对央行措施的务实分析和房市预测 - 10月11日更新，更严格的移民政策 （二楼）

BNC2015

个人对于与央行房价措施的一些务实分析和对房市的预测，其中包含一些资深投资人的经验，体会，看法，还有贷款中介的意见。

不久前，针对奥克兰飞涨的房价，央行出台了60%LVR, 简单来说，就是个人的房产的银行贷款率不超过40%，其它几要点如下：
•        包括个人名下，公司名下等的房产
•        限于商业银行，财务公司一般不受限制
•        限于投资者
•        不限制盖房贷款

此外，央行也要求各大商业银行要贯彻措施的精神，提高贷款门槛，严格审批，减少贷款额度。商业银行也确实跟进，要点如下：
•        提前实施60%LVR
•        海外资产收入基本不考虑
•        严加审批：例如有朋友想买的房子的车库门被换掉，车库改成卧室，银行就拒了他的贷款
•        大幅减少Revolving Credit
•        央行下调利率后，基本不降低房贷利率

下面分析一下效果

对于投机者

简单来说，投机者指的是那些买房子回来前就打算短期卖掉盈利的人。例如我认识的一洋人夫妻，他们是买一些2~3房的破落房子，翻新，装饰，然后卖掉。买卖周期约6~10周，每月卖1~2套房。这是他们的生意和工作，所以他们依法纳收入税和GST.
对于他俩，60%LVR 和70%LVR没什么不同，因为他们买房时现钱的比例较高。所以他们现在还是干得热火朝天。

对于投资者

简单来说，投资者指的是那些买房回来长期持有而不自住的人。例如我们论坛里的阿海和他的师傅。

对于投资者，央行的新政对他们负面的影响最大。以我认识的一个洋人投资者为例。他和女友租住在市中心公寓，两人有4个房产（全投资），3个在奥克兰南区，一个在Hamilton. 现房产总值约200万出头，总贷款约130万。去年买了Hamilton的房产后，因为收入问题，已经不能再贷款了。今年年中，两人工作都有升职，工资也有相当的上涨，女方之前替家人担保的贷款也还了。他们俩都跃跃欲试，想再买一个。新政出来后，他们就彻底没戏，找了好几个贷款经纪人都搞不定。

还有一批投资者，几个月前按70%LVR拿了预批贷款，现在在积极购买。

对于买房自住者

正面影响最大，最有利。因为过于明显，就不详细解释了。


对房市的影响

在央行新政的影响下，奥克兰的房市出现了上市增加，量价齐跌的现象。

Trademe上的房子数量，从几个月前的不足6000，一下子猛增至7000以上。

供应增多，买的人（主要是投资者）减少，成交量也下降，典型的就是Barfoot的拍卖成交率，从70~80%猛跌至30~40%。
价格下跌，很多拍卖都达不到卖家的期望，售房时间增长，要价的，谈判的大增，据中介朋友的统计，房价稳中有跌。

房市预测在二楼

BNC2015

anzac_corp 发表于 2016-10-14 15:20
哦哦，暴露身份咯

我们应该在Epsom 见过。

anzac_corp

BNC2015 发表于 2016-10-14 15:57
警官，你在Wellington受训的吧?

哦哦，暴露身份咯

anzac_corp

JSPMachine 发表于 2016-10-14 16:05
习惯了惠林顿是好，干净的城市，简单快乐的生活，如果没有欲望惠林顿比奥克兰好一百倍。
奥克兰是个很肮 ...

这么说也有一定道理，只是，如果喜欢热闹喜欢打拼，还是回国的好。这两年奥克兰房地产涨得多，比起北上深还是浮云啊。创业的话，更是不用比了。这些方面，奥克兰比惠灵顿，也就是五十步笑一百步而已啦。所以，没啥好比的，适合自己的才是最好嘚

JSPMachine

anzac_corp 发表于 2016-10-14 14:19
哈哈，奥克兰总体来说华人购物选择多一些，这是事实。不过远没有你说的那么夸张啦，至于洋人的东西，惠灵 ...

习惯了惠林顿是好，干净的城市，简单快乐的生活，如果没有欲望惠林顿比奥克兰好一百倍。
奥克兰是个很肮脏的城市，什么都差，惠林顿人最经常形容奥克兰的一词是地狱，新西兰的地狱。

但是人往往有欲望，华人喜欢群居，喜欢每天熙熙攘攘，每天有许多人唠唠嗑。 你要他们去 惠林顿，一天也见不到几个华人，每天上下班，倒是邻居会客气的打招呼... 但是那种客气，也更代表了寂寞的可怕。

除非你真的甘心做个山野村夫，惠林顿是新西兰最好的选择，打打工，开开小餐馆，换换汇，请客也很少400+，多数华人餐馆没什么圆桌，非正餐喝茶的圆桌花不了多少钱

惠林顿人到奥克兰初期就如从新西兰回国了一样的感觉，还不如不来新西兰。  惠林顿才是新西兰，奥克兰不属于新西兰，对新西兰人来说这是事实。
惠林顿朋友来奥克兰是个很纠结的问题，大首都的骄傲感很难在短时间内散去

惠林顿的朋友也不用考虑10年，20年中国惊天的变化，自己回国已经被很多朋友超越了，顶多避开不见。避开现实是很好，奥克兰就有兔子博狮子的机会，看看房地产现在已经出手的都是 兔子抓住了狮子可以吃很多年。  奥克兰人 能抓住利益，一次投资，一次回报就成功了。

不过惠林顿 逃离不了一个命运：1年，2年，3年，4年，5年....  你从来没有力量去反抗，只能顺从....  这不是一个和国际趋势接轨的城市，这是一个自我封闭的世外桃源。

BNC2015

anzac_corp 发表于 2016-10-14 14:19
哈哈，奥克兰总体来说华人购物选择多一些，这是事实。不过远没有你说的那么夸张啦，至于洋人的东西，惠灵 ...

警官，你在Wellington受训的吧?

anzac_corp

JSPMachine 发表于 2016-10-14 14:41
惠林顿超市 新西兰最廉价？你信吗？ 你不觉得跑郊区就为了省几块钱很麻烦吗？还是你从来没计算油钱和人工 ...

哈哈，奥克兰总体来说华人购物选择多一些，这是事实。不过远没有你说的那么夸张啦，至于洋人的东西，惠灵顿还略便宜些。关于收入物价和生活水平，看看numbeo上的比较还是比较靠谱的。
惠灵顿工资差不多比奥克兰高5-10%，而房贷每个月可以省2000块（以首付20%供一个中等房子为例）。以这么大的收入支出差距，你喜欢买的骨瓷，惠灵顿人每个月都可以多买20套，10套自己用，10套送朋友，哈哈哈

JSPMachine

anzac_corp 发表于 2016-10-12 19:10
不会吧，华人买菜的地方惠灵顿也不少吧，至于洋人超市价格，惠灵顿和奥克兰总体差不多，Porirua的Countdo ...

惠林顿超市 新西兰最廉价？你信吗？ 你不觉得跑郊区就为了省几块钱很麻烦吗？还是你从来没计算油钱和人工时间费？  

星期日的50辆停车露天场 是菜场？....  那些菜 又苦毒性又高，  我指的是正规超市的菜场。 惠林顿哪里买鱼？如果天天要鱼吃？

因为你一直在惠林顿所以 没感觉到物价， 要是来奥克兰几年，你就知道奥克兰物价就是白菜价。  在惠林顿 家庭用品店 逛一圈 500， 1000 根本没买到 几个 锅盆瓢碗， 但是在奥克兰很多选择，你可以去华人店选上一桌上等的骨灰瓷，这就是区别。

m.a.y.zi

观望观望,希望可以跌下来吧,嘻嘻  现在楼价太贵了 .

anzac_corp

JSPMachine 发表于 2016-10-12 15:33
惠林顿 生活成本要比奥克兰高很多
比如食品，生活用品。 那里没有 正规华人买菜的地方， 洋人超市价格比 ...

不会吧，华人买菜的地方惠灵顿也不少吧，至于洋人超市价格，惠灵顿和奥克兰总体差不多，Porirua的Countdown和Petone的PaknSave还好几次被选为新西兰最廉超市。但如果你只在city的NW买过，那也难怪了，那家是惠灵顿最贵超市。

JSPMachine

yuanren001 发表于 2016-10-11 15:06
本人 IT， 惠灵顿工作，年薪也差不多。但是感觉生活水平比国内下降很多，去超市都不干买东西啊。 ...

惠林顿 生活成本要比奥克兰高很多
比如食品，生活用品。 那里没有 正规华人买菜的地方， 洋人超市价格比奥克兰也贵， 生活用品惠林顿更是贵的一塌糊涂
惠林顿去最多的超市是 新世界 而 郊区的pns因为偏僻去的少，那里的超市价格也普遍要高10个点以上。 如果住新区 或几个华人聚集区， 跑pns都十几公里，来回30公里... 这油钱还不如直接新世界

华人想随意消费只能住在奥克兰， 住在惠林顿高消费区，就要控制平时消费，和洋人一样列好清单再买，随意买花钱如流水。  因此惠林顿有一批 因 随意买性格 而得 郁抑症的。 病发就跑去 乱买一通没用的东西，以前身边好几个，买的堆积如山，从来不用，但是病发就一定会去买。 奥克兰很多东西能买到，购物郁抑症就少很多。 但是少数刚国内过来的还是会有点购物郁抑症

anzac_corp

yuanren001 发表于 2016-10-11 16:06
本人 IT， 惠灵顿工作，年薪也差不多。但是感觉生活水平比国内下降很多，去超市都不干买东西啊。 ...

新西兰十几年前工资就是这个水平了，现在还是差不多，可房价物价涨好几倍了，唉。

新西兰很多工业品是比中国贵好多，不过国内一旦你买了房子，再高的薪水也不够还房贷了，购买力还不如新西兰呢。

yuanren001

x菠萝菠萝蜜 发表于 2016-10-4 21:17
不知道你说的建筑师是engineer 还是architect， 我是engineer, 工作6年年薪将近9 万， 个人感觉还是比国 ...

本人 IT， 惠灵顿工作，年薪也差不多。但是感觉生活水平比国内下降很多，去超市都不干买东西啊。

BNC2015

已经更新   

BNC2015

从房价讨论讲到工资。

liweifeng81

x菠萝菠萝蜜 发表于 2016-10-4 21:17
不知道你说的建筑师是engineer 还是architect， 我是engineer, 工作6年年薪将近9 万， 个人感觉还是比国 ...

建筑业的engineer确实高很多。。。。6年经验的软件工程师或者金融业从业者应该也就差不多这么多薪水吧？这就比国内少好多了

Bearonrun

中国人的传统就是投资房地产，以前很多人更愿意买房产留给后代，而不是留钱。

markrey

房奴甲 发表于 2016-9-23 15:48
我赶紧算了一下我在takapuna的公寓，76平方米室内面积，相当于国内100+平方米（因为国内含公摊面积而且算 ...

呵呵，其实呢？确实无法比，就好象都是水果，一个是苹果，一个是橘子。没法直接对比

全世界房价都不敢和中国几个所谓“一线”城市比，怎么比怎么输.....
地球都被中国炒贵了。。。

BNC2015

x菠萝菠萝蜜 发表于 2016-10-4 21:17
不知道你说的建筑师是engineer 还是architect， 我是engineer, 工作6年年薪将近9 万， 个人感觉还是比国 ...

楼上是Civil Engineer?

x菠萝菠萝蜜

liweifeng81 发表于 2016-9-24 22:17
那只能说明你家建筑师没啥本事，我同学十几年经验，能到50多万
不知道这边建筑师能拿多少钱？
而且两国的 ...

不知道你说的建筑师是engineer 还是architect， 我是engineer, 工作6年年薪将近9 万， 个人感觉还是比国内高吧

房奴甲

BNC2015 发表于 2016-10-4 13:59
能拿到10万以上的本地建筑师也不少。国内的建筑师工资不低，但还不至于秒杀。 ...

这里的某些华人真是。我们老公是个建筑师，但不是盖房子的，比盖房子的低级点，而且他在公司还主要管画图，洋人不让他设计。而且他也没这边文凭执照。他拿十万以上。你说那些做设计的真正建筑师拿多少。不说这个，这里盖房子的人这么多，你让人家画个图给人多少钱吧，算算人家一年挣多少。哎呀很多人不动脑子。这边的建筑师是个典型的挣钱多的行业。结构工程师也不错的。

kirikiri

BNC2015 发表于 2016-10-4 16:12
请看图片如下，价格自几个月前开始下滑。其它数据也与其连贯的，上市的房产比去年明显增多(恐慌)， 卖的时 ...

http://www.huffingtonpost.ca/201 ... ing_n_11837936.html

有空请看看这篇文章，事实上温哥华的情况远比你描述的复杂（澳洲也一样，各种措施手段，看看悉尼的房价，降了吗？）。引用文章中的一段话:"It'll take some months before we can really understand the impact of the new tax. We'll be interested to see the government's next round of foreign buyer data."

BNC2015

kirikiri 发表于 2016-10-4 15:43
温哥华房市下跌了？show me the data?

请看图片如下，价格自几个月前开始下滑。其它数据也与其连贯的，上市的房产比去年明显增多(恐慌)， 卖的时间也比去年长（积压）。

kirikiri

BNC2015 发表于 2016-9-16 10:16
理智的政府不会任由房价飙升，然后暴跌，所以会采取措施控制房价。最近的温哥华的交易税新政和房市下跌就 ...

温哥华房市下跌了？show me the data?

麻皮小蘑菇

看看这里说奥克兰的房价要崩，我们生活在国内的也就笑笑。奥克兰的房子比起国内一线城市的房子还是便宜的。国内的人既担心房价崩，又担心货币贬值。奥克兰这点泡沫比国内实在不算什么。

BNC2015

能拿到10万以上的本地建筑师也不少。国内的建筑师工资不低，但还不至于秒杀。

BNC2015

深圳最近推出6平米公寓，80万+。 比这里的火柴盒要强多了。

liweifeng81

房奴甲 发表于 2016-9-23 14:51
哎。。。。我家有个建筑师在北京拿三十多万一年，合纽币6万多，好意思和新西兰同行比吗。。。。。你以为 ...

那只能说明你家建筑师没啥本事，我同学十几年经验，能到50多万
不知道这边建筑师能拿多少钱？
而且两国的税前税后算法差别很大，很难直接比，比如国内有12%的公积金，这边的税前，基本就是公司pay给你的了，你要是算公司pay给你的，遵纪守法的在天朝开公司的才真的是冤大头....

nanjifeng

房奴甲 发表于 2016-9-23 14:51
哎。。。。我家有个建筑师在北京拿三十多万一年，合纽币6万多，好意思和新西兰同行比吗。。。。。你以为 ...

公寓多钱买的？最近也在看那边的公寓。

房奴甲

ivankin 发表于 2016-9-23 01:05
国内房价高是实话，收入远低于新西兰就呵呵了，北上很多同等职业岗位收入秒杀新西兰 ...

哎。。。。我家有个建筑师在北京拿三十多万一年，合纽币6万多，好意思和新西兰同行比吗。。。。。你以为中国人都多有钱啊，事实是现在的年轻人日子很不好过的，钱也不好挣。没有背景的普通人还是挺穷的。