中区房市浅见

ヾMaSSeY☆

几周之前无意中看到阿海的一篇帖子，主贴里简简单单的“买买买”，吸引我开始关注起了房市，还有这个版面。最近看大家说了很多关于房价趋势的分析，有说涨的有说跌的，还有先说跌再说涨的。因为居住习惯以及个人需要，我只比较多看中区的房子，却又不是太贵的那种（其实价格也挺高的了），然后就产生了一些看法：

1 房价似乎并没有明显跌幅，但也似乎是趋于平缓了。具体表现在按道理说affordable的房子（个人认为应该是3房及以下，洗手间大多只有1个，屋况内部ok但是年份不新，地小且很可能是坡地等等）的成交价格大多还是在预期心理区间的，没有贵的离谱，但也不会让人大喊捡漏。然而这一块的房源数量却依然很少，完全没有抛售大增的迹象。

2 地大仍然是王道，哪怕很破的房子很烂的街区，能分割=高价。虽然很多人对中区都有着“理所应当应该贵”的概念，但实际上仍然有很多街区情况很差，实际去走走就让人不想住在那里了。比如mt roskill以西的区域，简直就像巴基斯坦、非洲和太平洋群岛的合体。烂房大地的高价，我认为是体现了市场对中区的信心 -- 也许是简单基于日益增高的房价，也许是人口与土地/房屋存量的不平衡关系，也许是对中区高房价逐渐自然挤走低收入人群的长远预期。

3 好房市场仍然强劲，高价房屋并没有出现跌价情况。只要房间多、presentation靓，要价不要太贪心，还是会分分钟交易个好价格的。土豪从来都不缺。

4 基于以上，至于房价下滑的结论，我更偏向“烂盘增加拉低平均价格”的观点。

5 “房源数量增加源于抛售”的观点，我觉得本于严谨的态度还是要继续观望，不能太早下结论，毕竟开春了，卖房的最佳季节又快到了。

6 对于“银行不会坐视房价下跌因为银行是最大房东”的观点，我又要像很多帖里那样引用08经济危机的例子了 -- 当年也无非最多下跌10%。银行既然最多只贷给你80%的款，外加利息钱你也交了不少，银行怎么会怕你房价下跌？跌才能跌多少？供求毕竟很不平衡。

7 “政府收网”阴谋论：有人说，现在的房市，是等华人大笔投钱进来，然后政府调控导致房价大跌，以便坑了华人的钱，又可以提供可负担住房给本地人。对此我想说，第一不用过分强调华人，毕竟华人占人口总量的比例仍然不高；第二很多国际大城市的房价的确不是普通人能承受，但是并没有因为本地人地产持有率低而影响了城市发展。所以我觉得，政府调控让更多人有房是可能的，放任自流也是有可能并且不奇怪的。

8 虽然说本地居民住房持有率低不奇怪，但仍然对目前的房价表示疑惑，因为远超了该有的正常情况：手里有十几二十万首付对于华人还算正常，但是对于占有奥克兰人口90%以上的其他族群并不是个容易的事情。即便手握20万刀仍感买房不易，那些大多数没有这么多钱的人该怎么办？换句话说，奥克兰房价应该是远远超出了绝大多数绝对刚需群体（年轻人、新移民）的承受范围。这种悬殊的不正常本身就可能是个潜在的未知危机。长此以往，有价无市的情况不难出现。

9 “连出租车司机都在讨论房价”的时刻已经形成，看过阿海帖子的人都该明白是什么意思。然而我却觉得市场远远复杂过理论。你觉得呢？这个时刻到了吗？


困了不想写了。申明一点：我没有任何鼓吹或者看扁房市的意思，只是对目前情况的一些观察和思考。

gooddog1982

LYYX 发表于 2015-9-13 08:20
我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满 ...

hahahaahhahahahaha 有点道理

心理医生

love_3_month 发表于 2015-9-13 07:44
另外，我对lz的基本描述还是很赞同的。

但同时，横向看呢？悉尼有这么多200/400万街区，奥克兰才一条200万 ...

对  其实AKL房价上涨很大程度上更国际化进程有关  其实没有一个国际化大城市可负担性好的  巴黎 伦敦 纽约  悉尼 香港 东京 温哥华   没有一个可负担性好的  AKL 远比不了 但是在一个进程中  街上越来越多外来族裔  去悉尼看一看 都感觉没有几个纯白人了  房价一样高了多少年了

大雄_John

挺同意的。

grey_goth

james68 发表于 2015-9-14 21:40
请教，总理对纽币未来的走势怎么预测的？ 我也觉得他预测的非常非常的准， 去年纽币在0.82时 他说应该值0 ...

我记得年初的时候RBNZ就说了当前主要稳定货币和房产市场。大概。未来不知道了。

james68

pc1 发表于 2015-9-13 11:56
大家不要忘了总理前一阵子警告过房市投机资者.一旦房市崩溃不是开玩笑的事
总理对牛币的汇率预测还是非常 ...

请教，总理对纽币未来的走势怎么预测的？ 我也觉得他预测的非常非常的准， 去年纽币在0.82时 他说应该值0.65,我靠今年还真的到了0.65. 不知道这次他怎么预测的？

来来回回

很中立的观点，支持下。
记得刚来NZ的时候，房贷利息过10%，随便存个款都有6%，比现在mortgage rate还高。
新西兰从事房产中介人数比例可能是全世界最高的。

回头看看，新西兰的房产 基础建设 城市扩张 已经赶不上中国了。
另外不要老和澳洲比，想说一句其实没有可比性。

阿海

ヾMaSSeY☆ 发表于 2015-9-14 14:34
不是啊你误会了，我意思当时你那个帖子写的短小精悍直中主题。

另外，我能叫你妹子吗哈哈 ...

哦，我理解错了，sorry小妹

love_3_month

AresHan 发表于 2015-9-14 14:36
总价没法参考啊，宇宙中心确实有很贵的，这边不也有很贵的公寓么，只是均价来说，差不多。

不提投资， ...

我说公寓，是为了指出，“年轻人买不起房子”这个话题的解决方案。不考虑投资啊汇率啊什么的。

以后房子的公寓会越来越多，不仅仅是市中心。我家附近就有，买的还不错，就在新的小学对面。这部分的小房子，相对涨幅，会低于独栋的涨幅，会比较“可负担”。

AresHan

love_3_month 发表于 2015-9-14 13:27
嘿嘿不听说，我两个朋友的房子价格大概都是700-900万rmb左右。

我的意思是，房子总归是贵的，买不起，可 ...

总价没法参考啊，宇宙中心确实有很贵的，这边不也有很贵的公寓么，只是均价来说，差不多。

不提投资，只讲自住的话，这边大把的城市可以有house选择，工资不低，居住环境更好。如果考虑投资的话，这边算上纽币贬值，回报率还不如国内，当然奥克兰是新西兰最值得投资的新西兰城市

ヾMaSSeY☆

阿海 发表于 2015-9-14 12:00
写得挺好的，省得我写长篇论文了

大姐，请你别写的我好像写文章都没内容好吗？　我不可能每个新帖都 ...

不是啊你误会了，我意思当时你那个帖子写的短小精悍直中主题。

另外，我能叫你妹子吗哈哈

love_3_month

AresHan 发表于 2015-9-14 12:52
别听说啊，40,50万刀的公寓，平米均价也得4-5万软妹币，这个价格就是一线城市一般地段的均价 ...

嘿嘿不听说，我两个朋友的房子价格大概都是700-900万rmb左右。

我的意思是，房子总归是贵的，买不起，可以买小的啊。刚毕业，刚结婚，买个1-2卧室的小房子，很正常啊。很多城市都只有公寓可以选择，实在有钱的再考虑独栋连排之类的，那为什么奥克兰不可以呢？目前的公寓比例还是很低的。

o0Jerry0o

ThinkOutLoud 发表于 2015-9-13 11:42
"在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了"

也许有道理。乳 ...

真心不觉得短期内新西兰元能回到70美分，现在全世界都在看中国经济，如果中国经济硬着陆那全球都得跟着经济放缓，而且现在全球都在打货币战争，争着让自己国家的货币贬值来刺激出口，所以你说的纽币升值机会不大

AresHan

love_3_month 发表于 2015-9-14 12:39
good luck.......一线城市听说一套公寓过来能换一套房子了。

别听说啊，40,50万刀的公寓，平米均价也得4-5万软妹币，这个价格就是一线城市一般地段的均价

love_3_month

AresHan 发表于 2015-9-14 11:51
额，50万刀左右的一房？楼上楼下都阿三? 额, 还不如呆国内一线城市

good luck.......一线城市听说一套公寓过来能换一套房子了。

aoxinyu

我觉得新西兰没有什么刚需之说，这里没有户口，你上学也不一定要买房！

阿海

写得挺好的，省得我写长篇论文了

大姐，请你别写的我好像写文章都没内容好吗？　我不可能每个新帖都把以前写的全包括在里头吧？　精华１和精华３也就那样，能拿精华１了为啥要写那么多去争个精华３呢

ＰＳ:　我这４年回答问题写文章说实话我心真累了，没兴致写长篇论文了

AresHan

love_3_month 发表于 2015-9-13 08:03
另外，目前房价确实超出了普通人尤其是年轻人的能力。

但是，公寓呢？如果价格50万左右的二房或者一房，那 ...

额，50万刀左右的一房？楼上楼下都阿三? 额, 还不如呆国内一线城市

ronaldlu

我只知道来nz时几万刀可买房，现在几万刀还不够首付。没那么长命等房价跌到那个价位啦。等到大多数人都不能负担，一起起来革命吧。

pc1

大家不要忘了总理前一阵子警告过房市投机资者.一旦房市崩溃不是开玩笑的事
总理对牛币的汇率预测还是非常非常准确的

ThinkOutLoud

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

"在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了"

也许有道理。乳制品出口回升，纽币大概可以反弹了，届时就不需要房地产保持国内经济了。

so

love_3_month 发表于 2015-9-13 09:44
11年几乎没变，14年cv普涨50%，可以说是6年，也可以说是3年涨出来的。

08年的虚高是因为根据07-08的市场 ...

这次世界上神仙打仗，结果难说，恐怕比08有过无不及。

love_3_month

so 发表于 2015-9-13 09:32
好吧，08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗

11年几乎没变，14年cv普涨50%，可以说是6年，也可以说是3年涨出来的。

08年的虚高是因为根据07-08的市场价，当时经济危机前过度借贷，所以之后才一蹶不振。

现在是否最高点很难说。至少80%的借贷是大头，全贷款的不多

取暖基本靠抖

能平缓一下还是好的，这么涨谁都受不了。。 要跌恐怕现在也不太现实。利率这么低谁会赔钱卖

so

love_3_month 发表于 2015-9-13 09:20
那是因为08年的 cv提的太高，虚高了。

比如，现在的价格假设说是目前cv加20-30%，那如果把cv直接上升50% ...

好吧，08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗

love_3_month

so 发表于 2015-9-13 08:50
09，10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态，那时候CV明显比现在合理 ...

那是因为08年的 cv提的太高，虚高了。

比如，现在的价格假设说是目前cv加20-30%，那如果把cv直接上升50%，那成交价格就可能比cv低20-30%。。。这能说明cv合理吗

cv三年调整一次，不是每年每月调整，肯定在三年里越来越偏离价格。。。但大致的趋势还是和价格走向类似的。。。

ヾMaSSeY☆

楼上二位，我认为交易税的重点，并不是能收多少钱的问题，因为这项税收的初衷和作用，都不是收钱。关键作用应该是对房市过快增长的降速。因为每次的房子交易是有成本的：中介费、律师费等等，而且不低。所以每一次的交易，都会把奥克兰的房价再推高一把（其他地区不一定适用，很多小地方的同一套房子的成交价格真的是好几年不涨价。比如我朋友之前在小地方工作买的房，几年过后搬离好不容易卖出去，conditional offer不说，售价只比他买的时候贵不到2w。算上贷款利息和交易成本的支出，我认为房子其实是在跌价的）。比如之前新闻里一年被转手好几次的房子，一次比一次贵，最后一手比第一手多出10w+。其实在这过程中，房东自己基本没赚钱，差价都是便宜了中介和律师了。所以，我认为2年内交易税这项举措，针对的就是这种短线交易无意义抬高房价的行为，增加交易成本，拉缓无意义的涨价，而不是给政府创收。

长期看来，我认为单单这项举措不太能让房价下滑，但是可以帮助增长放缓。要下滑，还得有其他外力作用。

LYYX

love_3_month 发表于 2015-9-13 08:39
ird计算过了，多收几百万而已，大头是，本来就交的还是交，本来不交的很多还是不交，受影响而交的不是很 ...

以前的政策灰色地带太多（很多人视同无物？），现在明确了好！--投资/投机 买家心里有杆称！

so

09，10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态，那时候CV明显比现在合理很多。

love_3_month

LYYX 发表于 2015-9-13 08:20
我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满 ...

ird计算过了，多收几百万而已，大头是，本来就交的还是交，本来不交的很多还是不交，受影响而交的不是很多