数字分析：中长期商行升息对投资者的影响

Bearonrun

因为离岸资金成本提高，最近几家商业银行都小幅度提升了中长期的房贷利息。

下面通过一典型例子分析: 如果这样的趋势继续下去，对投资者影响有多大。

背景设定：

以下的简单设定都是客观的或者稍对投资者不利的

·        两年利息：2014年底， 5.5%， 2015年底，5%， 2016年底（当前），4.5%

·        两年利息，在今后三年，每年涨0.5%: 2017年初，4.5%， 2018年初, 5 %， 2019年初，5.5%

·        奥克兰的房租平均涨幅约6%， 这里保守设定每年$15增幅

某3房投资者当前(2016底)投资情况：

·        房1，2014年底订40万贷款，两年5.5%， 每年$22k，每周$423，2017年初再续，4.5%

·        房2，2015年底订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481，2018年初再续，5%

·        房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%， 每年$27k，每周$519，2019年初再续，5.5%

小结：每周需付利息共$1423，房租增长$0，合共：$1423

2017年初

·        房1，2017年初订40万贷款，两年4.5%， 每年$18k，每周$346, 2019年初再续

·        房2，2015年底订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481, 2018年初再续

·        房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%， 每年$27k，每周$519, 2019年初再续

小结：每周需付利息共$1346，房租增长$0，合共：$1346,  比2016年底：下降$77

2018年初

·        房1，2017年初订40万贷款，两年4.5%， 每年$18k，每周$346, 2019年初再续

·        房2，2018年初订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481, 2020年初再续

·        房3，2016年底订60万贷款，两年4.5%， 每年$27k，每周$519, 2019年初再续

小结：每周需付利息共$1346，房租增长$45，合共：$1301，比2016年底：下降$122

2019年初

·        房1，2019年初订40万贷款，两年5.5%， 每年$22k，每周$423, 2021年初再续

·        房2，2018年初订50万贷款，两年5%， 每年$25k，每周$481, 2020年初再续

·        房3，2019年初订60万贷款，两年5.5%， 每年$33k，每周$635, 2021年初再续

小结：每周需付利息共$1539，房租增长$90， 合共：$1449，比2016年底：上升$26

两年多以后（2019年初），该3房投资者每周比现在多付$26，也就是两个快餐的价格。

结论在二楼

Bearonrun

http://www.nzherald.co.nz/busine ... p;objectid=12005841

房租涨势不小，房东们的压力随之下降。虽然不一定提高房价，但是对于房价下跌有抑制作用。

Bearonrun

ANZ刚下调了房贷利息，虽然幅度很小，但可以预见今年的加息幅度不会大。

https://www.interest.co.nz/news/ ... -them-price-its-one

老老妖刀

yw4102 发表于 2017-12-13 21:47
同意，每年租金收入-税收-贷款利息-地税-维护成本。如果是亏，能撑多久？ ...

撑到资金链断裂呗！

只要有子弹养着，就不会卖。10年就会翻一番了。

yw4102

FCA北岸 发表于 2016-12-1 13:16
奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房价 ...

同意，每年租金收入-税收-贷款利息-地税-维护成本。如果是亏，能撑多久？

Bearonrun

房哥，你引用我的帖子的时候，记得这是2016年写的，过几天就成前年了。

Bearonrun

2016年写的帖子。 升息后，要过一段时间才生效，而且部分会被上涨的房租抵消掉。

topsky

也就是两个快餐的价格。

老老妖刀

Turtle2017 发表于 2017-12-11 18:34
你行啊

多学点，没坏处的！

既是现在是屠龙之技，说不定 未来真的有龙被我宰呢！

Turtle2017

老老妖刀 发表于 2017-12-11 18:32
打击投资是因为我还没投资！！

打击完了，重新洗牌了，我也想成为投资者啊！

你行啊              

老老妖刀

Turtle2017 发表于 2017-12-11 18:15
你不是支持工党打击投资者吗？ 怎么现在还买投资房？每年2~3%的升值你也认同？ ...

打击投资是因为我还没投资！！

打击完了，重新洗牌了，我也想成为投资者啊！

工党也不可能一直在台上。国家党几年后又回来了。

在国家党回来之前也吃几块肉。

工绿优把羊按倒后，上去耗几把羊毛是聪明人，别傻乎乎的在旁边拍手叫好！

这都是有经验的前辈，多学点，用上用不上的再说。压根不知道怎么玩儿，那就比人家少项技能了！

Turtle2017

老老妖刀 发表于 2017-12-11 17:50
问题是如果买了投资房，利息靠租金了！

本金我怕还不上呀

你不是支持工党打击投资者吗？ 怎么现在还买投资房？每年2~3%的升值你也认同？

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2017-12-11 11:05
两种还贷方式都可以，不过每家银行情况不一样。

问题是如果买了投资房，利息靠租金了！

本金我怕还不上呀

没有其他的来钱路了！！我就想问问本金都怎么还的啊！

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2017-12-10 14:05
不是退税！

按你文中说的，感觉利息只能支付贷款的利息！！

两种还贷方式都可以，不过每家银行情况不一样。

天维房产

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-2-7 12:14
加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

房价的支撑主要还是要靠接盘侠~

目前看来~原来的海外接盘侠现在进不来了~

只剩本地的刚需了~就看这些刚需有多刚了~

PS：我认识的投资者90%都是理性的那一种，会计算租金收益率（净值）~

因为感情冲动而抬价的大多是自住（尤其是首次）买家~虽然其实他们才是高房价的直接受害者，但是挺住房价的中坚力量也是他们~

因为投资者扛不住了就会卖房~而自住的屋主（不能高价）卖房的话，以后住哪里呢？

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2017-12-10 10:45
你问的是利息退税的事情吧。

不是退税！

按你文中说的，感觉利息只能支付贷款的利息！！
贷款的本金要怎么还。。
银行不会要求本利一起还么？？
想学习一下，多了解点技术性的知识！

Bearonrun

你问的是利息退税的事情吧。

老老妖刀

问一下楼主，是不是租金只能cover利息部分！！
本金要其他收入，或者待房产升值后，卖掉房子在还本金。

大部分投资房都是只还利息的么？？
谢谢呀！

Bearonrun

仔细看了看, 我也只能说,我挺无语的.

Bearonrun

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-12-8 11:43
现在基本上利息还是根据计划缓慢上升，但是政策面发生了相对比较大的变化。减少移民人数和禁止外国人买房。 ...

本贴的分析是关于利息上涨对房产持有者的影响。

你说的接盘侠指的的房产价格吧。 这超出了本贴的讨论范畴。

Bearonrun

Chatbox 发表于 2017-12-8 11:37
未来一两年，利率还是有可能涨200到400点的。

一年还是两年，200点还是400点。 差很远。能说明吗？

2016年写帖子的时候，假设未来两年共100点。现在工党上台了，这涨幅可能会多些。

未来两年，每年50~75点会较合适。

狂奔的蜗牛!!!

现在基本上利息还是根据计划缓慢上升，但是政策面发生了相对比较大的变化。减少移民人数和禁止外国人买房。这些会导致接盘人数的下降。
不过政策的影响是有后滞性的，现在的影响只是心理层面的，实际的效果估计要到2-3年以后才可以看到。

Chatbox

未来一两年，利率还是有可能涨200到400点的。

Bearonrun

今年利息平均上涨0.4%，略低于帖子的设定0.5%。

看看明年会涨多少，我们系目以待。

Bearonrun

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2017-2-7 12:14
加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

谢谢蜗牛兄发表意见，写了很多。几年后，我们看看是不是这样的走势。

狂奔的蜗牛!!!

加息是一方面，房价的支撑主要还是要靠接盘侠。

必须要有足够的有钱的新进买家进场接盘。

不然的话房价也只是维持在现有水平，不会进一步的上涨。如果时间长了的话，会有小幅下跌，如果通涨跟不上的话。

目前看来，新西兰居民的收入增长缓慢，通涨也不高，所以接盘侠主要还是靠海外新移民。

以奥克兰现在的情况，新移民更有可能去其他地区买房。也就是为什么奥克兰房价现在涨不动，其他地区补涨了。

如果经济情况不发生巨大变化的话，奥克兰房价会稳定在现在水平几年时间，等全国房价补涨后再进行下一步上涨。

Bearonrun

房奴甲 发表于 2017-2-3 12:46
今天早上因为和人说到利率问题，就像看看大多数人主张的利率一年一年定，到底是不是能拿到最低的利率。看了 ...

如果你有一笔贷款是几年前借的。 现在refix, 银行应该不会按照当前的LVR来要求。

房奴甲

今天早上因为和人说到利率问题，就像看看大多数人主张的利率一年一年定，到底是不是能拿到最低的利率。看了一下最近的利率。我简单回顾了一下我的贷款管理，从2016年1月到4月间，我陆续把所有贷款固定成三年，这期间市场利率也在变，又涉及几家银行，平均我大概是固定了4.435%左右的水平。那个期间一年的利率大概是4.05%左右。假使我当时订了一年的，4.05，那么这一年期间就会比我实际订的节省了0.385%,还挺可观的。但是呢，那样到现在就需要refix了，而现在的refix是多少呢？现在订两年的，4.6%应该是个不错的利率了吧？我没有问过broker自己瞎猜的。那就比我的4.435%多了0.165%，两年0.33%，还是低于按一年固定所节省的钱。看起来，固定一年期的策略的确是不错的。

当然啦，我也并不吃亏，我以0.055%的代价，换来的是什么呢，是避免了在贷款一年后就面临refix。现在银行refix时又要审阅好多文件，搞不好他就要看看我的投资房是不是都有40%本金了；我的可都是提高本金比例政策出台前买的，现在房市一跌，如果银行的估值非常保守的话，保不齐我就有点小麻烦了，虽然我算着是都有40%。

想要跑赢银行对于市场利率变化的预期是不非常容易的。即便是六个月内利率继续涨，18个月的涨到4.8%，2年的涨到了5%，（这是非常迅猛的上涨了，我目前还不认为会这样猛烈），可能我还是不如那些一直一年一年固定的人省钱。然而贷款这个东西，它不光是数额这一项。投资者还有其他很多必要的考量。

Bearonrun

如果每年升2%，三年后会有人撑不住。