租房维修作账问题，请教会计达人

love_3_month

请教一下会计高人

一般的报税都是自己弄的，但今年装修了一下，仔细读了条文，很笼统， 有点confusing啊。。。。

http://www.ird.govt.nz/resources/9/7/974d1e804ba3d58fb2f1bf9ef8e4b077/ir264.pdf


Repairs and maintenance

The cost of repairs and maintenance you do (or pay someone else to do) on the rentalproperty is normally deductible as an expense.
Examples of repairs and maintenance are:
• replacing a broken shower head
• plastering and painting a crack in the wall
• replacing a blown element in a hot water cylinder
• redecorating the property so that it's in the same condition it was in when you bought it to use as a rental property.

If you do the repairs yourself, you can't claim your time as an expense, only the materials you purchase.

There are some circumstances when the cost of repairs can't be deducted as an expense because they're considered a capital improvement, such as where you:
• buy a rundown property and spend large sums of money on it to significantly improve or alter it before renting it out.
• carry out work which significantly improves the property, for example you take down a badly deteriorated wall and put a conservatory in its place.

就是说，小修小补可以列为开支，大的就只能当做固定资产投资了？比如，

1。 室内油漆？（如果一面墙，算修理，如果整个房子，就不算？）
2。 新厨房? 电器可以做chattel，那橱柜呢？
3。 地毯可以做chattel，木地板和地砖却没说。。。。。（table 3里面有明细）
4。 比如，和邻居家的栅栏呢？本来没有，现在加上去了，也不算修理？

Serenaqiuqiu

恒达油漆
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Lease 发表于 2016-5-2 12:20
当然不用， 这是报税的问题。

恩，所以新买的投资房，里面有新的电器，可以按价值做chattel 来算折旧

如果买的时候就很旧，然后掏钱买新的，就不可以了

但我可以把之前的旧的都write off，才几千元。。。。

Lease

angelvan2012 发表于 2016-5-2 12:16
那还得告诉city council？比如换个炉子还得告诉他？

当然不用， 这是报税的问题。

angelvan2012

Lease 发表于 2016-5-2 12:04
是的。。。。。。。。。。。。。

那还得告诉city council？比如换个炉子还得告诉他？

Lease

angelvan2012 发表于 2016-5-2 12:03
添chattel或者换chattel都算Improvement ?

是的。。。。。。。。。。。。。

angelvan2012

添chattel或者换chattel都算Improvement ?

love_3_month

阿海 发表于 2016-5-2 11:44
1）整个房子不算
2）橱柜你要留着证据（照片）证明以前旧的橱柜真的需要换。这个比较难说，因为新换厨房都 ...

我也这么理解。。。。。至少几个新的厨房电器可以看做chattel吧

阿海

1）整个房子不算
2）橱柜你要留着证据（照片）证明以前旧的橱柜真的需要换。这个比较难说，因为新换厨房都会被看成upgrade，特别是用更好的材料，例如石头台面
3）跟第2一样，replace like for like还ok，如果upgrade了就不算maintenance了，特别是整个换
4）本来没有，加上去了是improvement/upgrade，不是maintenance
具体问你会计。

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