[谈房] 高层Apartment （公寓）经验分享 [复制链接]

Bearonrun

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电梯直达

楼主

发表于 2014-12-2 14:30:42 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 Bearonrun 于 2018-1-18 16:03 编辑

现在随着房屋价格的上涨，很多华人朋友都转而购买高层公寓。对于投资者来说，投资门槛较低，租金回报较高，现金流不错。对于自住者，价格比较低廉，交通也便利。不过，高层Apartment固然有相当的优势，但也有很多和平房不一样的风险。作为一个小业主和结构工程师，我写这篇文章分享一些工程的经验，并提醒大家购买高层Apartment之前要注意的一些风险。

在过去几年，我做了不少的高层Apartment的维护，翻新和加固项目（主要在奥克兰）。一般是因为业主（Body Corporate)或物业管理（Property Manager）发现了问题让工程师去检查。也有是Council要求业主做的。最近又接了个项目，明天（10月14日）要到大楼去检查结构上的缺陷。

常见问题如下：

漏水

      很常见是窗户，阳台等没有密封好。也有是因为用了不合适的外墙材料（类似于一般的漏水平房）。还有就是游泳池漏水。通常漏水的高楼都是廉价建筑。承建商会用一些廉价的材料，工人和分包商以控制成本，结果导致漏水风险增高。要是某些重要工序没有做，或者工程质量检查没有做好，风险就更高。

      和漏水平房一样，高楼漏水补救成本通常很高。很轻易就上几百万，甚至上千万。

      最近天维也有报道典型的公寓风险案例：

      http://money.skykiwi.com/realestate/2015-02-05/193043.shtml

结构设计缺陷

      此类问题很多。举些例子，混凝土板（地下室墙，阳台等）钢筋没放够，结果开裂。楼顶的Penthouse防风不足，在风中摇晃，没法住人。基础调查没做好，建成后地基沉降不均，地板开裂。等等，此类问题很难彻底修复，而且就算可以，也代价高昂。

施工问题

      有些建筑并不一定严格按照工程图纸施工，这样会导致建筑出现各类问题。尤常见于廉价建筑。

抗震等级不足

      可能有几个原因：1. 旧的建筑规范和现在的规范有差别。2. 结构设计缺陷3.施工没有按照工程师要求做. 曾经对一高楼作了混凝土扫描,里面的钢筋的图纸的相差很大.

      一般来说，楼龄越大，抗震等级越低。但也有例外，例如有八十年代的高楼比2000年后的抗震等级要高。

      如果抗震等级不足,楼房在地震中可能会严重受损,甚至倒塌。政府按照的抗震等级把建筑分类。最低等级的，会被要求马上加固。高一级的，会被要求限期（15~20年）加固。再高一级的，会被建议加固（非强制）。此外，保险公司的费用也会因为风险高而大幅上涨。有不少租客（尤其是商业租客）会拒绝搬进抗震等级低的大楼。

裂缝

      指的是混凝土结构上的裂缝（如墙，地板，阳台，水槽等等）。大多并不马上影响结构强度。但会影响美观，会有腐蚀风险，也会增加维护费用。

防火等级

      公寓的防火设计或施工有缺陷
      结构（主要是钢材）没有防火涂料，没用防火板（Gib Fyreline等）包起来。
      防火通道尺寸，位置，方向等不合要求，这种情况在混用的高层更常见，例如地下层Parking, 地面一二层零售，中间层办公室，高层公寓。这种情况下，防火设计，建模非常复杂，出错的几率更大。
      天维的相关报道如下：http://money.skykiwi.com/realestate/2015-10-12/206208.shtml

      有的建筑的防火等级不足，被防火工程师写进报告。市政府就要求马上清空大楼并修正。经过上诉，修正是做了，但只是短期清空几个Unit.

如果购入了这些高楼，就可能需要承担相关的修复和加固费用，常见如下：

建筑师费用：

      检查，报告，设计，进度控制。费用从几万到几十万，视乎项目规模。

工程师费用：

      结构，防火，基础，机械，电气工程师。检测，调查，设计，consent, 费用从几万到几十万，视乎项目规模。

律师费用：

      如果不用打官司，费用从几万到几十万，视乎项目规模。如果要上法庭，可以轻易上百万。见过费用（Fee Proposal）近三百万的。

大楼空置损失

      发现问题后，市政府有可能要求马上清空大楼（基督城有这种案例），或部分清空。施工期间，部分或全部单元会被清空。见过有大楼单元被清空两年

施工费用
      视乎项目规模，从几十万到上千万不等。

最后再次提醒各位网友，购买Apartment之前一定要收集足够信息，作足够的调查和分析，这样才可以降低风险。

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