你们怎么看车库改造房住人？

法律来说，车库不许住人，但有房东改造了车库成可以住人的房间，然后把这个房子整租出去了。于是在房东不知道的前提下，二房东以低房租将其当单间租出去了，因为房间大又便宜，还有独立出入，其实还蛮抢手的，或者没人住的时候二房东自己住了，这种情况下，二房东会有怎样的法律麻烦吗？房东会有连带责任吗？有人遇到过这种情况吗？怎么处理的？

陌生的香港人

yehengwan 发表于 2017-2-22 22:24
不是说现在中区都不能盖minor drewlling 了吗 怎么又说2013.09前的房子在UP下能改成两个住宅单位？ 如果 ...

中區不能建minor dwelling 是以前舊Auckland City Isthmus District Plan 的規定  

9/2013 這個則是整個奧克蘭剛剛實施的 Auckland Unitary Plan 的新規定 （取代舊Isthmus 和其他各區District Plans)  但Mixed Suburban zone 的房子不能有minor dwelling unit 只能有獨立的 "dwelling"   而 “Dwelling” 和 “Minor Dwelling” 在城市規劃條例中不是同一樣東西   兩者在面積 設計/ 停車位要求 管道連接 甚至分割潛力都不一樣  

目測你這個615全幅地的房子只能做 “dwelling”  可地又實在不大 31平米獨立車庫做dwelling  又太小了  所以做一房一廳的sleepout 大概是沒有問題的 (sleepout 屬於 附屬建築  “accessory building”)   廚房應該是加不了  除非你能證明這個一房一廳能符合其他設計標準主要是一個額外符合規定的停車位 花園面積和 outlook 規定這些 可做dwelling 相信Development Contribution又會好多

不過就是法例中這個後面的小房子能叫做 dwelling 名義上是可以分割了 真的要分割你也未必能符合其他分割中車道/管道方面的要求 再說 你這麼小的房子恐怕就算最後真的能分割了恐怕也沒有什麼市場 (按照Unitary Plan的規定 長遠來說相信很多現在看起來小得莫名其妙的小房子都可以分割  （前提是房子通過resource consent/certificate of compliance  的形式給council 承認有"dwelling" 的法律地位在mixed housing zones 裡就沒有密度限制）變成有自己的title  但分割出來的到底有沒有人賣又是另一回事  可能這也是另外一種壓抑樓價的策略)...... 所以Unitary Plan 雖然容許的貌似很多 可在實踐中實在還有不少現實的方方面面的要考慮 每塊地的情況都不一樣

陌生的香港人

scarlettcolor 发表于 2017-3-26 11:14
如果是把车库改成办公区域呢？不改水 不拆车库门 但是需要加墙和改电 要怎么报批呢 还是council那边可以 ...

這就是所謂的 Home Occupation 了 如果你一個人辦公 基本可以申請building consent （加墙和改电這些）就可以了 但如果你還要從外面請人就一般不能超過兩個員工 也不能賣東西等　每天車輛出入數目 招牌擺放等也有限制　 否則你可能也要申請resource consent  甚至之前要先得到鄰居同意了

可以去Council 找 duty Building Officer （建築規定）和 Planner （土地利用規定）詢問  

scarlettcolor

陌生的香港人 发表于 2016-10-28 18:49
不太知道樓主糾結什麼 反正非法改建肯定是原房東的責任 而樓主朋友如果在屋主不知道的情況下再分租出去恐怕 ...

如果是把车库改成办公区域呢？不改水 不拆车库门 但是需要加墙和改电 要怎么报批呢 还是council那边可以问哪个部门可以咨询并告诉你整个步骤

yehengwan

陌生的香港人 发表于 2016-10-29 10:56
一般申報有兩種 一種是building consent (建築許可) 一般人說的報批認知都是說這類 但也要視乎到底是如何 ...

不是说现在中区都不能盖minor drewlling 了吗 怎么又说2013.09前的房子在UP下能改成两个住宅单位？ 如果我是中区 mixed suburban 615全腹地 100多平的房子 后面有个31平独立车库 前园有个carport 可以停车 所以后面车库用不着 能改建成一房一厅吗

陌生的香港人

枯藤老树 发表于 2016-10-30 18:34
我擦，，这个鸟地方，真是人少事儿多物价高啊。。。。

說了N次 不只是這個鳥地方是這樣  你去澳洲英國加拿大甚至美國其制度/情況都差不多 偏偏這些都是世界上最受(華人)移民歡迎的國家 先不要說什麼政治制度  其中一個主要原因就是居住/生活環境一般比原居地/國內的好 很大程度就是因為這些“事兒多” （當然也和本地人普遍素質 對生活環境要求也比較高有關 畢竟市政府很多時管不了那麼多） 所以你說呢？

枯藤老树

房奴甲 发表于 2016-10-30 11:47
反正你停车的地方，在登广告的时候不能说是一个车位。我家也有这问题，市政说他们不管，但是如果要把车库 ...

什么样的车库能调头？那得多大，估计没几家有这样的车库吧。。

枯藤老树

陌生的香港人 发表于 2016-10-30 12:30
當然應該是繼續按照報批時的圖紙啦 難道只是做做樣子嗎

不過也都說了 你說的情況 council 大概不會真的執 ...

我擦，，这个鸟地方，真是人少事儿多物价高啊。。。。

陌生的香港人

枯藤老树 发表于 2016-10-30 12:14
谢谢专家，，写了这么多。。。
那这些是在房子建造的时候要保证院子大小呢？还是建成以后还继续要求呢？
...

當然應該是繼續按照報批時的圖紙啦 難道只是做做樣子嗎

不過也都說了 你說的情況 council 大概不會真的執法 不過如果真的有那麼無聊的人去投訴 他們還是可以要求你不要停那裡或者補辦resource consent 又要找交通工程師來證明安全什麼的將它合法化（如果要賣房子） 而如果因為這樣而碰到房子或者做成意外 目測保險不一定有得賠？ 因為這個車位不符合標準

房奴甲

枯藤老树 发表于 2016-10-30 11:14
谢谢专家，，写了这么多。。。
那这些是在房子建造的时候要保证院子大小呢？还是建成以后还继续要求呢？
...

反正你停车的地方，在登广告的时候不能说是一个车位。我家也有这问题，市政说他们不管，但是如果要把车库改了，他们不批，原因就是因为改完车库以后，停车的地方就不能掉头；不能掉头就不能算个车位。

枯藤老树

陌生的香港人 发表于 2016-10-29 21:31
不是說你不能合法在自己院子裡停車 而是嚴格來說市政府對停車位有設計規定 例如你不能用前面叫front yard  ...

谢谢专家，，写了这么多。。。
那这些是在房子建造的时候要保证院子大小呢？还是建成以后还继续要求呢？
比如说，我有一个小院子，车不能转圈，更不能掉头，只能开进去，倒出来，或者倒进去开出来。。
我每天把车停这个地方，但既不影响邻居出入，也不影响景观（比如说在里面不临街），我自己技术好每天可以顺利进出，这样会有问题吗？

陌生的香港人

NewLynnHse 发表于 2016-10-29 22:33
可以说下，这种改造一般要通过所有的consent的难度有多高吗？50%成功率？80%成功率？ ...

很難說啊 每塊地的情況也不同  改建內容和規模也不一樣 怎樣能一概而論呢

NewLynnHse

陌生的香港人 发表于 2016-10-29 22:31
不是說你不能合法停車 而是嚴格來說市政府對停車位有設計規定 例如你不能用前面叫front yard setback 的 ...

可以说下，这种改造一般要通过所有的consent的难度有多高吗？50%成功率？80%成功率？

陌生的香港人

枯藤老树 发表于 2016-10-29 21:18
闹了半天这个村子里自家院子还不能合法的停车了

不是說你不能合法在自己院子裡停車 而是嚴格來說市政府對停車位有設計規定 例如你不能用前面叫front yard setback 的地方做停車位  因為個個人都這樣做對街道的景觀就會有很大問題  又例如車位/車道坡度不能太斜 怕你開出來時甚至看不到行人過路 如果房子是在主幹道上 你的停車位一定要能有足夠空間順利倒車 不能隨便就倒到大馬路上 這對會對道路交通安全有影響 - 不要以為是你的房子就可以隨便想怎樣就怎樣  因為你做的任何事情都有可能不知不覺間會影響四周環境  新西蘭和西方世界城市普遍優美有序的居住環境就是靠這些華人聽起來好像莫名其妙的小細節的規定來維持的   當然這些規定通常都是在報批時看得最嚴 真正做了出來不符合規定或者之後房東隨便亂停  除非有人投訴（那council還是有權要你改回報批時顯示符合規定的樣子的）  否則通常還是房東後果自負

枯藤老树

陌生的香港人 发表于 2016-10-29 09:56
一般申報有兩種 一種是building consent (建築許可) 一般人說的報批認知都是說這類 但也要視乎到底是如何 ...

闹了半天这个村子里自家院子还不能合法的停车了

wuapple

孜然炒肉 发表于 2016-10-28 10:53
楼主你忘了匿名了。。。

這圖好好笑
多看一下

wuapple

這個嘛要小心
萬一租客告你好像很麻煩
有聽說過

@Hongyan

陌生的香港人 发表于 2016-10-29 09:56
一般申報有兩種 一種是building consent (建築許可) 一般人說的報批認知都是說這類 但也要視乎到底是如何 ...

谢谢您的解释，你是坛子里最专业的人士啦！哈哈

陌生的香港人

@Hongyan 发表于 2016-10-28 22:13
我记得有人说过，车库改造如果按照某些规定，例如不拆除车库门或做成推拉门，是不需要申报的，和您确认下 ...

一般申報有兩種 一種是building consent (建築許可) 一般人說的報批認知都是說這類 但也要視乎到底是如何改造 例如在裡面加個洗手盆這些相信就要了 看building code 會有明確規定加建是幾多米或者以上要報批BC等  看的是加建本身的技術問題 這個相對比較簡單直接

另外一種是 resource consent (資源/規劃許可) - 看的是你改了之後規定的新停車位放在哪  新停車位的位置大小符合不符合規定(嚴格來說不是園子裡任何地方都可以停車的)  有沒有符合規定的倒車空間等   另外改了之後這個車庫用來做什麼用途  如果是用來做睡房甚至變成獨立單位的還會有密度違規  這個則比較可大可小 - 所以看的是這個改建的目的 和改建後的一切連鎖反應和環境影響  視乎會不會也符合District Plan / Unitary Plan 的要求

不過新unitary plan 對這些改建已經放寬好多了 至少基本每個比較舊的（2013年9月已經在的房子）房子都可以改成兩個住宅單位 停車位數目也沒有以前那麼多限制 現在就等它什麼時候完全生效而已

@Hongyan

陌生的香港人 发表于 2016-10-28 18:49
不太知道樓主糾結什麼 反正非法改建肯定是原房東的責任 而樓主朋友如果在屋主不知道的情況下再分租出去恐怕 ...

我记得有人说过，车库改造如果按照某些规定，例如不拆除车库门或做成推拉门，是不需要申报的，和您确认下，是这样吗？

bondbunny

房奴甲 发表于 2016-10-28 12:55
车库本来就是可以改的好不好，政府批了的就随便怎么租都可以。有些没有批的也不一定条件差，尤其是水泥地板 ...

内进车库保护车子是一方面，更重要的是方便日常生活。
我自己有体会，冬天车子停在户外，早晨玻璃化霜去雾就要折腾好一阵，如果车停在室内玻璃上干干净净直接开出门。
还有刮风下雨天有内进车库进岀门都不用湿鞋，确实提高生活质量。
有无内进车库肯定会影响房子价值。

陌生的香港人

不太知道樓主糾結什麼 反正非法改建肯定是原房東的責任 而樓主朋友如果在屋主不知道的情況下再分租出去恐怕房東知道也不會高興吧

pategao

其实，卖的时候就知道值得补值得改造了

:TicklyRain:

hiroober 发表于 2016-10-28 17:44
您武断了，我还真不是……二房东是我当前的室友……她想知道她自己住这间的话会怎样……因为就规定来看主 ...

您或您的室友想要的答案可能是没事。反正自己住，也不会自己告自己赔偿租金。侥幸来说，确实有各种车库简易改造房间出租，没见他们有事。

但是房东又不同意住人，你们在车库住人是瞒着房东偷偷住吗？他发现了可能不愿意再租给你们。万一被举报，你们没事，但是给房东带来了麻烦。我以前的一个房东，不是车库问题，是房子上下两层分租，就被匿名举报。虽然是合法改建，但是房东还是被折腾了很久。

:TicklyRain:

hiroober 发表于 2016-10-28 17:44
您武断了，我还真不是……二房东是我当前的室友……她想知道她自己住这间的话会怎样……因为就规定来看主 ...

虽然不是屋主，但是您或您的室友很清楚车库房间是未批准的改建吧？屋主已经告诉你们不能住人。还是之前说的，没人举报或告就没事，但是不建议。

hiroober

:TicklyRain: 发表于 2016-10-28 13:43
是屋主那就很清楚车库是合法改造还是违规改造了。律师版沙发不就回答了。违规改造的可以出租，没人告或举 ...

您武断了，我还真不是……二房东是我当前的室友……她想知道她自己住这间的话会怎样……因为就规定来看主要是退还被侵害人（住这间屋子的人）的租金……但她自己住……怎么退呢？改造是房东自己早就改好的……但也确实告诉过她不可以用来住。（也不知道花那个钱改造是为了啥……）

:TicklyRain:

qxms 发表于 2016-10-28 12:39
听起来像房东

是屋主那就很清楚车库是合法改造还是违规改造了。律师版沙发不就回答了。违规改造的可以出租，没人告或举报就没事，但是不建议你出租。楼主还在锲而不舍地问，问再多遍也是一样啊。

房奴甲

车库本来就是可以改的好不好，政府批了的就随便怎么租都可以。有些没有批的也不一定条件差，尤其是水泥地板下面做过防水的内进车库改成房子不仅不潮湿，而且比楼上暖和。内进车库这个东西，其实普通人家真的没有必要，还容易影响室内空气质量。普通人家车子再好能值多少钱，根本不配占着那么值钱的房子面积。独立的车库才能当车库用。

出租确实最好是有批文。

个人认为，有没有麻烦，关键还是看你条件怎么样。那种又冷又湿又黑暗的半地下车库肯定是不行。还有那些独立车库改的，也够可以的，那种的多半不舒服。

jsmith2

管他的，能賺錢便好

qxms

:TicklyRain: 发表于 2016-10-28 12:36
楼主咋还在问网友？网友给的意见能左右违规的后果？

二房东自己住了，他不告房东，另外，非法改造也没被别 ...

听起来像房东