现在实在不应该再在奥克兰买投资房了！

房奴甲

家里有人想买，我就这么说的。实在担不起这个心。房租离贷款利息差一截，每周往里贴钱，这还是现在利率这么低。过两年利率涨了怎么办？这些都是有可能的。房地产这个东西本来是低风险低回报的，现在都成高风险高回报的了，将来如果利率涨了，什么都会紧缩，工作机会也会少，租金水平会停滞不前，人们收入少了，就会租小房子，少租，租房市场会萧条。那个时候银行也会重新计算风险，有的贷款会提前收回，这些也都发生过。说供不应求那些都是短期的，货币市场的风暴如果出现，什么钢需都是假的。是，房地产长期看涨，一般都对，但是长期的那点涨，就是抵掉通涨还人口增加而已，如果经历暴涨几年，就会有几年不涨。不涨的时候持有，而每周往里赔钱，不是冤大头么？何况弄得不好会影响本金的安全，那就更不值得了。前几年买的，或者现在买自住的都无所谓。投资实在没意义了。负现金流太厉害的，本来就不是投资是投机。

Lease

rainy 发表于 2015-8-27 10:05
这么说来 离崩溃不远了？

离崩溃还太远， 从癫狂中期到后期可能要2-3年时间。

Lease

enningtang 发表于 2015-8-27 09:58
你不愧是高手，就只盯着美债。小弟佩服！

我的视野和你不一样， 你应该是做外汇的, 所以一，两个星期的跌势对你而言已经由牛转熊了。对我而言根本就是不值得一提的小事。

rainy

Lease 发表于 2015-8-27 09:57
癫狂中期阶段。

这么说来 离崩溃不远了？

enningtang

Lease 发表于 2015-8-27 09:56
那又怎么样？ 波动在金融市场中太正常了，只要趋势不反转就没问题。

你不愧是高手，就只盯着美债。小弟佩服！

Lease

rainy 发表于 2015-8-27 00:01
请问lease 你觉得现在奥克兰的房市处于一个什么阶段呢？

癫狂中期阶段。

Lease

enningtang 发表于 2015-8-27 09:30
我只是说快变危机，你着急啥呢？貌似你说的几次金融危机我都经历过呢。给你个数据对比吧，周一美国标普50 ...

那又怎么样？ 波动在金融市场中太正常了，只要趋势不反转就没问题。

enningtang

Lease 发表于 2015-8-26 15:07
那叫危机啊。 你没搞清楚什么叫经济崩溃，什么叫金融市场波动。

经历过08年GFC吗？ 经历过98年亚洲金融 ...

我只是说快变危机，你着急啥呢？貌似你说的几次金融危机我都经历过呢。给你个数据对比吧，周一美国标普500指数中的标准差波动，是1940年以来最大的水平，比1987年美国大股灾的波动水平还要严重，这快进入失控的超卖状态了。

rainy

Lease 发表于 2015-8-26 21:53
这个癫狂是指全球的全面市场，并非是专指房地产市场，更不会是专指奥克兰的房地产市场。新西兰作为一个微 ...

请问lease 你觉得现在奥克兰的房市处于一个什么阶段呢？

Lease

withmysnow 发表于 2015-8-26 20:47
所以目前并不是在癫狂阶段哈？连癫狂前阶段也不是，对吧？

这个癫狂是指全球的全面市场，并非是专指房地产市场，更不会是专指奥克兰的房地产市场。新西兰作为一个微型经济体，其各类资产的表现在相当程度上取决于大型经济体的表现。

withmysnow

Lease 发表于 2015-8-26 16:39
是的， 一般都会提前1年半到2年就会给出提示，而此后这段时间市场通常走向癫狂状态， 然后突然间崩溃，  ...

所以目前并不是在癫狂阶段哈？连癫狂前阶段也不是，对吧？

decharms

沧海一笑 发表于 2015-8-25 19:55
这年头,撑死胆大的,饿死胆小的.玩得就是心惊胆跳.明天的事谁又能预测呢?

呵呵说得太对了...不过心脏不好荷包不鼓的就算了吧....

房奴甲

popofelix 发表于 2015-8-26 09:26
分析的头头是道，但是你告诉我你说的问题哪没有？求指点，我好去那买。

你觉得北京上海怎么样？ ...

我说的，主要还是时间，而非地点。

icyfantasy

Lease 发表于 2015-8-26 15:50
新西兰作为一个小国， 其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的 ...

学习了，这个曲线的确很有用。。。去比较了一下现在和2007年的数据，发现经济还很健康啊

Lease

kordia 发表于 2015-8-26 16:53
看了下美国国债收益率曲线，确实是从05年12月就开始变平了，查了wiki说GFC是07－08，到底是那天开始的呢 ...

如果立刻撤退会miss掉一段很厚的利润，因为Yield Curve一般有1.5-2年的提前量， 所以在变平后的一年里留在市场中一般获利甚丰，此后就应该逐渐撤出。

kordia

Lease 发表于 2015-8-26 16:39
是的， 一般都会提前1年半到2年就会给出提示，而此后这段时间市场通常走向癫狂状态， 然后突然间崩溃，  ...

看了下美国国债收益率曲线，确实是从05年12月就开始变平了，查了wiki说GFC是07－08，到底是那天开始的呢？00年的dotcom泡沫爆裂不知道是几月开始的，但从曲线看，从08年1月开始就平了......所以Lease大哥是从两年前就开始清场退出了吗?
另外，从中国国债曲线看，貌似也不算坏？（我小白一个，如看反还望指教） 那为何股市如此之差？

Lease

love_3_month 发表于 2015-8-26 16:29
确实很有指导意义！现在回过来看，08年的GFC估计06中/07年初就显现了吧

是的， 一般都会提前1年半到2年就会给出提示，而此后这段时间市场通常走向癫狂状态， 然后突然间崩溃， 其实明白的话， 早就可以做出撤退安排。

love_3_month

Lease 发表于 2015-8-26 15:50
新西兰作为一个小国， 其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的 ...

确实很有指导意义！现在回过来看，08年的GFC估计06中/07年初就显现了吧

Lease

微苦蓝山 发表于 2015-8-26 15:57
请问如何看待目前的全球经济局势呢
七年一次的说法有没有道理呢？
谢啦 ...

七年一次的说法没有任何道理。目前全球经济太健康了。

微苦蓝山

Lease 发表于 2015-8-26 15:50
新西兰作为一个小国， 其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的 ...

请问如何看待目前的全球经济局势呢
七年一次的说法有没有道理呢？
谢啦

Lease

love_3_month 发表于 2015-8-26 15:41
我买房已经是08GFC之后了，之前不怎么关心经济。

当时NZ具体有什么经济指标表现？比如是不是失业率每月 ...

新西兰作为一个小国， 其本身的经济指标不算太重要（当然也不能忽略）。重点还是要关注一些大国和地区的经济指标， 尤其是一些Leading Indicators.

我个人最为关注的是美国政府的Treasury Yield Curve. 此乃全球资金流向的指标， 用它我准确判断了2000年Dot.com的爆破和2008年的GFC。

love_3_month

Lease 发表于 2015-8-26 15:07
那叫危机啊。 你没搞清楚什么叫经济崩溃，什么叫金融市场波动。

经历过08年GFC吗？ 经历过98年亚洲金融 ...

我买房已经是08GFC之后了，之前不怎么关心经济。

当时NZ具体有什么经济指标表现？比如是不是失业率每月递增，gdp预期每月递减，之类的？我主观猜测是每个月慢慢慢慢的变差的，但不确定啊。。。。

Lease

enningtang 发表于 2015-8-26 14:29
如果全球经济崩溃就可能，周一那样都快变经济危机了。

那叫危机啊。 你没搞清楚什么叫经济崩溃，什么叫金融市场波动。

经历过08年GFC吗？ 经历过98年亚洲金融风暴吗？知道怎样判断经济崩溃吗？

enningtang

love_3_month 发表于 2015-8-26 12:49
是的，如果连5%的时候都无法cover interest，到了10的时候就呵呵了。另外，你估计涨到10要几年，2/5/10  ...

如果全球经济崩溃就可能，周一那样都快变经济危机了。

NP2005

还是能买的，价格还是会上扬的，毫无疑问

gwu

love_3_month 发表于 2015-8-26 12:49
是的，如果连5%的时候都无法cover interest，到了10的时候就呵呵了。另外，你估计涨到10要几年，2/5/10  ...

Never...........

love_3_month

enningtang 发表于 2015-8-26 10:32
跟你说一个故事，几年前一群人，利率5%的时候房子一套接一套的套，突然银行把利率提高到10%，这群人就脖 ...

是的，如果连5%的时候都无法cover interest，到了10的时候就呵呵了。另外，你估计涨到10要几年，2/5/10 年？

kingscat

这就是人性，看看这里天天等腰斩的各种数据分析，逻辑上的硬伤是，腰斩后这些人想干啥？还不是买进？
这些腰斩哥都是潜在买家，只不过现在银子不够，他们期待腰斩后他们第一个冲上去厮打。
就像奶茶妹嫁了大叔，屌丝们直骂，虚荣物质绿茶表以颜侍君必不长久，可是他们暗暗的祈祷出问题能让奶茶他们分手，一旦奶茶妹现在和他们约，他们恨不得伟哥一把把的吃然后把其他对手砍死。
当然逻辑的另一面是，已经买够了的，谁希望跌？

aniceguy

现在的风险确实是高了，但并不是就不能买了，只有你的现金流能扛住，过了一个周期就大赚了。至于现金流怎么扛，那就各有各的道了。有人买了能cover的，有人的贷款比例低，有人收入高。。。。

Eastpark

Lease 发表于 2015-8-26 11:00
如果不懂就别随便进去， 小心被套。 房地产和股票玩法不一样。

对啊。是要多观察。