想碰套2000年plaster的房子 纠结中...

白板

lz是要玩火啊··········

Barfoot.Titus呂

love_3_month 发表于 2014-8-29 12:54
http://www.barfoot.co.nz/514612

this one sold la? how much? and how much is CV?

pm給你了
請參考

love_3_month

Barfoot.Titus呂 发表于 2014-8-29 11:49
oh...wow !
謝謝你提供的地址，我查看了一下真的很有趣
Halifax 那間過去3年間有三次買賣紀錄，但因為是 ...

http://www.barfoot.co.nz/514612

this one sold la? how much? and how much is CV?

Barfoot.Titus呂

路雪王 发表于 2014-8-28 23:12
双校网

35A Halifax Avenue, Epsom

oh...wow !
謝謝你提供的地址，我查看了一下真的很有趣
Halifax 那間過去3年間有三次買賣紀錄，但因為是barfoot的盤，我恐怕無法在此一一詳細的發表這一路的過程，以免得罪了我們公司的客人(不論是過去的屋主，還是這次3月份的最新買家....)

但你可以到這棟房子的外面看一下，對比政府的weathertightness E2/AS1(我上面提到的"4Ds")，你自己或許就有答案為何它低於CV價賣了。

雖是如此，但也別小看即使plaster，上任屋主7字頭高入手，不到一年後就以9字頭初賣掉的 !!
Mt. eden 那間因為不是我們公司賣的，所以資料不齊全，不清楚是怎麼一個物業...

路雪王

Barfoot.Titus呂 发表于 2014-8-28 22:50
聽起來很有趣 !
可以告知是哪裡嗎?
我很有興趣查看一下物業的背景資料 :)

双校网

35A Halifax Avenue, Epsom

646 Mount Eden Road, Mount Eden

希望你对中区的房子也多了解下；我们邻居RECLAD，FRAMING丝毫没有检查到，这是基于我周围邻居的见闻

Barfoot.Titus呂

路雪王 发表于 2014-8-28 22:36
可买家如何知道房屋的framing是否已经腐烂？

CCC对RECLADDING是不检查房屋的其他部分的，这也是CCC留下 ...

抱歉完全不同意你的觀點

你親自看過reclad的屋主在經過每一個stage council檢查的時候，是如何framing接著framing的檢查，作記號，甚至要重上防腐塗料嗎?

recladding的要求嚴格到council裡面只有特殊部門的專人可以過來給作recladding的sign off，這個人若是不在，其他sign off新房ccc的都無法插手。

我有個屋主reclad之後，專案的council inspector因為有事情出國，連帶的final sign off都整個停頓了，就等他老大一個人半個月後回來才可以繼續

Barfoot.Titus呂

路雪王 发表于 2014-8-28 22:38
可是我也看到很多双校网HOUSE，因为是PLASTER，价格连CV都买不到，甚至还亏欠

需要我把房屋门牌好也公 ...

回到正提

我想說的是plaster有好的，也有壞的，好的賣得好，壞的當然也賣得不好
若是壞的Plaster，也就是有漏水的話，我個人看過最差的是比CV價便宜兩萬，就在chatswood的balmain road上面有個黑色的全新房 :P

你說的雙校網卻比CV便宜，麻煩給我地址囉 ~~ 若是現在還有願意低於CV價賣，我手邊有幾個kiwi builder會非常有興趣 !

Barfoot.Titus呂

路雪王 发表于 2014-8-28 22:38
可是我也看到很多双校网HOUSE，因为是PLASTER，价格连CV都买不到，甚至还亏欠

需要我把房屋门牌好也公 ...

聽起來很有趣 !
可以告知是哪裡嗎?
我很有興趣查看一下物業的背景資料 :)

路雪王

Barfoot.Titus呂 发表于 2014-8-27 15:35
另外，若是在北岸，建議樓主可以到torbay的rock isle road去看看，許多面海那一片的房子不乏plaster，但因為 ...

可是我也看到很多双校网HOUSE，因为是PLASTER，价格连CV都买不到，甚至还亏欠

需要我把房屋门牌好也公布下吗？

路雪王

微苦蓝山 发表于 2014-8-27 11:32
recladded的房子是完全沒有問題的，外墻就是新的，有什麼問題？可惜市場還是持懷疑態度，好像修過的就沒好 ...

可买家如何知道房屋的framing是否已经腐烂？

CCC对RECLADDING是不检查房屋的其他部分的，这也是CCC留下的一个隐藏问题

熊猫团队JAMES

zdfan 发表于 2014-8-26 09:54
早期Plaster外墙的根本问题是外墙和frame之间没有Cavity, 就是一个一定的间距，加上最下面的一个排水的地方 ...

有道理，顶一个！！

根本英俊

bridger 发表于 2014-8-27 18:55
如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟 ...

胡说八道

bridger

bridger 发表于 2014-8-26 21:46
如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟 ...

如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟悉建筑的朋友给解释一下。谢谢。

Barfoot.Titus呂

另外，若是在北岸，建議樓主可以到torbay的rock isle road去看看，許多面海那一片的房子不乏plaster，但因為都是設計良好的，我遇過不但沒有漏水問題的，連CV都是逼近$2m左右，價錢全都嚇死人

若是在中區，我有個洋人朋友兩年前買在Mt. Eden的landscape road，也是大plaster房子，1990年代建的，從來沒有問題，4房1/3的cross lease照樣破百萬，這還是兩年前的事情

北岸greenhithe就有一個設計非常好的plaster房正在賣，4房2衛浴單層，等著看到時候應該也是順利賣出

Barfoot.Titus呂

我不是念建築專業的，以下只是個人一點看法

plaster房子建議樓主可以留意E2/AS1要求的"4Ds":

Deflection - 比如說外牆若是EIFS的plaster因為泡沫板/保麗龍板本身優越的防水性，可以有效的防止水氣由牆面進入。另外若是有突出的屋簷，也是阻止雨水直接碰觸牆面的好設計
Drainage - 像上面許多人提到的，若是外牆的底部與timber framing之間有cavity，也就是許多小洞孔，可以有效的排除/流出由牆面進入的水分
Drying - 再因為這些連排的小洞孔，提供一個有效的牆面"呼吸"系統，幫助風乾
Durability - 牆面若是有定期保養，正確的plaster和paint membrane的組合都可以大幅增加牆面的耐用度

再說，防水性的評估是一個risk factor的分數表Moisture Risk Matrix ，若是樓主看的房子為單層，有40公分寬的屋簷，設計單純，不臨近海邊會直接遇到海風/水，外牆不是木頭+磚牆+plaster的複雜混合體，最後還是treated timber的話，相信應該是值得考慮的

songinator

ken555 发表于 2014-8-27 14:32
请问一下 什么是典型的漏水房 哪些是可以放心买的palster房子 能详细说明一下给我们这些外行上上课吗？因 ...

18楼说的已经很好了。。。。。。。。。总的来说05年以后的plaster没问题

微苦蓝山

ken555 发表于 2014-8-27 14:32
请问一下 什么是典型的漏水房 哪些是可以放心买的palster房子 能详细说明一下给我们这些外行上上课吗？因 ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... p;highlight=plaster

說起來比較累，推介好好看看上面這個帖子，應該會有收穫的

ken555

微苦蓝山 发表于 2014-8-27 11:17
你說的對，所以除非是某一階段未經處理的木材，並且沒有cavity，即便是漏水的palster房屋，也是容易修理的 ...

请问一下 什么是典型的漏水房 哪些是可以放心买的palster房子 能详细说明一下给我们这些外行上上课吗？因为我做木工的朋友也说最好不碰palster，实在是搞不懂了·····

微苦蓝山

love_3_month 发表于 2014-8-27 11:30
True.

i also wonder if the market think the "treated leaky house" is as good as normal house?  ...

recladded的房子是完全沒有問題的，外墻就是新的，有什麼問題？可惜市場還是持懷疑態度，好像修過的就沒好東西似的，沒辦法，可以理解的心態

love_3_month

微苦蓝山 发表于 2014-8-27 11:17
你說的對，所以除非是某一階段未經處理的木材，並且沒有cavity，即便是漏水的palster房屋，也是容易修理的 ...

True.

i also wonder if the market think the "treated leaky house" is as good as normal house? as i still see some ppl quite concerned of the re-cladded house. not sure if happens to the majority buyers or not.........

moliang

LZ希望你明白,让你坚决不碰plaster的人,并不是真的不懂cavity得区别道理

只是一片好心让你减少risk,市场和银行就告诉买plaster虽然便宜,但是便宜那50-100k,如果出事了,你要自己负担200k-300k

微苦蓝山

love_3_month 发表于 2014-8-27 11:07
"至於說漏水，99.99%的房子都會漏！遲早，如果保養不妥當的話，磚房照樣漏給你看，嗯，混凝土現澆的估計不 ...

你說的對，所以除非是某一階段未經處理的木材，並且沒有cavity，即便是漏水的palster房屋，也是容易修理的，就如同發生漏水問題的磚房、weatherboard。。。之類的所有房屋，因為框架結構并沒有因此而腐爛，直到無法發現時無法收拾，只能全部換掉。
但太多人云亦云，導致plaster的房子就是賣不動，沒辦法，大部分人是不理性的。。。印象已經造成，解釋再多也沒有用
如果長期自住的話，市場是有plaster的寶可以淘的，當然，那些典型的漏水排屋就不要碰了，除非已經全部換過外墻。。。。。

love_3_month

微苦蓝山 发表于 2014-8-27 11:00
說堅決不碰的人，其實大部分不懂新西蘭plaster房屋的歷史和問題何在
但是，鑒於大部分人都是這樣的。。所以 ...

"至於說漏水，99.99%的房子都會漏！遲早，如果保養不妥當的話，磚房照樣漏給你看，嗯，混凝土現澆的估計不太會漏"

that is right and wrong.

all houses MAY leak one day, but it will be easy to fix, because the timber is treated.
the real "leaky" house, will cost $150-250K to fix.


it is like cancel vs cough. Both are part of "sickness", but at different level la.

微苦蓝山

說堅決不碰的人，其實大部分不懂新西蘭plaster房屋的歷史和問題何在
但是，鑒於大部分人都是這樣的。。所以樓主你除非自己一直住下去，否則還是要慎重，因為在你想要出貨的時候，不懂的人還是比較多
如果看好了決定自住，不在乎將來轉賣的，我可以告訴你其實plaster房屋（只要不是那種典型的漏水屋）很多質量都很高，但是要關注年份和樓上所說的cavity的問題
大把豪宅都是palster的！！！！
至於說漏水，99.99%的房子都會漏！遲早，如果保養不妥當的話，磚房照樣漏給你看，嗯，混凝土現澆的估計不太會漏。。。。

32168

你是干建筑懂这行的话可以考虑 外行就别碰 碰了更纠结

bridger

zdfan 发表于 2014-8-26 09:54
早期Plaster外墙的根本问题是外墙和frame之间没有Cavity, 就是一个一定的间距，加上最下面的一个排水的地方 ...

如果1楼是砖墙2楼为plaster, 即使没有cavity也可以有排水作用，因为下面的砖墙可以作为自然的cavity. 有熟悉建筑的朋友给解释一下。谢谢。

Myminimuffin

没什么好纠结的，坚决不能碰！

songinator

Danger_Decibels 发表于 2014-8-26 13:04
似乎现在银行对于plaster的房子的贷款批的很严厉啊。

恩 一直都对那段时间的批得很严

Danger_Decibels

似乎现在银行对于plaster的房子的贷款批的很严厉啊。