SpringPark 项目杂谈

love_3_month

Spring Park 项目停工，破产。很多人的第一反应是，完蛋了，血本无归啊。或者是，跟你们说过不要买楼花吧。


这里不谈是不是开发赏恶性破产，还是确实成本太高，很多不可预见，造成资金周转问题。这个由会计师律师去算吧。


我想说的是，真的不能碰吗？


1。 定金是肯定拿的回来的，因为进入的信托账号，清算之后都会返还
2。 买楼花的机会成本风险：很多人觉得，这个定金如果之前买房子，现在涨几十万啦。现在拿了定金，能买个啥？
- 这个结论对这个项目没错，但一棒子打死所有楼花有点以偏概全了。如果都没人买楼花，哪里来那么多新房子呢。。。。


先补充点资料，今天的nzherald上，
http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11562339


谈到第二期要重新销售，定价如下: Two bedroom places will now cost up to $645,000, three bedrooms up to $719,000, four bedrooms up to $799,000 and five bedrooms up to $859,000, Leo Li wrote.


而2013年的时候，2-3房的销售是40几到50几万。也就是说，涨了20万左右。付出的是10%也 就是4-5万的流动现金，一交割就能上市赚20万。


那么，从这点上看楼花，可以这么分析：
比如手上有4-5万现金，有40-50万的楼花，2年时间建造，但是可能破产，利弊分别是


1。买楼花，成功的话2年后涨20万，不成功的话两年后退回4-5万+一点利息。
2。不买楼花，存银行两年可以收几千利息，或者再凑4-5万去买房(50万，首付10万），两年后也涨20万，或者自主，如果出租的话要考虑rent cover interest.


所以，我觉得

• 如果已经有几个投资房，资金暂时紧张的话，放几万去买个楼花没什么坏处，就当分散投资了。
• 如果需要自主房，而又实在凑不出额外的首付，去买个楼花，两年内造好，交割的时候，可能又能存下几万，满足20%首付。也是一个法子。但要作好思想准备最后造不好。
• 如果有能力，目标是买第一个投资房，不建议买楼花 - 因为直接买二手房也能赚到20万（要考虑租金/租客，稍微麻烦点，但是比较稳妥）。
  

- 以上所有的分析是假设按前两年的市场发展情况，不是预测以后的情况，不然人人都能赚大钱拉哈哈。

LOST_NZ

NewLynnHse 发表于 2016-1-17 11:43
迷失先生，请问一下退定金是连本带利退的吗？

带，刚退了。

love_3_month

borinz 发表于 2016-1-19 16:26
但是你买2收房是当时的价格 楼花卖给你的是预计未来涨幅的价格 他们的价格是已经预计未来肯定涨， 按你上 ...

不是的，楼花还是以建造（合同）当时的市场房价 + 一定的上浮（因为毕竟全新的）做参考。没有考虑未来的涨幅。

spring park两年前只要40-50万，就可以签合同，买全新的3-4房的townhouse，面积100-140平方。这个房子如果造出来，转手立刻就是15万以上的盈利。

如果价格里包含涨幅，还有不成交的风险，那谁买啊。
就是因为价格里不包含涨幅（有利），但有不成交的风险（有弊），所以才要综合考虑。

borinz

love_3_month 发表于 2015-12-17 13:15
这不就是考虑楼花和投资二手房的区别吗

如果跌了，已经买了二手房，欠银行的钱难道能免掉？80%的贷款。

但是你买2收房是当时的价格 楼花卖给你的是预计未来涨幅的价格 他们的价格是已经预计未来肯定涨， 按你上面的例子 就是已经加了20w了 如果现房50w的话 跌20w 你损失20w 还可以中途套现 如果楼花 你还得全额付啊 当时约定好的 假设的那个溢价部分

Bearonrun

LOST_NZ 发表于 2015-12-17 12:44
这种2年房价上涨百分之接近50的事情估计近20年不会再发生了。

这么肯定？

Bearonrun

错过了房地产投资周期，业主机会成本很高。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2016-1-19 10:52
3-4%左右的利息吧好像，不过有的2年有的1年。

估计是年息2%来算的。

原来如此

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2016-1-17 11:43
迷失先生，请问一下退定金是连本带利退的吗？

3-4%左右的利息吧好像，不过有的2年有的1年。

估计是年息2%来算的。

hypegirl

当年就差点下手了，冲着便宜去的。后来买了另外一套现成的。想来也是后怕，以后不碰楼花了

youngswheel

这个区到底怎么样啊？安不安全啊?

NewLynnHse

LOST_NZ 发表于 2015-12-17 12:44
这种2年房价上涨百分之接近50的事情估计近20年不会再发生了。

迷失先生，请问一下退定金是连本带利退的吗？

love_3_month

CPCS 发表于 2015-12-29 22:01
上個月看到SPRINGPARK (REDWOOD) 老闆到咱單位找MD 商談, 之後跟MD 聊上得知REDWOOD 來爭合作夥伴, 想籌/添 ...

LOL你们如果和他们合作说不定他们就不用破产了

CPCS

上個月看到SPRINGPARK (REDWOOD) 老闆到咱單位找MD 商談, 之後跟MD 聊上得知REDWOOD 來爭合作夥伴, 想籌/添資... 還好沒簽上...

xp_theman

都这个时间点，还在做两年涨20万的梦？

那小虎小虎虎

求合同被取消的自住买家现在的心理阴暗面积......

snowlight

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 10:28
都说了这个东西就像plaster，说别碰就会有人跳出来说以偏概全。 不过因为价格的关系，还是会有人买的。悲剧 ...

高回报自然高风险，这是个很公平的事，要是投资前没有这个思想准备也没有给自己留有余地，悲剧也是很正常的

AresHan

预计年长20%？你真确定这不是在让人炒楼花

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 20:14
等房子盖好了，搬进去了再说吧。。。哈哈

3房才100平，第一期的三房都有140左右。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2015-12-17 20:09
微信上看到的

首先，这次停工的并不是媒体千篇一律所指的整个项目。只是之前Tony Gapes负责、而后交给接收 ...

等房子盖好了，搬进去了再说吧。。。哈哈

love_3_month

微信上看到的

首先，这次停工的并不是媒体千篇一律所指的整个项目。只是之前Tony Gapes负责、而后交给接收人开发的一期工程，二三期工程是由具备多年房地产开发经验、资金链充足的实力中资开发公司负责打造的；


（Springpark二三期6.2公顷工地）

其次，律师函中清楚提到了二三期项目的开工时间—也就是明年年中，而并非无限期停工。目前针对该项目Wilshire正在最后的商讨阶段，方案一出即刻上马开工建设；

再有，对于之前不同房型的价格区间，Wilshire公司也作出了如下改变：

房间数
室内面积大约（㎡）
预售价
两居室
80
59.5~64.5万纽币
三居室
105
65.9~71.9万纽币
四居室
120
73.9~79.9万纽币
五居室
150
78.9~85.9万纽币

在谈到涨价时Leo说道：“这部分增加的费用体现着打造更高质量住宅所需的更高的建筑、设计水平和许可申请成本。”此外，之前已经缴纳二三期项目定金的买家还可能以目前价格的“九五折优惠价”享受优先购房待遇；不接受这一选项的买家，之前定金将全款退还至买家律师账户中

NewLynnHse

Venox10111 发表于 2015-12-17 16:31
为啥杂谈有精华。。。花了几个月做的数据分析就没呢。。。

ask and you shall receive

三月他提醒我了。你的帖子是哪一个？数据分析的有时候很难看出来是你自己做的还是别人的数据嘛

Venox10111

NewLynnHse 发表于 2015-12-17 11:28
都说了这个东西就像plaster，说别碰就会有人跳出来说以偏概全。 不过因为价格的关系，还是会有人买的。悲剧 ...

为啥杂谈有精华。。。花了几个月做的数据分析就没呢。。。

love_3_month

萨米 发表于 2015-12-17 14:56
lz你可以在威信写软文了

我准备辞职去做中介，让中介都失业。。。。。。。

萨米

lz你可以在威信写软文了

love_3_month

以后新房继续造，这种销售会越来越多。大家需要多了解然后再作决定，而不是简单的划分好或者不好

http://www.news.com.au/finance/real-estate/how-to-buy-property-offtheplan-and-the-benefits-and-pitfalls/story-fncq3era-1226854913105

How to buy property off-the-plan and the benefits and pitfalls

THE ADVANTAGES

— Buying off-the-plan can be a savvy move particularly if the property market is on the rise, as it is now. You only need to put down a deposit to secure “today’s price’’, it doesn’t matter if the market value has jumped by settlement time, you don’t have to pay more.

— You have more time to save (particularly if construction hasn’t started yet) so you won’t need to borrow as much.

— You have longer to shop around for the mortgage that suits you best.

— It can be more affordable. If you buy very early in the process developers are often keen to secure sales for the project to go ahead.

THE DISADVANTAGES

— You can’t move in immediately, you may have to wait a couple of years for it to be built.

— The market could drop. When the Global Financial Crisis hit some off-the-plan buyers had difficult getting finance because valuations came in lower than the agreed purchase price.

— You can’t walk through and get a feel for exactly what it is like. Will neighbours be staring out their window at you while you sit in your lounge? You won’t know until you move in.

— It may not go ahead. Some developments don’t go ahead. You could spend years for that decision to be made and have your deposit and future living plans tied up.

— It might not be as big or look as nice as you thought. All you have to judge the future look on is display suites and artist’s impressions.

— Your situation could change and you are still financially obliged to settle. What if you lose your job, have a child, marry or divorce, will that change your needs?

love_3_month

Wintec 发表于 2015-12-17 12:54
呵呵，你要考虑到房价如果跌了怎么办？

这不就是考虑楼花和投资二手房的区别吗

如果跌了，已经买了二手房，欠银行的钱难道能免掉？80%的贷款。

LOST_NZ

这个是从投资的角度来说没有错，但是如果买首套自住的，真的是彻彻底底悲剧了。

LOST_NZ

这种2年房价上涨百分之接近50的事情估计近20年不会再发生了。