小谈最近房事，很简单的几句分析

LJHookerRobin

感觉最近利息没有涨的飞起，
所以我觉得。。。。。。。。

如果房子卖不到房东预期价位，就会被撤下市场因为大不了房东贴一点房子进去做Negative Gearing嘛。。。

但是央行也说了不会很快涨OCR也就是说。。。还是对房东们很考虑的，不会让利息涨到8% 很多人都mortgage sale

所以，基本上来说，应该房价小跌或僵在一个价位，但是成交量会少。。。因为现在房东还倒贴的起。。。。


所以。。。。我们租房的最近好忙啊，基本上这个月过的跟三四月月份似的，以往这个时候就很闲了，现在这才过了18天，个人租掉5套。。。。

不说了，还有Onehuanga 一房$395的multiple application 要确认呢，闪了。

rockfield

说得很客观, 现在就是利息低房东还贴得起, 而且以现在的移民量来说房子不愁租, 没多少人情愿降价卖才会有现在的僵持阶段。所以这两条件可不能变, 否则。。。

蓝山小野猫

rzrljb 发表于 2017-5-19 16:59
我不是说不停地高抛低吸，我是说房产需要高抛低吸，做多的同时也要做空，不能只有一招hold ...

认真看了你的理论。。。

个人观点。。。

你没实际操作过房产。。。

索罗斯都做不到房产高抛低吸 他能做多 你让他做空试试。。。

你的理论很丰富 但是股票可能能用上一点 你的实际操作 很怀疑。。。

你给我的感觉就像刚毕业的毕业生 说出来理论一套一套的。。。

但是实际操作 如果操作过 就知道你的只是理论。。。

这就是为什么公司招高管职位 需要有丰富经验的。。。

clam

狂风暴雨 发表于 2017-5-20 23:51
请问一下是独立的带院子还是unit?

unit, 完全沒有院子的, 14年大選前購入, 當時租金420

其實這套挺大的, 要改成3室也不難, 廚房和bathroom完全不用動.... 但我比較懶....

狂风暴雨

LJHookerRobin 发表于 2017-5-19 12:33
去年pre settle前带了三个周末才租到 395（前房东auction成交后一段时间 距离settlement 16天 打广告，然 ...

看来租金还是中区涨的明显，西区的1，2年才涨10块20的。

狂风暴雨

clam 发表于 2017-5-19 14:25
差不多, 我的onehunga兩房在租495了, 還multiple applications

请问一下是独立的带院子还是unit?

LJHookerRobin

鹰之歌 发表于 2017-5-20 16:57
现在至少北岸的价格比去年高峰时已经跌了差不多10%, 原来都是在1.5RV 现在1.3,1.4RV 随处可见. 市场从来 ...

笑，而你是说价格跌到2014年七月一号吗？

2014年CV是基本可以认定为不考虑title leasehold or freehold的2014年七月一号 的market value。
当然其他还有几个factor 如landlord improvement tenant improvements 几其他几个
而且不考虑highest and best use 如可分割或可盖高层

2017会刷新RV的。
今天把话放在这如果没有世界大利空。
有可能在年底的时候以新2017的CV价成交我信。


手机打的 周一再看。

鹰之歌

LJHookerRobin 发表于 2017-5-20 13:15
新西兰有住宅短缺。
奥克兰有住宅大短缺。
删父母移民配额和技术移民配额是为了缓解住房短缺。

现在至少北岸的价格比去年高峰时已经跌了差不多10%, 原来都是在1.5RV 现在1.3,1.4RV 随处可见. 市场从来都是非理性的,能涨过头 也能跌过头.而且移民政策变化的不仅仅是配额,还有加分政策.这个虽然不如配额来的直接但是长期来看是有效果的,最近1年多AKL以外的涨幅明显高于AKL. 我觉得这一波至少要跌倒1.1 甚至1RV附近.

LJHookerRobin

鹰之歌 发表于 2017-5-19 17:55
讨论了这么多,都没说到点子上. 房地产说到底还是供需决定的,你没看移民局把每年的技术移民配额削减了1W.
这 ...

新西兰有住宅短缺。
奥克兰有住宅大短缺。
删父母移民配额和技术移民配额是为了缓解住房短缺。

原来100抢50 所以有人出溢价。
。现在80 抢50 溢价小了。

会跌吗？会，为什么？因为原来溢价虚高，只是修正而已。
所以，腰斩什么的不可能的，10%的奥克兰跌有可能，但是奥克兰搞出来牛逼大Unitary新Plan，所以地价必须涨，因为能盖更好的房子更多的units 有支撑。所以以前溢价房现在价格往下走了
真正好的房子仍然往上走的。 炒房子离场，长线开发商和landbanker 入场

LJHookerRobin

白板 发表于 2017-5-19 21:00
所以呢？~~~~中介说话是不是都这样。。。。。。

已经所以过了啊。 好好读

LJHookerRobin

BJ0108 发表于 2017-5-19 23:09
LZ 请问这个可以租大概多少钱？
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auct ...

那个在Trademe 已经撤下了，在Realestate 还有。因为房客交了钱了，要撤广告的

BJ0108

love_3_month 发表于 2017-5-19 15:04
如果要和股票比喻的话，

就是一个股票，现在10元。

这个例子有意思。

关键问题是，为什么所有的理论，都会得出下个月会到20元？
难道所有的投资都没有风险了吗？

BJ0108

上面的例子，20万 16年到150万。
如果再等个16年，150万会涨到多少？一千多万吗？

那时候的基数小，所以年增率会很高。现在的基数这么大，再这种高的增长率下去。不现实的。

BJ0108

LJHookerRobin 发表于 2017-5-19 12:33
去年pre settle前带了三个周末才租到 395（前房东auction成交后一段时间 距离settlement 16天 打广告，然 ...

LZ 请问这个可以租大概多少钱？
http://www.trademe.co.nz/propert ... tion-1320883988.htm

PS: 我没有搜到你的出租房资料。

白板

所以呢？~~~~中介说话是不是都这样。。。。。。

pategao

Lease 发表于 2017-5-19 12:11
我就是靠hold， 当然你可以认为我投资并不成功。

我最早的一个房子已经hold了16年，由当初的20万变成150 ...

恭喜啊，这个是非一般的成功投资案例

我真不是孙红雷

鹰之歌 发表于 2017-5-19 17:55
讨论了这么多,都没说到点子上. 房地产说到底还是供需决定的,你没看移民局把每年的技术移民配额削减了1W.
这 ...

先把炒房这个词去掉，大家都是投资，只有小部分人投机，其他说的都对。其实就是看供需和净移民，这才是基本面。净移民目前也是一年7000多的高峰，就算削减1万也是6000的前两年的次高峰，这个概念是每年净移民，就是纯增加，所以房价降下去很难，综合短期的利率微调加上大选年一些不是决定性的条件，只能持平上下浮动，之后如果everything equal的情况下，还会涨，除非有更hush的政策出来干预。但干预永远是干预，不能影响基本面。

鹰之歌

讨论了这么多,都没说到点子上. 房地产说到底还是供需决定的,你没看移民局把每年的技术移民配额削减了1W.
这1W可都是实实在在的刚需哦 而且大多在AKL. 另外房地产是要有实体经济支撑的,中国那么多年房地产不倒,就是因为有13亿人的市场以及7%的经济增长率.但是这些NZ有吗? 而且NZ的房地产市场很畸形,AKL要远远高于其他地方,但是如果论生活质量和收入水平 AKL并没有远远超过. 现在高盛说的跌5% 如果这个5%是NZ平均房价,那么AKL至少跌10%以上个别炒作地区要跌20%以上. 所以炒房的于其盯着利率不如盯着净移民数以及新的移民政策. 如果这些刚需减少或者预期减少,房价就起不来.

LJHookerRobin

Archer_xlz 发表于 2017-5-19 15:49
房价要蹦的解释：
      租房市场这么火爆，说明很多房东资金撑不住了要涨房租导致租客搬家
      搬出来 ...

错了，不少来看房的有拿移民的刚落地的，也有白人澳洲回流 也有UK那边来的

今年东区租过在新西兰没租过房子的英国家庭，Fletcher 给offer 四周酒店外加工作。
人家没租过房子。

是奥克兰比较景气，所以很多人流入，所以并不是就这些租客
每年租房人数净增长的

rzrljb

我真不是孙红雷 发表于 2017-5-19 15:23
是一样啊，如果这么买一个蓝筹股是一样啊。那个人的目的是折腾啊，不停的高抛低吸啊，好的股票怎么也得3 ...

我不是说不停地高抛低吸，我是说房产需要高抛低吸，做多的同时也要做空，不能只有一招hold

clam

LJHookerRobin 发表于 2017-5-19 15:34
如果你有中介 那么495 还ok 否则如果私租 495 就低了。 因为我们中介带letting fee is本来move in 就高。 ...

有agent

管理房子太折騰了....哈哈

Archer_xlz

LJHookerRobin 发表于 2017-5-19 12:57
搬出来的租客没通过我找。。人家搬到了北岸，因为在那边工作，厨师。

房价要蹦的解释：
      租房市场这么火爆，说明很多房东资金撑不住了要涨房租导致租客搬家
      搬出来的租客这么短的时间内就通过楼主找到了房，说明刚需都是骗人的，明显很容易就找到可以住的房子

我说的搬出来的租客，就是指你的这些单的租客。他们也不是从石头缝里蹦出来的，不也是从一个之前的房子里搬出来的吗。
“其实房租每年只要换人基本都涨的”，这个没错，但是可以说都是越来越低档房子在涨，高端的已经没有租客负担的起了，所以只能抛了。
比如这个1房都390了，说这样的房子都390了房租还房贷很容易啦，也可以说大家只能去挤一房unit了，所以贵的房子要租不出去了。

其实，谁都没有完整的数据，谁也不知道现在是这个什么情况。

LJHookerRobin

下辈子青春 发表于 2017-5-19 15:23
央行还很照顾房东。我也是醉了。

不照顾房东全新西兰GDP增长能有多少？

LJHookerRobin

clam 发表于 2017-5-19 14:25
差不多, 我的onehunga兩房在租495了, 還multiple applications

如果你有中介 那么495 还ok 否则如果私租 495 就低了。 因为我们中介带letting fee is本来move in 就高。

下辈子青春

央行还很照顾房东。我也是醉了。

我真不是孙红雷

love_3_month 发表于 2017-5-19 15:14
一样的啊，你把数字改成万或者百万，月改成10年几十年。

当然房子还有租金，股票还有分红，简化处理就省 ...

是一样啊，如果这么买一个蓝筹股是一样啊。那个人的目的是折腾啊，不停的高抛低吸啊，好的股票怎么也得3个月，半年或一年一次股息啊，这么频繁交易就是投机啊

love_3_month

我真不是孙红雷 发表于 2017-5-19 15:10
不是讨论这个问题。现在分析的是长线投资还是高抛低吸。你这三种都是投机不在讨论范围。投资应该是买蓝筹 ...

一样的啊，你把数字改成万或者百万，月改成10年几十年。

当然房子还有租金，股票还有分红，简化处理就省掉了。

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2017-5-19 15:10
不是讨论这个问题。现在分析的是长线投资还是高抛低吸。你这三种都是投机不在讨论范围。投资应该是买蓝筹 ...

++++++++++++++1

我真不是孙红雷

love_3_month 发表于 2017-5-19 15:04
如果要和股票比喻的话，

就是一个股票，现在10元。

不是讨论这个问题。现在分析的是长线投资还是高抛低吸。你这三种都是投机不在讨论范围。投资应该是买蓝筹在一个相对较低的位置或直接进入都可以，然后长期持有个3年以上，这叫投资。房产的属性就相当于一个大蓝筹，时间会给你解决一切问题

love_3_month

我真不是孙红雷 发表于 2017-5-19 14:58
你从开始到现在的言论都是股票或外汇的小散户投资理念，可以说算不上投资理念，其实就是投机。说的越多被 ...

如果要和股票比喻的话，

就是一个股票，现在10元。

理论A告诉你，下个月会20元。没有明天的分析。
理论B告诉你，下个月会20元，但明天会涨到12元或者更高。（所以快点买）
理论C告诉你，下个月会20元，但明天会跌到8元或者更低。（所以等等再买）

我作为一个懒人，觉得这么多理论都说下个月有20，现在才10，那想啥啊，买贝。

但有的人，可能会根据理论C，等理论上的最低点。