＊９月１５号更新＊大家来看看奥克兰房价历史

阿海

＊＊＊９月１５号更新＊＊＊

奥克兰的房东们，你们选择是正确的，大家来看看奥克兰房价历史。
谈到奥克兰的房价，历史和数据代表一切（也省的我打字了）。

以下图感谢Barfoot Director Kiri Barfoot和Auckland Property Investors Association提供：


从以上平均销售价能看出，奥克兰的房价基本上没怎跌过，除了２００８年金融风暴ＧＦＣ，但很快又恢复了然后爆增！

大家会觉得为什么奥克兰房价那么抗跌，而且升的那么离谱呢？基本上每８年就一番啊！

原因很简单：

移民Immigration!

大家请看以下的历史照片：

Onehunga 1910-1920左右：

现在的Onehunga可是火区啊，百年老Ｖｉｌｌａ只要是全副地的，不能分割的都到百万了，超级受老外欢迎，特别是离机场近，东面离ＳＨ１也近，等ＳＨ２０建好了去西面也方便了。


St Heliers 1923:

Ｓｔ　Ｈｅｌｉｅｒｓ，不用多介绍，传统的土豪区，新西兰首富也住那，但９０年前那只是个度假村形式而已。基本上１９４９年左右Ｔａｍａｋｉ　Ｄｒｉｖｅ被建好后，陆续Ｍｉｓｓｉｏｎ　Ｂａｙ和Ｓｔ　Ｈｅｌｉｅｒｓ／Ｇｌｅｎｄｏｗｉｅ就开发了，现在是数一数二的好区。

Auckland CBD和Northshore北岸, 1958年：
奥克兰海港大桥建造时照的


很难想像５０年前北岸是个大农场吧？

Kiri Barfoot说当时北岸从Devonport到Warkworth当年1958年只有50万人口。

５０年后现在估计有５０万人以上住北岸了，这人口增长速度可够快的，自然房价（地价）也飞快增长！


奥克兰人口增长：
Auckland Council的Long Term Plan上也写了：
“Statistics New Zealand hasprojected medium populationgrowth of 700,000 and highpopulation growth of one millionpeople for Auckland over the next30 years. ”

３０年内奥克兰人口会增长１百万人。这些人都需要房子住啊，１百万人，假如平均每３个人住一个房子里，那未来３０年奥克兰就需要３３万３千多房子。

这就意味着未来３０年，每年奥克兰需要建１万１千个房子才够这些人住。

从最近的ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｐｅｒｍｉｔｓ数量来看，奥克兰根本每年建不了那么多房子，至少目前不行，那房屋不就更短缺？房价不就更高咯？


将来的发展新地区：
从Ｕｎｉｔａｒｙ　Ｐｌａｎ来看，将来的Ｇｒｅｅｎｆｉｅｌｄ也就几个地方：
Ｓｉｌｖｅｒｄａｌｅ
Ｗｅｓｔｇａｔｅ
Ｆｌａｔｂｕｓｈ／Ａｌｆｒｉｓｔｏｎ
Ｔａｋａｎｉｎｉ
Ｐａｐａｋｕｒａ
但这些地方将来都是建新房，投资角度来说，开发ｏｋ，但拿来出租不大现实。
想开发的就这些地方买地吧。＊警告＊　大开发地需要时间，雄厚的经济实力，不是每个人都玩得起的。


旧区的开发　－》　Ｄｅｎｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ密度高建
剩下主要开发的还是ｔｏｗｎ　ｃｅｎｔｒｅ建高层，详情看ｕｎｉｔａｒｙ　ｐｌａｎ里，橙色ｔｅｒｒａｃｅ　ａｎｄ　ａｐａｒｔｍｅｎｔ　ｚｏｎｅ的就是高密度地区，有大地的在这些地区将来建ａｐａｒｔｍｅｎｔ是土豪变更“土”的王道
http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan/FlexViewer/index.html



钱少的打工族怎办？
没很多钱的打工族就参考我这帖子买旧房吧：
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3063270
主要买ｕｎｉｔａｒｙ　ｐｌａｎ里面ｍｉｘｅｄ　ｕｒｂａｎ和ｔｅｒｒａｃｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｚｏｎｅ的ｕｎｉｔ和半腹地房子。
虽然不能分割等，但地值钱啊！
将来这些地／房子就跟国内一线城市地点好的房子那样爆升的！就像北京的４环以内的房子
特别是中区的房子，因为中区就像个半岛一样，四面围海，而且已经没大地能建房了，将来会慢慢建高层房子加高密度，不然奥克兰根本不可能容纳多１百万人口啊


怎么预测未来２－５年奥克兰房价走势？
很简单：
移民Immigration!
也许你会说，拷贝，阿海，没有这么简单吧？

就这么简单！

只要留意未来移民的走向，就能预测奥克兰房价的走向。

一般移民走向都要１２－１８个月后才会影响到市场，因为试想下，新的移民来了新西兰／奥克兰（大部分都来奥克兰的，特别是学生），他们新移民人生地不熟，很多都先租房子住，然后１２个月左右就习惯奥克兰了，很多能买房的就开始买房了，所以这些新移民是奥克兰房价的生力军！

相反，如果净移民减少，那未来１２个月市场就会出现迹象了，例如ａｕｃｔｉｏｎ成功率下降，销售数量ｖｏｌｕｍｅ下降，平均价更不用说会下降等迹象。


奥克兰房价会蹦吗？会砍腰吗？
你是不是看金庸小说看多了啊？　奥克兰房价会蹦？　哈哈哈！

Ｏｋ　ｏｋ，严肃点来分析，我觉得奥克兰房价很难蹦。如果经济不好，那投资者高的地方，例如南区，公寓楼花，新开发区也许楼价会跌比较厉害，但旧区交通方便的校区好的房子很难跌的。

为啥？房价跌了３０％你会卖自住吗？卖了你睡车里？Ｏｋ如果你愿意睡车你那我只能说你ＮＢ（你老婆子女父母愿意吗？）

最好的例子是２００８年，美国Ｌｅｈｍａｎ　Ｂｒｏｔｈｅｒｓ银行倒闭后，全球金融系统基本上进入冰封时代，突然间全球的钱流动急刹车，全球经济差点就瘫痪了。这是ｓｔｒｕｃｔｕｒａｌ　ｃｏｌｌａｐｓｅ，是系统性的大问题大崩溃。

那么严重的金融风暴，奥克兰的房价２００８／０９年有大跌吗？？　好区基本上没跌多少，但偶尔会有些破产的急卖的会卖便宜。影响最大的我听说是那些新区ｆｌａｔｂｕｓｈ／ａｌｂａｎｙ建新房的ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ破产了，建好没建好的房子就抛售了，还有就是ｆｉｎａｎｃｅ　ｃｏｍｐａｎｙ金融公司倒闭了，然后把几百个上千个公寓上市而把房价拉低。当然还有南区传统投资者地区跌的也厉害。

下次我们会再遇到那么严重的金融风暴吗？　一定会的，但应该不会下一个，也许会是下下个，因为这类大事美国是２０年一次的。


总结：
（借用非诚勿扰的一句）


我们都买了，你，买了吗？　
ＰＳ　没买？　随你的便

summercool.t

减息加速通货膨胀  买房其实就是抵制通货膨胀  从大趋势看 房价是继续攀升的。但如果买家购买信心受到影响 房市会稍微回落 但等人们回过神 还会继续大幅度攀升

米老头

很多人普通家庭老百姓都基本买不上什么像样的房子了，那你们说会不会很多人开始转移到hamilton，尤其是洋人。

cheflai

bighouse 发表于 2015-9-18 21:55
习惯了潜水，但是最近论坛里好不热闹，几个大额带领着一堆扈拥在互相的论证着，只是专注于大人物们手指头缝 ...

有个疑问
以目前汇率来说，对于新移民看奥克兰的房价算是巅峰吗？

bighouse

习惯了潜水，但是最近论坛里好不热闹，几个大额带领着一堆扈拥在互相的论证着，只是专注于大人物们手指头缝里有意无意漏掉的几个事实，跟大家请教一下。

基本确定的事：

1. 奥克兰由于移民的支持，常住人口从长期来看是不断增加的。虽然不时会有个澳洲PR潮或香港回流潮等发生。
2. 由于土地的稀缺性加上上一条，奥克兰市的房价长期来看是不断升高的 。
3. 房价根据经济市场的周期性，也呈现了周期性螺旋型的变化，这点奥克兰近30年的房价历史可以证明

目前有些不确定，但是越来越清楚的事：

1. 目前奥克兰的房价在顶峰（最晚到年底）
2. 新西兰的移民人数在顶峰（最晚到年底）
3. 今年美国首先进入加息潮，世界各国将跟随进入加息阶段。新西兰最晚在明年年底进入加息潮

--》 结论就是现在或最晚明年开始奥克兰的房价将开始进入螺旋型的回落再持平的阶段。如果您不同意这个观点没关系，可以自己设定一下这个时间点，我想您不会将它设定的太远。

既然我们都有一定的共识了，那么下面的结论是否也是很好理解的：

在2-5年内房产不是一个好的投资渠道，手里的闲钱应该投到其他的渠道去保值。

现在鼓励小白们奋勇买房，先将自己手里的房产变现，然后在2-5年后再回来将买了一堆没升值的投资房反而天天倒付钱，又面临着银行开始加息的灾难的小惨白们解救出来，这样的话就可以剪两遍羊毛，还可以继续自己的投资专家神话了。

cheflai

小弟我分享下意见
首先
对于海外卖家及投资房的限制的确让这一阵子房源吐出来一些
在加上夏天旺季，很容易会有房价下跌的错觉，这点是现实。
而供给需求也给了我们很直观的态度，房价很难跌，因为人口数不断攀升。
由于政府不断干预增加买卖限制机制，进而促使一部分投资客套现（你觉得会亏本卖吗？），影响了市场心里，但，政府限制的一切都是为了拖延疯狂暴涨的后续效应。现实是房子盖的太慢，没法供应需求。

而在目前条件下，首次购房者因为利率吸引及市场心里的双重
条件下会有短暂犹豫，等到觉醒时已经太迟。
部分投资客因为触觉灵敏在加上条件允许，在这时逆向进场，但非常谨慎，大部分选择保险区域，因为跌的有限但成本高。
让首次购房者或升级者消化这次投资客的中低价位房。
以上是小弟所看到目前的状况。
重点来了房价短期内会不会跌

根据bf这两个礼拜的拍卖结果的确流拍快一半或超过一半
但别忘了，大部分流拍后下了condition还是卖掉了，只能说明犹豫的多，买的也多，你说能掉多少？等到下个月在降息，犹豫的少了，房子也少了，你说呢？
总之一句话，要买快买，不然这次消化完了又要等了，而且下一次要等很久。

cobycoby

1，炫耀自己有11个投资房
2，鄙视现在不买房的
3，房价必须翻倍涨
这心态，呵呵。

sukywinky

木有 发表于 2015-9-18 18:09
海哥。最近想买自主房，可以出手吗？

你这不是白问吗

木有

海哥。最近想买自主房，可以出手吗？

stanford

阿海 发表于 2015-9-18 14:51
出租拿收入啊，难道像国内炒房那样空着？

房价这个东西，看不透摸不清，有钱就买，没钱就租，谁能看得清呢。就像我想知道明天油价上升还是下降一样，机动车数量可是天天在增加啊，油价就一定要涨么？

阿海

stanford 发表于 2015-9-18 14:47
说真的，楼主说的一半我是很赞同的，奥克兰的房价因为移民很难大跌，处于供不应求阶段，因为现在有点钱的贷 ...

出租拿收入啊，难道像国内炒房那样空着？

stanford

说真的，楼主说的一半我是很赞同的，奥克兰的房价因为移民很难大跌，处于供不应求阶段，因为现在有点钱的贷款也要买，有钱的不贷款买，很有钱的买不停，现在处于人人为炒高房价锦上添花。但是请大家永远不要忽略一个问题，当房价真的涨成一百多万是起点的时候，真的还会有那么多人拿着年薪四五万有能力去买么，当买房变成富人之间的游戏时，贫富越来越分化的时候，穷人还能再跟随富人玩么？估计只有一句话可以叙述，不是不愿买 而是不能买。请问楼主，你名下的11套房产打算怎么处理？一天睡一套？

阿海

ChrisJ 发表于 2015-9-17 22:05
阿海你对奥克兰人民移居周边城市怎么看？

正在考虑是否需要在Hamilton买房产，相差很大，但是中介也说路途 ...

奥克兰人去那买投资房的多，不建议，因为增值永远没奥克兰好

ChrisJ

阿海你对奥克兰人民移居周边城市怎么看？

正在考虑是否需要在Hamilton买房产，相差很大，但是中介也说路途不远很方便。

请问你怎么看。

宁夏紫依

赞一个， 每天巴拉巴拉就是期盼看到啊海的贴，甚至是啊海回复其他的贴，初出茅庐的我总能吸收到一点 ！！！！

taomibaobao

阿海 发表于 2015-9-17 17:35
买了啊，我第十一个投资房两周后交割呢。

好羡慕

阿海

Ben87 发表于 2015-9-17 16:59
最后两句话实在让人怀疑楼主的动机。说出这样的话的一定不是在忠告。手里拿着房子教人买买买。
“我们都买 ...

买了啊，我第十一个投资房两周后交割呢。

Ben87

最后两句话实在让人怀疑楼主的动机。说出这样的话的一定不是在忠告。手里拿着房子教人买买买。
“我们都买了，你呢？” 如果一定要涨的道理这么明显的话，楼主为什么不想着再多买几套？而是停下来拿着自己手里的，用这种半威逼的口气劝人买房？

freedom89

这个图很好。。。。。。。。。。。。。顶

ha775775

坐等暴跌，抄底

我是小枪

对大多数人来说根本不是买或者不买的问题，而是买不买得起的问题。

蒋づ天琪≈

阿海 发表于 2015-9-15 21:47
没有，群里朋友看到你的美图而已，然后就轰动了哈哈

哈哈，好吧，以後請多多指教

x-ray

Mark~~   

阿海

hello_daisy 发表于 2015-9-16 10:43
非常同意你关于unitary plan 里旧区和新区的看法
但是关于第三点打工一族的选择，有问题请教下
unitary pla ...

到时候我怕买不起中区和北岸了。

而且我那图只是做个比方而已。

crosslease也是地啊，就算不能分割，也值钱啊，看北京4还内房子，不能分割不能加建的公寓照样天价啊。

hello_daisy

非常同意你关于unitary plan 里旧区和新区的看法
但是关于第三点打工一族的选择，有问题请教下
unitary plan最新政策是suburban区域是200一分，会导致中区和北岸的供应量大增，那时候大家还会买西区吗？
到时候大量的townhouse和apartment出现，西区的crosslease的价格还会疯涨吗

阿海

天使 发表于 2015-9-16 10:29
还有微信投资群？

都是我师傅的学生为主。

天使

阿海 发表于 2015-9-15 16:31
美女，你的出现导致我的微信投资群里轰动啊

还有微信投资群？

阿海

Venox10111 发表于 2015-9-15 22:21
没人给我工资做数据
我错了，以后不发数据了。。。

上次叫你找ＢａｂｙＧ把你那学区网站做漂亮点有点商业形式的有发展吗？

Venox10111

阿海 发表于 2015-9-15 21:46
数据也要包装啊，你看barfoot的包装得多好哈哈

没人给我工资做数据
我错了，以后不发数据了。。。