奥克兰房产牛市还将继续！

Lease

尽管媒体上大量出现对奥克兰房产不利的消息，甚至很多名人也发出了唱淡的声音，即便我本人也在Auction Room真实地发现拍卖竞价非常平淡。

但是我要说：奥克兰房产牛市还将继续！只是将由疯牛转变为慢牛，房价将平稳的增长。

很多人以为奥克兰的房价会有比较剧烈的下跌。但是多年的经验告诉我，要让人们感觉到奥克兰房价在明显下跌，只有一种可能性：那就是在全球较大的范围内爆发Major Economic Crisis, 比如，2008年的GFC, 1998年的Asian Financial Crisis.


而目前在全球范围内，根本没有任何迹象表明会爆发任何Major Economic Crisis。美国已经完全复苏，欧洲尽管步履蹒跚，但也在走出泥潭，前两年叫嚣的欧洲猪国危机（意大利，西班牙，葡萄牙，希腊），现在除了希腊以外，其他都在复苏。日本已经很多年都不死不活了，而且安倍虽然讨厌，但此人搞经济却比其他首相强。而澳洲情况也不差。新西兰本国现在虽然不再是Rocky Economy, 但乳制品价格在回升，消费，旅游依然旺盛。中国似乎很麻烦，可是它几十年来一直都很麻烦，却都一直在成长。


所以No Major Economic Crisis, No Auckland Property Market collapse!


基本面依然支持奥克兰房价：供不应求，利率低可提升affordability.


所以，牛市继续！

儿科医生

不管如何，多空头对决上了，上市房源告急，没人想卖，没人想买，agent 我看你吃啥饭？

兔宝宝快快长大

rainy 发表于 2015-10-2 22:33
你觉得明年年初-年中房地产会是一个什么样的状况呢？

我也想知道

ROYO

adamzhou 发表于 2015-9-25 14:00
你没发现这几个城市都有个共同点吗，那就是有大量的华人移民，而且房价现在还都在下跌。对于悉尼墨尔本的 ...

用数据说话，有理据，赞一个～

rainy

你觉得明年年初-年中房地产会是一个什么样的状况呢？

Lease

shixiawg 发表于 2015-9-27 08:37
您这帐算的蛮明白的。首付要付30%的投资初哥诚心请教：另当别论是为啥啊？算法应该一样吧？ ...

我零首付是每年投资14000，收益22500。年收益率161%。

你首付30%，即225000，估计每年依然入不敷出（租金不能cover所有的支出），那你的收益为22500/225000=10%。

以10年为期，假设每年上述数据不变，你10年总收益225000，你投入225000。而我10年总投入140000，总收益也是225000。

You can see the difference.

shixiawg

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

您这帐算的蛮明白的。首付要付30%的投资初哥诚心请教：另当别论是为啥啊？算法应该一样吧？

love_3_month

adamzhou 发表于 2015-9-26 21:07
但是从这个来看，那投外地的房产不是更值得投资吗，比如说25万房子租350一周很容易，这样的房子的总收益 ...

外地很多的还没回到07年的价格哪。。。

gooddog1982

但我觉得还是会有一定的调整期吧，半年到一年，毕竟之前疯太久了，得让人家歇歇脚阿

Lease

adamzhou 发表于 2015-9-26 21:07
但是从这个来看，那投外地的房产不是更值得投资吗，比如说25万房子租350一周很容易，这样的房子的总收益 ...

外地完全没有下跌的危险？兄弟，你是否可以做些research再说话啊。

adamzhou

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

但是从这个来看，那投外地的房产不是更值得投资吗，比如说25万房子租350一周很容易，这样的房子的总收益也不止3%吧，特别是完全没有房价跌的风险，光是房租收益已经过3%了

Lease

KevinNH 发表于 2015-9-26 20:29
Lease哥分析到位！
就是可能利率上涨会影响收益，比如现在的75万，利率上涨1%就多7500一年，就没得赚了。 ...

要确定性就去TSB固定10年5.75%。这样就很确定了。

KevinNH

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

Lease哥分析到位！
就是可能利率上涨会影响收益，比如现在的75万，利率上涨1%就多7500一年，就没得赚了。当然长期持有要看平均，不知道有没有10年平均利率这样的数据？

悬崖

没错！继续买买买是没有错的

取暖基本靠抖

BJ0108 发表于 2015-9-26 11:28
兄弟，如果利率上涨的话，就很麻烦了。还有很多不确定的风险，火山，地震什么的。
有钱的，看不上这些投 ...

兄弟说的没错，不光火山，地震，还有温室效应nz被淹没，南极冰山撞击nz, 陨石撞击，地球毁灭，外星人进攻地球。风险真心太大了。

BJ0108

qazxsw123 发表于 2015-9-25 12:43
现在的大势已去，怎么还有人鼓吹。奥克兰缺少的是可负担的房产，根本不缺什么过百的物业。如果真的缺少住房 ...

还真的有胆大的，贷款几百万买房。自己省吃俭用的，天天还要担心利率上涨。
真心累。

BJ0108

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 11:42
首先，人家早就有房子了，足够cover的或从别的租金yields里cover，其次这个世界撑死胆大的，饿死胆小的， ...

我又没有说别人没房子？不太清楚你要表达什么。
不考虑后果的贷全款买房，绝对是不可取的。换来的那点将来的收益与担惊受怕不成比例。

我真不是孙红雷

BJ0108 发表于 2015-9-26 11:28
兄弟，如果利率上涨的话，就很麻烦了。还有很多不确定的风险，火山，地震什么的。
有钱的，看不上这些投 ...

首先，人家早就有房子了，足够cover的或从别的租金yields里cover，其次这个世界撑死胆大的，饿死胆小的，最后算下来瘦死的骆驼比马大...

BJ0108

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

兄弟，如果利率上涨的话，就很麻烦了。还有很多不确定的风险，火山，地震什么的。
有钱的，看不上这些投资回报，没钱的每年往外掏二万也不是件简单的事。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2015-9-26 10:48
三月。。。

我只在乎跟你们在不在一个地点，不在乎什么时候，都是buy and hold, 你们买的区我跟住就行

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 10:27
哇，Lease哥也有house在Te Atatu啊?我以为你只买公寓。行了放心了，我刚弄的也在那，flanshaw road schoo ...

不过，我怎么可能只有公寓呢？

Lease

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 10:45
哪俩　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

三月。。。

我真不是孙红雷

love_3_month 发表于 2015-9-26 10:29
你漏看了两个字。。。。

哪俩　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

love_3_month

我真不是孙红雷 发表于 2015-9-26 10:27
哇，Lease哥也有house在Te Atatu啊?我以为你只买公寓。行了放心了，我刚弄的也在那，flanshaw road schoo ...

你漏看了两个字。。。。

love_3_month

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

关键就是很多人不觉得长期来说，平均能涨多少，没入市的都觉得短期会跌，长期不知道也不关心。。。。。。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2015-9-26 08:46
兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deduc ...

哇，Lease哥也有house在Te Atatu啊?我以为你只买公寓。行了放心了，我刚弄的也在那，flanshaw road school小学旁边离高速，shops都近

Lease

adamzhou 发表于 2015-9-25 12:29
从10年周期来看，10年后房子肯定比现在值钱，但是你要算的账可不止这点，以现在的房价贷款和租金比例，每 ...

兄弟，我完全可以做到现在买投资房每年账面亏损低于2万的。

就算如你所言每年亏2万，但这2万是Tax Deductible的，以我33%的税率，Tax Saving有$6600, 所以实际损失为$13400，就算加上你所说的存银行利息损失，每年亏$14000吧。实际这$14000是投资。

以三月所买的Te Atatu区来计算，过去21年该地区的Compound Annual Growth Rate 为9.26%。今后我就以每年增长3%来算（注意是平均，有可能有几年价格下跌2%或3%， 但过几年又增长5-7%），以现在 Te Atatu Median Price 75万来算，每年收益为$22500。

我每年投资(贴的钱）$14000， 获得的回报$22500，你算算这是什么投资回报率。

以每年3%的增长率来算，10年后Te Atatu的房价也就涨26万左右，我觉得合理的很。

当然，我上述的计算是以象我这样，不需要付任何首付，100%贷款的。投资初哥要付30%首付就另当别论了。

enningtang

love_3_month 发表于 2015-9-25 17:37
哦，你把3%直接忽略了啊，那确实。。。

关键你不贷款。如果贷款的话，买的早可以全额贷款，投入为零，如 ...

之前有贷款，年初听到风声就把一些早期的清理了，结果出来个啥都不是的政策。早期的房子回报都不错的，这2年的房子买的贵，所以回报率才很低，但现在保留的都是比较有潜力，回报率低就只能hold长线。如果没有潜力，那就没有投资动机了。

love_3_month

enningtang 发表于 2015-9-25 16:54
一年回报率不到3%, 你觉得赚几千一万也算是好投资吗？我手头现金定存都超4%。我的意思是如果进入慢牛房子 ...

哦，你把3%直接忽略了啊，那确实。。。

关键你不贷款。如果贷款的话，买的早可以全额贷款，投入为零，如果房租超过利息，都是赚的，回报率无穷大。。。或者贷80%投入20%，也还好。。。

全款买房出租，房子好的话，收入可以达到5%，扣除你说的那些也就3-4%了。

enningtang

love_3_month 发表于 2015-9-25 15:37
485*52 = 25k 左右，你每年要付多少维修费啊？保险地税3-4000够了吧。

一年回报率不到3%, 你觉得赚几千一万也算是好投资吗？我手头现金定存都超4%。我的意思是如果进入慢牛房子不涨或涨得慢，只是3%投资回报就没有意思了。