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本帖最后由 我不是YY帝 于 2016-6-16 11:39 编辑
先用BILL ENGLISH的一篇STATEMENT开篇吧
http://www.interest.co.nz/news/81970/english-warns-highly-indebted-home-buyers-about-risks-higher-interest-rates-and-lower-net
1. 从价值投资的角度来看，现在NZ和AUS的房价，早已背离了本地人民收入。这也就是所谓的泡沫。
我们比较一下上一轮房产泡沫破裂时的数据：
- 2007年NZ的中数家庭税前收入为61，932NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为350,000.00(来自REINZ), 房价收入比为5.65。
- 而后到2008年底NZ的中数家庭税前收入为65，312NZD(来自NZ Stats), 房屋中位价为325，000.00(来自REINZ), 房价收入比为4.97。
- 2015年NZ的中数家庭税前收入为75，920NZD (来自NZ Stats), 房屋中位价为495,000.00(来自REINZ), 房价收入比为6.52。
延伸阅读：http://www.interest.co.nz/bonds/ ... ows-no-sign-abating
数据不会骗人。
2. NZ和好邻居AUS的整体经济一塌糊涂。
先看一下新西兰的支柱产业：牛奶价格
2011-12 $6.08
2012-13 $5.84
2013-14 $8.40
2014-15 $4.40
2015-16 $4.25
再看一下通胀指数
顺便提醒一下大家，房子价格也是计算在通胀里的。
例子太多，举不胜举。
中国出口和消费都在大幅下降，大靠山快要靠不住了。
3. 贷款从何而来。
和世界上大多数国家一样，新西兰各商业银行只需要在储备银行中有一定量的储备，就可以开始玩左手借给右手的游戏了。例如，A在ANZ贷款买下一个100万的房子，一年之后120万卖给B，B还是在ANZ贷款，ANZ只需在Reserve Bank加上一小笔储备（远远低于20万），即可完成这个左手转到右手的游戏。这笔钱，通常的来源是欧美。
如LZ所说，欧美在QE时印刷了大量货纸。因为新西兰和澳洲的利息收源更高，这些纸有很大一部分都流向了这两个国家，并直接通过商业贷款进入了房市。
可随着欧美经济的复苏，以及NZ和AUS的经济进一步泡沫化，这些纸又形成了回流。阿根廷，巴西，印度以及俄罗斯现在几近破产，中国经济苦苦挣扎都与这一金融回流有很大关系。
对本地来说，ANZ，WESTPAC等行同时关闭了在新西兰和澳洲的对海外收入贷款，并提高LVR，情况危急可见一斑。
延伸阅读：http://www.nzherald.co.nz/busine ... 3&objectid=11654018
4. 政策风险
央行行长Wheeler预备推出新的LVR政策，他暗示将首先针对房产投资者。
延伸阅读：http://www.stuff.co.nz/business/ ... zs-ocr-review-today
新西兰全国贷款总额为5000亿美元。贷款在过去5年里，除去投资部分，已经上升了23%。收入仅仅上升了11.5%。
贷款收入比已比金融海啸时更严重。
延伸阅读：http://m.nzherald.co.nz/personal-finance/news/article.cfm?c_id=12&objectid=11651648
央行行长Wheeler认为投资市场已经失控。奥克兰房市中有46%的交易都是投资（机）行为。他保证央行会进一步收紧银根，控制房产中的投资（机）。
延价阅读：
http://www.radionz.co.nz/news/business/306011/rbnz-considers-property-investor-crackdown
Debt-to-income政策的时代有可能会到来。
The central bank last month said it was "seriously considering" debt-to-income ratios, which stop people from borrowing too much relative to their income.
延价阅读：
http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11649529
5. 汇率风险
我们的邻居澳洲的澳币汇率中期有暴跌风险（最多可能跌到40 cents）
http://www.news.com.au/finance/superannuation/australian-dollar-could-drop-to-40-us-cents-if-we-dont-stop-our-lavish-spending/news-story/431ffffa9eab5c1fe27cc2b3cf6f89b8
这个对于纽币的影响不言而喻。
假设纽币下跌20%，即使房产市场上的资本收入20%，最后的海外净收入仍然为零。
假设纽币下跌30%，即使房产市场上的资本收入20%，最后的海外净收入为-10%。
再加上四大行收紧海外投资者的贷款，海外投资者在几个月内必将出现出逃潮。
6. 与世界其它一线城市的横行比较
旧金山目前成交价中数为$1,179,175,家庭税前收入为$83,222，房价收入比为14.169
洛杉矶目前成交中数为$609,200, 家庭税前收入为$55988.00, 房价收入比为10.88
奥克兰2016年4月成交价中数为$820,000, 家庭税前收入为$78600.00,房价收入比为10.432
纽约目前成交价中数为$535,125, 家庭税前收入为$58,878.00,房价收入比为9.088
墨尔本目前的房价中位数为713,000.00，家庭中位收入为$80,704,房价收入比为8.83
伦敦2016年4月成交价中数为£446,261, 家庭税前收入为£62,508.00,房价收入比为7.139
奥克兰与这些国际一线城市相比，房价如何呢？未来三年的竞争力和经济活力相比如何呢？
数据来源：
http://www.interest.co.nz/charts/real-estate/median-price-reinz
http://www.scoop.co.nz/stories/PA1507/S00124/auckland-house-prices-now-10-times-incomes.htm
http://www.bloomberg.com/graphics/uk-property/
http://www.zillow.com/new-york-ny/home-values/
http://www.zillow.com/los-angeles-ca/home-values/
有人可能会问，旧金山价值这么高，不也没有崩盘吗？毕竟硅谷在旧金山，这些年出了这么多独角兽公司，房市也同样充斥了大量泡沫。只是因为对信息产业的预期，短期之内崩盘风险较小而已。
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读完这些，不用说应该大家对于房市的下一步走向都有自己的判断了吧。任何背离价值的东西，除非有极硬的需求，不然都逃脱不了打回原形的本质。
例子？日本，爱尔兰，苏格兰，冰岛，挪威。
欢迎大家对这个话题进行讨论
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楼下有人认为是“极穷者极坏，极穷者极贪”。第一，我不光有房，而且是短时间的打算是卖房而不是买房。第二，我根本不在乎NZ的房市崩不崩盘。
上面全篇都是基于数据的理性分析。假如您认为我是“极穷”，以及“极坏”，或者“极贪”，请拿出真凭实据来。不然我只能说你只是房市的另一个不愿盛宴结束的受益者而已。
再另外，来了NZ才十年就不要说了。这里大把14，15年的居民。
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发表于 2016-6-14 11:35:22
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