像我这种情况，rental income如何避税

buddyyuan

两人都是工薪，两套房：一套四室的自住有贷款，一套三室的没贷款用来出租，租金用来cover自住的房贷。把rental income加在我俩的总收入后要交33%的所得税，因为出租房没贷款所以没法抵税，就算加上地税保险维修什么的也抵不了多少税。请问这种情况如何避税？因为工作单位和性质的关系，没法隐瞒自己额外的income，所以不能不报。

JSPMachine

Lease 发表于 2015-6-6 21:10
这个ID为JSPMachine的人根本就是思路混乱，一个Residential Rental Property restructure 到Look-Through  ...

税务法里 有纠正系统。 这是对于不熟悉的人，弄错了用的。
不是说，弄错了，就没有税了，税务局允许你弄错，这是你个人的事情，他们会电话你确认这是你自己的错，没有义务去纠正错误，但是税不会消失掉。  可以冒险，但是将来会非常麻烦，得不偿失
新西兰 只对 很小的生意 睁只眼闭只眼，潜规则上避税，把税务利益让给他们，以帮助小生意能上轨道，但是6万，10万，13万都是有一定的界定和明确的规定。每年税务局对很多10万以下的采取放过处理。   几十万甚至几百万在系统里一看就排最前面，非常显目，这是板上钉钉子的肉。

lollipop68

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

If you bought an investment property without loans, how can you add the loans back to the investment property after a number of years? Are you saying you can shift 'home loans' to 'investment loans' simply by asking the bank to restructure?

Lease

com2 发表于 2015-6-6 21:10
直接把贷款转到出租房名下是不可以用利息做为出租房的费用的，税务局不会同意。如果成立LTC，必须有合理的 ...

我觉得象LZ这样的情况比较难有合理的理由成立LTC， 因为是非常明显的可以得到Tax Benefit.

一般用LTC是原来是自住房，接着买了更好，更大的房子，准备搬到新房子去，然后原有的自住房变成出租房，此时成立LTC买下原来的房子， 用LTC maximize 贷款，这时候理由非常简单，因为原来没有投资房，现在有了投资房，并且一开始就准备用Corporate 的结构来拥有投资房。

象LZ这样的情况，我真想不出合理的商业理由。

Lease

stonecold 发表于 2015-6-6 20:58
交不交gst和是否在个人或者ltc名下没有关系吧。有关系的是房子和土地的用途是不是所谓的'taxable supply' ...

这个ID为JSPMachine的人根本就是思路混乱，一个Residential Rental Property restructure 到Look-Through Company名下， 怎么会弄出GST来了呢？这根本风马牛不相及的啊。

com2

直接把贷款转到出租房名下是不可以用利息做为出租房的费用的，税务局不会同意。如果成立LTC，必须有合理的商业理由，然后以LTC名义贷款买个人名下的出租房是可以用利息做为出租房的费用的。但具体要咨询专业人士，以免将来有麻烦。

stonecold

JSPMachine 发表于 2015-6-6 13:49
变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人 加价15%，很难吧， 只能自己出这15%。
最近划 ...

交不交gst和是否在个人或者ltc名下没有关系吧。有关系的是房子和土地的用途是不是所谓的'taxable supply'。一般商业出租，farming，酒店公寓这类的。比如你有个公寓交给专门的公私打理作为酒店公寓出租，就算是个人名下要交gst的。相反，residential rental一般都不需要。

JSPMachine

无色咖啡 发表于 2015-6-6 14:53
这个理解呀，我没有说要逃税呀，只是说ltc和trust可以不用注册gst, gst的是营业额超过一定数额，或者你自 ...

应该是确认下你这样不平常的操作是否是你自己的意愿，即使是失误的操作他们也不会管的，而不是解释。

无色咖啡

JSPMachine 发表于 2015-6-6 14:19
你可以先注册这些类似small business sol 的方式，以个人收入交税，比如电工，但是当交易额超过一定数目， ...

这个理解呀，我没有说要逃税呀，只是说ltc和trust可以不用注册gst, gst的是营业额超过一定数额，或者你自愿注册的消费税。如果你在公司任职，公司帮你交了PAYE. 你需要用rental property来退税的时候，就要加大支出呀，ltc的支出可以填写申报到ir3里面，如果支出大于收入，expense增加，就可以退出多交的paye，个人所得税了。 但是，就是把原来rental property 转到ltc里面比较难操作而已，要解释，毕竟你要增加loan 和interest.

JSPMachine

无色咖啡 发表于 2015-6-6 13:58
look through company， 可以不用注册gst，还可以和个人收入挂钩。trust也一样，不用注册gst, 支出按包含 ...

你可以先注册这些类似small business sol 的方式，以个人收入交税，比如电工，但是当交易额超过一定数目，需要更改类型，几十万的操作放这个下是不行的，头3年不会管你，第4年会彻查，罚金加数倍。 这可不是trademe的逃税，这么简单的事情。之所以放过你，是因为你已经被列入监视名单了，等时间到了，这个陷阱大了，鱼养肥了，再下手。第4年是税费的一个期限。因此很多生意人都是第4年出事。

新西兰的税务不比其他欧洲国家松，税务书本是世界上最厚的国家之一，是没有漏洞的。 你认为的漏洞，只是还没到规定的4年彻查期。

无色咖啡

JSPMachine 发表于 2015-6-6 13:49
变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人 加价15%，很难吧， 只能自己出这15%。
最近划 ...

look through company， 可以不用注册gst，还可以和个人收入挂钩。trust也一样，不用注册gst, 支出按包含gst的来计算。 不过look through company和trust都比较难操作罢了。

JSPMachine

stonecold 发表于 2015-6-4 19:57
没有卖过房子，也没有很多投资房，就是claim的refund比去年多了很多，把房子都卖给了ltc从新resturcture ...

变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人 加价15%，很难吧， 只能自己出这15%。
最近划分里很明确了交税范围，包括trust, truste,trustee.   说明要收紧政策，打击避税群体。

ldon2003

Sorrry, what is Itc

stonecold

homealone 发表于 2015-6-3 22:15
好奇ird怎么会找上你的？你有很多投资房吗？还是交易太平凡

没有卖过房子，也没有很多投资房，就是claim的refund比去年多了很多，把房子都卖给了ltc从新resturcture了贷款。我打电话去问ird我的ir3的status，因为等了好几周了，然后就让我解释一下什么比去年loss多这么多。我就直接说因为ltc restructure了＋rental property多了，ird就说ok没有问题了。两天后收到refund了。

homealone

stonecold 发表于 2015-6-3 17:53
最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷 ...

好奇ird怎么会找上你的？你有很多投资房吗？还是交易太平凡

weifengshangyu

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 13:39
错，只有在买入的时候以转售牟利的，才适用所谓房产投资转售获利的所得税
买入时，以出租获取租金回报为 ...

那购入时以出租盈利为目的非自主的投资房 在两年之后或更长时间以后卖 它的tax和自住房有区别吗

花香满屋

stonecold 发表于 2015-6-3 17:53
最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷 ...

确实重新按照新的价格贷款，贷款更多，也就成本更高，这样足以抵掉租金收入了

stonecold

最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷款做到比你当年买出租房的价格还高，因为奥克兰现在房价涨很多了。你卖给ltc就按现在市场价卖，贷款也可以按新的valuation从新弄。
这个是最正规的做法，而且可能会比你直接转贷款更划算。非专业人士，都是自己的经验总结，并且最近刚被ird电话审问了。lz最好找个会计咨询下。

quad5

buddyyuan 发表于 2015-6-3 13:40
谢谢大家，我找时间去银行问问

问会计更好些

buddyyuan

谢谢大家，我找时间去银行问问

微苦蓝山

enningtang 发表于 2015-6-3 12:59
有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不 ...

错，只有在买入的时候以转售牟利的，才适用所谓房产投资转售获利的所得税
买入时，以出租获取租金回报为目的的，至少在现有体系下，没有所得税的问题。。。。
工党去年大选的时候，要求的正是所有投资房（不论购入时目的如何）都开征资本利得税，但工党大选失利了。
现在的国家党，其实一定程度上是用了工党的办法，但嘴硬，说自己实施的不是资本利得税，而是在原有的所得税规定上进行了完善。强制性要求所有在购入两年之内转售的非自住房，都被“推断”为以转售牟利为目的。。
这和本帖讨论的不是同一个问题

希望我说明白了

JSPMachine

enningtang 发表于 2015-6-3 12:59
有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不 ...

这种想法很危险
合法避税，不包括合理避税和找规则漏洞避税。

后二者在新西兰都是犯法行为。

enningtang

有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不是都要交资本所得税？10年间的房价增幅可真不少哦。不太懂，求高手指点。

adele

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

＋111111111111111111

quad5

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

同意， 专业。                       

LU99

不用那么麻烦， 你不需要refinance ， 只需要跟你现在的银行说。 我需要改变我的loan structure . 前提是你的两个房子是绑在一起同时抵押给银行 。 你让他把贷款挪到投资房上面。 这样投资房的利息就可以抵税。

sammy1112

重组贷款或者放信托

JSPMachine

合法避税，向基 看齐， 基的房产很多，他以前惠灵顿一处豪宅就是我朋友租的。富人区的那个标志房就是他的， 但是 其他人都不知道。 因为放trust下。

微苦蓝山

unitecnz 发表于 2015-6-3 11:41
你以为税务局是傻的呀。

税务局不傻，人门清着呢
但合法避税是允许的。

unitecnz

你以为税务局是傻的呀。