话题：房产是否有泡沫

love_3_month

报纸上新闻里整天在讨论，不过都没有什么新意了，也就是两派人，一个说是贵，但没有泡沫。一个说很贵，泡沫很大。

一方A, 以政府，银行，房产投资者为主，和一些经济学家。比如昨天的新闻
westpac ceo 的看法
http://www.interest.co.nz/property/75299/westpac-ceo-david-mclean-happy-leave-it-rbnz-and-government-rein-rampant-auckland

President of the Auckland Property Investors' Association:
http://www.interest.co.nz/opinion/75333/andrew-bruce-says-tax-advantages-property-investment-may-be-more-fiction-fact-and

另外一方B呢，以反对党，人权组织，和一些经济学家为主。最有名的就是那位可爱的印度先生了，说房产是庞氏骗局。

双方开的药方也不同
A。 多造房子，快点造，供应上去就自然便宜了，至少不会涨的那么离谱。
B。 造房子是没有用的，要征税，要限制。

很多人说A是既得利益集团，B似乎是为民请愿似的。但似乎赞成A的人更多点，B的观点有一些是为了反对而反对。至于印度先生，呵呵他希望房子降价说不定是为了自己买房。。。。此外，B的政策可能会引起更多的连锁反应，比如征税限制之后，短期市场不活跃，开发商觉得无利可图了，不再造房子，或者申请破产，房子供应量更少，长期来看反而可能更贵。- 如果政策有用，悉尼的房价早就降下来了。


背景资料，每年新增移民人口5万（已经扣除离开的人数了），包括其他国家移民和之前出国的kiwi回国。大部分进入奥克兰。同时，截至3月，年度新房批准数25000左右，1/3（7000）在基督城，1/3（7900)在奥克兰，这些房子要1-2年才能造好，大家可以估算一下房子是否有缺口。 - 如果奥克兰有本事一年批准20000套，有那么多开发商+工人+土地+市政府配合快速批准，那估计就是房价放缓甚至回落的时候了。

系統當機

JSPMachine 发表于 2015-5-17 13:12
经济差不可否认， 即使是 每年 几百的商业 卖给 移民， 移民也大多数 做假账，实际都在亏损。 商业出租率还 ...

生意難做也是因為創業移民.進價10元為了要衝高營業額也賣10元.拿到身分就賣掉了....根本沒有想過別人長期做生意的要怎麼活!

系統當機

love_3_month 发表于 2015-5-17 12:34
或者这样说，很多人觉得自己的公司业绩很差，就觉得整体经济很差。。。别人只要说经济好，要么是房地产的 ...

好吧...如你所說.經濟不錯.不會泡沫.繼續買房.我從05年開始做生意08年高峰持穩至12年.業績從12年底開始掉到15年.就當我不會做生意吧^^

呼啸寒风

新西兰的经济就3样，:房地产，奶粉，旅游

hudson

JSPMachine 发表于 2015-5-17 13:12
经济差不可否认， 即使是 每年 几百的商业 卖给 移民， 移民也大多数 做假账，实际都在亏损。 商业出租率还 ...

创业移民团体，我估计80%是在亏损贴税 ，他们好像有个自助圈子，互相刷营业额

JSPMachine

经济差不可否认， 即使是 每年 几百的商业 卖给 移民， 移民也大多数 做假账，实际都在亏损。 商业出租率还是出现了下降。 奥克兰起码有 几千 的商业 是 创业移民手中，他们要的是过程，而不是商业产生利润。认识好多都是自己赔税钱的。新移民英语都不好，最低一年做30万还是很困难的。

这么的商业移民 买走了 奥克兰 最亏损最差劲的生意，每年自己补钱交税，他们虚报了多少亿的商业？可是奥克兰的商业规模却还在下降。

love_3_month

系統當機 发表于 2015-5-17 11:08
所以我說啦...很多人不知道紐西蘭國內經濟非常的差.只看到房價飛漲.以為大好......唉 ...

或者这样说，很多人觉得自己的公司业绩很差，就觉得整体经济很差。。。别人只要说经济好，要么是房地产的虚假印象，要么是不懂经济。。。对吧。。。

love_3_month

系統當機 发表于 2015-5-17 11:08
所以我說啦...很多人不知道紐西蘭國內經濟非常的差.只看到房價飛漲.以為大好......唉 ...

但我打工的公司业绩很好哇。。。

猩猩都叫兽

系統當機 发表于 2015-5-17 11:22
真正國外投資占有買房者8%.其中還不算來這裡留學買房出租抵學費和生活費的留學生.創業移民占的比例較低. ...

你说的这些吧都太理想话。不可能全部撤走的，因为你不知道这些海外投资者是为了赚钱还是为以后留个地住, 现在的市场是即使有的投资者因为租金低每年贴得太多拿不住而抛，也会被其他更有实力或者自住者接盘，恐慌性抛售在目前的市场下看不到，除非近期有重大经济政治事件，比如大规模火山爆发，大范围有组织的排华等等。现在每年的净移民足够支撑目前的房市了，不管这些人是买还是租，都足够让投资者继续，让自住者赶紧抢了，要不以后竞争更大，价格更高。

系統當機

猩猩都叫兽 发表于 2015-5-16 18:19
真正外国投资者还是少数，所以这部分人撤资与否我不觉的会怎么样的影响房价。现在买的猛的都是pr, citize ...

真正國外投資占有買房者8%.其中還不算來這裡留學買房出租抵學費和生活費的留學生.創業移民占的比例較低.投資房產的比例較高大概有近30%.比如奧克蘭只有100間房.一間房1萬.共100萬.漲價前只有5000塊共50萬.
8%抽走了.100間房剩92萬.但有投資者看情勢不對開始拋屋.近30%開始拋售.你覺得會剩多少?

系統當機

love_3_month 发表于 2015-5-17 09:21
业绩掉了50％的不知道是什么样的店啊，觉得不是主流。。。。。。

所以我說啦...很多人不知道紐西蘭國內經濟非常的差.只看到房價飛漲.以為大好......唉

love_3_month

系統當機 发表于 2015-5-16 18:03
我只知道投資房產的似乎看不到目前經濟有多差.做生意的一家一家關店.這兩年業績掉了50%.房價卻增長了50%-10 ...

业绩掉了50％的不知道是什么样的店啊，觉得不是主流。。。。。。

love_3_month

478 发表于 2015-5-17 01:05
如果再来经济危机，跌20%是肯定的事

之前08跌了多少哇？

猩猩都叫兽

系統當機 发表于 2015-5-16 18:03
我只知道投資房產的似乎看不到目前經濟有多差.做生意的一家一家關店.這兩年業績掉了50%.房價卻增長了50%-10 ...

真正外国投资者还是少数，所以这部分人撤资与否我不觉的会怎么样的影响房价。现在买的猛的都是pr, citizen，我认识的纯overseas买的大都也是创业移民群体，是打算长期在此定居生活的。本着明天买更贵的心理在买自住或者投资，不太在乎回报率。觉得房价高的都是从本地的角度看，但是奥克兰是移民城市，所以比房价不能光和本地收入比，而要和移民来源国比，和那的房价比。我第一次买房40万都觉得很贵了，很难承受，后来投资100万都觉得便宜。不是房价涨了，是我们看问题的角度不同了。自住只考虑身上贷款负担，投资考虑回报

系統當機

我只知道投資房產的似乎看不到目前經濟有多差.做生意的一家一家關店.這兩年業績掉了50%.房價卻增長了50%-100%.
國內內部資金沒有流通.外國投資人把錢拿來買房.錢流入銀行裡.本地人再把錢從銀行借出來買房.每一次轉手都+上了幾萬.到底來說就這些錢一直再轉手再轉手.萬一外國投資人不玩了.賺了就抽手.大錢沒了.剩下的錢要平均留下給國內投資房產的人負擔.到時候看誰的房多誰就死的快...

Z4018

后文车妖 发表于 2015-5-14 22:06
"Not you immigrants" is a way of saying "Not immigrants like us" in Chinese.

Ha, what did you mean here? All mistakes were due to your poor Chinglish, weren't they?

love_3_month

这英文太容易误解了啊。。。。

后文车妖

Z4018 发表于 2015-5-14 17:44
yes, I am a poor immigrant, NOT like you, a rich local.

despite of that, ok, let's back to the t ...

"Not you immigrants" is a way of saying "Not immigrants like us" in Chinese.

james68

GreatCursER 发表于 2015-5-7 15:09
没啥泡沫啊

真的没有泡沫呀。好像有个球。。。。。。。

james68

JSPMachine 发表于 2015-5-7 11:36
我们不能中了 洋人的 计策： 限制移民
谁提出后，以后会被引用，就成了华人提出的了，而洋人脱离了关系，还 ...

从经济学上说， 房价上涨是经济衰退的产物。

感觉这话很对。

没有数据支持，感觉真的是这样。 很多做生意的都说生意比以前难做多了。 但是A方说经济好的很。

Z4018

后文车妖 发表于 2015-5-14 09:17
Let's back to the concept of "Policy".

What is policy? A document with signatures of ministers an ...

yes, I am a poor immigrant, NOT like you, a rich local.

despite of that, ok, let's back to the topic, I think you confuse of two different concepts, one is the flowing of fund and the other one is the flowing of the immigrants. the could be some linkage between them but not certain.

ok, bro, just ignore me. enjoy your conversation with others. thanks.

后文车妖

Z4018 发表于 2015-5-13 20:35
hi man, I don't think the policies can work as redirecting the flow of immigration to other cities ...

Let's back to the concept of "Policy".

What is policy? A document with signatures of ministers and royal seals on it? No, that is not policy. A policy is a deliberate system of principles to guide decisions and achieve rational outcomes. A policy is a statement of intent, and is implemented as a procedure or protocol. Policy, sometimes, reflects the willing of the capital interests as we mainlander often say NZ is a "capitalism" country. Rarely we know that, some critical infrastructures in NZ are completely or partially own by private sectors. How much do you pay for AKL bus fares? Do you think it is cheap? Do some researches here, then you will understand why I am saying the infrastructure will be the next targeting area that statemen will fire on. There is no need for the central government to offer the financial reward to those who have willing not live in AKL, and, no offence, I think it is stupid idea. They only need to put new guide on administrative approvals and other possible supports for helping those capitals seeking better outcome from infrastructures (NOT you poor immigrants).

后文车妖

clam 发表于 2015-5-13 20:42
沒有國際機場是重點, 我看要是tauranga 弄個國際機場, 有國內直航的話, 房價也會很高......  ...

What I suggested of cutting off the international flight in AKL for depreciating the AKL house price is not a joke in some senses.   

love_3_month

clam 发表于 2015-5-13 20:42
沒有國際機場是重點, 我看要是tauranga 弄個國際機場, 有國內直航的話, 房價也會很高......  ...

退休人士的最爱啊

clam

love_3_month 发表于 2015-5-13 20:40
去陌生的国家工作生活，肯定是选择最接近国际化的城市啦，当然也有小众选择，挑山明水秀的地方，但大头肯定 ...

沒有國際機場是重點, 我看要是tauranga 弄個國際機場, 有國內直航的話, 房價也會很高......

love_3_month

去陌生的国家工作生活，肯定是选择最接近国际化的城市啦，当然也有小众选择，挑山明水秀的地方，但大头肯定是在那么几个大城市里面

前三位，基督城有地震，惠灵顿近来也常有地震，连国际机场都没有。。。人口都只有奥克兰的几分之一，能分的了多少移民。。。

Z4018

后文车妖 发表于 2015-5-13 09:57
Infrastructure. That's the only major thing central government can do now. Government might issue  ...

hi man, I don't think the policies can work as redirecting the flow of immigration to other cities and cutting off the regional demand in AKL as you said at 10#.

the good polices are those encouraging people to other cities for example finance award for purchasing properties outside of AKL or lower LVR or other allowance for that.

the immigrants bring much money. that is why the property market going up. the key words are money and demand. that is all.

后文车妖

Z4018 发表于 2015-5-12 20:00
what suppots in CHC, WGTN and others for example please?????

Infrastructure. That's the only major thing central government can do now. Government might issue other policies, for example, restricting the oversea buyer or imposing tax on the capital gain from selling a house. These are meaningless and ineffective.   

Z4018

love_3_month 发表于 2015-5-12 20:21
我没说这个税会抑制房价

我的意思是，现在的政策是，目的只要是为了卖房的利润，就要收税。但是这个目的 ...

超过10年应该不算炒吧？？？三月兄。