现在银行都不想做生意了啊？

阿海

内部消息说ＡＮＺ明天就会把internal servicing interest rate从现在7.5%调到7.75%.
看来银行不想做生意了，这么高的利息谁还能贷款？

那些洋人first home buyer就算有２０％首付都不一定能贷款贷很多了。

看来RBNZ在背后做了不少工作嘛。

LBpower

moccababy 发表于 2014-10-10 21:14
小白一枚，请问楼主，买公寓（20w）左右的可否贷款？不用来投资，自己住。

我可以为你提供相关的信息咨询。 欢迎来电 021 538053。  
ANZ MORTGAGE MANAGER

阿海

moccababy 发表于 2014-10-10 21:14
小白一枚，请问楼主，买公寓（20w）左右的可否贷款？不用来投资，自己住。

具体要看公寓大小还有包不包车库, 银行对公寓的要求我不是很熟。

winny

{:8_484:}

walker123

Annie911 发表于 2014-10-10 17:40
举个例子，假设你有几个投资房，在各家银行总共有3M的房贷，其中有100万是还没有使用的Revolving Credi ...

成功人士                          学习了

Annie911

adsl2 发表于 2014-10-10 15:40
“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷 ...

举个例子，假设你有几个投资房，在各家银行总共有3M的房贷，其中有100万是还没有使用的Revolving Credit（也就是说实际上你是按2M的房贷付利息）。一部分房贷到期后你想把房贷从A家Refinance到B家银行拿Cash Back，因为B银行是按3M的房贷总额来计算你的还贷能力的，而且是多加了将近3%的利息来给你做压力测试，即使保持原有房贷数额不变，不做Topup，如果收入不大幅增加的话，是很难获批的。

这1M的Revolving Credit因为没有使用，没有给你带来任何收入，却白白被银行算进总房贷，所以说是个拖累。如果还想再折腾几把Refinance拿Cash Back，估计得被迫瘦身，把部分子弹仍了，减少Revolving Credit。

或者有另一个玩法：你拿这1M的钱建6-7个60平米的Small Dwelling（假设12-15万左右一个），把所有投资房通通变成Home & Income，每个Income租400刀，7个Income每周就多收2800刀，每年多了15万的收入，即使银行按75%来算，也多了10万刀。这样在总房贷不多加一分钱的情况下（还是3M）就可以把收入剧烈增加，即使利息再涨5%，其他投资客纷纷裸泳的时候，你也许依然能保持坚挺，挺到下一波低潮来临，其他投资客纷纷跳楼的时候，说不定各家银行还是会把你敬为VIP，纷纷请你喝茶，向你抛媚眼，巴望你再多贷点去扫货，哈哈:-)

adsl2

zere111 发表于 2014-10-10 15:42
意思是说如果真的实际利率涨上去了的话

那这种情况 房价是该跌还是该升呢？

zere111

adsl2 发表于 2014-10-10 15:40
“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷 ...

意思是说如果真的实际利率涨上去了的话

adsl2

Annie911 发表于 2014-10-9 21:31
情况确实如阿海所言。两个月前W银行曾经答应的Revolving Credit，现在要加将近3%来做压力测试，按这个算法 ...

“所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了“--不太明白你的意思？阿海说的是现在批贷款比以前要困难要少，但利率不变，你这以前都批出来的应当高兴才对，大不了不用就搞那儿，或者拿银行的钱个人放贷（呵呵，玩笑），看不出有什么负担可言

adsl2

xtia004 发表于 2014-10-9 12:16
银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考 ...

那纽币是不是还要跌？我看这几天又涨起来了；ISIR（缩写有点像某个恐怖组织）提高，只是银行收紧银根，收紧银根只能致使更多的人贷不到款，贷不到款就买不到房，买不到房。。。。。。。那房价是不是就该下跌呢？房价下跌，政府这是不是在打压房价呢？还是怕出现泡沫？怕出现泡沫，为什么还说是钢需呢？那到底为什么要缩紧银根呢？

ybbest

Rbnz 是想通过这个控制房价吧。lvr是不是要撤掉了。不过银行毕竟靠贷款挣钱，那么多钱带不出去，长远来看也不是办法啊。

我真不是孙红雷

zere111 发表于 2014-10-9 13:28
比起赚钱还是控制风险咯，现在投资 投机 者背着100多万贷款的那么多，银行不可能真的一点都不知道这些人的还 ...

100多万贷款是个大数吗？那要以你的资产做衡量。还有银行杀了这些猪对银行有什么好处？

你是我的天使

因为银行被RBNZ监管，要承担社会责任，里面有一条规定说银行必须要是一个responsible lender 负责任的贷款人，所以那个internal servicing interest rate一般都是比FLOATING的RATE要高，也就是说如果突然银行利率提高了，借款人不至于就会defaulting还不上钱，然后进collection,最后房子被银行拍卖。。。
最近floating利率一直在涨，servicing rate提高也很正常。。

不像很多那些小的金融公司，他们被监管的力度就小很多，所以如果你去银行因为servicing不够无法得到贷款,去一些的金融公司往往就可以贷到，但是相对的利息也高，风险也大。

以上是针对对retail 和small business的，commercial 的就是另外一种算法

粉紫

我今天正好去broker家 送材料。 我们是第二套房。发贷款银行是按7.75 算。但是fix 利率还低了
她说也看人，可以给拔高 点  
我们也不想 太吃力 。这个吧还是量力而行呗
这次是想买个大点的， 生孩子 住，所以比以前挑剔，房子看着看着预算就 10 万 ，10 万 的往上加。

180°

反正从各种表现来看银行业从马上要开始收紧银根了，往外放钱盯得越来越紧了

Annie911

阿海 发表于 2014-10-9 13:08
哈哈，对啊，但我从来没怕过，ＡＮＺ不贷给我我就试别的银行咯，实在不行了就暂时不买了呗

我也希 ...

情况确实如阿海所言。两个月前W银行曾经答应的Revolving Credit，现在要加将近3%来做压力测试，按这个算法，几个M贷款的话，就算收入翻倍，也难批出一点RC。看来银行要么有难言之隐，要么是真心不太想做生意了。

所以我发现以前批出来还没有用的子弹，现在越来越成为包袱了。Refinance时扛到哪里都不受待见。

我们的选择估计只有这么几个：要么像阿海说的，暂时不买了，Refinance时就别想RC了，懒得折腾的话就在原来银行乖乖呆着；要么把一部分子弹给退了，降低总贷款额，也许还能在各个银行间再玩几把Refinance，继续整点Cash Back喝喝茶；要么干脆把子弹上膛，再进一组高租金回报的货，兴许还能再挺一阵。

walker123

NewLynnHse 发表于 2014-10-9 10:34
do we have a choice?

stop buying

crazymouse

未来房子大跌很难了。。。

zere111

比起赚钱还是控制风险咯，现在投资 投机 者背着100多万贷款的那么多，银行不可能真的一点都不知道这些人的还贷能力有多少水分。猪养肥了就差不多该杀了

阿海

狂风暴雨 发表于 2014-10-9 12:52
意味着收入不变的情况下,可以使用的银行额度相对减少.不过阿海你不用怕,租金很快也该涨了.

哈哈，对啊，但我从来没怕过，ＡＮＺ不贷给我我就试别的银行咯，实在不行了就暂时不买了呗

我也希望租金快涨啊！

狂风暴雨

意味着收入不变的情况下,可以使用的银行额度相对减少.不过阿海你不用怕,租金很快也该涨了.

阿海

xtia004 发表于 2014-10-9 12:16
银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考 ...

恩，那意味着房价又要大升了。

刚刚跟ＢＮＺ一个朋友聊了聊，她说大选之后做新贷款的多了很多，现在加班忙死了。

xtia004

银行提高internal servicing interest rate意味着银行预期未来短期内利率会上升或资金成本会上升，银行要考证这个预期条件下客户的还款能力，考量因素包括储备银行提高利率或国际资金成本上升导致银行需要主动调升贷款利率。

阿海

Robbi 发表于 2014-10-9 11:53
因人而异，投资者和自住贷款的情况不一样，大家不用过分恐慌。。。

恩，恐慌到不至于啦。

阿海

LU99 发表于 2014-10-9 11:52
对只有一个两个房子的人， 调不调没有太大影响。 它调高了， 只是他们内部的计算公式里面用。跟对客户的利息 ...

对的，如果是按照２０１３年１月份状况，按照我现在的经济状况，我能多贷１百多万。

但因为现在银行自己定的利率，我只能多贷１０－２０万。。。

所以我才发帖说ＡＮＺ不想做我生意了

purpleapple

LU99 发表于 2014-10-9 11:52
对只有一个两个房子的人， 调不调没有太大影响。 它调高了， 只是他们内部的计算公式里面用。跟对客户的利息 ...

其实还好啦，投资房的客户原本就属于有钱就投资，没钱就休息一阵子的姿态，也没什么好着急的。。。

Robbi

因人而异，投资者和自住贷款的情况不一样，大家不用过分恐慌。。。

LU99

对需要找银行大额借款买房子的客户， 确实是个坏透了的消息。

LU99

对只有一个两个房子的人， 调不调没有太大影响。 它调高了， 只是他们内部的计算公式里面用。跟对客户的利息一点关系没有，  打个比方以前一个家庭根据他们的收入状况能贷款五十万， 这五十万是根据公式生成的。 现在调高后， 同样一个家庭收入， 只能贷款45 万， 绝对不会给你50 万了。 所以不用大惊小怪。 只是限制大家的贷款额度。

但是这个对投资房的大户就是一把很厉害的大刀了， 投资房太多的客户， 以前可以找银行借到钱， 现在就借不到那个数目了。