[谈房] 陶朗加买房记:更新关于地税和政府估价 [复制链接]

房奴甲

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电梯直达

楼主

发表于 2015-8-20 22:32:26 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由房奴甲于 2015-8-21 21:46 编辑

忙活了五六个星期，从在网上选房开始，去了4次，终于买到称心的投资房，在这里和同好的朋友们分享下经历：

七月初开始定这个方向的时候，陶朗加的房价还不错的，除了那些差区以外，基本上是全副地三房三十多万，四房四十多万，五房五十多万这样的形势，当然高大上区另说。但是好像故意和我过不去似的，房价在过去的一个月里飞速上涨，眼看着就从好多开价房，变成全都是拍卖房，然后拍卖场面火爆疯狂，我参加过一个拍卖败下阵来，一共有11个人在竞价，那些打电话拍的，中介还没等报完价钱，已经又涨了，场面极其混乱嘈杂，最后房子以双倍cv价成交；笑到最后那个买家，直到最后一万多时才参加竞价，之前都不屑吭声。我经历了这个，觉得这比奥克兰还不像话，决定远离拍卖的房子。但是无奈到最后都是拍卖了，但凡没有毛病的房子都是拍卖，结果还是拍卖买了房子。所幸我们得高人指点，还是买到了便宜货，房子最保守能租500+一周，价钱是48万，好区好房，升值保值都行。同样品质的房子，在奥克兰得130万+还是保守说。我们考虑退休以后拿这个房子当度假屋，所以没有考虑回报更好的破房子。

其间遇到各种奇葩事，有个房子我们都要下offer了，发现没车道，right of way居然是写人名字的，就是说房子换了主人就不能用那个公用车道了（后来经我们提醒，房主/中介紧急采取法律行动，但是还是流拍了，现在还在卖），而中介一口咬定不要紧，因为中介不懂！还有一次我们告诉中介说我们考虑买，你把手头有的各种文件都发给我们吧！中介挺高兴答应了，然后俩钟头之后就把房子低价卖给别人了，问都没问我们！经我们强烈抗议，他才想起他本来应该弄multiple offer的，被他搞砸了。还有还有。。。等等等等，发现陶朗加的中介们真是普遍草包，一问三不知。后来我们甚至考虑买私卖的房子了，因为其实反正什么都得自己查，中介什么都可能弄错。

然而呢，陶朗加的中介们，还是很可爱，因为他们很坦率，还没学会忽悠人。你问他大概房主想卖多少钱，他就老实告诉你。屡试屡准！我们买到这个房子就是靠了中介指引，本来看房人很多，房子非常漂亮有品位，我们决定不考虑，不跟那么多人竞争。结果中介说了她认为合理的价钱，把我们惊掉下巴，赶紧按着她说的价钱出了pre-auction offer，迫使提前拍卖，别的买家还没有准备好，结果我们就以最初的出价结束了战斗！如果我们等到最后原定的拍卖日期，这房子拍到60万都有可能，事实上那个区的差不多的房都是60多万，这房子还拾掇得特别漂亮，地也大。所以想在那里买房子的同学们，看上一个房子的时候，要经常给中介打电话聊，会很有帮助。了解背景也有帮助，我们通过（下文详细介绍了）租房中介了解到，这个房子的卖家是2009年抄底买到的房子，即使按照我们的出价，卖家也赚到钱了，陶朗加人不贪心，会愿意接受我们的出价的。结果还真是如此，拍卖结束后卖家非常高兴地来和我们打招呼。

不光是卖房中介，租房的中介也能给你很大帮助。我们在第一次看房之前，就打听好了个很棒的property manager，无论看上什么房子都先问他，他会把那个房子调查个底儿掉告诉我，老实说，他起码给我查了二十多个房子吧，有的房子一告诉他地址，他立即说这个不行，街上有黑帮！或者是，这条街上几号到几号不能买之类。他管理着几百个房子，非常有经验。有的房子我们还叫他先去看。要尊重专家的意见嘛。咱们两眼一摸黑，根本不了解当地情况，有高人指点就好得多。我们跟着他的指引，方向迅速转变，本来想买个能分割地的旧三房，以为能升值，后来知道，全副地是重要的，但是分割就没太大价值，除非能分出去两块，因为陶朗加地价低，扣除分割成本剩不下太多。而且旧房子租金很低，因为陶朗加的房子普遍品质高，旧房子只能租给最穷的人。最后我们就在好区买了近新的房子，出租容易，我们就省心，将来的维护也少。那个地方不是奥克兰，地不值钱，房子值钱，所以要买大一点的房子，将来才好卖。

陶朗加有点像缩小的奥克兰，好区坏区之间分别很大。经过一个多月有人指点的学习，我把大部分区按照价位从高到低排队：
1。最高大上的区，是Matua和Bethlehem. 前者近海，相当于mission bay吧，或者是Hern Bay，景色宜人，房子都贼大，到处是百万以上的房子；后者是最著名学区，地势高有景，又有很多大地新房。如果哪位奥克兰的朋友要搬到陶朗加去买自住房，我建议买这两个区，真的很好，高尚社区不开玩笑的。如果不买豪宅，百万以下是有很多选择的，但是80万以下就没什么可能。
2。其次是Otumoetai，也近海有学区，有点像Milford吧，上层中产的区，房子也很大，但是比较旧，地势呢起伏比较大，有的地方会有flooding问题。交通非常方便。这个区机会好的话，60万左右能买到5房，不是石膏板的。但是，因为房子旧，租金都不高，不适合出租。我们基本没考虑这里。
3。市中心有个高档区Avenue北，其中西部尤其好，有点像Remurewa，充满大房子大地，很气派，但是气氛有点式微，我们觉得不太适合投资，自住呢，也觉得太多老人了。
4。现在很多中产都往城市南部去，那里过去是农场区，一般城市开发总是这样，新区要想弄成高档的，就要去农区，不要去工业区。所以这个南部就发展得很好，从Ohauiti到the lakes/pyes pa，都是人们趋之若鹜的，房价一时还没有很高，出租已经是非常热门，基本是租金最高的区。我们没有选择the lakes，因为那里是这几年开发的最新区，地都太小了，过十几年二十年房子旧了以后，那个地方就会降低档次；我们选择了十几年前开发的Ohauiti南，房子体量大，地也大，还有景，各方面配置齐全，目前不是非常贵，但是我判断这是mispricing，以后会教正的，至少应该比the lake贵一个档次。the lakes有点像botany简直是兵营，而Ohauiti南比那个漂亮多了，rosedale路一带，简直就是高大上，价格又很实惠，一个三百平米的大房子基本是七八十万。
5。价钱上再下一个等级是Mt Manganui和papamoa那个半岛，旅游胜地。当地人都叫我不要买，因为治安和学区都不好，交通更是没有办法上班，地势又低，海边的房子却看不到海。价钱说实在的，并不够便宜，所以不值得买。除非，你要作为度假屋短期出租，那可以，回报也很好，房子又比较新。但是要投入很多时间打理，我们双职工就别考虑了。
6。靠近Otumoetai有个投资房很多的区叫brookfield，是收入低的打工族聚居地地方，很多很多的分割地小三房，整整齐齐的，如果预算在40万以下，这个地区有很多选择，运气好的话甚至能买到砖瓦三房全副地。虽然是穷区，可并不乱，学校也可以。我觉得是个稳定可靠的区，像glenfield.因为它周围都是很好的区，升值潜力也比较好。我们没有选择在这个区买两套而选择了买更贵区的大房子，纯属个人偏好，如果仅仅考虑投资收益和升值，这个区非常理想。
7。再下去是Welcomebay，这个区真是鸡肋，有很多地方地势高，景色无敌好，但是交通烂透了，简直就是流放，又没有好学校，所以价位比较便宜，有点像beach heaven过去。这个区如果谁家在那里做生意不用朝九晚五上班倒是可以考虑，因为最多是偏一点，并不乱。但是出租就不好说。我们看到合法的home and income流拍，价钱还远未到CV呢。
8。市中心有个区Greerton，其中Chatwick街以南还可以。但是房子不大，也不新。我觉得不如brookfield实惠。而Greerton北很有些坏街，我们外地人不明就里，容易上当，所以我后来就不看这个区了。
9。市中心的gate pa，是个传统坏区，穷区，有很多烂房子，那气氛也不好，简直让你想起papatoetoe。但是呢，这个区的位置实在太中心了，又靠近医院，升值潜力强劲。我们不愿意和那种人打交道，毕竟人在外地么，所以避免了。但是纯从资金使用效率上说，这个区是值得买的。
10。gate pa旁边的parkvale，人人都叫我不要买。我想一定不好，所以没有太研究。比gate pa还差，那是什么？不敢想象。

陶朗加由于近期增加了很多就业机会，人口迅速增加。而这一部分增加的人口都是有能力购买自住房的，这一下子就把大量拿来出租的房子挤出了市场，目前市面上可租的房子，差不多是去年以及过去多年的一半，条件好的出租房炙手可热，房租节节上升。所以现在陶朗加的房子回报还可以。当然你不能拿它和惠灵顿还有那些小镇上比，那些地方两位数的回报也有的，陶朗加是北岛除了奥克兰和多岛湾以外最贵的城市，正现金流的房子要努力找才能找到，如果兼顾良好的升值潜力几乎就很难了。不过，我对陶朗加的房产升值非常有信心，这个城市的价位，我个人认为应该达到奥克兰的三分之二才合理，现在还有很大空间。只要目前的租金能够抵掉我的成本（百分之百贷款）我就满意了。

还有个我的体会，也许大家会不同意，就是，如果可能的话，避免买华人的房子，尤其是华人参与建造的房子。我们亲身经历了，这里就不细说了，涉及到的华人有一个就是奥克兰的，太那个了。其实更进一步说，简直应该连华人中介都避免。倒不是华人中介有什么歪道道，他们比那些盖房子的有良心多了，但是呢，这些人，真的没眼光。陶朗加不是奥克兰，华人看着好的那些土鳖房子，洋人是不会喜欢的。我们看过一个，就是华人中介卖的华人卖家的房子，别提多村了，中介还觉得很漂亮，我觉得他真心的。从我们第一次去看房子就看了那个房子，开价，价位非常低，到现在那个房子还在那里挂着，以陶朗加房市的热度，人家很容易判断那个房子是有毛病的。其实，还真没什么毛病，就是太丑了。挺新挺大的房子又不在坏区，就是丑得太堵心了。现在好多华人在陶朗加盖房子，那些破房子在奥克兰卖得出去，在陶朗加怎么卖啊，人家那里的房子很多美轮美奂的。华人盖的一眼看的出丑来，还不用说细看什么都用的便宜货。只好来sky网上忽悠同胞了。

唉，今天又兴奋又累，简直语无伦次，请大家原谅！

更新补充: 陶郎加地税比奥克兰贵不少，而且这个月底将出新cv，届时可能房价会继续上涨，而地税肯定是要涨的。

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