立奇的波斯登

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 14:49
你都住了三年了，哪来的税？

楼主说的是 住满三年后搬走 然后当作投资房出租一段时间后再卖 需不需要交税 是这个意思

买入和卖出相隔的时间在目前政策来说是起比较重要的作用 大家都知道两年为限 但是两年后，三年，四年等都是按照购入目的来评判有无speculation的嫌疑 反正如果两年内买卖的都会有可能被税局发信质问，解释的通就放过你 解释不通那就麻烦

我真不是孙红雷

lichk1ng 发表于 2017-8-16 15:04
大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没 ...

他是会计，又不是financial advisor 他的工作就做到那了

lichk1ng

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 15:00
如果是讲投资收益的话 那么更加需要把借款成本算进去啦

大哥你是会计怎么只算成本不算收益啊，就算楼主自住，那么同样租一套这样的房子要花多少钱，这部分你咋没算。。。。

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也 ...

你说你都不理我也不pm我年轻女子，我可不得自己去探索。不过我要改肯定比这个改的好，改的合理，能多卖点

lichk1ng

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 14:33
通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消 ...

那这个价钱真的还可以了啊，没毛病

隆立奇的波斯登

FM811 发表于 2017-8-16 14:55
请看清楚，我谈论的是投资收益，和交税没有一点关系

如果是讲投资收益的话 那么更加需要把借款成本算进去啦

FM811

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 14:46
各有各的看法 就看你怎么想了 至少税局在针对投资出租房的时候 交过的针对该出租房上利息是100%可以用于 ...

请看清楚，我谈论的是投资收益，和交税没有一点关系

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也 ...

我把“老的中介couple”看成老couple了，呵呵。我哪有针对和攻击性啊？我说卖的值！

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:22
如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

你都住了三年了，哪来的税？

隆立奇的波斯登

FM811 发表于 2017-8-16 14:39
我也觉得是，不管自住、部分自住、出租，计算投资收益都不应该把利息全算支出 ...

各有各的看法 就看你怎么想了 至少税局在针对投资出租房的时候 交过的针对该出租房上利息是100%可以用于抵扣在该出租房上的租金滴

如果是自主或是半自主模式 那就看你想不想认为交利息是理所当然的还是被迫的

我真不是孙红雷

qyo2 发表于 2017-8-16 14:41
晕

你写的太诱人了，让我有find out的冲动，尤其是年轻女子

qyo2

我真不是孙红雷 发表于 2017-8-16 14:33
通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消 ...

晕，我没有说老couple.你怎么看的？我发这个贴的目的就是介绍我买卖房产的经验，怎么变成攻击性了？我也没有在责怪谁，你也太较真了吧

FM811

lsj5031 发表于 2017-8-16 14:18
会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。 ...

我也觉得是，不管自住、部分自住、出租，计算投资收益都不应该把利息全算支出

我真不是孙红雷

通过不懈努力，终于知道房子在哪，一对老couple中介是谁，而年轻女子又是谁了，呵呵。

楼主你隐瞒了好多消息啊，你没说这房子是3户crosslease。装修也就铺了铺地板，做了下卫生间。房子还改动过，至少厕所多了一个，房间有一个是study没衣柜。能卖出去这个价格不错了，知足吧。

隆立奇的波斯登

qyo2 发表于 2017-8-16 14:22
如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

如果你改变房子的投资目的而且房子是为了纯出租而出租的话investment property only 那么卖的时候应该不存在speculation的嫌疑

qyo2

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 14:16
58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

如果我暂时不出售，转成出租，是不是房子卖的时间就要缴税了？

隆立奇的波斯登

lsj5031 发表于 2017-8-16 14:18
会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。 ...

嗯 这样取决于这房子是不是纯自住还是有部分出租 另外计算啦

中纽风行者

三年净赚20多万，相当不错了。

lsj5031

隆立奇的波斯登 发表于 2017-8-16 14:16
58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

会计哥我们想讨论一下，作为屋主自住的话，是不是还要把同类房屋的租金算上，毕竟几年不是白住啊。

隆立奇的波斯登

58万到90万 名义上涨了32万
但是你要算其他卖房成本和银行利息成本

算他3%的中介费 实际到手时90 x (1-3%) = 87.3万
不知道你的这个房子有没有贷款，有多少贷款，这三年的利息共交了多少

举个例子 如果当时首付20%，贷款80%，那么贷款额是58 x 80% = 46.4万， 过去三年平均利率算它4.5% 那么这三年的利息是6万3左右

所以实际利润是87.3 - 6.3 - 58 = 23万 ， 实际增值率是 23/ 58 = 39.6%
如果不算中介费和利息, 利润是 90 - 58 = 32万，增值率32/58 = 55.2%

对比下图QV 东区manukau 2014-2017的平均增长率50% 来说 卖的还算不错的