新开发地的潜在隐藏问题，你发现了吗？

VIKON

小编发现大部分朋友买地的时候，通常会着重在地理位置，附近设施，地形地势和未来发展上，但是影响投资回报率的远远不止这几点，还有很多不易发现，但又会对之后的设计和建房成本有重大影响的因素。



小编总结自己之前的经验，给大家7点买新分割地的注意事项。


1, Town Planning Restrictions

大多数人都知道Council对关于房屋高度和yard是有一定的规定，如果要突破这些规定来建房，就必须要申请Resource Consent。


但若是不幸，分割顾问和Council在分割的时候忽略房屋高度和yard的规定，那会造成某些新的分割地必须要再次申请Resource Consent才可以设计建房。


小编曾经碰到过一个实例，非常的极端和少见，地有8米宽，左边需要5米宽的yard，右边则有着1米宽的yard限制，只留出了2米宽可以建房。


这种问题在地势比较陡的开发地上会更常见，根据Council对阳光角的限制，若高度及yard不超标的话，有许多分割地是无法建二层的。


2, 树



虽然现在砍树越来越容易，但是还是有几率会碰到“钉子树”。
如果你在地上看到一些树或者灌木，先别相信卖家说的可以砍掉或者移走的话。
小编碰到过这样的事情，卖家在卖地之前把树移走了（当然是非法的），我们的客户在买地的时候完全不知道有这些树的存在，之后却被Council要求将土地恢复绿化并要达到Council要求的水平，不过，幸运的是Council对绿化的要求并没有影响到房屋的设计。
3, 公共管线连接问题



对于在后面的分割地来说，有时候需要通过“right of way”（通行权）来保证车辆的出入，但是这种通行权只保证车辆的进出，并不代表你的水，电或电话线也一定可以经过及连接。

很不幸地，一些分割地上是没有这些公共管线的，而分割时顾问和Council又忽略了这些公共管线的连接问题，这时如果再遇到一个非常麻烦的邻居不让你连接电力、水力或电话线，那在建房之前恐怕要先要打一场非常棘手的官司了。


4, 洪水区





其实在洪水区上建房不是一个很理想的方案。但是由于现在奥克兰的地越来越稀缺，这样的案例便越来越普遍。
如果要在洪水区上建房，需要1，保证房屋的结构不会改变地洪水排水路径；2，高于洪水位。其实可以想象一下这样的房子几乎就是飘在空中。并且如果这样做的话，建房的成本会非常高而房子还会小一些。


5, 排水



在地上存在公共排污管是非常常见的，而manhole上是不能建房的，如果manhole正好在地的正中间，就这块地要想建房就必须要先花大笔的钱取申请把这个公共管道移位。
对于比较陡的地，还常因管线埋的太浅而影响房屋的设计。排水连接点如果在坡地的高处是会极大影响房屋设计的。
但是最不幸的，其实是-买到了由于开发商和council的错误导致地上没有排水管的人。


6, 地质







这个风险是指买到土质松软的地，这样为了支撑房屋，就必须要有额外的设计并且造价也会升高很多。
在决定买地之前，最好检查分割时的地质报告和earthwork plan。如果相邻的地，价格和大小差不多并且土质强度更高的话，会是一个更好的选择。


7, 小区设计准则





现在几乎所有的新开发地都有限定性的小区设计准则，这种限定性的规范有可能是Council在分割时制定的规则，也有可能只是为了保证分割的质量。
这种规范有可能会限制你的屋顶形状，外墙的材料甚至颜色，它们甚至还会规定你的车库和前门的位置或者Fence的高度。在很多案例中，卖家都会提供设计好的floor plan。
律师通常都会知道要提醒买家的设计师或者Builder去检查这些规范，以确保这些规范不会和客户想设计的方案有冲突。

旺旺好运来

好惨名声都臭了还来发广告干嘛呢。。。。。

NewLynnHse

感觉这个小编，甚至TA的老板只是发了帖子就不管的那种。。。哈哈

陌生的香港人

不過想補充一點的是樓主說的這些 其實大部分都有在新分割土地title 上的consent notices 或者 land covenants 都會提到  只要買前找律師看清楚 （或者最好去Council 問  畢竟很多華人律師其實也是不求甚解按著文件來讀而已）就不會忽略  

不過一般人不懂就算真的買了都沒辦法  問題是專業的建築設計師理應知道更多才是  可有些不負責任的建築師則看也不看這些規定就去設計 然後交了上去 Council 不批或者因為設計和這些要求衝突需要做各種昂貴的專家評估 到最後要重新修改設計還將這說成是別人的責任  這些才是最可恨的

陌生的香港人

樓主這個是建築設計的建議 和之前clam姐投訴的好像是builder /施工方面的 ？好像是不同部門吧？

雖然樓主這些科普帖坦白說內容上還是有可改善的地方 （我也評論過 例如之前說樹木法規那個貼） 但之前有幾個活是和他們公司做的  覺得他們的設計圖做得還是挺不錯的  很細緻清楚  對Council 要求的回复也快  不像很多其他華人建築師般圖畫到亂七八糟  然後報批過程中 Council 要他在圖上多加些資料就好像要了他老命一樣  所以這方面還是要一讚的

clam

lichk1ng 发表于 2016-3-8 13:10
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3173472&extra=&highlight=%E5%90%90%E6%A7%BD&pa ...

你這名字, 是巫妖王的朋友啊呀~~~~

clam

最大的潛在問題是找了個又差又只會打廣告的builder

Tentstar

lichk1ng 发表于 2016-3-8 13:10
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3173472&extra=&highlight=%E5%90%90%E6%A7%BD&pa ...

太好了，完全合法，赞一个！！！

lichk1ng

Tentstar 发表于 2016-3-8 11:10
求科普...................

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... E6%A7%BD&page=1

发个链接不犯法吧

mwe23

人家辛苦码这么多字，被你们几个一说 就没用了。。

看来还是要做好事，坏事做了传的快而且猛。

Tentstar

lichk1ng 发表于 2016-3-8 11:43
好惨名声都臭了还来发广告干嘛呢。。。。。

求科普...................

lichk1ng

被人吐槽过有空发广告没空好好干活儿。。。

love_3_month

又来打广告啦哈哈

chapove

求求你们有空稍微管一下你们稀烂的建筑质量吧~