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[谈房] 选购换外墙（Recladding）漏水房的一些注意事项 [复制链接]

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电梯直达

跳转到指定楼层

楼主

发表于 2016-7-6 13:59:12 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-7-7 21:38 编辑

最近接了不少询问，都是关于高漏水风险的房子换外墙后，能不能放心买。民宅居多，也有商用的（例如3层的BoardingHouse, 2层的零售+办公室）等。

根据工程经验和相关的分析，这样房子可以考虑，但不能随意买,得仔细检查。这里用一个不久前售出的房子做例子列举一些常见的问题。

房子概述

几个月前，我朋友在买房，我应邀和他一起看这个房子，然后他决定是否购买。为了不让鼠版难做，地址就不公开了。

房子是97年盖的，外墙用的是Hardie Board, 没屋檐, 外墙没泄水机制，木头没处理过。也就是最常见的“Plaster 漏水房”. 因为没有换墙前的照片，所以把该房后面的一座姊妹房（同年代，同builder, 同风格）的照片放上来作为参考，如下图。

发现有几处漏水后，屋主在2005年开始做Recladding，2006年完成。翻新后的照片如下。

翻新过程

工程包括，换墙和少量加建。屋主是按照正规途径来做。先由建筑师做外观设计，再由建筑工程师做结构设计和结构细节，然后申请consent, 承建商投标，施工，检验，申请CCC。整个过程还是比较正规完备的。看下图

翻新内容见二楼，结论三楼。

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发表于 2023-3-31 19:15:06 |只看该作者 微信分享

请问您现在做这类recladding的鉴定工作吗？谢谢

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发表于 2021-4-16 11:50:35 |只看该作者 微信分享

很好的技术贴～～

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发表于 2021-4-16 04:20:01 |只看该作者 微信分享

搜索漏水房，找到一非常棒的技术贴

活着

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发表于 2017-12-2 00:01:16 |只看该作者 微信分享

variable 发表于 2017-12-1 22:47
“Cavity Battens to entire house exterior" 不是說全部都要有cavity嗎？為什麼只是西墻呢？ ...

council的纪录不正确，可以看看3楼的截图。我在实地看过，只有西墙有。

结构工程师

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发表于 2017-12-1 22:47:46 |只看该作者 微信分享

“Cavity Battens to entire house exterior" 不是說全部都要有cavity嗎？為什麼只是西墻呢？

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〓超级ＶＩＰ〓

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发表于 2017-11-30 22:54:21 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2017-11-30 22:49
当时的版主，说话还厚道。

啥？

Disclaimer: 本老鼠发的帖子内容都是在我的理解范围内的。没有误导网友的意思。如果是读者自己误解，不是本老鼠的责任。
我们应该鄙视他们，因为他们脑残
懂的人自然会懂，不懂的永远不会懂

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发表于 2017-11-30 22:49:34 |只看该作者 微信分享

NewLynnHse 发表于 2016-7-6 14:48
LZ 写完了跟我说，我给你加精。

当时的版主，说话还厚道。

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发表于 2017-5-4 17:30:11 |只看该作者 微信分享

楼主做售前检查吗？

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发表于 2016-10-13 09:58:11 |只看该作者 微信分享

谢谢您的答复，非常感谢！

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发表于 2016-10-13 09:44:38 |只看该作者 微信分享

caokiki 发表于 2016-10-12 11:40
请教一下楼主，您说“请在购买之前，做好充分的调查”。请问一下，怎么查？在哪里可以调查到？
非常感谢！ ...

Lim, Coucil里都有，卖家也应该有备份。
也应该请一专业人士，帮你彻查。有相关经验的工程师，建筑师，持牌builder，都是可以得。

看图纸，查consent, 做分析，工程师或建筑师比较熟练可靠。
检查做工的好坏，builder实践经验较多。

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发表于 2016-10-13 09:30:23 |只看该作者 微信分享

买房的坑好多

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发表于 2016-10-12 11:40:25 |只看该作者 微信分享

请教一下楼主，您说“请在购买之前，做好充分的调查”。请问一下，怎么查？在哪里可以调查到？
非常感谢！

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发表于 2016-10-12 10:24:02 |只看该作者 微信分享

可以买，不过要特别小心。

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发表于 2016-10-11 21:10:01 |只看该作者 微信分享

学习了看来这种房子还是最好不要碰

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发表于 2016-10-11 19:48:52 |只看该作者 微信分享

学习了。。。

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南半球的雪

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发表于 2016-10-10 13:59:15 |只看该作者 微信分享

ThinkOutLoud 发表于 2016-7-9 10:08
现在reclad的房子council要求很严，有专门的reclading的部门审查，比批新房难得多。 ...

的确如此，所以一般都比较喜欢做新房，简单省事。Recladding 太繁琐而且涉及的东西太多。

Auckland Wide Electrical 竭诚为您服务
华人项目经理: Alan Huang 电话/微信号: 0212348816
固定电话: 09-5366800(中英文) 网站: www.awe.co.nz

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发表于 2016-10-8 09:18:25 |只看该作者 微信分享

楼主, 工程费用大约多少.

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发表于 2016-10-3 11:23:24 |只看该作者 微信分享

这样的工程，没那么贵

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发表于 2016-10-2 12:27:31 |只看该作者 微信分享

呼啸寒风发表于 2016-7-6 16:33
一面墙10万~~~

纽币？？，4面墙40万？

雅龙

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发表于 2016-9-14 17:09:38 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2016-9-14 16:13 编辑

cgc0328 发表于 2016-9-14 16:02
用google以图搜图直接就出来了raywhite家的链接

刚试了以图搜图，马上出来了，Google 确实高效。

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发表于 2016-9-14 17:02:02 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-9-14 14:56
你怎么找到的？

用google以图搜图直接就出来了raywhite家的链接

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发表于 2016-9-14 15:56:34 |只看该作者 微信分享

lsj5031 发表于 2016-7-12 08:59
主要是谷歌犀利，很慚愧，只是做了一點微小的工作

你怎么找到的？

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发表于 2016-7-12 09:59:12 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-7-11 16:40
你厉害

主要是谷歌犀利，很慚愧，只是做了一點微小的工作

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发表于 2016-7-11 17:40:23 |只看该作者 微信分享

lsj5031 发表于 2016-7-7 12:20
哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力

你厉害

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发表于 2016-7-9 17:42:14 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-7-9 08:58
你可以找到吗? 把地址写出来, 看对不对?

164a ladies mile

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发表于 2016-7-9 10:08:36 |只看该作者 微信分享

现在reclad的房子council要求很严，有专门的reclading的部门审查，比批新房难得多。

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发表于 2016-7-9 09:58:58 来自手机 |只看该作者 微信分享

Bearonrun 发表于 2016-7-7 21:31
按照我去年和今年的工程经验, Reclad的，还是比不上新盖的，不过确实没以前差那么远。 ...

其实就把他看成维修过的东西，还是看维修工的水平的。。。。看来可不能迷信reclad=全新房，再说全新也有烂房

所有的伟大事件，都起源于微不足道的一件小事。人生充满了感叹号和省略号..........

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发表于 2016-7-9 09:58:13 |只看该作者 微信分享

lsj5031 发表于 2016-7-7 12:20
哈哈，該找得到的還是找得到，谷歌給力

你可以找到吗? 把地址写出来, 看对不对?

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发表于 2016-7-9 09:51:58 |只看该作者 微信分享

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