长期走势 vs 短期走势

love_3_month

来源
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz

看图，2002 - 2016


AKL





Wellington


Otago Lakes (queenstown)



Waikato/ BOP


Canterbury


结论，别看太短期的报告，有的可能一年涨20%以上，前提是之前10年几乎没涨。。。

我真不是孙红雷

love_3_month 发表于 2016-6-23 13:32
我太闲，太好为人师，爱很文明的打脸

我只想用武力解决这帮孙子，你太伟大了               

love_3_month

PirateShip68 发表于 2016-6-23 16:30
你学统计的？

学过几张paper，不是专门做这个的

PirateShip68

love_3_month 发表于 2016-6-23 13:32
我太闲，太好为人师，爱很文明的打脸

你学统计的？

房奴甲

热闹啊，Lease成了别人的马甲！吼吼这个什么人快出来晒一下能量！

love_3_month

Lease 发表于 2016-6-23 13:25
事实证明，你的evidence 依然是Bullshit. 三月已经做了详细解释，不必重复。

我太闲，太好为人师，爱很文明的打脸

Lease

adamzhou 发表于 2016-6-23 11:38
你不是楼上的马甲吧，怎么说的一模一样，反正我回了，自己看。

事实证明，你的evidence 依然是Bullshit. 三月已经做了详细解释，不必重复。

love_3_month

adamzhou 发表于 2016-6-23 12:25
对，其实就是说，如果92年同样1000的房子，在09年涨幅相同，也就是说奥克兰15万的房子涨到422k惠灵顿10万 ...

说的很好，合情合理，不过世界各国（包括中国）的现实都不是这样：好的越来越好，一线和二线的距离越来越大。

而且就算halo effect，也是辐射hamilton, bop多一点。。。首都么，说实话，呵呵。。。。。

adamzhou

love_3_month 发表于 2016-6-23 12:12
对照
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz

对，其实就是说，如果92年同样1000的房子，在09年涨幅相同，也就是说奥克兰15万的房子涨到422k惠灵顿10万的房子涨到362k而已（15万和10万的对比是随便取的，就是体现一个15%的差距而已）。
对于你说差距越来越大我是不认同的，因为市场的原因，当奥克兰发展到一个地步开始拥挤开始各种cost上升，那么工商业优势就会朝其他地方转移，这种转移带来经济的再平衡。这是我去年9月就说过的。如果是越来越大的话，这个上涨趋势不会正好8年一个轮回的重合，应该是奥克兰越来越抛离才对。对于奥克兰的房价高于其他地方是正常的，但是高出2倍快3倍是不合理的，要么奥克兰降要么其他地方升，或者两者同时。最终回到一个平衡的状态。（92年开始时候奥克兰对其他地方高出多少，最终也还是这个大概的比例）

口水仗，多说无益，看接下来1年的趋势就知道了。

adamzhou

love_3_month 发表于 2016-6-23 12:04
你那是index，体现的是同一个地区的涨幅。（不完全是中间价格，均衡了房型因素）

The Stratified Median H ...

那这个意思就是如果奥克兰和惠灵顿92年同样值1000块的一个房子在01年和08年，11年都最终会是同样价格是吗

love_3_month

对照
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz

和 http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/house-price-index-reinz-rbnz
可以看出很明显的不同。

比如2009年一月，index上，AKL WLG差不多（3120 vs 3169)

但仔细看median price, AKL = 422k, WLG = 362K. 15%的区别。

这是驳斥你说的两者“价格”常常重合。只是对照1992年的“涨幅比例"，有几次相同而已。

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另外，在最近的10年，变化远大于之前的30-50年，财富的聚集，人才的流动。AKL已经是一个，而且是唯一的super 城市了，WLG也想学，可惜没那么容易。

如果以前比较均贫富，以后差距越来越大。（虽然同比世界其他发达国家，这里的贫富差距还算好的）

love_3_month

你那是index，体现的是同一个地区的涨幅。（不完全是中间价格，均衡了房型因素）

The Stratified Median House Price Index is a more sophisticated measure of house price changes that takes into account differences between suburbs and locations. It was developed in conjunction with the Reserve Bank to better capture market trends. If, in a month, there were a larger number of sales in a higher value or lower value suburb than normal, the plain median is likely to be skewed to some degree. The Stratified Median House Price Index adjusts for any unusual change in sales mix to reveal underlying price trends.

To use the Stratified Median House Price Index to best advantage, take the percentage change between one period and another (month/quarter/year) rather than the level of the Index itself.  To see how it works, look at the line for New Zealand. It shows that the Stratified House Price Index for New Zealand has increased by 0.8 per cent for the last month, fallen by 0.7 per cent over the last three months and risen by 2.7% over the last 12 months. This indicates that prices have been moving up and down though the overall trend for the last 12 months has been for rising prices.

最早是1992年，当年的价格，不管是多少，都设为1000 （图表上的1000）

然后任意两个时间点可以刊出涨幅多少。

adamzhou

Lease 发表于 2016-6-23 10:55
Bullshit... Show me your evidence

你不是楼上的马甲吧，怎么说的一模一样，反正我回了，自己看。

adamzhou

phlip0813 发表于 2016-6-23 10:52
Bullshit... Show me your evidence

出处在此

http://unconditional.co.nz/colinkelly/category/new-zealand-real-estate-market/

adamzhou

love_3_month 发表于 2016-6-23 10:32
lol   过去三十年，20年，10年，你确定wlg好几次赶上奥克兰了？

你怎么不说过去100年，两边都差不多呢。 ...

[/url]
出处在下面的链接，免得有人说我造假。
[url=http://unconditional.co.nz/colinkelly/category/new-zealand-real-estate-market/]http://unconditional.co.nz/colinkelly/category/new-zealand-real-estate-market/

mwe23

rui888888 发表于 2016-6-20 22:28
股市跟房市还是不同吧， 中国的房市从2002年到现在， 涨了至少5倍了吧， 股市还是永远的2000多点嘛 ...

中国股市，中国一线城市房价，中国普通城市房价等等这些数据都是中国特色啊。。计划经济，半计划经济等

Lease

adamzhou 发表于 2016-6-20 22:02
长期走势就是在过去的30年里，惠灵顿的房价中间价位总会在高峰的某个时候和奥克兰重合一段时间。然后奥克兰 ...

Bullshit... Show me your evidence

love_3_month

adamzhou 发表于 2016-6-20 22:02
长期走势就是在过去的30年里，惠灵顿的房价中间价位总会在高峰的某个时候和奥克兰重合一段时间。然后奥克兰 ...

lol   过去三十年，20年，10年，你确定wlg好几次赶上奥克兰了？

你怎么不说过去100年，两边都差不多呢。。。

比如北京和随便哪个省会城市，过去30年前差多少，过去10年差多少，现在差多少，不管是按金额还是按比例，是拉进还是拉远？

rui888888

sipix 发表于 2016-6-20 18:33
房市不太懂，根据多年股市的经验：当垃圾股都跟风涨起来的时候，一波行情基本就到头了。 ...

股市跟房市还是不同吧， 中国的房市从2002年到现在， 涨了至少5倍了吧， 股市还是永远的2000多点嘛

adamzhou

长期走势就是在过去的30年里，惠灵顿的房价中间价位总会在高峰的某个时候和奥克兰重合一段时间。然后奥克兰再开始先涨，惠灵顿再追上。过去的30年里多次追上已经证明了这不是偶然。大家自己看就好。

小莹子

sipix 发表于 2016-6-20 18:33
房市不太懂，根据多年股市的经验：当垃圾股都跟风涨起来的时候，一波行情基本就到头了。 ...

有点道理！！！！！！

sipix

房市不太懂，根据多年股市的经验：当垃圾股都跟风涨起来的时候，一波行情基本就到头了。

我不是YY帝

Lease 发表于 2016-6-20 17:45
所以不要乱讲， 既然开贴当空军有理有据， 那还是应该严谨一点。

Lease

我不是YY帝 发表于 2016-6-20 13:50
我随口一说，哈。

没注意是年度比较

所以不要乱讲， 既然开贴当空军有理有据， 那还是应该严谨一点。

seakiwi

刚从皇后镇玩回来， 还是喜欢奥克兰多点。

开门就是山的感觉有点压抑。

love_3_month

房奴甲 发表于 2016-6-20 13:44
翻译一下就是：惠灵顿其实没怎么涨；BOP和过去涨法差不多；皇后镇涨疯了；。。。。？ ...

皇后镇有点类似AKL，受移民（真正的土豪啊）影响巨大。

其他的么，呵呵。。。。。

你如果大学毕业后每年工资涨5%

另外一个同学一直没有涨，10年后老板涨了20%, 那个月的涨幅秒杀所有同学，大家的感觉就是。。。。。呵呵。。。。

我不是YY帝

love_3_month 发表于 2016-6-20 13:48
http://www.interest.co.nz/opinion/82145/bernard-hickey-details-scenario-where-nz15-mln-median-hous ...

我随口一说，哈。

没注意是年度比较

love_3_month

我不是YY帝 发表于 2016-6-20 13:34
我不是开了一贴么。

Levin和Queenstown

http://www.interest.co.nz/opinion/82145/bernard-hickey-details-scenario-where-nz15-mln-median-house-price-possible-auckland

Queenstown house prices, for example, were up 40% from year ago in May. Auckland's craziness is erupting in the strangest places. Prices in Levin are up 36%, while Upper Hutt rose 23%. The median price in Wellington rose 21.6% in the single month of May

所以皇后镇的40%是年度增长

惠灵顿确实是月度增长，但是，1）只是市区而已 2）占惠灵顿所有交易的10% 3）之前还刚跌过（所以年度增长 = 18% 反而低于月度的21%) 。你觉得这个月度增长能持续多久呢。。。


小地方成交量小，而且n久不涨，只看一个月没有什么意义啊。