随便写写，国内城市开发 和 这里的不同

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动不动就看到帖子，说，这里才这么点人，稍微有点人口波动就说房子不够，建造数量不够，瞎扯。。。那国内那么多人，北上广不停的增加人口，不还造的出足够的房子吗？结论是这里的政府不愿意造房子，托市。

粗看挺有道理，但经不住仔细比较.

1．
造房子要地。国内可以把农业用地改成居民用地（每年有指标，但不知道怎么具体实行）/
这里，政府也可以把农场改成居民用地（通过法律手段，重新划分区域）。如果是原本就属于政府的空地，可以简化很多。不过，这种“闲地”不多。

这些农业用地，应该都是相对的边缘地区（市中心附近应该都 没有大的农田或者农场了）


2．国内，政府然后从农民手中征地，然后出售给发展商。政府的权力很大。好的政府，多给点钱，公平一点。好的居民，配合一点。遇到不好的政府和不好的居民，各种事情就多了。。。
这里，基本是市场行为，农场主可以决定自己要不要开发，还是卖给开发商来开发。农场主不愿意，政府没辙

3．现有的一些老房子，低层的，政府也可以和开发商合作，拆迁，重建成高层。
这里，市场行为。可以分割，可以买几套连着的造公寓连排。屋主不愿意做不愿意卖，政府没辙。

4． 市民邻居。造房子基本是政府支持（背书）下的大公司行为，前期有的会有市民咨询之类的，但更多的是FYI。
这里，邻居要造房，不满意，打官司。开发商要造公寓，抗议，起诉。政府要重新划分土地造密集型住宅，抗议。政府只能按照法律走，没辙


上面这些都是前期准备，就是说政策方面都搞定了，然后开始开发。


5． 基建资金。因为大项目都离的远，需要修路，或者扩建，通水通电，安排学校/医院/工交路线之类的。这个前期的钱很多。
国内政府花钱搞基建，天经地义，借钱当然可以。不需要市民同意吧。
这里，政府想投资，钱从哪里来？地税？燃油税路税？还是提高所得税？看不被市民骂死。

6．造房资金。国内大都是大开发商，银行支持。
这里，小开发商，动不动就资金链断了。政府也不可能给他们资金，也不可能自己拿钱去开发。个别项目有政府和开发公司合作，但资金还是开发公司自己筹措的。

7．人力。国内人多，一个个的施工队，全身心的投入在造房子。人不够，去村子里招募，一边干一边培训。很多工作不需要资质。
这里，就这么点人，休息喝茶聊天都不耽搁。有资质的人不多（builder, 电工，水工，等等），增长就更慢了。


就不讨论国内以楼房为主，水泥钢筋，这里以独立/连排为主，公寓在增加中，木头建筑。还有验收标准不同。此外水工电工等等，国内属于装修的部分（大部分是毛胚房），这里属于建房的部分。


就以上这些，这里的造房基本是小打小闹，等于是“小商品经济“，和国家主导的“社会主义市场经济“比起来，差的太远。

要想让这边的建房速度和国内看齐，需要做这些改变：
•        政府有权为了开发而强拆（目前也有征地，比如造waterview tunnel，但都不是为了商业开发）
•        政府可以为了基建提高税率或者发债券而不需要议会/民众同意。
•        银行配合开发商，低息贷款。
•        可以提高无资质人员参与造房子的比例
•        修改劳工法，要求每天8-12小时上班
•        房子可以是毛胚房完工。简化验收标准（会不会再次大量出现漏水房？）

只要做到这些，建房速度至少快3倍。。。而且估计很多人会选择不来新西兰了吧。。。人口压力也会小很多。

陌生的香港人

北六楼的东北 发表于 2017-4-27 13:33
不必误解，不是在对你的文字纠错，只是交流不同的看法。

俄式规划是对中国现代城市有很深的影响，各种城 ...

謝謝進一步回复 我沒有誤解 只是想澄清我想討論的主題而已

我對俄式規劃其實沒有什麼研究 只是據說國內上世紀五六十年代的城市發展是師承俄羅斯 那個年代一切都是政府主導 其實自己這些年也到過中國大陸十多個城市遊歷 發現南北城市真的每個都挺像 都是很多大馬路 大廣場 住宅小區之類  反而大公園比較少去 （不過國內的大公園好像都很難做到這裡的 Auckland Domain  Victoria Park, 甚至只是 Albert Park 那種感覺？不知道是不是氣侯關係還是什麼了） 唯一有點不同的是山東青島和上海 - 那裡的某些街道比較小 比較人性化 很遺憾那都是在清末民初的租界內時其街區已經形成了

小區規劃更多的是開發商所做  可其和整個城市 甚至不屬於小區內的外圍地帶的互動如何？ 好像不太看得到有足夠的重視 土地利用如何互相協調和運作 這其實正是城市設計比較看重的部分 小區開發有利於開發商賺錢 他們當然一定讓其內部美輪美奐 功能齊全 可是其對外面的街區如何連接？ 環境方面如何互相配合就是一個挑戰  很多時這些小區 但一踏出小區就知道自己原來還在國內

擁堵這些可是交通規劃的範圍了 這很大程度上是一個城市的個人汽車擁有量 人們對汽車交通的依賴（出行文化）/政府投入不投入公共交通所致 或者換句話來說 就是這裡政府如何投入公共交通 可人們就是不願乘坐或者坐公交比開車更花時間更貴 這些很多因素其實已經脫離城市規劃的領域 可卻能影響城市規劃政策的效果   其實上海和國內很多城市由於中產階級興起 汽車增長量據說也是相當強勁  會不會一天比奧克蘭還堵其實還要看得長久一點 但當然上海政府能在短短一二十年就能這樣建起一套四通八達的地鐵網絡 確實是非常厲害的成就 自己當年還在康嫂時也曾經向團隊裡的一眾Transport Planners 做presentation介紹過上海地鐵    當時可聽到他們目瞪口呆呢 （這裡就弄個破City Rail Link  多開3個火車站已經打鑼打鼓, Rail to airport? Auckland Transport 說要30年後....)

之前都說了 其實城市規劃是個非常廣闊的題目  由一般人心目中的城市規劃就代表建築物是不是高大上 漂亮不漂亮 馬路是不是夠寬 到一個國家的規劃制度如何確保決策更公正公開 、物流方面如何在促進物流/經濟發展同時不對居民生活產生影響等等 （就好像年多前天津港附近那個易燃倉庫爆炸 為什麼那麼接近民居？又或者飛回奧克蘭 這裡的奧克蘭港要搬到哪裡？）甚至現在奧克蘭的高樓價全部都可以是因為城市規劃做得不好（至少兩個大黨都這樣認為） 順手撿來可以討論的東西很多 在在都影響每一個人的生活 - 這也是個人覺得城市規劃有趣的地方

房奴甲

我记得我刚到上海的时候感触最深的几件事之一是，上海的地址，门牌号码。你拿着地址就一定能找到地方，非常容易，不用问路。因为它是从面，到线，再到点的层次。为什么感触深呢？因为北京就不是，北京的地址是，大面，到中面，到小面，到极小面，每次都让你在一堆东西里大海摸针，问路是必须的。

城市的规划啊。

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北六楼的东北 发表于 2017-4-27 13:33
不必误解，不是在对你的文字纠错，只是交流不同的看法。

俄式规划是对中国现代城市有很深的影响，各种城 ...

我觉得你是在用人文（感性)的方面在谈城市规划，这也没什么不好的，在规划的时候考虑历史考虑人文是应该的，但你的看法似乎舍本逐末了。

房奴甲

北六楼的东北 发表于 2017-4-27 13:33
不必误解，不是在对你的文字纠错，只是交流不同的看法。

俄式规划是对中国现代城市有很深的影响，各种城 ...

上海的规划是比较有根基的了。当大城市的历史超过奥克兰，根本上就不是一个档次的城市。北京就差很多。比方说，一下雨北京就积水，上海不积水。你说。

北六楼的东北

陌生的香港人 发表于 2017-4-21 10:05
謝謝回复 或者我應該換一個說法 其實我說的其實是亞洲城市當代的城市規劃管理制度多些 畢竟中國第一部正式 ...

不必误解，不是在对你的文字纠错，只是交流不同的看法。

俄式规划是对中国现代城市有很深的影响，各种城市风格趋同，环装扩展造成的交通拥堵，都是那个时代留下的问题。

然而，这并不是全部。

俄式规划留下的还有大面积的公园，绿地，植树，以及那种“专家楼”和中式庭院的拼接。这些时代印记恰恰形成了中国城市的独有特征。

我经常会建议去北京大学走一下，从清代的京师大学堂一路走进去，过未名湖，看民国建筑，再到共和国以后的教学楼，就是一个中国从近代到现代的建筑胶片儿。

中国的城市化过程还在进行中，可以说40%的进度都还不到，一个曾经的老师，到没落后的邯郸学步，再到重新找回自我的价值，需要过程。

你所谈及的公共空间的关系，建议去国内较新的开发小区，或者较新的城区，很多的规划和实施也都是有科学的决策在里面的。举个简单的例子，上海的城市人口都要过2000万了，怎么奥克兰还不到200万能比上海还要堵呢？这里面，决策和实施，是不是各有利弊呢？

陌生的香港人

北六楼的东北 发表于 2017-4-21 08:35
东西方的城市规划各有利弊，现在所谓的东方城市规划，其实完全不是东方的，而是过去若干年，东方像西方学 ...

謝謝回复 或者我應該換一個說法 其實我說的其實是亞洲城市當代的城市規劃管理制度多些 畢竟中國第一部正式的城市規劃法也只是上世紀九十年代改革開放之後才有的產物 這恐怕沒有什麼傳統上的東方/西方了  

中國現在的能不能算是俄式城市規劃？那些每邊五條線像公路一樣的大馬路 大路口 大廣場 全國都是XX大街的都市 東西南北城市都一樣 據說是上世紀五六十年代學蘇聯的  其實城市規劃絕對不只是看建築物漂亮不漂亮 是不是高大上 還要看建築物和其土地利用之間如何協調  更甚是各種公共空間的關係如何 (畢竟人們主要的都市生活的都是在建築物之外 不管你是出行上學上班還是去玩 你其實一離開建築物就已經在使用公共空間了)  和整個城市佈局各方面到底如何運作等  天人合一的思想不錯是體現在園林設計方面 可在整個城市的佈局  古代對民間建築 土地用途有什麼具體規定 除了據說有民間建築物不能太高太大和在材料應用上不能挑戰皇朝官府的威儀 也未聽說過有什麼典章制度規定 嗯 不過這方面我可沒有什麼研究了  

而新西蘭的資源管理法 其實和澳洲每個省的環境規劃法差別不是太大 他們一樣要照顧各方面利益以致拖延了不少基建發展 一樣有各種公眾諮詢 我上面說到的各種規劃目的差別也基本一樣 這是西方/已發展國家的規劃制度的普遍特性 基本上大同小異 你說是通病也好 好處也好 要視乎你站在哪個角度看了

北六楼的东北

陌生的香港人 发表于 2017-4-19 10:32
為什麼我的名字還會讓你覺得我是台灣人？呵呵

东西方的城市规划各有利弊，现在所谓的东方城市规划，其实完全不是东方的，而是过去若干年，东方像西方学习的结果。

真正的东方传统城市规划，是非常讲究天人合一，人与自然和谐共存的。看看中国的传统园林，中国人的传统审美观与价值观实质上是非常美好和科学的，很多传统工艺连现代人都为之惊叹。幸运的是，随着中国经济的发展，这些传统正在以某种形式传承和回归。

用静态的眼光看待中国发展，很难得出完整的结论。

谈到新西兰，各方利益的博弈过于冗长，恰恰阻碍了基础设施的建设。对比邻居澳洲，新西兰在规划和实施方面确实需要借鉴很多很多。

留下足迹

谈不上一定落后的好吧。。。该人性化的，人家不是都有的嘛。。。比如残废人专用通道啥的。。。以前人口少，就不需要建国内那些百货大楼那么高层的吧。。。爬上爬下累不累呀。。。这种东西的需求，好像跟人口的增长，相联系的哦。。。国内根本老百姓的住宅，有啥空间了。没有是事实吧，这里土地是你的，你要房子加造上去，没啥不可以的吧。。但你自己问你需要不？孩子以后又不会跟你生活一辈子的了，这里的生活概念是跟国内截然不同的好吧。。不是吗。。为啥要以国内人的眼光来衡量这里的生活模式捏。。没道理的好吧，这里要是没有这些特色，那么移民还真的没啥稀罕的了不是嘛。。。蓝蓝的天，就在你自己实实在在拥有土地上，抬头就能看到如此美景的。。。国内能有多少人能有这样的梦想得到实现呀？  再说了，现在国内不是也开放别墅了嘛。。。难道人家就建很高的楼吗？事实好像也没有吧。。。所以，相对来说，新西兰到处就是美景不是嘛。。就看你自己追求什么捏。。。这就好比国内的小城市的，基本向往去大城市的，那么大城市的空间有限，又希望能拥有自己的空间，那么就希望有更大的空间和自己拥有大草坪不是嘛。。。火柴盒的建筑真的就是你心中的完美？。。。个人看法。。。随性聊聊罢了。。。你要是说，这样的生活落后，那么我说我就喜欢这样的幽静，远离世俗的浮燥。。。

奥克兰16

新西兰和奥克兰是两个不同的“国家”。奥克兰就是国中之国。

狂奔的蜗牛!!!

小城市大堆造好的房子没人去，都愿意挤在奥克兰，当然供不应求了。

陌生的香港人

KLBB 发表于 2017-4-19 08:28
你大概是台湾的吧  大陆一样有城市规划的 规划的比台湾好

為什麼我的名字還會讓你覺得我是台灣人？呵呵


我沒有說大陸沒有城市規劃啊 我之前說的國內的“控制性詳細規劃” 不就是這裡的District Plans / Unitary Plan 嗎？ 是內地《城鄉規劃法》的一個主要造成部分 只是很多西方國家的規劃概念好明顯還沒傳到亞洲 我不只是說國內 甚至台灣香港都沒有 例如我之前說的控制城市不斷向郊區擴張 保護鄉郊特色這些 好明顯就不是國內/亞洲各國城市的地方政府甚至會覺得是問題的問題

另外 因為附近居民反對而可以真正影響政府的規劃決定甚至能推倒一個受爭議的發展項目的 恐怕在國內也不常見 （如果是曾經發生過的話）

其實西方和東方城市城市規劃最主要分別是東方城市看重的好像還一般是建築形體上的高大上/汽車交通出入暢通無阻  或者單純為綠化而綠化（而不知道綠化的目的是什麼  只要規劃地圖一片綠就可以了）   而西方世界則是注重規劃法律/制度本身  外加城市設計/生態/歷史保育/可持續發展/社區參與/人車道路平權 （例如這裡city和不少新開發區看到的所謂shared space 就是這個原理下的產物） / 透過環境設計來改善城市安全甚至防止恐怖襲擊 (Crime /Terriorism Prevention Thru Environmental Design - "C/TPTED")  這些各種目的  所以東方城市做規劃的大部分是建築師  而西方的反而是律師/政策分析甚至是社會學家的多一點  對很多亞洲人來說可能覺得會沒有效率/甚至有點矯枉過正  可其背後的含義真正能了解到的卻不多

love_3_month

KLBB 发表于 2017-4-19 08:28
你大概是台湾的吧  大陆一样有城市规划的 规划的比台湾好

看他的ID就知道了。

规划的好不好，不一定（见仁见智 ， 很多历史遗迹被拆除，很多纯粹为了经济考虑，或者为了政府面子考虑。当然也有很多确实是为了人民为了发展考虑。）但执行力肯定好。

KLBB

陌生的香港人 发表于 2017-4-13 12:42
三月兄突然對這裡（其實西方世界都這樣 何止是新西蘭？）和國內的開發那麼有興趣 其實歸根結底 其實就是規 ...

你大概是台湾的吧  大陆一样有城市规划的 规划的比台湾好

keepower

中国基建基本是靠政府的initiative来拉动，政府有钱（或者有很多办法搞钱）执行力非常强（合法或非法），这些都是NZ没有的也做不到的。人口规模带来的demand和economies of scale自然不必讲。另外还有很重要的一点就是中国执政者是没有退路的，经济增长和执政合法性是挂钩的,只要GDP和就业能保障就行，其他的无所谓。NZ还没有沦落到这种程度。

GoToNorthAKL

先强拆楼主的房子试验一下。

jbr3346

kirikiri 发表于 2017-4-13 13:27
当然是，只是钱多的人请的律师会好一点，所以也会感到不平等的存在

有钱人往往也是社会精英的代表，不一定每个都是，但是比例更高，我从来不觉得法律会对有钱人起作用。。当然有钱人往往不太会对整个社会造成太多负面影响，反而因为他们要保持自己的阶级地位，会去创造更多价值，提供工作岗位等。

我主要是觉得新西兰的法律对于穷人犯罪或者说毛利人，岛人犯罪，黑帮犯罪同样无视，这一点，新西兰算是一个法治社会吗？

PirateShip68

有道理
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kirikiri

jbr3346 发表于 2017-4-13 12:07
新西兰是法制社会吗？中国法律只是针对百姓和穷人，新西兰法律则是除了大财团大公司，岛毛，官员之外都包 ...

当然是，只是钱多的人请的律师会好一点，所以也会感到不平等的存在

oplwy

呼啸寒风 发表于 2017-4-13 11:02
kiwi不会盖2层以上的房子，海外来的builder看到新西兰的落后工艺和技术基本没有目瞪口呆的 ...

胡说八道。   我见过4层的。哈哈哈哈

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陌生的香港人 发表于 2017-4-13 12:42
三月兄突然對這裡（其實西方世界都這樣 何止是新西蘭？）和國內的開發那麼有興趣 其實歸根結底 其實就是規 ...

没几个人能明白这些道理，尤其那些觉得造房子很容易的人。。。

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Quad 发表于 2017-4-13 12:42
什么理由？ 危害公共健康 安全？

只要邻居不爽，找理由告啊，总有不合规的地方。健康安全。。。

陌生的香港人

三月兄突然對這裡（其實西方世界都這樣 何止是新西蘭？）和國內的開發那麼有興趣 其實歸根結底 其實就是規劃政策和人們生活居住模式完全不同所造成  

就規劃政策來說 其實國內都一樣有這裡的類似規定 例如所謂的控制性詳細規劃就是這個意思 可是國內的規劃控制制度發展得尚不算成熟  政府權力也大得多 發展商更大部分會和政府有點關係  所謂求發展很多時可以凌駕一切  公眾諮詢也可能只是走過場而已  所以政府事事可以雷厲風行 但反效果就是制度不公平甚至容易出現腐敗 環境惡化 容易造成社會矛盾甚至衝突 相信這也是國內同胞為什麼有錢的都喜歡移民的其中一個原因吧？

另外一個明顯不同就是人們的 lifestyle 根本上不一樣 國內/亞洲城市人口實在太多 人們的居住習慣從來就是高樓大廈 apartment  可西方世界（至少是美加澳紐這些所謂"新世界"）則完全不是 畢竟是地大人口少汽車發達 apartment living 是這十幾年才出現的新時尚  你也看到很多老外其實更傾向於住郊區也不喜歡在市區

可另一方面西方世界又對郊區其情有獨鍾 喜歡保留所謂郊區特色 強調生態保育  一早已經將所謂的urban sprawl  （無序的城市擴張）視為洪水猛獸  真的要發展城市邊緣的郊區地可一點都不容易  所謂urban limit 或者奧克蘭的Rural Urban Boundary  可亞洲地區甚至國內 我還沒有看到規劃界/地方政府有過這樣的顧慮  立交橋建完一條又一條 新開發區搞完一個又一個  好像只要有地有錢就可以用來建  反正大自然不會說話  大不了來一場大霧霾而已  例如最近河北又有一個什麼雄安新區炒得紅紅火火了  而對當地生態環境會不會有影響 那些原居民要不要拆遷 他們的社區網絡會受到什麼破壞  social impacts 是什麼  從來都不重要     

最好  各種環保利益團體會盯著市政府/開發商的一舉一動 隨時將政府告上環境法庭  推翻市政府的決定等 - 這些都是在國內大概是不可能想象的


這些種種比較下來 城市開發速度/效率可以是一樣嗎？

Quad

love_3_month 发表于 2017-4-13 12:40
haha, 告他！

什么理由？ 危害公共健康 安全？

Quad

房奴甲 发表于 2017-4-13 12:32
养蚊子啊！

如果花钱抽， 宁可养蚊子， 当然， 你是邻居， 如果建议， 你可以去抽一下。 哈哈

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-4-13 12:32
养蚊子啊！

haha, 告他！

房奴甲

Quad 发表于 2017-4-13 12:28
需要抽掉吗？

养蚊子啊！

Quad

房奴甲 发表于 2017-4-13 12:16
我家邻居正在盖房，做了水泥地基以后才一天就下雨了，至今几个星期过去，那个地基就做水池状，仿佛他们打算 ...

需要抽掉吗？  

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-4-13 12:16
我家邻居正在盖房，做了水泥地基以后才一天就下雨了，至今几个星期过去，那个地基就做水池状，仿佛他们打算 ...

当然等天好了再抽啦。

房奴甲

我家邻居正在盖房，做了水泥地基以后才一天就下雨了，至今几个星期过去，那个地基就做水池状，仿佛他们打算养鱼了，根本不去把水抽掉的。就这么泡着。