〈〈=阿海的投资秘诀和身边例子=〉〉

阿海

周五有点闲，就写写最近想到的一些灵感吧。

曾经也有不少朋友／网友问我的秘诀是什么，其实秘诀也没有什么特别突出的，但总结来说，我的秘诀就是:
１）天时
２）地利
３）人和

１）天时
其实最最最重要的就是买入的时机，英文叫ｔｉｍｉｎｇ。抓住这时机了，就算不怎么懂房地产，都能赚钱（有些例子我接着分享下你就知道了）。

我是２０１０年开始投资的。　那时候真是黄金时候。
中区ｕｎｉｔ那时基本上除了双校网ＤＧＺ的，也就２０－３０万之间。　Ｍｔ　Ｗｅｌｌｉｎｇｔｏｎ的普遍也就２０万初，Ｓａｎｄｒｉｎｇｈａｍ的也就２０万高到３０万中不等，租金３００－３５０之间，回报率就算不加房间都７％＋。当时我师傅的徒弟，也就是我同学们买的都７％＋回报，那时本事点的就买那些能加房间的做成８－９％＋回报。
而且当时市场不活跃，很多人还看不起ｕｎｉｔ，导致ｕｎｉｔ市场非常适合初入投资者，买的也便宜，容易ａｄｄ　ｖａｌｕｅ做ｎｏ－ｍｏｎｅｙ　ｄｏｗｎ短期就能把投入的首付和装修费拿回来，真是黄金时段

２）地利
基本上投资在奥克兰中上的地区就是稳赚的，只是赚多赚少的。这我就不多解释了，ＢＮＺ头号经济师Ｔｏｎｙ　Ａｌｅｘａｎｄｅｒ最近的Ｓｐｏｒａｔｉｃ评论就说了８个奥克兰稳升的原因，大家ｇｏｏｇｌｅ下就能找到。

为什么要投资中等或中上的地区？因为这些地区自住者更多，房地产价格都是自住者提高的，所以投资好的地方自然更多增值，银行贷款也容易，特别是市场不好的时候。而且市场不好的时候自住者多的地方房价能抗，不容易下降。洋人总说ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ，这是对的。

３）人和
人和呢，９０％都是看自己的了，看自己的本事，胆量，和操作。本事当然是看自己的知识和经验了，有这两自然胆量也高，有胆量才敢出手，特别是市场不好时大家都恐慌的时候，通常都是老手有胆量的投资者在拼命买赚大钱。操作呢就是怎样用最少的钱买到最多的房子了，例如ｎｏ－ｍｏｎｅｙ　ｄｏｗｎ策略等。
如果是新手，那有个成功的师傅带那就是最好的了。
之后的１０％，那就是看你身边的团队了，例如会计／装修工／水工／中介等，这不用多解释了

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例子嘛，写着写着觉得累了，就举三个例子吧：
１）Ｒｏｎ　Ｈｏｙ　Ｆｏｎｇ的学生们
现在师傅有３００个学生吧，大部分都是夫妻组的，基本上加入１年以上的都买超过３个房子的，１０＋个房子以上的学生都有２０－３０个，我也只算头９０％而已，比我房子多的多的是，只是不来ｓｋｙｋｉｗｉ而已。

２）同学Ｆ
Ｆ是一个很好的例子。她比我早加入，马来西亚女士，目测大概４０岁左右吧，人挺好的，非常节省，单身，收入也不高，现在好像还开着辆８０年代的Ｈｏｎｄａ　Ｃｉｖｉｃ。
如果大家跟她聊天，绝对不会知道原来她有８－９个投资房的。
她不算很有头脑的人，但她就是因为抓住了天时地利人和这三点，更重要是遇到了我师傅，然后就能买就买，现在就基本上可以退休了。
当时０９年末还是１０年初她开始时好像才有４万现金呢。
３）同学Ｊ
Ｊ也是工程师，比我年轻，当时是２０１０年初加入的，比我加入早。
他当时没钱，第一个投资房是用几张信用卡凑的，够神吧？
第一个投资房是个单层砖瓦在Ｓｃｈｏｏｌ　Ｒｏａｄ，Ｋｉｎｇｓｌａｎｄ，地点太棒了。接着在Ｌｙｎｆｉｅｌｄ离海边公园５０米的买了个ｕｎｉｔ，地点太决了。
可惜两三年前追一个香港女生跟她跑去南区买投资房开发卖房了，把之前的都便宜卖给同学。。。
现在跟另外个美女结婚了，好像也开始转回中区了，也算个成功例子吧，特别是跟他一开始比起，但如果他一直坚持投资中区，成果会更好。

４）J和T
J和T是我身边朋友，真名就不透露了，他们是１３年找我帮他们忙的，也算我的独门弟子吧。他们１３年时有自住，工作良好但也不算高薪。
１３年三月他们开始也投资ｕｎｉｔ,　第一个就买了ｓａｎｄｒｉｎｇｈａｍ一个２楼的２房ｕｎｉｔ。上市时要价２９万９，简直就是个ＳＢ卖家，中介洋人的也是ＳＢ，分明就是赚了佣金就走人的，根本没跟卖家争取最大利益。那么低的要价当然上市当天就４－５个ｍｕｌｔｉ－ｏｆｆｅｒ了。当时我就叫他们出３０万零１千，比ａｓｋｉｎｇ　ｐｒｉｃｅ还高。最后他们真的买下了，装修花了１－２万，估价马上就３８＋万，稳赚而且ｕｎｉｔ租３８０／周，地点也十分好，买的够好的

接着ｅｌｌｅｒｓｌｉｅ一个Ｐ打头的静街上楼下的一个２房ｕｎｉｔ,　也是需要装修的。当时拍卖时没什么人抢，好像３０万初就拿下，装修完了出租３８０，估价估计接近４０万了，毕竟ｅｌｌｅｒｓｌｉｅ好区嘛。

到了４还是５月这两个装修完出租了后他们在ｏｎｅｈｕｎｇａ找到一个两层的ｕｎｉｔ，当时租客租金已到４２０一周ｏｍｇ真的难以想像当时１３年能有租客租那么高！　　最后35万拿下的。唯一不好就是因为有ｂｏｄｙｃｏｒｐ，洋人自住的物主多，要求多多想升级这个升级那个自然管理费不低，但至少保养的很好，容易出租，增值也好。

到了１３年底了他们要给孩子打算了，就找到一个小学区里的一个单层ｕｎｉｔ,　好像３０万中买的吧，室内大加了个房间，地点好啊。

１３还是１４年弹药也差不多了，但运气还是很充足啊，找到Ａｖｏｎｄａｌｅ好街上的一个单层砖房ｕｎｉｔ,　竟然３０万都没过就买下了，超值！　唯一缺点就是难租点，因为邻居不在奥克兰空屋了，而且ａｖｏｎｄａｌｅ可能岛民也多吧

最近在西区某好校区里买了个大地的打算自住，可以像Ｌｅａｓｅ哥所说的静坐等收结果了哈哈！

Ｌ&Ｓ从１３年３月开始，现在一共８个房子了，操作的很好，抓住了天时地利人和，恭喜恭喜！

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以后有空再补充吧，身边成功例子太多了!

阿海

guobin 发表于 2016-4-27 16:53
你好海哥.最近看到一个房子想入手.但是房子是半幅地.跟你share 土地的是housing Nz .有什么大问题不？谢谢
...

要看大区，看周边hnz都多不多，还有看旁边这家hnz租客人好不好

guobin

你好海哥.最近看到一个房子想入手.但是房子是半幅地.跟你share 土地的是housing Nz .有什么大问题不？谢谢

meoww_jane

Tui 发表于 2016-4-21 07:43
靠近机场的miramar,strathmore还是能找到房子的。便宜点的得去lower hutt或者porirua了。 ...

谢谢啦，现在惠灵顿也火了，Tawa都涨上天了

阿海

Tui 发表于 2016-4-19 14:13
阿海你好，我几年前买了自住房equity和mortgage现在是一半一半，现在准备买第二套房。银行方面贷款上限是70 ...

location location location

越近CBD越好


屋况差点就装修

Tui

meoww_jane 发表于 2016-4-20 19:09
那请问在惠灵顿那几个区可以找到你上面所说的这2种房子呀？ 谢谢了！

靠近机场的miramar,strathmore还是能找到房子的。便宜点的得去lower hutt或者porirua了。

meoww_jane

Tui 发表于 2016-4-20 11:15
还是请教阿海吧。我不在奥克兰啊奥克兰现在根本找不到这种价位的房子了吧。 ...

那请问在惠灵顿那几个区可以找到你上面所说的这2种房子呀？ 谢谢了！

Tui

meoww_jane 发表于 2016-4-19 21:05
hi tui,你在哪里找到这么好的投资房呀？我怎么找不到呢？可以指点一下吗？谢谢！
...

还是请教阿海吧。我不在奥克兰啊奥克兰现在根本找不到这种价位的房子了吧。

meoww_jane

Tui 发表于 2016-4-19 14:13
阿海你好，我几年前买了自住房equity和mortgage现在是一半一半，现在准备买第二套房。银行方面贷款上限是70 ...

hi tui,你在哪里找到这么好的投资房呀？我怎么找不到呢？可以指点一下吗？谢谢！

Tui

阿海你好，我几年前买了自住房equity和mortgage现在是一半一半，现在准备买第二套房。银行方面贷款上限是70万左右加上自己还有大概10万现金。请问下面两种情况哪一种比较推荐:  A.1920年的房子状况较差但没有严重结构问题，位置非常靠近市中心，估计价格在55万左右。周边房子面积土地小得多的价格超50万未来房价升值会比较快，房租大致在500到600之间   B.离市中心较远价格35到40万房租400到500左右。房子状况一般没有装修过。增值会比较慢一点。本人对房产投资完全小白。谢谢你的建议!

阿海

GUMMYBEAR 发表于 2016-4-11 17:34
阿海你好，西区Henderson 3家分的Crosslease ,连单车库100平米的两房。议价出售，大概多少钱合适？ ...

50多吧。     

GUMMYBEAR

阿海你好，西区Henderson 3家分的Crosslease ,连单车库100平米的两房。议价出售，大概多少钱合适？

阿海

旺旺好运来 发表于 2016-4-10 17:55
阿海，出力怎么收费啊？

微信聊吧      

旺旺好运来

阿海 发表于 2015-6-19 14:43
我只出力不出钱

阿海，出力怎么收费啊？

来来回回

Mark
慢慢看
Unit 女生很少买啊，不会装修啊

圆脸

LVR什么意思呀，海哥

yiyi666

阿海 发表于 2015-8-4 13:31
我个人不大喜欢啦，但如果不漏水，那可以考虑。

谢谢阿海！

阿海

yiyi666 发表于 2015-8-4 12:45
像公寓那样了，，，

要是价格足够低，傢公寓的价格，是不是也可以考虑？ ...

我个人不大喜欢啦，但如果不漏水，那可以考虑。

yiyi666

阿海 发表于 2015-8-4 07:53
太多unit一起了不建议，像公寓那样了

像公寓那样了，，，

要是价格足够低，傢公寓的价格，是不是也可以考虑？

阿海

Amy2007 发表于 2015-8-4 09:53
请问，阿海，我是新来的，我想问一下，刚刚出来的早上新闻“奥克兰的房屋平均要价为808,838纽币，比6月份的 ...

冬天下降不奇怪啊。

我还是觉得未来两年都会继续升，因为汇率低，利息低，需求高。

Amy2007

请问，阿海，我是新来的，我想问一下，刚刚出来的早上新闻“奥克兰的房屋平均要价为808,838纽币，比6月份的破纪录要价820,016纽币下降1.4%，是2014年10月份以来的最大下滑幅度。”这个是小幅回调么？房市接下来会怎样呢？能买房么？

阿海

yiyi666 发表于 2015-8-3 23:19
请问阿海，二十家在一起的unit, 能买吗，stratum in freehold, 一年1700多的body corp fee, 有什么风险吗 ...

太多unit一起了不建议，像公寓那样了

yiyi666

请问阿海，二十家在一起的unit, 能买吗，stratum in freehold, 一年1700多的body corp fee, 有什么风险吗？没买过带body corp fee的房子，心里没数，谢谢

阿海

xxl2011 发表于 2015-8-3 00:35
哇!阿海厉害!我是新手,想请教一下,自住买townhouse以后升值空间如何?因为想着孩子以后读书换学校之类的。还 ...

townhouse如果是独立不是连体的不是plaster的可以。

xxl2011

哇!阿海厉害!我是新手,想请教一下,自住买townhouse以后升值空间如何?因为想着孩子以后读书换学校之类的。还有看到trademe上manukau的2房的town house都要50w左右了,真是贵。上班族还要养小孩,伤不起啊啊。

ThinkOutLoud

阿海 发表于 2015-7-30 12:49
就算能借，ｃａｓｈｆｌｏｗ是最大问题

是的，现在的巿场cashflow都不好。好区cashflow肯定不好。差区好一点，但是市场slum的时候一定会跌。所以好区差区都下不了嘴。

Ruby@PN

阿海 发表于 2015-6-22 15:26
奥克兰估计17/18年开始下跌，之后像08年后跌个2-3年吧。

要买现在买，不然谷底比现在还贵。

那倒是，房产永远都是螺旋上涨。后面就算是低估，也要比现在贵。

Ruby@PN

clam 发表于 2015-6-19 18:35
除了天時地利人和。。。

還有一命二運三風水

有意思~~

阿海

frank_wu_98 发表于 2015-7-30 12:31
所以除非明年跌不然現在已經不能再借更多錢的就只得等其他因素改變，例如利息降，租金漲，薪水漲等等? ...

就算能借，ｃａｓｈｆｌｏｗ是最大问题

frank_wu_98

阿海 发表于 2015-7-30 11:54
除非明年就跌，不然到时价格比现在高。

所以除非明年跌不然現在已經不能再借更多錢的就只得等其他因素改變，例如利息降，租金漲，薪水漲等等?