我出地你盖房这事靠谱不？给点意见。

mdd6502

是这样，最近发现我家后面的面积够建个minor dwelling的，在东区，咨询过了确实可以，但是费用要20万左右，没钱。。。

如果有人愿意花钱，把房子盖起来，然后租金收益归出钱盖房者，规定个年限后我全额把房子买下来再（比如5年期，这期间所有租金归出钱盖房者，但没有增值贬值毕竟地是我的，只是原价把房子买回来），大家觉得这事靠谱不？可行否？ 租金大概每周400应该有（60平米2房），一年有2万吧，抛去地税保险还有18000左右？cashflow还可以。想了想如果有20万现金的人可能不愿意，但是如果只能贷20万的人也买不了别的房，没准是个选择？不知我这么想对不对？谢谢

xjdn1989

这种贴也有人回。。。服

zwanything

BJ0108 发表于 2016-7-7 23:17
LZ就不想要这个风险吧。
难怪他也不回复你，可能你说到了点子上。
一切都是他认为的，对他有利的，理想状 ...

我只能说 呵呵呵呵。。。祝楼主好运。到别人地盘管理出租实在有点好玩的。

captain09

LZ想象力太丰富了，按照LZ的说法，这里可以排除20w现金的情况，以及走其他渠道贷款的情况（如果走私人渠道贷款，估计一毛钱也剩不下来），人家贷20w一年，只能走银行，那么利息，地税，保险，空租，维护，拿房租扣完最多也就剩5%左右了，也就是1w，这已经是最理想的情况了，然而能贷20w的只有两种情况，一种是收入只有2w左右一年（这种情况你可以看看银行会不会贷款给你，因为这么少的年薪，通常工作也不稳定），另一种是TOP UP出来的，第一种人如果能贷20w绝对会去做生意，否则不会冒这么大风险去挣一个比银行利息高1%-2%的高风险收入，第二种人，人家投资的渠道可能比你还多，比如20w用来做首付，继续买房子。。。那么这里可以看到人家花了20w，1年1w块（去做property manager估计也不止这么多），到时间房子还要卖回给LZ（没有capital gain），另一方面，为了1w块钱，后续的风险系数这么高，而且应该非常复杂（看LZ的意思就是，人家花钱建房，自己管理，自己收租，最后房子还卖回给LZ，如果碰到LZ耍赖，人家一点办法没有，同时，按照LZ的这个思维，写合同也绝对是多数保护自己。。。所以，LZ基本可以打消这种念头，除非你让人放贷款给你，但是写清楚每年收益率多少，这还要看别人是否相信你。。。其实LZ绕来绕去，就等于想用5%一年的利息多贷20w，这种好事上哪找。。。那些所谓抵押，你抵押给私人，别人要来收你房子，一个mortgagee sale花的律师费，就能把这些年的几万块全搭进去。。。

BJ0108

love_3_month 发表于 2016-5-5 15:51
也就是说，人家借你20万，你每年给别人1.8-2万利息，然后5年之后还20万？

你就直接搞个借贷合同好啦，大家 ...

简单明了。
LZ不想担这个风险，想让XXx做大头。
还搞得这么复杂。我不相信有点脑子的会做这种吃力不讨好的“投资”。

BJ0108

zwanything 发表于 2016-5-5 15:39
楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定 ...

LZ就不想要这个风险吧。
难怪他也不回复你，可能你说到了点子上。
一切都是他认为的，对他有利的，理想状态。

mdd6502

诸葛， 发表于 2016-5-7 16:18
人家是在找傻逼啦哈哈。。

您的回复有辱您的ID啊哈哈

mdd6502

dssh 发表于 2016-5-6 18:35
我的resource consent花了两个月批出。根据我拿到的RC，有效期是五年。你可以先把RC拿到手，那你有五年的 ...

RC是5年，但是不也得申请BUILDING CONSENT吗？BC只有1年吧好像？可以延期一年好象是，但是最多2年吧？要是真5年那么我也不纠结了。方便透露下您拿到RC之前的所有费用吗？您是自己找人一步步做的还是外包给那种一条龙设计申报公司了？有什么推荐吗？多谢

mdd6502

根本英俊 发表于 2016-5-7 19:42
你去drury的KHHome看看吧，它家有个旧小房能卖的，现在作为lunch room。

好的，非常感谢。我一直在trademe上也关注着其实，但是很难看到这么小的，哪怕别的城市运过来也行

mdd6502

easyyijie 发表于 2016-5-10 12:01
如果收入可以cover贷款情况下，您可以用您目前的房子top up出钱，做minor dwelling。 租金还可以帮您还贷 ...

我已经top up出来投入到生意里了。。。所以没钱盖房了。。

根本英俊

mdd6502 发表于 2016-5-5 11:22
买不到60平米的压根。。。每天都在TRADEME上看。最小的一般都是66-70的。能买当然可以了。

不过您说的去 ...

你去drury的KHHome看看吧，它家有个旧小房能卖的，现在作为lunch room。

诸葛，

true_up_up 发表于 2016-5-5 11:03
这算是空手套白狼吗

人家是在找傻逼啦哈哈。。

lijing_0131

其实我觉得这个想法还是可以有的，有可行性具体要看怎么操作，但是按照lz的设计估计没人愿意。对投资方来说主要还是投资风险太高，不仅仅是固有资产投入上潜在风险太多，而且租金回报率也有很大的不确定性。投资者的利益得不到有效保障。但是对于lz来说完全0风险，怎么想这个事情都是百利而无一害啊

lijing_0131

zwanything 发表于 2016-5-5 15:39
楼主，我觉得换个角度，也许有人愿意。那就是你来管理出租，每年固定给出资方多少钱，比如 8-10%。然后约定 ...

顶一下这个，lz避重就轻没回复这个

ronaldlu

mdd6502 发表于 2016-5-5 10:43
为什么呢？能讲讲吗？风险太大？还是收益太低？

没保障，用你房产抵押可能有人肯放高利贷，或碰到傻人。         

dssh

mdd6502 发表于 2016-5-6 10:47
这么慢啊。。。。看来要是真弄还真得抓紧了， 要不真来不急了。RESOURCE CONSENT多久下来的啊？谢谢 ...

我的resource consent花了两个月批出。根据我拿到的RC，有效期是五年。你可以先把RC拿到手，那你有五年的时间去找钱。要不等UP实施了，有钱也做不到了。

romeoxiang

RENT TO BUY,  to be honest, it will cause a lot of problems.

mdd6502

love_3_month 发表于 2016-5-6 10:42
关键一个是回报，一个是风险。你有抵押吗，如果赖账了对对方有什么保障。 ...

我理想是把现有房子做抵押，但是有70%贷款。还有俩投资房一个是100%贷款也不能抵押了吧？另一个有大概也70%左右的贷款，但问题是我没有那么多还款能力了因为年初刚top up出来了将近30万放在生意里了，这次去问只能再top up 4万了，撑死了把consent拿下来。 两个部分贷款的房子目前市价大概保守估计都在95万左右吧。只能通过律师拟定的合同把现有房产抵押进去，只是不知道是否可行毕竟还没到要咨询的那步。或者把手里的货部分或全部抵押，大概也值30万。但是如果现在我自己做只能把房子卖掉一个，那样做还不如保持现状呢是不是。我个人对我自身的换款能力和出发点的真诚程度很有信心哈哈，但是毕竟陌生人不了解我不能光听我说啊是不是。有什么好建议吗3月兄？

陌生的香港人

dssh 发表于 2016-5-5 23:14
我家也在东区。3月份已经拿到minor dwelling resource consent。请问一般 building consent 需要多久才能 ...

如果RC 已經批出了這應該就不會是問題了  擔心的話去Council 問問吧

mdd6502

我真不是孙红雷 发表于 2016-5-6 00:02
这不成leasehold了，地是你的，房是人家的，到时候你不爽叫他把房搬走，擦擦擦 ...

敢把我之前说的看完不红雷兄。。。

mdd6502

dssh 发表于 2016-5-5 22:44
我也在东区。我家的minor dwelling resource consent已经在3 月份批出了。一般building consent的process ...

这么慢啊。。。。看来要是真弄还真得抓紧了， 要不真来不急了。RESOURCE CONSENT多久下来的啊？谢谢

mdd6502

zealot198226 发表于 2016-5-5 19:36
你的房子要能做抵押的前提是没有贷款了，有贷款的话怎么押给别人？不过要真能压你自己的房子那还是比较有 ...

要没贷款了我不就直接找银行TOP UP了吗，还费这劲干吗啊哈哈。

我贷款有70%不到，反正是接近70%， 房子市价100万左右（5房）。如果这个建立起来还能增值，那时就可以把大部分投入套出来了基本上。怎么说呢，在银行的眼里，我这肯定是没有价值了，毕竟他们风险级别比较高，不能超70%（第2个房）。但是如果是人和人打交道的话那么看个人风险承担能力了。我其实的预想是靠律师起草协议来达成私下的抵押（当然和抵押给银行是不同的），我是有意愿把能抵押的东西都抵押的因为我对这个项目的风险是很有把握的而且我通过利用后院空地达到了资产增值最大化，所以我是最大的收益方这点我从不否认，但是确实没有咨询过律师这个抵押的可行性。所以前面关于风险的担忧其实完全不必要，我怎么会放弃这么大的利益而不收回房子呢是不是哈哈。

love_3_month

关键一个是回报，一个是风险。你有抵押吗，如果赖账了对对方有什么保障。

mdd6502

无名逍遥 发表于 2016-5-5 22:52
想想 如果是top up 出来的20W , 其实是要付银行利息的。 毛利8%-10%，还有风险。最后扣除银行利息，还不 ...

大概还有5%。如果是银行的钱不用一分利息也没有。这个风险有点有5%回报，比买房子的收益率略高，没有升值就是。如果是自己的钱有10%的回报。我个人角度出发，我不会投，因为我有更好的项目能每年用20万赚10万，但是有人能用同样钱赚50万或者更多，有人只能放银行拿3%的利息。所以个人觉得10%属于这个风险级别里比较高的回报了。当然每个人看法不同很正常。要不大家才讨论呢不是。多谢参与。

mdd6502

snowlight 发表于 2016-5-6 09:06
楼主想的太简单，或者说没有从对方角度去考虑。首先，有20万现金的人，他们一定会有更好的途径去投资，有可 ...

我只是提出个想法而已. 我从我的利益出发点靠量，当然潜在的投资人得从自身利益靠量风险和收益。发个贴只是想征询下大家意见，没有说逼迫大家投资。回报率是清晰的，至于风险有没有，有多大，值不值得还要看投资人自己的选择。我只是想单纯的咨询下您的意见，20万在现在的前提下有什么更好的投资方式吗？多谢

snowlight

楼主想的太简单，或者说没有从对方角度去考虑。首先，有20万现金的人，他们一定会有更好的途径去投资，有可能回报率没有你这个高，但是毕竟保障高。假如是银行贷款的，扣除利息那回报率就太低了，投资个房子还可以指望房价涨，你这个除了租金就没有了，风险和回报率不成比例。其次就是合同，就算现在你都写好，可是真有变故，你可以赖，而且合同的条款可以被challenge, 到时官司有的打，律师费就够对方喝一壶的了，这些都是风险。你的房子已经被top up了，所以所剩有效资产也不剩什么，更何况银行的权利是首先被保护的，其他债权人是没有保护的。你这样的情况，那房子再做抵押借钱，其实也就在你房子的title 上加把锁，银行是不可能借的，个人和财务公司可能会，但是利息很可能几乎和信用卡一样，估计29%左右，因为风险和回报必须一致的。

我真不是孙红雷

这不成leasehold了，地是你的，房是人家的，到时候你不爽叫他把房搬走，擦擦擦

dssh

陌生的香港人 发表于 2016-5-5 11:10
是的 要resource consent 和 building consent 一起批了才可以

我家也在东区。3月份已经拿到minor dwelling resource consent。请问一般 building consent 需要多久才能批出？如果我的building consent 在UP实施之前没有批出，那council会怎么处理我的case呢？我们的resource consent 上是这么写的： Under section 125 of the RMA, this consent lapses five years after the date it is granted unless: a. The consent is given effect to: or b. The council extends the period after which the consent lapses.

无名逍遥

mdd6502 发表于 2016-5-5 15:22
您肯定是没看清我前面说的。

top up出来20万是可以当现金/首付，可是如果没有办法贷更多的款怎么买其他 ...

想想 如果是top up 出来的20W , 其实是要付银行利息的。 毛利8%-10%，还有风险。最后扣除银行利息，还不知剩不剩钱，值得折腾吗？