急求助！老房子没有ccc怎么证明合法性

smallev

看中1940年的房屋，当时没有ccc的说法。LIM报告上只有plumbing,drainage记录issued，其他没有什么记录了？那房子的质量是否报过当时的审批，我该怎么查？

陌生的香港人

aijoo 发表于 2017-7-13 16:06
我也不是太清楚，在LIM 看到那個consent approval (91年前發的)，再去auckland council 網查，看見那規定 ...

還是那句 上世紀1991年批下的車庫不用符合今天auckland council的規定  雖然你引用那些可能是舊版unitary plan 也可能是該區獨有的precinct plan 特別法規的一部分 最新版本UP一般住宅區並沒有這些規定

aijoo

陌生的香港人 发表于 2017-7-12 18:11
這些好像不是奧克蘭的規定？ 如果是1991年已經批出了 這你quote的法規相信是今天的規定 已經不用擔心了 （ ...

我也不是太清楚，在LIM 看到那個consent approval (91年前發的)，再去auckland council 網查，看見那規定。

陌生的香港人

aijoo 发表于 2017-7-12 12:09
就好像之前看了一個房，在1991 年前拿了consent 建了個carport，但當中提了6米圓周的問題，不知道之前appro ...

這些好像不是奧克蘭的規定？ 如果是1991年已經批出了 這你quote的法規相信是今天的規定 已經不用擔心了 （就算不符合）

可要是如果你要再做任何改動則要符合今天的這些規定了

aijoo

就好像之前看了一個房，在1991 年前拿了consent 建了個carport，但當中提了6米圓周的問題，不知道之前approve了的，現在會出問題嗎？

從council 找到以下資料:
27.6.1.16 Outdoor living court
Every dwellinghouse that has 25 per cent or more of its gross floor area either at or within 2.5 metres of
the average ground level of the site shall have an outdoor living court that complies with the following
standards:
 AREA: The minimum area for a living court shall be the lesser of 50 % of the gross floor area of the
house or 60 m
2 ;
 SHAPE: The court must have a minimum dimension of 4 metres in any direction and be able to
accommodate a circle of 6 metres diameter;

陌生的香港人

eleven11ned 发表于 2017-7-12 11:02
COA 你申请一个这个 就可以了

COA 只適用於建築法生效後建的房子 1940年代建的 除非是後來證明近代有改建過 否則拿什麼COA呢？

另外要說的是 COA本身非常麻煩  比新領一個building consent工作量大多而且能利潤也少 吃力不討好 很多設計師甚至不肯接這種申請的活呢

eleven11ned

COA 你申请一个这个 就可以了

Bearonrun

陌生的香港人 发表于 2017-7-6 17:20
懂分各種consents  應該只是最起碼的要求了  律師應該懂的是至少either 兩個 Acts 的其中一個 (Building A ...

我有一次和一kiwi律师聊天,  她毕业8年了, 她也说粗通房产各种文件, 建筑,资源consent, 的律师少. 能够大约了解建筑专业人员在干什么的律师就更少.

我自己现在做的项目, 或协助朋友做的项目, 都用的是一个洋人的房产律师所. 很多时候我们做的活,也就他们老板能完全懂.

Quad

no49 发表于 2017-7-6 20:17
香港人是做什麼工作的。怎麼什麼都知道那麼清楚的？太厲害了

他是specialist ，

ronaldlu

no49 发表于 2017-7-6 16:26
那如果買下來了就是怎麼樣的改動都能做了吧。只要沒有鄰居報council。工程完結後過了海便是神仙。不合法 ...

你自己看着办吧，这种傻问提council职员在论坛只能建意你合法去做。

ronaldlu

SHS 发表于 2017-7-6 07:36
没法证明合法性 ，全靠自己的经验了，不过这样也好，以后改动什么都不怕Council知道，反正没有备案。去Coun ...

有些房子在Council里是空白的。

no49

陌生的香港人 发表于 2017-7-6 17:20
懂分各種consents  應該只是最起碼的要求了  律師應該懂的是至少either 兩個 Acts 的其中一個 (Building A ...

香港人是做什麼工作的。怎麼什麼都知道那麼清楚的？太厲害了

kimih

哇……这都算古董级房子了，能找出那时候的资料也是古董

陌生的香港人

Bearonrun 发表于 2017-7-6 16:26
是啊，很多律师其实并不比一般人更懂房屋土地，建筑的文件。
我现在做的一个漏水公寓索赔案。一起工作的 ...

懂分各種consents  應該只是最起碼的要求了  律師應該懂的是至少either 兩個 Acts 的其中一個 (Building Act 和 Resource Management Act 加下面的 Building Code /各種NZ Standards  OR 全國各大小城市 Unitary/District Plans)  

再加點 Local Government Act 或者至少對council房產法規方面的基本運作有點理解那就無敵了

不過 華人房產律師 在這方面 坦白說 嗯.......................................

陌生的香港人

no49 发表于 2017-7-6 16:26
那如果買下來了就是怎麼樣的改動都能做了吧。只要沒有鄰居報council。工程完結後過了海便是神仙。不合法 ...

又不能這樣說 只要你是現在作改動當然就是要遵守現在的規定了 如果council完全沒有資料 你只是不能/不用擔心過去改的是不是合法而已

Bearonrun

陌生的香港人 发表于 2017-7-6 12:31
1991 年前新西蘭甚至沒有一套全國的建築法 每個council只靠自己的building bylaw 來管房子 拿的叫building  ...

是啊，很多律师其实并不比一般人更懂房屋土地，建筑的文件。
我现在做的一个漏水公寓索赔案。一起工作的律师费用超贵，就是因为他们是少数的，有一定建筑知识经验，能够分得清各类consent。业主的项目经理也无奈，但没办法。

no49

陌生的香港人 发表于 2017-7-6 16:20
那沒有就是沒有了 房子都那麼多年還沒塌下來 相信有沒有批文（再說多次 當年不叫consent 叫permit）也沒 ...

那如果買下來了就是怎麼樣的改動都能做了吧。只要沒有鄰居報council。工程完結後過了海便是神仙。不合法也變成沒人能管了吧、理解正確？

陌生的香港人

no49 发表于 2017-7-6 16:17
老房子連council都沒有property file那怎麼樣呢？怎樣知道它是否都有consent呢？ ...

那沒有就是沒有了 房子都那麼多年還沒塌下來 相信有沒有批文（再說多次 當年不叫consent 叫permit）也沒所謂了 時間就是質量證明啊 呵呵

no49

有人說看建材能看出改動的年份。那的確是能。但是如果是近年把原有的比如廁所浴室翻新了。那建材肯定就又沒有指向性了吧⋯⋯

no49

陌生的香港人 发表于 2017-7-6 12:31
1991 年前新西蘭甚至沒有一套全國的建築法 每個council只靠自己的building bylaw 來管房子 拿的叫building  ...

老房子連council都沒有property file那怎麼樣呢？怎樣知道它是否都有consent呢？

陌生的香港人

1991 年前新西蘭甚至沒有一套全國的建築法 每個council只靠自己的building bylaw 來管房子 拿的叫building permit （不是consent）所以可以說是七國那麼亂

有點不可思議  但的確是這樣

不過 上面有朋友說 “如果没有经验的话，最稳妥的办法是咨询买房的律师，他们知道各个年代的房子应该有哪些许可之类的材料 如果某一样许可没有的话，他们也可以告诉你风险是什么。”

呵呵 這可不一定呢 之前就有人說看不懂property file 裡面說有東西在“pending”  其律師竟然連property file 裡的文件只是顯示當時的情況都不知道  而叫他自己去council 問呢

Bearonrun

smallev 发表于 2017-7-6 11:13
就是不知道怎么确定有没有相关consent，buildingreport我是准备做的。就是房屋的建造有没有consent是不是 ...

依法，Lim 上应该有Consent 的记录。但不一定有细节, 楼主可以试试property files
但因为是1991年前的房子，没有强制要求把细节记录在Property Files.  
例如我在做一1988年建的商业楼改建项目时，Property file里什么都没有。真是两眼一抹黑。

smallev

Bearonrun 发表于 2017-7-6 09:43
Building Act 1991 之前，没有CCC的要求。楼主只需确认有相关Consent即可。

就是不知道怎么确定有没有相关consent，buildingreport我是准备做的。就是房屋的建造有没有consent是不是只能通过propertyfile了？

我真不是孙红雷

估计图纸都没有，自己专修，内部改建完发个新图纸去council

Robbi

如果是我的话， builders report, property file, LIM, 都看一遍。

Bearonrun

Building Act 1991 之前，没有CCC的要求。楼主只需确认有相关Consent即可。

Quad

想太多了。 40年的房子， 找个builder 看看好了。 和不合法都无所谓了                因为政府都没有记录的。 再有， 40年算不算古董                  

vliu73

“Only properties built after 2004 required a CCC”，这是我的中介咨询Wellington Council后的答复，不知道是不是奥克兰也一样。

如果没有经验的话，最稳妥的办法是咨询买房的律师，他们知道各个年代的房子应该有哪些许可之类的材料。
如果某一样许可没有的话，他们也可以告诉你风险是什么。

微苦蓝山

不用证明，没事。。。。

LYYX

保险起见做个building report。