阿海2015年奥克兰买房策略

阿海

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阿海2015年奥克兰买房策略

大家好，相信不少朋友已经知道我这３个月内买了２个投资房了，所以在次有空我来分享分享我对２０１５年，奥克兰，和现在买房的心得和体会吧。

前提
１）买自住的
别犹豫了，奥克兰房价未来两年很难跌的，要买自住的就赶紧了，别等ＲＭＢ跌了再买。当然钱少的可以等到快ｘｍａｓ时买，因为ＯＣＲ会降，自然影响ＮＺＤ汇率。这些都是小事，最大事是现在买房的还是很多，经常都有朋友朋友圈里发这个盘那个盘创造新记录什么的，有钱有能力不买继续租房？Ｙｅａｈ　Ｒｉｇｈｔ!

２）土豪
如果你是土豪，或者是类似李刚的孩子，那请你停止读下去。我的策略比较适合上班族钱有限的，你那么多钱请你去开发农场建ａｐａｒｔｍｅｎｔ等更有意义更伟大的事情啦
３）上班族
如果你是上班族，那请你花点时间继续看下去，也许对你有帮助。如果没帮助请别拍砖给我留点面子，毕竟混论坛不容易嘛。

主文
１)　ｌｏｃａｔｉｏｎ
Ok, 说到买房，就像洋人说的，ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ,地点是最重要的。
我个人没住过北京，但如果是拿北京做比喻，那当然是越少环的地点越贵。如果有个好的校区，那恭喜你，你发财了！！！
像DGZ, Maclean, Hillcrest, Westlake, Mt Roskill等校区，甚至Ａｖｏｎｄａｌｅ和Ｒｕｔｈｅｒｆｏｒｄ校区的房子为什么贵，就是因为做父母的都想自己孩子去好学校嘛，所以这些区的房子不贵才怪
作为自住和投资房，我个人觉得学区重要，但最重要的还是交通方便。
就算孩子学校好，但如果你每天要从Ｌｏｎｇ　Ｂａｙ到机场去工作，那上下班耗的时间不把你逼疯了？弄个离婚什么的孩子上学好又有用吗？？

２）Ｂｕｙ　Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　Ｙｏｕｒ　Ｂｕｄｇｅｔ
Ａｎｙｗａｙｓ，讲太多生活观了，回到房地产投资吧，最终还是要看你的经济情况而决定你投资：
－地点
－房子类型，ｉｅ　ｕｎｉｔ／ａｐａｒｔｍｅｎｔ／全副地独立房子／半腹地独立房子／地皮等

房地产最最讲技术的就是怎样ｍｉｎ－ｍａｘ。
玩过游戏的估计懂我说的ｍｉｎ－ｍａｘ是什么。
ｍｉｎ－ｍａｘ用在房地产投资里，就是按照自己有限的本钱和收入，去做到最大的回报。

用我自己做例子吧，我和我老婆２０１０年用２０万的ｅｑｕｉｔｙ到现在２０１５年一共有８百万的房子，这就是用自己有限的本钱和收入，去做到最大的回报！　详情你可以去Ｙｏｕｔｕｂｅ上看看我和我师傅／同学的ｖｉｄｅｏ上youtube搜ronovationz

因为每个网友的经济情况不一样，我就不举什么例子了，但ｐｒｉｎｃｉｐａｌ原则大家应该看得明白吧，如果不明白可以回帖问啦。


３）Ｂｕｙ　Ｕｎｉｔｓ　ｏｒ　Ｈａｌｆ　Ｓｅｃｔｉｏｎ　Ｈｏｕｓｅ
目前２０１５年的奥克兰市场，我比较看好ｕｎｉｔ和half section house。
为啥呢？　因为：
－　相对便宜
－　容易入手
－　租金回报率相对高
－　全副地炒得太火太贵，特别是能分割或将来能分割的

为啥不买ａｐａｒｔｍｅｎｔ？　Ｌｅａｓｅ大哥都说贵了，你还买？　不用多解释啦！


为啥不买全副地？　你是土豪吗？　一百多万买个租金才４５０－５５０左右一周的全腹地房子，你有病一周７００刀养个房子啊？你能养得起吗？　我可养不起啊

穷鬼就别干李刚儿子干的事

有这钱还不如买两个ｕｎｉｔ或半腹地房子，这样租金高很多，自然作为上班族的投资者来说，经济压力会少很多啦，而且让你能贷多款买更多。

数量永远好过质量（大多情况来说）。

４）为什么不只买ｕｎｉｔ而买半腹地房子呢？
认识我的朋友和网友都知道我是买ｕｎｉｔ起家的，为什么我现在看好半腹地呢？
这是因为ｕｎｉｔ这几年的确涨的疯了，ｍｔ　ｗｅｌｌｉｎｇｔｏｎ／ｎｅｗ　ｌｙｎｎ的ｕｎｉｔ都能上６０万ＯＭＧ，那租金也就４２０／周，租金回报率才３.５％甚至不到啊。。
但半腹地，假如是４房，虽然买入价格比ｕｎｉｔ一般都高个２０％，但租金回报率不差啊。如果是４房，租金回报率能达到４％呢，那不用想了，如果遇到这种盘，那当然宁愿买半腹地ｈｏｕｓｅ也不买ｕｎｉｔ啦！
而且如果能买到半腹地２房或３房能加一个或两个房间的，那就更好了！

５）Ｈｏｍｅ　ａｎｄ　Ｉｎｃｏｍｅ
为啥我不推荐Ｈｏｍｅ　ａｎｄ　Ｉｎｃｏｍｅ?　其实我也推荐啦，只是我只推荐Ｈ&Ｉ给经济实力好点的，房子多点的，有点经验的投资者啦。
为什么？
因为Ｈ&Ｉ比普通ｕｎｉｔ和ｈｏｕｓｅ复杂，要做更多功课例如：
－　确保ｈｏｕｓｅ和ｉｎｃｏｍｅ／ｍｉｎｏｒ　ｄｗｅｌｌｉｎｇ都是合法
－　电一定要独立分开
－　水表最好都是独立的
还有一点就是一般Ｈ&Ｉ只有投资者才买的，如果市场不好时出盘，那通常只有投资者才买，那价格就不一定比ｈｏｍｅ　ｏｗｎｅｒ出的高。银行一般要求首付也高，所以买来自住的首付也会受影响
好处就是ｒｅｎｔａｌ　ｙｉｅｌｄ会比普通房高点，不然买来做啥？
最好的就是Ｈ&Ｉ之外还有空地将来ｕｎｉｔａｒｙ　ｐｌａｎ能再分割的，那就是很好的项目啊。

６）Ｆｉｎａｌ　Ｗｏｒｄ
投资最终就是为了赚钱，而最高尚的投资方法就是按照投资者自身特殊的经济状况来制定一个良好的投资策略，从而达到以最少的资本／钱去做出最大的回报！

祝大家投资愉快！

阿海
２０１５年８月１９号

这该死的爱

阿海 发表于 2016-5-4 14:30
12万现金当然买了投资房后放自住里啊。

具体贷款多少得问broker才清楚的。 ...

谢谢啦 你的回复快的像风，呵呵。

阿海

这该死的爱 发表于 2016-5-4 14:29
阿海，你好。我有一个自住房当初买的时候是56万，现在市场价差不多93万左右，当初首付12万，这几年还了些， ...

12万现金当然买了投资房后放自住里啊。

具体贷款多少得问broker才清楚的。

这该死的爱

阿海，你好。我有一个自住房当初买的时候是56万，现在市场价差不多93万左右，当初首付12万，这几年还了些，贷款现在是41万。手头有12万现金，年收入6万多。现在想买一个投资房，想问一下以现在的自住房做抵押能从银行贷出多少钱？12万是放在自住房里还是投资房呢？谢谢了。

阿海

feio 发表于 2015-10-24 20:03
我想知道crosslease的房子好不好申请改成freehold的？

1) 需要邻居同意
2) 重新survey
3) 通过律师改title
4) 很可能需要交council contribution

没做过，反正不便宜。

feio

我想知道crosslease的房子好不好申请改成freehold的？

阿海

一路向西 发表于 2015-10-24 16:40
谢谢阿海，MTW那个有一个房间是浴室改建的但没有CCC所以就不考虑了。

市场淡了好盘多了竞争对手少了，赶紧趁机会多看狠下手吧，加油!

一路向西

阿海 发表于 2015-10-19 09:11
3房unit估计租不到520。。。

还是ellerslie的比较好，地点好

谢谢阿海，MTW那个有一个房间是浴室改建的但没有CCC所以就不考虑了。

阿海

绿竹 发表于 2015-10-24 14:53
请问之前您推荐的frank 房屋检测。可以再发一下联系方式吗。 谢谢

我签名的链接里有

清蒸龙虾

iTrade 发表于 2015-10-21 09:24
短期影响? 你仔细看过这次的新税法么? 还是看不懂英文?

其实我就想问一点，赚10万交3万，实际到手7万，你会为了交这3万不赚这7万么。

阿海

iTrade 发表于 2015-10-21 09:24
短期影响? 你仔细看过这次的新税法么? 还是看不懂英文?

两年内卖房，只要不是自住或ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ的就要收收入税啊。

阿海

绿竹 发表于 2015-10-20 13:22
谢谢， 那我是应该现在房产上市，还是明年2月呢?

明年二月后吧

阿海

绿竹 发表于 2015-10-19 10:31
11月有什么新政策吗？关于卖房子的？看上了一套房子想买，但是资金有限，本人想卖自己的自住的房子。 但是 ...

奥克兰只会短期影响而已，到明年二月了就继续该升的升。

阿海

一路向西 发表于 2015-10-17 19:55
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-957716297.htm
http://www.tra ...

3房unit估计租不到520。。。

还是ellerslie的比较好，地点好

阿海

一路向西 发表于 2015-10-17 19:45
http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-949233895.htm

请问一下阿海3 ...

还不如买unit。。。

漏过水的永远会有记录，会影响将来房价的。

一路向西

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-957716297.htm
http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-958328466.htm

还有上面两幢 目前纠结不知该出手哪幢

第一个在Ellerslie ，第二个在Mt wellington
两者其实距离很近，环境似乎是MW那个好一点，是三室，租金高around $520/wee，CV反而低$440k, but its unit title, has body corp around $1200
另一个Ellerslie在无尾静街，有点小但环境很private，租金评估不高$390-$420/w, crosslease 没有body corp
我个人觉得Mt Wellington那幢更吸引投资者的眼光，可能蛮多人会去拍怕价格太高

一路向西

http://www.trademe.co.nz/propert ... ction-949233895.htm

请问一下阿海32/51 ireland rd, Panmure怎么样？今天去看了一下，感觉还蛮好的，70平方米，就在sylvia park附近，应该很好租，房子以前有漏水问题重新reclad，new CCC, 不知道可以入手吗?
我知道旁边一幢刚拍出470，它挂的要价有点高

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-15 14:25
我的理解是全部租金都算收入，减去房屋开支维护部分的费用，都是要交税的。还贷款的那部分不算是支出。

...

还贷款本金不算支出。

贷款利息要算在房屋支出里的。

１２万收入自然就要按１２万收入缴税啊。

NZyimin_new

阿海 发表于 2015-10-13 15:59
租金剩的多不就能不用工作啦，或者买多几个房不就租金剩的少了没税可交啊 ...

我的理解是全部租金都算收入，减去房屋开支维护部分的费用，都是要交税的。还贷款的那部分不算是支出。

比如工作收入6万，租金收入-房屋开支=6万。那就要按照12万纳税.不是租金交了房贷就不算收入了。这样理解对吧

阿海

Jackpot 发表于 2015-10-13 21:14
rental income  每周400  
要缴税 多少？

要缴税多少要看投资房在什么entity名字底下和你个人税收哪个tax bracket。

避税？给钱问会计吧。

阿海

BNC2015 发表于 2015-10-13 17:50
你的建议是？ 拜师？

拜师的确会避免走很多弯路，壮胆，并且缩短致富的道路。

Jackpot

rental income  每周400  
要缴税 多少？

怎样可以 有效避税？

BNC2015

阿海 发表于 2015-10-13 15:59
只靠论坛来增长永远半桶水的啦哈哈

你的建议是？ 拜师？

阿海

love_3_month 发表于 2015-10-13 15:24
你真的需要咨询一下啊，付点小钱，省大钱。。。。

只靠论坛来增长永远半桶水的啦哈哈

阿海

NZyimin_new 发表于 2015-10-13 15:22
3房的好出租是真的 也好卖。
5房的似乎真的是既不好租也不好卖。（房子在投资出租区，房子本身挺好，可是 ...

租金剩的多不就能不用工作啦，或者买多几个房不就租金剩的少了没税可交啊