本帖最后由 joanmiao 于 2019-7-24 19:50 编辑
hello大家好，我是澳纽注册会计师miao CA CPP，在奥克兰读会计本科和硕士，毕业先后在洋人CA 会计事务所和世界跨国咨询企业，也是新西兰权威税务法律咨询公司任职。现在开始经营自己的注册会计师事务所，与在澳洲的CA firm和中国top20事务所合作。
因着对房地产和投资的热爱，自住房之后，2009年开始了自己的房产投资，生性爱旅游爱艺术爱交朋友爱吃喝玩乐，在不十分影响生活质量的前提下，分别购入了capital gain 和cashflow两种strategy的投资房，稳步前进.
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今天风雨交加，源于这段时间微信圈里转的很多篇投资和税务方面的文章太想当然，很误人子弟啊，中午一杯红酒过后，我开始想写点儿啥。。从哪写起呢，想想自己和朋友所关心的，也许就是大家关心的。。
=== 买入投资房前： 1. 合理合法的税务结构和聪明的tax planning和assetprotection帮你最大化的实现税务benefit 2. 想好你真正的买房目的，别老让IRD麻烦你：） === 买入投资房后 所有的投资房花费，哪些费用可以退，哪些不能退。 === 卖出投资房时？ 哪种情况可以不用交税，哪种情况必须交税。 ===Wealth planning 房产vs 贷款vs会计税务密不可分完美结合 怎么用贷款实现最大的leverage和最佳税务组合而达到Wealth planning.怎样通过投资房产，最大化使用贷款和税务系统实现最大化的财富计划。 ----------------------------------------------------------理性的分割线----------------------------------------------------- 买房前：合理合法的税务结构，聪明的tax planning和asset protection帮你最大化的实现税务benefit。
小A和小B是一对80后小夫妻，都是PAYE工作族，买了自住房后没多久，小A升职了，多贷了一些款准备买下第一栋投资房，因为是朋友，买房之前打电话给我，咨询税务方面的benefit。什么benefit呢，退税呗，退税不只是简单的算算，做个profit loss账目，抵掉个人所得税就好了。税务最优化，你就要约谈专门的CA帮你规划，主要结合自身的情况，有以下几种形式（咨询费就不收了，看帖的，别忘了请miao 吃饭） 1. 个人名字50% vs 50%.
这种形式的好处就是最简单明了，两人名字都在上面，投资房所有的盈利和亏损两人对半分。小A工资8万，小B工资5万，为了税务优化最大化，两人选择100%贷款买的投资房，想找的投资房在40-50万之间，租金在400左右，加上平时投资房有关的各种费用，想都不用想肯定是亏得。比如一年亏1万，那这种情况下，一人负担5千，小A的收入立马变成7万5，小B变成4万5.按新的收入打税，之差就是退还给你的税。当然这是亏得情况，赢利的情况就得补税，这也是为什么有很多现金的人也要贷款买房，用别人的钱生钱，当然这是个人意见（哎哎跑题了。。）
2. Lookthrough company(LTC) 小B想明年要宝宝，然后不工作做全职妈妈两年，之后说不定像所有的妈妈一样做点代购小生意，那小A的工资就是8万，小B就是0或者很少. 如果还是第一种形式的话，一人一半负担盈亏对小B并不是最佳方案。这时候我会建议建一个LTC公司。好处就是可以按比例分配盈亏。因为是亏得，那如果小A占99%，小B占1%。那么小A的工资一下子可以最大化的税务减免，多了好多奶粉钱哦。。。当然如果说投资房是盈利的，就得反过来咯。另外好的一点在哪儿呢，LTC的ratio是可以变换的，比如小B现在工作是50v50, 之后不工作了小A 99%，小B 1%。。。。当然LTC是个公司，compliance当然比第一种麻烦许多，聪明的筒子个人自己就可以退税，建个LTC公司还得付给会计费还有每年报税一堆花费等事情得操心。所以你就得衡量退得多还是花费多哪个划算咯。
3. Trust 小B 和我说，万一我生了宝宝在家熬成黄脸婆，小A当了manager有小三了怎么办，我说，小B那么好别担心啦，女人首先得有自信心，爱宝宝同时也别忘了自己，其次要有对老公的关心（晕，好像又跑题了。。）如果还不放心，那就把房子放在trust（信托）名下。这就比上面两个税务结构多加了一项asset protection(资产保护)，当然不用说的是大家都知道的昂贵的管理律师费，但总的来说还是保护了财产，很多人还是很喜欢选择这项。Trust是按33%打税的，记住，有一个重要点就是trust不能负担亏损。比如投资房是亏的，不能分担到beneficiary。那这个时候就得想好，按工资多少分配谁。
4. 小B又说了，那我又想保护财产又想最大化税务怎么办，姐们儿，世界上哪有这么多两全其美的事情啊，要是实在担心，就用trust做你自住房的owner，用LTC做投资房的owner。。（哎哎哎，小A……不要走啊，这龙虾还没付钱啊啊啊）
今儿只是浅显的和大家介绍了一下各种结构以及伴随来的税务outcome, 作为一个注册会计师，肩上的责任和协会准则要求目的都不是避税逃税，而是跟大家说说在国家法律规定下要有一个合理的税务规划，希望大家喜欢我写的，吃饭去了。。。。之后继续更新。。。。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－买房之前就开始了税务责任－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－终于有时间继续写帖子。。 小 a 和小b看中了一套北岸glenfield的西湖校区3房crosslease小屋，做了rentalappraisal，算了yield，约见好了贷款专家，拿到了pre－approval,满心欢喜的买下了第一栋投资房，立刻就在微信里告诉我们这个好消息。一顿火锅之后，我问“这第一栋投资房买来主要做什么？” “当然出租咯” “然后呢，卖吗” “有校区，不愁卖，先拿着，然后再贷款买2，3，4栋” “都用来出租吗？“ “看情况贝，看看哪个房装修一下好赚快钱就卖掉再投资”。 “不怕交税啊” “我又不是developer也不是专门做这个的，我有主业， 怎么会交税？” 话听起来好像没什么错，但即使是个人行为，也可能会要交税。
一般来说，哪怕是个人，房产投资客也被分为三类， property investor,property speculator, property dealer
第一种property investor, 主要看房租回报，用的是buy and hold strategy,比如论坛里的很多大神同学，看重的是rental yield,不急着卖出，买入了很多unit，房子为了好租，这种情况多少年后卖掉时只需要把退税的depreciation部分claw back 就好，一般不会交个人所得税。 第二种property speculator，主要研究房价走向，也许只有一个投资房，只买进了一块名校区大地房， 以capital gain作为买入的目的，即使几年之内都看似一直在出租，其目的是要市场好的时候高价卖掉， 投机行为，哪怕只有一栋，只要你目的明确，这种情况就是要交税的。 第三种property dealer／trader, 大家都知道这种已经以房产投资为一门生意一般，经常买入好地烂房物业，do up以后卖出，赚快钱，再买入，再装修再卖出，这种情况当然要交税咯。
聪明的筒子已经看出来了， 归根结底ird就是based在以下这三种rule. 1. 买房时的firmIntention ，你明确的买这栋房的目的。 2. 之前买房的pattern ，你历史买卖房记录。 3. 直接或者间接与建筑行业的关系associaition to building industry’
intention是什么意思呢，就是买进的时候就想好了要卖了赚钱的，比如do up property,比如可以分割的大地校区房，只要你买进时，有evidence是想要卖的不是租或者自己住，就有交税的很大可能性，这个evidence可以从方方面面找到，房产中介找房时的备案，到你的个人情况，比如你买了一块政府宣布要新兴开发的奥克兰以北的大地烂房，但你住在东区豪宅，你工作小孩上学都在东区，那么北边的投资很有可能就会被认为是要等市场热了卖出的。 小a和小b买进这个投资房看重的是yield，好出租，而且要买进2，3，4栋都出租出去，不是为了卖掉而是租掉，这是他们的原本初衷，但是毕竟土地都是增长价值的，如果这个目的很难被界定，所以用了一个firm词，还有就是明显的证据。 当小a多年之后又买了一栋房，这栋房他看到了这个区这两年增长的潜力准备时机好就卖掉，虽然也准备租掉，但yield绝对不是首位考虑的时，这栋房子就有交税的风险了。
第2和第3点很容易界定，查之前交易记录，看你经常买进卖出，查你是否和building industry有interest或者有联系或者比如投钱给某个developer等等。。。
好困。。。昏昏沉沉断断续续的终于写完了，碎叫去了。。。。
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发表于 2014-9-12 13:24:59
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