过去一年投资奥克兰房产回报率高达40%以上

Lease

2014年马上要过去了，回顾截至到11月底的奥克兰房地产行情， REINZ的数据为房价增长8%， QV为增长9.3%， Barfoot为增长11.2%。

取最低的REINZ的8%增长率， 通常投资房地产都需要使用银行贷款杠杆， 一般贷款为80%， 即自己仅真金白银的拿出20%， 这样过去一年投资奥克兰房产的回报率：8%/20%=40%， 我想这样的投资回报应该令绝大多数人满意吧。
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这个帖子在几天前发出之后，遭到楼下的一位外汇朋友的质疑，我们之间经过了一系列的讨论。现在小老鼠把这个贴升级到了精华，那么我觉得我应该在这第一楼把我最主要的观点阐述清楚，因为并非每个朋友都有耐心把所有的回复都看完。

我与这位外汇朋友的主要分歧在于：他认为房产在一年之后就卖掉，而卖房一般会产生中介费， 把这中介费算进去，回报率只有20%而不是我所说的40%。我把我在58楼与他讨论的要点贴在这里，以便各位看官知道我们在说什么。


“兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一月。你用的数据是今年六月份的。这本身就存在差异，因为两者起点基数不一样。不过，这不是最主要的。

第二，我认为我们之间最主要的差别在于中介费。你的计算是认定房产在一年之内通过中介卖了。但是，作为房地产投资者，我们是不会在一年之内就卖房的。在新西兰，最成功的房产投资策略是Buy and Hold, 即投资者并不轻易将手里的房子放掉。但我们每年依然要计算每一幢房的投资回报率，以便发现我们的组合中有哪些房产的Performance是比较好的，哪些是比较差的，对于那些长期Performance较差的，我们会对这些非优质资产进行适当的调整。

第三，所以，回到我们计算投资回报率这个问题上。如果在一年之内把投资房通过中介卖了，那么你的计算是正确的，但这通常不是一个房产投资者的行为。一般投资者都要hold房产5年，10年，甚至一辈子传给自己的子孙。你也说了，有些会计的计算至少5年以上，我们就用你的数据，来算一下5年的总投资回报率，然后平均到每年看是多少。

假设数据：

1。房子最初买入价：         597000
2。贷款80%：                  477600
3。贷款利率：                   6%固定5年（其实现在可以谈到5.95%的）
4。5年年均周租金：           470（平均`每年加10块钱租金合理吧）
6。5年年均保险费：           1500
7。5年年均地税：              2500
8.   5年年均其他杂费：       1500

依然以每年增长8%来算（过去10年整个新西兰房价增长68%， 即年均7%左右，所以我认为奥克兰年均增长8%是合理的），如果5年后卖掉的话，

则届时的房子市值：    597000 X (1+8%)^5=877188
5年租金总收入：       470 X 50 X 5=117500
5年Total Opex:           (1500+2500+1500) X 5=27500
5年总贷款利息：         477600 X 6% X 5=143280

877188的中介费为23543（前30万为4%，余下的为2%）。

这样5年后将房子卖掉的收益为：877188-597000+117500-27500-143280-23543=203365。

当初投入20%的首期119400。所以5年总投资回报率：203365/119400=170%， 平均到每年的投资回报率：170%/5=34%。

这个投资回报率与我所说的有6个点的误差。我承认存在误差，但绝不是你所说的相差一倍的错误。并且这个误差随着年限的拉长，将变得越来越小。
还有，在我上述计算中，我是顺你所愿，把房子5年后卖掉了，如果不卖，则不会产生中介费，那么年均投资回报率就非常接近40%了”

ilikeauckland

地产投资真是老少皆宜的生意啊！

NewLynnHse

Lease 发表于 2014-12-26 09:55
谢谢小老鼠，圣诞快乐！

不客气，圣诞快乐，新年快乐

Lease

NewLynnHse 发表于 2014-12-26 09:46
这帖子真好玩，我给你加精。

谢谢小老鼠，圣诞快乐！

NewLynnHse

Lease 发表于 2014-12-26 00:15
兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一 ...

这帖子真好玩，我给你加精。

love_3_month

Lease 发表于 2014-12-26 00:15
兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一 ...

还可以稍微高一点，事实上贷款利率变化不大，但租金五年内会逐年递增，当然地税也会升一点

这位外汇朋友的算法很谨慎，可惜前提就错了，以为是短期售卖，所以结果差的很远。之前说房子n年翻番他就表示看不上，说股票外汇回报率高多了，但不考虑贷款放大，以及持有过程中租金还贷的问题。

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-12-24 15:21
哥们，如果我胡扯，就不会这里闲蛋疼，计算找数据了，虽然我承认我的数据可能会有小部分误差，而且我尽量 ...

兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一月。你用的数据是今年六月份的。这本身就存在差异，因为两者起点基数不一样。不过，这不是最主要的。

第二，我认为我们之间最主要的差别在于中介费。你的计算是认定房产在一年之内通过中介卖了。但是，作为房地产投资者，我们是不会在一年之内就卖房的。在新西兰，最成功的房产投资策略是Buy and Hold, 即投资者并不轻易将手里的房子放掉。但我们每年依然要计算每一幢房的投资回报率，以便发现我们的组合中有哪些房产的Performance是比较好的，哪些是比较差的，对于那些长期Performance较差的，我们会对这些非优质资产进行适当的调整。

第三，所以，回到我们计算投资回报率这个问题上。如果在一年之内把投资房通过中介卖了，那么你的计算是正确的，但这通常不是一个房产投资者的行为。一般投资者都要hold房产5年，10年，甚至一辈子传给自己的子孙。你也说了，有些会计的计算至少5年以上，我们就用你的数据，来算一下5年的总投资回报率，然后平均到每年看是多少。

假设数据：

1。房子最初买入价：         597000
2。贷款80%：                  477600
3。贷款利率：                   6%固定5年（其实现在可以谈到5.95%的）
4。5年年均周租金：           470（平均`每年加10块钱租金合理吧）
6。5年年均保险费：           1500
7。5年年均地税：              2500
8.   5年年均其他杂费：       1500

依然以每年增长8%来算（过去10年整个新西兰房价增长68%， 即年均7%左右，所以我认为奥克兰年均增长8%是合理的），如果5年后卖掉的话，

则届时的房子市值：    597000 X (1+8%)^5=877188
5年租金总收入：       470 X 50 X 5=117500
5年Total Opex:           (1500+2500+1500) X 5=27500
5年总贷款利息：         477600 X 6% X 5=143280

877188的中介费为23543（前30万为4%，余下的为2%）。

这样5年后将房子卖掉的收益为：877188-597000+117500-27500-143280-23543=203365。

当初投入20%的首期119400。所以5年总投资回报率：203365/119400=170%， 平均到每年的投资回报率：170%/5=34%。

这个投资回报率与我所说的有6个点的误差。我承认存在误差，但绝不是你所说的相差一倍的错误。并且这个误差随着年限的拉长，将变得越来越小。
还有，在我上述计算中，我是顺你所愿，把房子5年后卖掉了，如果不卖，则不会产生中介费，那么年均投资回报率就非常接近40%了。

ilikeauckland

    管他怎么算 结论就是buy buy buy咯+1

walker123

NewLynnHse 发表于 2014-12-25 09:16
其实我挺羡慕会炒汇的人，感觉是技术活。

也有点运气，更多的是信心和耐心还有经验。

love_3_month

我行我素我酷 发表于 2014-12-24 15:21
哥们，如果我胡扯，就不会这里闲蛋疼，计算找数据了，虽然我承认我的数据可能会有小部分误差，而且我尽量 ...

那你分析一下两年升值后的利润呗，是不是要扣两次的中介费呀。。。。

NewLynnHse

carpentrynz 发表于 2014-12-25 10:02
我总结一下哦

炒汇大佬的来房产论坛被一圈多军大佬群殴

其实我挺羡慕会炒汇的人，感觉是技术活。

carpentrynz

我总结一下哦

炒汇大佬的来房产论坛被一圈多军大佬群殴

我行我素我酷

egoto 发表于 2014-12-22 11:06
真是荒唐，" 本金：118800。"是你自己在计算了房租、地税、利息等一切可能的花费和收入计算得来的，我只 ...

哥们，如果我胡扯，就不会这里闲蛋疼，计算找数据了，虽然我承认我的数据可能会有小部分误差，而且我尽量往大的算的，实际比我计算应该还要低，但是计算方法我自认为我做这么多年的投资计算是正确的。 本金的意思就是 最初的投资成本， initial capital 是 118800， 20% deposit ,其实准确应该20%deposit, 119400, 更多一点，我这里就算 118800，不过按照你你上一个计算方法应该是， 增值8%， 644760-597000=47760，  增值47760，costs :由于第一年只付贷款，贷款26290，其他开销保险1000，地税2000 ，卖房费12000，其他费1000.开销 42，290，average income:  中间值房租收入，50周，50x447 = 22,350,  你的 (47760 + 22350 - 42290 )/ 118800=27820/118800 = 23% 这个不考虑任何税的收入，实际应该略低这个值。。。你那从 23%直接翻一倍，误差不是一倍多。 而且，楼上我现在虽然主要做外汇，当时外汇根本不用这样计算回报率，基本都是中短线，基本不做任何回报率计算。只是在房地产投资，或者股票的投资组合才这样。我做房产投资计划计算，financial modelling,还有一些会计的计算至少5年以上，虽然计算方法大概有些有少量误差，但是从20%，到40%，那就不是误差了，，那是错误。。。当然，你说我首期，借的，一分钱没花 ，那就是另外的计算方式了，有人赞助你首期，然后弄一年卖了，一分钱都没花，回报率无穷大。。。

Lease

love_3_month 发表于 2014-12-22 11:03
卖房中介费 is questionable.

if the market raises 8% a year, then 5%, then 0%, then 5%. assuming t ...

你说的完全正确。如果一年之内就卖掉，那不仅要算中介费，还要pay tax(income tax and GST), 这样一来就没什么回报了。他那种算法是短期房产炒卖者，不是投资者的行为。我们这些投资者都是好几年才卖一幢房。他把他炒外汇那一套用到房产投资里来是十分不恰当的。

egoto

我行我素我酷 发表于 2014-12-22 10:46
哥们，卖房中介费， 保险 ，地税。。。也是 costs..占你的大概一半，如果你房子有租金，租金是你的收入 ， ...

真是荒唐，" 本金：118800。"是你自己在计算了房租、地税、利息等一切可能的花费和收入计算得来的，我只是引用了你自己计算的数值，怎么来了我不算这些东西了？麻烦你自己翻翻自己算的帐，然后再回复我的问题，而不是冲动的直接回复！

love_3_month

我行我素我酷 发表于 2014-12-22 10:46
哥们，卖房中介费， 保险 ，地税。。。也是 costs..占你的大概一半，如果你房子有租金，租金是你的收入 ， ...

卖房中介费 is questionable.

if the market raises 8% a year, then 5%, then 0%, then 5%. assuming the bank interest remains same for these years, and LVR 80%.

according to Lease, the return is about 40%, 20%, 0, 20% (5 times). it is not perfectly accurate, but overall quite close, as most of the invester will hold for at least several year.

according to your calculation, it will be  = ? And will you deduct agent fee for each year?

我行我素我酷

Lease 发表于 2014-12-21 18:05
没有说你的链接是扯淡。说你以此来说我的算法是“按照租金最高，房价最低的来算”。那是扯淡！ ...

对，你说的全部正确，真理，，我算的和引用的全部都是瞎扯淡！！！！

我行我素我酷

egoto 发表于 2014-12-22 00:08
照你的计算数值  房子59.7万买的，然后一年后644760卖掉  644760-597000=47760，然后按你算的一年全部的 ...

哥们，卖房中介费， 保险 ，地税。。。也是 costs..占你的大概一半，如果你房子有租金，租金是你的收入 ，当然算你的收入减去的你花费，，，中间的过程 全部忽略掉吗？ 你的回报率难道排除这些？做这些项目投资，投资计划，我不敢说我算的数据非常正确，但是我的计算方法肯定正确。。。你那样计算也就年回报率，误差真不要太大。。。

love_3_month

"当然，你不卖，就没有算的必要，就算多少钱，你也不知道"

this is not correct........there is a thing called market value or valuation..........

love_3_month

egoto 发表于 2014-12-22 00:08
照你的计算数值  房子59.7万买的，然后一年后644760卖掉  644760-597000=47760，然后按你算的一年全部的 ...

he has deducted the agent fee (for selling the house) and rental loss (i.e. rent can't cover mortgage) plus other exp.

my doubts are:
1. the agent fee should be excluded, as i can go private sale, or i can keep it for several years then sell.
2. the medium selling-price house, if treated well, should be rented over medium rental - price. at least my rental purchased as Waitakere Medium price is 20% higher than waitakere medium rent.

Abaoniu

每个人贷款情况不同，如果你的自住房或者其它投资房拥有足够的equity,那么你很有可能是百分百贷款，2013年初购入的房子租金基本能cover所有的费用。你真正的支出也许只是出售时的装修费和房屋空置时的贷款利息，地税保险以及律师费。如果按照一年增值十万来说，扣除所有费用（大概1.5万），净收益8万左右，投资回报率533%，也就是所谓的空手套白狼。但是我们付出的时间心血是无价的，也会为找不到房客而担忧，哪里要修要补了你要找人去做，自己能做就自己做，水工、电工样样人工都贵。房子冬天霉整个擦一遍，为投资房做的清洁的时间比自住房还多，不是每个人都愿意或者有能力去承受压力的。You got what you paid for.

egoto

我行我素我酷 发表于 2014-12-19 12:55
你这样计算，误差有点小大啊，租金按照最高，房价按照最低。 奥克租金中位数 460纽币，但是房屋的中位数大 ...

照你的计算数值  房子59.7万买的，然后一年后644760卖掉  644760-597000=47760，然后按你算的一年全部的本金投入118800，  47760/118800=0.402  也就是说应该是40.2%的投资回报率，我想知道你这个大概22%咋来的？

Eastpark

过去一年投资中国A股，上海指数从2108点涨到3108点，涨幅47%，假设杠杆1：4，也就是拿出20%的真金白银。

假设投入20万，借80万，到年底按平均回报率为147万，减去80万的融资成本8万，回报率为 (147-88-20)/20 =  195% 此回报不需要各种税费，律师费。。。。是净回报。 比投资奥克兰房产强。

另外过去一年新西兰汇率对RMB降了5%以上，如果按纽币计算投资回报，是195 * 1.05 = 205%。 我这么算的对吗？

我觉得投资不能光计算回报，还要考虑风险因素，毕竟回报越大，风险也是越大吧？祝大家新年发大财啦。

love_3_month

Lease 发表于 2014-12-21 18:05
没有说你的链接是扯淡。说你以此来说我的算法是“按照租金最高，房价最低的来算”。那是扯淡！ ...

哈哈。。。。。

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-12-21 16:21
你说对了，我错了，我的链接官方数据是瞎扯淡的，回报率至少200%！

没有说你的链接是扯淡。说你以此来说我的算法是“按照租金最高，房价最低的来算”。那是扯淡！

我行我素我酷

Lease 发表于 2014-12-19 15:13
这个链接怎么证明我是按照“租金最高，房价最低”的算的呢？那个地区均价597K, 我的例子是500K, 它的租金 ...

你说对了，我错了，我的链接官方数据是瞎扯淡的，回报率至少200%！

我行我素我酷

狂风暴雨 发表于 2014-12-20 00:00
你没有算上升值那很夸张的部分,我想这部分才是LZ所提到的过去一年的投资收益. ...

我基本什么都算了，我也不需要争辩，至于投资计算，回报率，我想我的计算比较客观，至少引用全部是官方数据，要是按照最多的算一年翻两倍都有可能，我身边朋友很多都是炒房子炒地的. 不过我还是错了，错的就是在这里和一些不应该说出不同的观点，我错了，我应该计算每年回报率翻两倍以上，低于两倍就是错！

狂风暴雨

我行我素我酷 发表于 2014-12-18 16:49
算上了 ，一般应该 cover不住 。。。如果贷款 80%，目前的价格 。。。

你没有算上升值那很夸张的部分,我想这部分才是LZ所提到的过去一年的投资收益.

songinator

Lease 发表于 2014-12-19 20:34
有吗？ 那我收敛一点。

                  

Lease

songinator 发表于 2014-12-19 21:32
lease哥不要太张扬

有吗？ 那我收敛一点。