[工作] 聊聊房屋管理遇到的故事（持续更新中） [复制链接]

purpleapple

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电梯直达

楼主

发表于 2016-11-27 19:00:16 来自手机 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 purpleapple 于 2016-11-29 11:47 编辑

管理自己的房子有好几年了，遇到的故事也有，但是不那么多。年初因为奥克兰的朋友在屯里买了房，说让我帮忙管理，开始了我的第一个帮别人管理的业务，慢慢的朋友推荐朋友，到现在有40多套房子了，故事也就渐渐多了起来，有时候觉得挺有意思，好像间接参与了租客的人生，各位看客要是不嫌琐碎的话，我就与大家说道说道。

秀一下我的钥匙们：
图1是我很希望钥匙都是这样整齐的模样，不过这个铁盒子不便宜，一个就好几十，目前我只买了一个，哈哈
Keys 02.jpg

图2是剩下的钥匙存放的地方－－一个方便盒子

故事一：下周二就要搬进来的单亲妈妈

先从最近的一个故事说起吧，最近接到的一个委托是怀卡托大学附近的房子，新房主第一次投资，没有太多的经验，在11月中交割大学的房子，正是淡季，价格一再下调，依然门可罗雀，无人问津。究其原因是学生假期，退房的人多，租房的人少；再加上房子偏旧，户型偏老，房间略小，都是单人床。

以我观察，现在怀卡托大学附近新建联排别墅越来越多，配置也很高，很多是一个卧室配一套卫浴的，现在的留学生孩子们都不缺钱，卧室小，卫浴少的就不吃香了。当然，如果开学季，价格合适还是可以租掉的，但是假期就完全没有竞争力了。另外一方面，靠大学太近，由于学生区的弊端，家庭就不太考虑了，再加上房东买下了前屋主的家具家电，虽然对出租学生提供了便利，但是对租给家庭又有了限制。

眼看着4房1卫浴降价到了390，还是询问者寥寥，房东心里着急，我也很理解，各种群里发消息，朋友圈也发，华人的留学生们都不喜欢，终于从TM来了一个问询，我一看邮件，单亲妈妈带俩孩子，着急入住，下周二就要从现在的地方搬走。不由得就有担心，一般着急入住的，多数是被前房东赶走的，也就是说多少都有问题，这样的租客将来少不了会有麻烦。但是房东心急，我们选择不多，于是我觉得还是跟房东商量一下。

在空租2个月等开学和选择这个租客可能需要处理掉一些家具以及可能有的风险之间，房东还是选择了后者，我们详尽的讨论了可能有的风险和规避以及补救的方案，决定试一下这个租客。

我约租客在房子见面，出乎意外来的并不是我猜想的岛毛家庭，来的是一个年轻的白人女子，带两个小孩，如她所说，一个3岁一个1岁。

详尽的探讨了家具家电去留，以及如何保护好房东的床垫，还有卫生等等细节，我又去租客现在住的地方看了看，虽然屋里有不少小孩的玩具乱摆放，其余物件还算有序，灶台与油烟机还算干净，浴室也算整洁，感觉还行，比多数岛毛家庭还是强很多的，也算放下一个担心。

租客自己承认信用记录不好，原因是与前夫之间的纠纷，没有把之前的房租处理好，有上庭记录。话说这是我们房屋管理最不喜欢的租客，欠租不解决，最后闹上法庭，耗时耗力，如果有选择，我都不选这样的租客。

其实在选租客的过程里，我们会遇到很多这样的信用记录不好的租客，一般而言信用记录不好却跟我说自己信用很好的租客，一般查到不良记录，我都会直接放弃，因为不诚实；但是自己承认记录不好，并且解释的很诚恳的，我有时候会很犹豫，一方面人的确都有遇到难处的时候，如果从此就被社会拒绝，也是很残忍；但是如果看错了人，一旦选为租客，就是麻烦缠身，这里也有故事，可以以后再讲。所以在信用记录差的租客里选择，如同走钢丝，对了会觉得自己帮了一个善良但不幸的租客，错了就恨不得回到当时打醒心软的那个自己，然后遇到同样情况，又会为难。

说回这个租客，考察完她现在的住处以后，我再次和房东沟通了情况，我们决定租给这个租客，先签半年，情况好再续签，不好就换人，紧密关注房租，及时追讨，希望这一次我的选择，没有错误。

故事二：这么好的房子为什么就租不掉？
还是大学附近的房子，就是我说的新建联排的类型，3房3卫2浴1车库，房东去年买房的时候带租客，散租的形式，房东说租金算下来有610一周，除去水电网各项开支收入估计能有550，于是房东对于租金的期待就比较高，希望租到$450以上。

这里说一下散租和整租的差异，有的老房子，散租收益可能比整租高，新房子，整租收入却可能比散租高，再加上散租的租客来来往往，空租加时间投入比较高，其实收入高一些但不见得划算，如果房东自己有大把时间，散租不失为一个不错的选择，但是对于房东自己收入比较高，本身的时间价值比较高的就不值得投入太多时间精力在散租上了。另外，我们房屋管理也是不接散租管理的，时间投入回报太低。

说回这套房子，房东说隔壁的房型与她的一致，租的也是$450，于是我们打算先按$460的价格挂出去试试。广告打了几天以后，无人问津，我看了下TM，同一个物业的另外两套也在TM上挂着，价格是$450，明显我们再挂价高就不合适了，在和房东沟通之后，我们把价格调整到了$440，调价之后联系的人不少，证明价位接近市场了。这里也顺便提一下，很多房东问自己的投资房的租金是多少，一般我们都会给一个范围，同一套房子在不同的时候，可能租到的价格不同，淡季旺季，允许不允许宠物，价格都会有差别。

改了价格到$440之后，问的人就多了很多，带去看房的人也去了十几波，一直没有租掉，这个时候房东没有说什么，我自己就很有压力了，对于一些华人租客不乐意支付中介费的，我也同意不收中介费，尽快把房子租掉是我最大的期望。但是经过十几波租客的来访，不选择的原因基本上都是因为那个小房间只能放的下一个单人床和一张书桌、然后就放不下别的了，来的学生基本上都看不上小房间，都不缺钱，都要大房间双人床。我一直纳闷为什么隔壁同房型可以租$450这个租不掉，这个谜底在其中一波房客身上找到了答案，他们有朋友也租在同一个小区，其实房型并不完全一致，有的三居是三间都是大房型，还有的是一个卧室一个浴室，这就可以解释为什么来了十几波租客依然租不掉了。

根据了解到的新情况，我跟房东探讨了一下，继续空租还是再调整价格，这套三居可能只能按照2居加学习房的方式出租，价格也调整到了$420，这次调价之后就很快租了出去。

其实一个地区的租金价格是跟供求密切相关的，很简单的道理，不代表去年什么价格，今年还能租到什么价格，这是一个变化的市场，我很感谢能够理解和接受我建议的房东，在尽可能的情况下，我们都会尽量帮房东租到最好的价格，但在市场不允许的情况下，空租长时间和降价其实是一样的，适当作出调整才是正确的选择。

故事三：一棵橘子树的委托
这是一个人在国内的房东，把房屋委托给我的时候提的一个小小请求。虽然这本不是包含在房屋管理委托之内的业务，但是有时候面对房东的一些额外请求，我也很难说不。这位房东买的投资房是打算将来来新西兰定居时留给自己的住所，她一直希望自己的院子里有一棵橘子树，所以想在找到房客以后我帮忙种一棵。

一棵橘子树，什么品种，大果还是小果，有籽还是无籽，树多高，产量大小，价格等等都要比较。为了这棵树，我跑了三个园艺中心，拍照比较，跟房东讨论，最终选定以后，购买时又发现当时选定的那家没货了，又换了一家才买到，好在价格还是我当时看上的价格。

树送去租客家的时候，租客人没在，后来才知道租客没有铲子不能种下去，我想只有周末我带着铲子去种了，这一棵树的委托其实也不好完成啊。好在后来租客说他们跟邻居试试借铲子，不用麻烦我再跑一趟了，这个委托才算完成。

故事四：各式各样的房东
房东性格各有不同，委托时的模式也各不相同，有的就是面都没见过，委托合约一签，直接让我找卖房中介把钥匙拿了，甚至收房都是我来收的，一套房子就托付给我了。有的房东则很仔细，一点会见一面，谈谈合约，见不到的会要求发个照片什么的，好尴尬，哈哈

有的房东，相当客气，做点什么事情都会感谢半天，反而让我觉得不好意思。有的房东则比较心细，做个维修什么的要求砍价，我只能跟房东说我再找多一家公司报价给你，你比较一下价格，结果比较出来另家洋人贵了快一倍。其实我们用的Tradesman都是长期合作的，报价也都会比较公平，我虽然不敢说是市场最低，但也不会贵。对我们而言，压到最低不是最好的，准时高效的完成任务，在我们需要的时候能够去修是最关键的。好像漏水这样的紧急事件，如果不熟的公司会收你工作之外的附加费和交通费等等，熟悉的工人有时候顺路就做了，而且急事也都能急办。

关于管理费用也一样，我收5%+GST，应该市场最低啦，但是还有的房东跟我商量，我有好几套可以委托给你，能不能便宜0.5%。真心话，0.5%一年也就100左右的费用，如果我尽心尽力帮你最快找到租客，节省一周租金就出来了，何必计较个100块的委托费呢？

绝大多数房东都是非常好的，我尽心服务，得到的回报就是他们介绍自己的朋友给我，我最早期的一个房东，到现在介绍了不下三个客人给我了，非常感谢。

房东，房客，中介的故事，每天都有，各位想听，我就慢慢说，下一个故事讲讲麻烦的租客。

故事五：麻烦的租客上篇
麻烦的租客不一定是低收入的租客，高收入的也有，不一样的麻烦。

之前签过一家律师行的租客，租客本人虽不是律师，但是找了律师看合同，于是一堆的修改，一堆的附加条件，这是一种麻烦的类型。

另外一个租客，工程师，也是找了律师看合同，说条款里不允许开大型party的合约有失公平，虽然他自己并没有打算开大型party，我说你的律师真的是没事找事，你既然没有开Party的打算，这条根本就无须在意，何必斤斤计较？律师怕是觉得收了你的费用不挑点毛病出来不好意思，所以非得找点事情？

还有个自己开店的韩国租客，本来他们对房子也挺满意，房东对他们也满意，信用也查过了，收入也查过了，都没问题，准备签合同了，对方说他们想签Tenancy service 提供的标准合同，不愿意签我们中介的合同，最后只能作罢，TS提供的标准合同有许多权利和义务没有约束到，虽然我愿意相信这会是个好家庭好租客，但是在合约事情上我还是不愿意做太大的让步，小的修改可以，完全换新合同，就恕不接受了。

故事六：麻烦的租客中篇
做了房屋管理，基本上就是7x24小时的工作时间，虽然24小时是夸张了点，但是早上6点到晚上1点之间，都会不定期的有来电或者短信，我尽量要求租客咨询房屋都用短信，这样不会错过信息，而且针对有些口音比较重的租客，我确保能够明白她们在说什么。不过很多本地人还是喜欢用电话沟通，太早或者太晚的电话，就有些讨厌了。

话说这天早上7点多有个电话进来，我就有点不愿意接，一般公司也得8点上班吗，大清早的实在不太想说话，过了10分钟又打进来了，不想惯这个毛病，我就等到8点才发了个消息问是什么事情，结果居然不是租客，是警察，我的心腾的一下就揪起来了，警察打电话通常都没什么好事情。

确认了我是某某房屋的管理人之后，警察跟我说租客打假闹到邻居报警，然后俩人都被抓起来了，警察还要起诉她们，让我评估一下房屋的损失，把维修报价告诉他们，这样他们就好起诉了。

我那个气啊，收拾收拾出门就去房屋那边查看损失情况。到了出租房，门口一看，大门带的3块玻璃碎成渣渣，木头门框也裂了个大口子，用了个毯子挡住，然后门后边顶了个家具堵门。我敲敲门，没有应答，继续敲，卧室的窗帘掀了个小缝，估计确认是我以后，女租客来把门打开了。我压住火问怎么回事，女租客嗫嚅着说了一个长故事，一开始是有个表兄过来住在他们客厅里，然后表兄和他的女朋友吵架，然后女朋友摔门而去，门就坏了一点，然后他们把这俩赶走了之后，女租客和男朋友喝了点酒又吵了起来，然后门就这样了。。。

虽然没有细节，我看门把手整个从门上被扯了下来，也大概能猜出来，估计一个人把另一个人关在了门外，然后一个就踹门，拉门最后导致整个门损坏。女租客一边说一边抹眼泪，说最近遇到的事情太多了，前阵子男朋友刚刚跟人打架被扎伤住了院，然后又遇到这事情，虽然不算五大三粗的毛利妹子，也不算楚楚可怜，但是也不想过分苛责，只好说那么问题如何解决。女租客说他们去找2手建材市场看看能不能淘到合适的门换上。

我找熟识的builder问了一下费用，如果运气好找到合适大小的门换上，连换锁，连修门框，再油漆，加人工，应该要1000刀，如果全新门加门框，2000刀打不住。我就想说，吵架打架一时爽快，1000－2000刀就这样飞了，就算是我，掏这些钱出来也要肉痛的，更别说这些吃福利的年轻孩子们，有时候20刀对于他们都算多了的，一下子这么多，上哪儿找去。

事情还没有完全解决，房东也有保险，最差的情况就是租客付400刀的垫底费，剩下的由保险公司来赔偿，我咨询过保险中介，如果仅是偶然一次的claim的话，金额比较小，不会涨未来保费，还算万幸。

这类租客，属于高维护类型的租客，别说房东讨厌，我们管理中介更讨厌，因为在这一个租客身上花掉的时间和精力，可能定的上别的租客10个，能够规避，尽量规避，但是来看房的时候，各个都说的自己跟小白兔似的，哪儿那么容易辨别呢。

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