买房到底合不合算，纯理性分析，求解答

superkyle

本人理工男，自学过一点金融学和会计学。
也因为这点皮毛的金融学和会计学知识，加上理工男喜欢理性推理的臭毛病，以至于至今没有在奥克兰买房。
这里想把自己的一点疑问提出来，请论坛里的同学们给分析分析，看有没有什么没有考虑到的。

因为在新西兰租房和买房在医疗教育方面享受的是同样的待遇，所以，关于买不买房只能从3个方面来考量：
1， 做为中国人的传统观念，当然是有个自己的房子住着舒心。这是心理层面的，没啥好讲。
2， 房价的涨跌。目前房价蹭蹭的上涨，当然是买房好，但是房价也有下跌的时候，而且这个涨跌不是谁能预测的了的。所以，也不在我的分析范围内。
3， 假定房价不涨不跌（或者缓慢上涨，一年涨5千到1万纽币左右），那么以目前的房价，是买房合算还是租房合算？我的算法如下，请大家指正。
========更新利率 后 的算法=======
假设买总价80万的房子。银行贷款利率4.3%，投资利息是2%，首付比率是20%。选择置换利息的方式（为了方便和租房比较）。
那么，贷款是64万，年还利息27520。首付16万，年损失利息3200（不计复利））。相比租房，买房后还有些额外的开支，比如地税，房屋维修等，暂时按3500算。总成本在34220.
目前80万的房子，按周租645算，一年53周，年租金34185. 这样，租房和买房的成本持平。
由于是只还利息，所以欠银行的钱始终一样，由于假设房价不涨不跌，等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。

========更新利率 前 的算法=======
注意，请分析 假定房价不涨不跌，不涨不跌，不涨不跌（三遍~）的情况下，下面的算法是否正确：
假设买总价80万的房子。银行贷款利率6%，投资利息是3%，首付比率是20%。选择置换利息的方式（为了方便和租房比较）。
那么，贷款是64万，年还利息38400。首付16万，年损失利息4800（不计复利））。相比租房，买房后还有些额外的开支，比如地税，房屋维修等，暂时按3500算。总成本在46700.
目前80万的房子，按周租600算，一年53周，年租金31800. 这样，租房要比买房每年少花费1万4千9百纽币。
由于是只还利息，所以欠银行的钱始终一样，由于假设房价不涨不跌，等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。

无名逍遥

superkyle 发表于 2016-9-4 04:02
惭愧惭愧，我没有做好功课。ASB的贷款利率是4.34%，我修正一下我的计算。想认真回答我问题的朋友道歉了。 ...

好像， 你是想弄清的是： 现在买房来出租，租金能不能COVER 费用（各种费用）的问题。也就是，此时此刻（就是你的假设所有参数都不变），租房 V 买房 哪个更划算？

不知对不对？ 而且按你的计算，已经有了粗略的结论

zpewei

你自己投资也是要交利息的吧，不按33%怎么也有30%，这income tax再怎么算也不能免吧。这皮毛的经济学也太皮毛了些吧。

blur.x

楼主肯定是没有还没有家庭的。。。

房奴甲

经济学的研究方法其实跟自然科学学来的，都是先设一堆假设简化模型，然后一个一个ｒｅｌａｘ那些假设的限制看模型调整成什么样。但问题是，那些假设都是理想状态的条件，比方说没有摩擦啊，没有ｔｒａｄｉｎｇ　ｃｏｓｔ啊之类，绝对不是楼主的这些假设，什么房价不涨不跌之类不存在的假命题。楼主这样设计假设条件，只能说不仅是经济学只学了皮毛，你的自然科学部分也严重有问题。首先你要弄清楚什么样是理想的最简单状况。建议你重新读一下中学物理的研究方法，一定有帮助。

ronaldlu

假设钱不会贬值，不要买房。假设新西兰搞独裁，不要买房。

Quad

love_3_month 发表于 2016-9-3 10:29
理科也是不同的，就好像都是mit 可以是麻省理工，可以是南区理工。。。。 ...

刚来的时候， 有次遇到两个毛利， 说自己是MIT 学计算机的， 把我惊着了。

annie0002

pkill 发表于 2016-9-2 19:37
不涨不跌就是跌，因为房子地上部分每年还有贬值。

不涨价就是跌

八宝菜

其实lz的问题总结一句：未来还会涨吗？ 首先给自己投资一个时间段，1-3年的短期还是5-10年的长期。短期涨幅难以说明，长期我的判断还是会涨！

八宝菜

pkill 发表于 2016-9-2 19:37
不涨不跌就是跌，因为房子地上部分每年还有贬值。

呵呵！lz的意思就是不涨不跌，你说的就是跌！呵呵

拉美11年

买饭还是租房，过去10年的市场早给出答案了吧

love_3_month

artisdom 发表于 2016-9-4 16:46
或者是 Made in Taiwan

或者 man in t-shirt。。。。

artisdom

love_3_month 发表于 2016-9-3 10:29
理科也是不同的，就好像都是mit 可以是麻省理工，可以是南区理工。。。。 ...

或者是 Made in Taiwan

love_3_month

superkyle 发表于 2016-9-4 04:06
同意。
我认为房价和房租的比率是一个很重要的指标。

房价如果还会越来越高，房租涨幅如果跟不上，那是不是更应该租房。。。。你的思路好像误入歧途了。。。

superkyle

猩猩都叫兽 发表于 2016-9-3 10:45
我理解的是你标题的理性分析是“理科性质的”分析缩写吧？要不还能这样假设？不用分析那么多其实，钱够了有 ...

这确实要看运气了。没有这个运气，就想用一点学的不多的知识来分析一下。
深圳房子两年前一平米才1万多的时候，当时已经觉得涨得很高，有个朋友被别人赖账，硬是还给他两套房子充数，现在已经一平米5万了。问题是，5万多还会继续涨吗？

superkyle

love_3_month 发表于 2016-9-3 10:34
如果不涨，跌或者小涨，那就租房
如果大涨，那就买房

同意。
我认为房价和房租的比率是一个很重要的指标。

superkyle

shixiawg 发表于 2016-9-3 10:10
终于有人和我相一起去了。这就是我为什么问楼主6%这个数字哪来的。
感觉就是自己按照想要的结果随便选了 ...

惭愧惭愧，我没有做好功课。ASB的贷款利率是4.34%，我修正一下我的计算。想认真回答我问题的朋友道歉了。
假设买总价80万的房子。银行贷款利率4.3%，投资利息是2%，首付比率是20%。选择置换利息的方式（为了方便和租房比较）。
那么，贷款是64万，年还利息27520。首付16万，年损失利息3200（不计复利））。相比租房，买房后还有些额外的开支，比如地税，房屋维修等，暂时按3500算。总成本在34220.
目前80万的房子，按周租645算，一年53周，年租金34185. 这样，租房和买房的成本持平。
由于是只还利息，所以欠银行的钱始终一样，由于假设房价不涨不跌，等于若干年后卖出房子也只是把之前的一次性投入收回。

superkyle

jackfan 发表于 2016-9-3 02:34
关键就是房子会增值，租房潇洒一生没啥不好的

地会升值是必然的。只是也有一个时间点的问题。如果租金和房价的比例太不协调，就表示时间点不对了。
问题是，比例多大算是太不协调。
貌似我终于找到我要问的问题了。：）

superkyle

GoToNorthAKL 发表于 2016-9-3 01:03
最终还是一个问题，房子是涨是跌的问题。

这个就是我一直想避开的话题，不想讨论这个敏感而又无解的话题。不过，仔细看了大家的回复，在讨论买房是不是合算的问题上，这个话题是无法避免的。

superkyle

love_3_month 发表于 2016-9-3 00:33
lz，你不如这样问

假设房价不变，假设房租不变，假设存款利息不变，假设贷款利息不变，假设所有状况都不 ...

其实分析一些事情，往往要假设其他纷繁复杂的事情不变的情况下来分析的。
如果所有的相关因素都在变，也就没法儿分析了。
总的来说，所有的因素，新西兰人口，人口年龄，物价，世界格局等等等等，也就是要考虑对房价和房租的影响。

实在很惭愧，我没做好调查，原来现在贷款利率已经到4.34%了（asb）。那也同时需要修改一下首付款如果投资出去的收益率为2%。其他成本还按我的原始算法。
我换个说法，在当前的利率下（按贷款利率4.3%，投资收益率2%算）：
买80w的房子和租650的房子，成本相当。
如果房子涨到100万了，在利率不变的情况下，和租一个780的房子，成本相当。

当然，如果自己买了房，从80w涨到100w，赚了20w，肯定买房合算。那要是房价从100w跌倒80w呢？

clam

這世界還是需要有人租房的.... lz 不用說太多, 租房對你來說挺合適的.

renrenk

自住是不是还要算上保险啊？花园草坪哪儿哪儿都是钱啊。。。
维护费加地税5000可能打不住啊。。。反正我家老房子，维护费还蛮高的
不过话说回来，自住成本再高， 我也不会租的，因为自己有家的感觉还是不一样的，哈哈

QMNZ

文科女飘过，买房只是想稳定，不想搬家这个最头疼的事情的主动权不掌握在自己手里。谁知道租房合同第二年的时候房租会不会涨价？谁知道房东是不是缺钱要卖房？单身一个人，考虑的是合租的人住在一起开不开心。谈恋爱了，考虑租房的地址方不方便双方上班。生了娃，父母来了，又要考虑换大房子。总之，人生就不能维持在一个相对安稳的状态。

chankeung

现代政府对经济的管理缺乏有效手段，印钞是经常使用的。远的不说 日本政府印钞多了去了，近7-8年中国政府更是印钞机没停过；这几个月英国脱欧公投后也是实行宽松货币政策。在此背景下，你的假设就是废了！
记得2002年本人刚刚移民来纽，老婆还拿出私房钱好不容易攒够15%的首期买了675M2大的土地150平米的一个房子 29.2万刀 装修2万刀；四年后回流卖了46万 加上汇率涨了 四年白吃白喝 觉得赚了。想不到去年隔两间的邻居卖了116万！再来纽后去年我们买了一个破房子760平米的土地三房连装修100万刀，但周围环境差了一些。 本人的结论是： 如果自住，现在是买房的良好机会，因为议价空间大了；还有：货币不断贬值！

love_3_month

猩猩都叫兽 发表于 2016-9-3 10:45
我理解的是你标题的理性分析是“理科性质的”分析缩写吧？要不还能这样假设？不用分析那么多其实，钱够了有 ...

我觉得还是可以分析的，主要是人口，经济，移民政策，和本地的政府效率和建筑效率。理工科的其实很容易就能明白经济分析，毕竟很多逻辑推导，而不是文科生似的整天忧国忧民觉得天要塌了，根本不管什么数据什么分析。。。

love_3_month

shixiawg 发表于 2016-9-3 10:39
晕。。。我是梅西engineering with honour first class honour毕业，请问可以称呼自己理工科吗 ...

哈哈我也不知道，我是小学毕业。。。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2016-9-3 11:21
我们来讨论一下明天带不带伞的事情

前提，天气预报明天下雨几率90%

我不管，就算是今天乌云密布，我还是要假设明天不下雨，明天不下雨，明天不下雨，因为奥克兰的天气就是这样。

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2016-9-3 10:38
LZ都说了三遍的不涨不跌，这个还不够明显吗？哈哈

我们来讨论一下明天带不带伞的事情

前提，天气预报明天下雨几率90%

但是，谁能保证天气预报一定准确呢？明天是否下雨，太难预测了，我们就假设不下雨吧

假设明天不下雨，假设明天不下雨，假设明天不下雨，说三遍

好了，我们来分析一下，如果我这个假设成立的话，那我们要不要带伞呢。。。。

按照我理工科的思路，伞是为了下雨设计的，不下雨则没有带伞的必要，所以，我的论证是，不用管天气预报，假设明天不下雨，那就不用带伞，或者任何雨具。

大家觉得我的分析怎么样？

猩猩都叫兽

我理解的是你标题的理性分析是“理科性质的”分析缩写吧？要不还能这样假设？不用分析那么多其实，钱够了有需要时就买。能靠弄房子赚钱的很多，但大多数人只是赶上了好的时机，就象这5年，可以说随便买个不是漏水和leasehold的没有赔的。分析来分析去错过了最佳时机就算分析的再透彻，也是晚了。认识不少投资地产的，很多都是最开始完全是个人需要买了房，没考虑涨跌啥的，后来发现涨的快进来了然后买了几个。你11年结婚需要房子时买了就赚了，你07年结婚买房可能就被套住了，但是真是自住的话现在又差不多翻番了。