为什么我坚持奥克兰房产牛市将继续？

Lease

上图为1992-2013奥克兰的房价走势图，从图中可见，在上一地产牛市中（2001-2007），房价一开始也是凶猛的上涨，但从2004年1月之后，涨幅开始放缓，直到2007年10月见顶为止。

那么2004年1月之后发生了什么呢？从2004年1月开始，RBNZ开始加息，http://www.rbnz.govt.nz/statistics/， 从2014年1月的5.25%， 一直加到2007年7月的8.25%， 通常人们认为加息对房价有抑制作用（当然我不这样认为），所以当2004年1月加息周期开始之后，房价有过短暂的下跌， 但旋即又开始上升，但上升幅度则是放缓了。

目前的情况是，RBNZ不可能于近期加息，甚至有进一步减息的可能。所以政府就搬出别的调控措施，来冷却奥克兰的房价，但历史已经告诉我们，这种人为的干预是无效的，而市场本身是最有效的，一旦牛市趋势形成，很难瞬间逆转，除非突然有重大事件发生。


历史正在重复！

另外，有人以房价/收入之比来说明奥克兰目前的房价极其不合理，我不知道这些人有没有认真的做过research.

我的research结果是这样：2005年， 奥克兰房价/收入之比为6.6， 可见http://www.demographia.com/dhi2006.pdf。

而现在，这个比例为8.67（http://www.interest.co.nz/property/house-price-income-multiples）。

10年的时间，这一比例也就扩张了30%，难道这很过分吗？

zwanything

看了半天大家的争吵，再回去仔细看看图。图到2013年截止。上波04年快速上涨后，三年后回落，13年加上三年，不就是现在吗?怎么感觉现在正在顶点的感觉啊。。。

房奴甲

Lease 发表于 2016-10-18 20:21
战争都不是我挑起的。我总是真诚的对这个论坛做着贡献， 可总有那么一些人喜欢挑刺， 我能卖他们的帐？所 ...

没关系不管吵不吵，贡献总是有的，象我这样躲在一边等着窃取思想的人也大把，不会上来吵的。最多起哄一下。

Lease

房奴甲 发表于 2016-10-18 21:10
什么“破绽”呀“下场”呀之类的词汇一出台，人们就自动进入战争模式了，哪里管你说什么内容。大神喜欢恶 ...

战争都不是我挑起的。我总是真诚的对这个论坛做着贡献， 可总有那么一些人喜欢挑刺， 我能卖他们的帐？所以有时会吵起来。

房奴甲

Lease 发表于 2016-10-18 19:47
是啊， 可这些人落到什么下场呢， 除了那些嘴上唱空， 暗地里买进的口是心非的无耻之徒以外，真的不听我 ...

什么“破绽”呀“下场”呀之类的词汇一出台，人们就自动进入战争模式了，哪里管你说什么内容。大神喜欢恶作剧啊。

Lease

房奴甲 发表于 2016-10-18 20:37
我是说这里的很多人。有些人非常地怕痒，因人废言，失去机会。

是啊， 可这些人落到什么下场呢， 除了那些嘴上唱空， 暗地里买进的口是心非的无耻之徒以外，真的不听我话的人还不是明显吃亏了。

房奴甲

Lease 发表于 2016-10-18 19:24
我可从来没有挖苦过你啊。

我是说这里的很多人。有些人非常地怕痒，因人废言，失去机会。

Lease

房奴甲 发表于 2016-10-18 20:18
这个必须承认。能多赚几万块的话，听几句挖苦简直就是挠痒痒。

我可从来没有挖苦过你啊。

房奴甲

Lease 发表于 2016-10-18 18:18
听我的话一般都能得到实惠

这个必须承认。能多赚几万块的话，听几句挖苦简直就是挠痒痒。

Lease

房奴甲 发表于 2016-10-18 19:14
现金流好的话最后哪怕只赚十万八万那也是净赚，这边工资收入水平低，这个钱还是比挣工资轻巧很多。我听了 ...

听我的话一般都能得到实惠

房奴甲

Lease 发表于 2016-10-18 17:05
还是小老鼠你精明， 看出他说话的破绽了。

现金流好的话最后哪怕只赚十万八万那也是净赚，这边工资收入水平低，这个钱还是比挣工资轻巧很多。我听了你的话去陶朗加买房子时就是这样想的，想两三年净赚个五六万就满意，总归比打工省力。这样的经济才健康啊。当然实际情况大大超出了预期。

骷髅羊

NewLynnHse 发表于 2016-10-18 17:52
hold 3-5年卖了以后再交税，还能剩多少？哈哈

这个的确很有意思，交税和中介花销还有每年的地税保险都要算上的，剩的应该很少，所以3-5%涨幅对我来说是底线了，低于3-5%的涨幅就是在赔钱，这个涨幅目前看来还是有的，所以才可以hold啊，不然早就要斩仓了。我都说啦，个人是看好小幅上升的，之前20%咔咔的涨太吓人了，7%符合心理预计。

Lease

NewLynnHse 发表于 2016-10-18 17:52
hold 3-5年卖了以后再交税，还能剩多少？哈哈

还是小老鼠你精明， 看出他说话的破绽了。

NewLynnHse

骷髅羊 发表于 2016-10-18 10:25
现在看看这个帖子 还是很有意思的，前段时间其实我也想挖这贴出来说说。

去年看见这个分析和图片，所以我 ...

hold 3-5年卖了以后再交税，还能剩多少？哈哈

骷髅羊

2018年如果可以更新2013到2018年的图，自然就很有比较的意义啊

Lease

qing_song 发表于 2016-10-18 17:17
不用预测了，2015年10月到2016年10月都已经是历史了。。。

你说得太对了！

qing_song

Lease 发表于 2016-10-18 16:15
哇， 你到后年（2018年）还要把这帖子翻出来啊。 作为楼主我都不好意思了。

我这帖子是预测大约一年的状 ...

不用预测了，2015年10月到2016年10月都已经是历史了。。。

Lease

骷髅羊 发表于 2016-10-18 16:49
我也是短期看跌（看多短了， 估计这几年都是震荡走）的，所以订的plan是3-4年hold，争取看能不能在一个拐 ...

哇， 你到后年（2018年）还要把这帖子翻出来啊。 作为楼主我都不好意思了。

我这帖子是预测大约一年的状况（2015年10月到2016年10月的状况）， 再长的时间可就难预料了, 因为毕竟历史不是简单的重复。

anzac_corp

還有一個因素是中國經濟惡化，國內資本出逃速度會越來越快，有一小部分會來到新西蘭，繼續支撐新西蘭房市。

骷髅羊

房奴甲 发表于 2016-10-18 10:55
巧了，我年初买的时候和你的考虑基本一样，就是虽然预期有可能上涨后下跌，但是因为去年底今年初是个俯卧 ...

我也是短期看跌（看多短了， 估计这几年都是震荡走）的，所以订的plan是3-4年hold，争取看能不能在一个拐点上出手。但是没看unit，因为觉得unit水分太高不适合我这种新手，还是想有个稍微稳妥点的（结果买了个crossless。。nnd）但是现在看看那时候不买，现在的确买的难度比较大。。。虽然选择性更多了现在但是贷款下不来一样白瞎。。。。

最后说说新政策，我倒不觉得的新政策对房产一味的都是坏事，想想提高了要求，那么留下来的人里面，能找到fulltime工作并且有良好的家庭条件的人的比例是不是就提高了呢？ 个人感觉长期来说这些人的买房能力要比随便上个私立然后花大笔钱买工签买pr的要高的多。。。最起码贷款容易。

父母移民可能有影响，每年将近3000人的削减，但是，有多少是PR下来了才买房子的？大部分都是只要孩子定居了，基本也就掏钱买房子了，所以短期震撼之后，该掏钱的还是掏钱，有多少父母移民过来之后立刻就再买一套不跟孩子一起住的？

杂七杂八很多，个人总结就是短期震荡，大概还有1-2年（希望是2-3）年的持续上升趋势（升幅肯定没那么夸张）。考虑到大选年的因素，买方市场是在明年上半年，卖方就是明年下半年到后年上半年了，到时候再翻这个帖子出来看看

房奴甲

骷髅羊 发表于 2016-10-18 09:25
现在看看这个帖子 还是很有意思的，前段时间其实我也想挖这贴出来说说。

去年看见这个分析和图片，所以我 ...

巧了，我年初买的时候和你的考虑基本一样，就是虽然预期有可能上涨后下跌，但是因为去年底今年初是个俯卧撑区间，以后再跌不见得能跌过那个水平，而即使跌了，那时政策收紧也许就不能贷款了，而当时利率也是个低点，是入手持有的保险时机，基本都还可以cover 贷款的。经历过去年10月那个LVR变化，让人很警觉，我本来是打算今年下半年换个工作提高工资以后买house的，但是年初的气氛已经容不得耽搁等待，赶快就当时的贷款能力入手两个unit title的，如果等到现在是没戏了最多只能买一间。虽然没有买到house，但比起没有买，那还是强的多，凡事太求完美则容易失败。

考虑到这个两年交税的规定，房价差不多的情况下，早一年持有更稳妥，以后出手的空间更大。我的case的区别就是我还算买在低点，目前看涨幅是可以的。不过我对短期未来看跌。

骷髅羊

现在看看这个帖子 还是很有意思的，前段时间其实我也想挖这贴出来说说。

去年看见这个分析和图片，所以我买了一套投资房，然而并没有大涨--其实跟预估一样。。。

买的原因是去年明显是暴涨到平缓的一个折点，我的考虑是asset和equity在这个时候应该能做到最大的比例（事实证明这也是对的因为现在放贷的确收缩了），我自住房是2012年以40W高买的，2015年以90W的 QV价格从银行topup了一些做投资房的首付（加上一些存款），投资房60W低买的，房租正好cover贷款。 同时手上还有10W的额度（未用）。

对我来说一年3-4%的涨幅比较符合我hold3-5年在卖出的plan。个人希望市场是在一个合理的涨幅上尽量持续的上升，目前看来政府也是这样进行政策安排的。但是感觉最近的市场明显放缓，所以政府会在选举后出政策进一步让房市上升一下然后在下降？(打算在那时候把两套都卖掉然后换一个稍微好点的）。


下一步可能是用手头的10W额度在topup一下看看small businsss。。。。
先说这么多，开会去了

我真不是孙红雷

NewLynnHse 发表于 2016-10-15 15:32
逗完大猩猩，又跳出来只鹦鹉，下次有机会就逗逗鹦鹉玩吧。。。哈哈

                                       

Lease

BNC2015 发表于 2016-10-17 13:39
你是希望如此? 还是认为如此？

认为如此.....

BNC2015

Lease 发表于 2016-10-17 12:27
我倾向于缓慢的升，比如， 每年3-5%。

你是希望如此? 还是认为如此？

Lease

BNC2015 发表于 2016-10-17 13:24
升？降？持平? 还是需要时间来判断？

我倾向于缓慢的升，比如， 每年3-5%。

BNC2015

Lease 发表于 2016-10-17 12:14
现在没有意见。

升？降？持平? 还是需要时间来判断？

Lease

BNC2015 发表于 2016-10-17 13:01
Lease, 现在的意见还是那样吗？

现在没有意见。

BNC2015

Lease, 现在的意见还是那样吗？

winny