零星的投资随想

Lease

好几年都没有去Upper Queen St了， 听说最近那里新开了一家韩国餐馆， 今天中午和两个员工过去尝尝鲜。

走到Upper Queen St和K Rd交界处， 发现原来这个交界处四个角上各有一家银行的Branch, 现在只有ANZ还孤零零的存在， 其他三家都消失了，其中BNZ和ASB的building都还没有租出去， 问问周围开店的人， 都说这两家银行已经关了好几个月了，至今也没有新的商家入驻。

想想自己也确实有几年都没有去过任何银行的Branch， 因为几乎所有银行要办理的业务： 开账户，申请信用卡， 申请贷款，开通网上买卖股票， 这一切都可以通过online banking来解决，不需要去Branch了。

既然demand减少了， 那么自然也不需要supply那么多Branch了。 想象一下， 现在5，60岁的人应该都会用网上银行， 不会用应该是7，80岁这批人， 如果再过10几年， 这个社会基本上所有的人都会用网上银行，那么将来银行的Branch就变得屈指可数了。

那么曾经拥有这些Branch物业的业主们， 他们自然还是要把这物业租出去， 可是租给谁呢？租给卖产品的， 今后有多少客人还会去零售店买东西呢？显然也没有多少demand。或者租给别人用于Office,可将来办公还真的需要一个physical office吗？几乎所有的事情都可以用email,微信， 扫描来解决，Office的需求量可以预见将会大幅度减少。

有人说租给开餐厅的吧， 人们总得上馆子吃饭，那是不错。但至少我自己， 和我周围的不少朋友， 现在很多时候是网上订餐， 快递小哥会把热气腾腾的饭菜送到我手里。当然朋友聚会等会去餐厅，但我觉得未来对餐厅的需求也不会太高。

所以， 在现今这个residential property市场有点冷却的情况下， 是否有人会劝你去投资commercial property.如果你有这个想法， 我建议你要谨慎， 因为当你投资某种东西的时候，永远要看未来对这个东西的需求是否旺盛。如果现在就预见到这种东西将来会衰落的话，你最好现在就不要去投资， 哪怕这东西现在的价格很便宜， 因为将来它会更便宜。

当然也不是说所有的commercial property都不能投资。今后零售店少了， 但人们对产品的需求依然在， 只是消费习惯从实体店转到了网上。还是需要有地方生产和囤积商品来满足客户的， 因此将来厂房和仓库依然有需求。

rzrljb

实体店那部分还是比较认同的，不过办公室还是挺有用的，国内互联网化程度更高什么都能用手机解决，不过工作还是要办公室，感觉效率确实不一样

rente

商业的东西比住宅复杂，考虑得很多，房租回报只是其中的一个考量，有很多可以炒作和可以变化的东西，合理的操作可以很快提高价值，总体回报也可以比住宅高很多很多（不是每一个），办公室一直都是难出租的，就算是今天，除非是A or B+ grade，prime location，但是suburban office如果旧，没车位，难出租。如果是fee simple site regardless retail or office，commerical价值就很高了，潜力可以在unitary plan体现

厂房这几年的房租增加和价值增加速度几乎可以和一般的住宅划等号，表现超过其他的商业投资
nz的商业房东还是kiwi老头比较多，也有很多华人进入，很多都是不维修，有事也不要找我的态度

房奴甲

xp_theman 发表于 2017-4-29 15:06
我是想说需求转移和需求消失是两回事。

工作从地方A转移到地方B。 地方A的老板当然喝一壶。但是地方B的老 ...

同学，这是房版啊，而且楼主说的是投资商业地产的风险和隐忧…你比我还会跑题。

xp_theman

房奴甲 发表于 2017-4-29 14:59
楼主又没说实体店要全部消失。只要有一定比例消失，就够铺面房主喝一壶的了。 ...

我是想说需求转移和需求消失是两回事。

工作从地方A转移到地方B。 地方A的老板当然喝一壶。但是地方B的老板就赚了。
比如说银行branch消失了。但维护银行系统的IT人员，网上客服变多了。只是办公地点变了。

房奴甲

xp_theman 发表于 2017-4-29 14:31
我觉得这不说明大部分的问题。我只是想说线上不会完全取代线下的实体店。

你天天对着电脑不和人说话。  ...

楼主又没说实体店要全部消失。只要有一定比例消失，就够铺面房主喝一壶的了。

xp_theman

wynyard quarter 那边，asb, fonterra, 还有在建的datacom 。这些都是新建的。我觉得写字楼的需求还是很强。

xp_theman

keepower 发表于 2017-4-29 13:05
New Market的Apple store变三元店很久了...

我觉得这不说明大部分的问题。我只是想说线上不会完全取代线下的实体店。

你天天对着电脑不和人说话。 出去逛也没有地方可以去。 这样不会是人类未来希望的生活。

keepower

xp_theman 发表于 2017-4-29 11:01
远程办公不会颠覆我们现在的上班模式。 这概念都出来30年了，新西兰2000年就有人work from home, 有pros也 ...

New Market的Apple store变三元店很久了...

xp_theman

远程办公不会颠覆我们现在的上班模式。 这概念都出来30年了，新西兰2000年就有人work from home, 有pros也有cons， 不可能突然所有人都work from home.

旧的零售消失了，但是有新的模式出现，现在人消费的是体验，在实体店里， 比方说apple store，非常多人去。所以总的需求是没变， 只是从一个模式转到另一个模式上面。

蓝山小野猫

房奴甲 发表于 2017-4-28 19:38
接着楼上见面谈事的话题说。究竟有多少工作是需要不时见面谈的，或者说，是需要不时谈的？工作的内容是可以 ...

嘿嘿。。。

大实话 别说太多。。。

对于能理解的 你不说都心领神会了。。。

不能理解的 只会觉得你痴人说梦。。。

站的高度 决定了看的角度。。。

有人简单的看到了 1+1等于2 兴高采烈的分享。。。

何必阻人雅兴呢。。。

蓝山小野猫

2002年的时候 我朋友和我说 她要去读物流。。。

新西兰根本没有这个专业 要专门去英国读。。。

那时候天真的我还问 物流干嘛的？？？

她说她爸爸说很有前途 细问老先生原来是海关关长。。。

嗯。。。

现在有人说commercial property 前景不明朗。。。

也对 前途和钱也不是让每个人都能看得透的。。。

要不个个都成了比尔盖茨 比尔盖茨这名字就不值钱了。。。

每次长和系年会 总会让人有那么点期待。。。

因为李超人也就那时候会说那么几句大实话 平时深居简出 神龙见首不见尾。。。

要天天说那就成大炮了。。。

不过砖家倒是天天发表议论 管他好坏呢。。。

哈哈。。。

房奴甲

接着楼上见面谈事的话题说。究竟有多少工作是需要不时见面谈的，或者说，是需要不时谈的？工作的内容是可以整合的，谈话有各种。公司内部的谈话尤其可以整合。我拿我们公司来说，集团总部，我的上级，上级的上级，以及客服团队、IT团队、采购操盘等等分别都在几个不同的国家和城市，我的老板在我上班以来3年只见面一次。有什么问题吗？没有。公司内部沟通协作非常紧密。有什么特别重要的谈话需要正规办公室呢？只有跟关联公司，对外，必须得做面子的场合。所以我在楼上说，高档写字楼还是有市场的。高档体面，还是有它的价值的。普通的谈生意，就去个（高档）咖啡厅就行了。日常工作更是在家一样做。只有仓储物流工厂之类，没法放在家里。这部分随着互联网的发展，还会继续增长，尤其是在新西兰。

银行为什么关门？因为那部分银行是零售业。你不要把它想成是银行关门，它是零售实体店关门。因为银行的利润好着呢。

具体某个商用物业是否有前途，非常取决于它是否在这个缩小的大饼上，还是在另外一块大饼上。零售这个饼就不行了，你的铺面再好，整个市场的demand不行了，你的租金必然受影响。仓储、餐饮、高档写字楼就很不一定，因为在不相关的其他大饼上。有人说餐饮也不行了，我不太以为然。take away的味道和环境都跟餐馆没法比的，不具有可替代性。当然了，围绕普通写字楼铺面房提供午餐服务的餐饮业是会萎缩的。

skysadness

Lease 发表于 2017-4-28 18:29
当然， 人需要面对面谈事情这个现象会一直存在下去。 但我们不可否认， 现在有越来越多的工具使得人们不 ...

当市场下行时，地段不行的地产先贬值。

选好位置就是了

Lease

skysadness 发表于 2017-4-28 18:23
十年以后再议。
另外还是location的问题，黄金地段永远不会愁租，因为人需要看实物刺激消费，人需要面对 ...

当然， 人需要面对面谈事情这个现象会一直存在下去。 但我们不可否认， 现在有越来越多的工具使得人们不必面对面也能谈事情。所以就有必要探讨， 原来那些以面对面为基础的一些生意， 将来的需求会如何？如果这些需求下降， 那么出租给这些生意的物业是否也会受到影响？以此来判断个人应该如何投资商业物业。

skysadness

Lease 发表于 2017-4-28 18:20
10年以后呢？

十年以后再议。
另外还是location的问题，黄金地段永远不会愁租，因为人需要看实物刺激消费，人需要面对面谈事情

Lease

skysadness 发表于 2017-4-28 18:19
以新西兰的科技水平和夜生活娱乐水平。  实体店撑个十年没问题。
说什么实体店会倒的，没有实体店购物的乐 ...

10年以后呢？

skysadness

以新西兰的科技水平和夜生活娱乐水平。  实体店撑个十年没问题。
说什么实体店会倒的，没有实体店购物的乐趣，全部宅在家里，夜店又不会去，只能打电脑维持生活这样

NewLynnHse

很多公司是需要那个地址，在CBD里有面子，这个是事实。还是location的问题啦。

sohu95118932

房奴甲 发表于 2017-4-27 20:22
我完全赞同楼主所说。补充几点次要的想法:

目前cbd写字楼紧俏，不应当排除前几年大量写字楼改公寓的因素;

同意高档写字楼这块，觉得有戏

sohu95118932

办公室/楼值不值得投资？很多公司都是纯办公，没有销售和库存的。

AwesomeMolly

看看大天朝，想让实体店彻底消亡还是有难度的。

clam

房奴甲 发表于 2017-4-28 15:07
我昨天在家带着放假的孩子，孩子在一边玩，我在旁边工作。楼上说在家工作不现实的往往是男同学。女人的生活 ...

我老公以前的工作每周要work from home 兩天

他work from home的話我一定不會work from home (我本身的工作完全可以work from home的, 但也有office). 兩個人work from home的話, 非常吵... 哈哈哈.

跑題了.

房奴甲

我昨天在家带着放假的孩子，孩子在一边玩，我在旁边工作。楼上说在家工作不现实的往往是男同学。女人的生活就是不断要紧张应付各种事件，早上一睁眼开始就要同时料理好几头的事务，一天排得满满的，家里本来就有很多工作要做。所以女人在家工作的情况挺普遍也挺适应的，因为习惯了。而且女人的工作，很高比例是一些事务性程序性的，财务啊文案啊之类的，也需要仔细，但是熟能生巧，老手处理起来很轻松的，这强度跟平时生活里处理各种过节是差不多的，生活给女人的训练就足够应付了。正所谓，女人在家像上班，上班像在家，都差不多。男同学回家就比较容易松懈，效率有问题。男同学一般就是做做自己受到专门训练的技术工作，专业性强，强度也高一点（需要很多思考判断），最重要的是男同学自己平时的生活紧张度很低，工作本身又比较专注深入，以在家的状态根本应付不了的，落差太大。俺们家老公经常在家工作，干一会儿他就看电视去了。我一天到晚都在家时，也绝没有时间去看电视的，这就是区别。

歪楼了啊。

Lease

驴是念来过倒 发表于 2017-4-28 13:20
我给你刚刚相反，我6年前，就可以完全在家工作，不需要到city工作，工作全靠自觉，但是一在家基本就是玩 ...

一家公司有许多工作岗位， 比如， Sales, 他们根本不需要在办公室呆着。IT Support, 没什么事的时候， 他们基本上就在聊天玩手机；有事的时候需要做一下， 但做这个工作完全可以remote. Accountant, 也没有整天呆在办公室的必要。Office Admin我倒是觉得有必要在办公室呆着。

所以从岗位上来看， 确实没必要让所有人都呆在办公室。至于自觉与否的问题，我觉得可以通过一些制度加以管理， 比如， 某项工作限时一天就要完成， 否则会有相应的惩罚， 等等，只要员工完成了他需要做的事情就行了。

当然， 这样的变化不会短期内完成， 中间可能会有起伏，比如， 有的人一开始在办公室上班， 后来在家工作， 过段时间他觉得在家上班他可能会丢掉工作了， 那他又回到办公室了。但是， 未来的趋势如何， 我们还是拭目以待吧。 只是个人投资商业物业， 真的要谨慎。

驴是念来过倒

keepower 发表于 2017-4-28 11:03
这个不好讲的。我过去5年服务过的两家知名的corporate都很认真的在组织结构和管理方式上研究long term re ...

我给你刚刚相反，我6年前，就可以完全在家工作，不需要到city工作，工作全靠自觉，但是一在家基本就是玩了，吃点东西，看看片，玩玩手机。根本没有工作样，如果家里再有小孩，那基本废了。一天工作三天也完成不成，基本等于混吃混喝。工作还是有工作样，这样效率才高。拥堵不变，你可以找离你家比较近的办公场所，这根本不是什么问题 。在家工作，对于绝大多数来说，都不靠谱。自律能力，和工作环境都不行。公司雇主到时候可以找一些合同工类型的，按照工作量付钱可以。这样公司可以外包出去一部分工作，节省成本。。。

love_3_month

Lease 发表于 2017-4-28 12:00
只能说目前remote办公， virtual office还不是主流， 所以你朋友新张生意还是想找办公室。

但可能有一天 ...

是的，就是看这个趋势发展会多快多强烈了。

比如无纸化办公，这个说法至少20年了吧，而且随着环保意识提高，大家也确实节约用纸了，但还是需要复印机打印机之类的，即使电脑里都有。用纸量减少到一定程度就减不下去了。

Lease

love_3_month 发表于 2017-4-28 11:49
是的，这些看文章也都有看到，但我朋友最近开公司，还是在找办公室，装修有问题，不得不先找一个过渡的， ...

只能说目前remote办公， virtual office还不是主流， 所以你朋友新张生意还是想找办公室。

但可能有一天， 我说是可能，在office办公已经不是主流了， 那么原来拥有这些传统办公楼的owner, 他们将面临投资资产贬值的危险。

所以对于一般个人的投资者， 投资商业物业真的要很谨慎。

这个帖子的讨论很有益处， 上面有个网友提到destination shop的概念， 很有启发。

love_3_month

clam 发表于 2017-4-28 11:24
我就是work from home的...

有時覺得好無聊啊, 找個人聊天都沒有....

我们每天聊天聊到无聊了，就开始做事