求教：房子装修改动的成本大体如何估算和程序

没蚊香的黑夜

最近看好了一栋比较破旧的3房一卫，想买下来自己装修do up。（房子太贵了，与其多花钱买别人装修过的，还不如自己动手或者雇人，能省一点是一点吧）。

只是不知道大概会花多少钱和具体程序有没有可行性。想咨询下大家。不需要考虑特殊情况，或者特殊用料，只考虑一般情况和一般用料，大体估算作为房屋购买时指导价格使用。谢谢大家

想要做的改动有：

1.      3房，8扇窗户和2个门想要换成铝合金双层玻璃的，现在是木头的，外墙是木头weatherboard。

2.      3房，面积大概120平米，所有的ceiling，也就是内部的顶，想要重新吊一下，外面的屋顶是新换过的，吊顶的同时做保温处理。

3.      房子下面重新做paper，防潮保温的？

4.      目前内墙也很旧，而且是很老的GIB还有wallpaper，想尽可能的全部拆掉然后重新做新的内墙，重新粉刷。

5.      增加一个卫浴，（council的申请费大概要多少钱？）并把卫浴的位置调换一下。

6.      现有的卫浴也要重新做防水和瓷砖。

7.      重新做厨房和瓷砖

设计费用不知道需不需要出呢？

不好意思，想要改动的比较多，麻烦些，希望大家指导指正。

zynzakl

没蚊香的黑夜 发表于 2014-6-24 11:39
非常感谢您的专业意见.

如果只是调换卫浴和厨房的位置, 需要申请consent吗? 如果要拆现有的一堵墙,改变 ...

换全屋户外门窗涉及到房子的防水问题，是必须申请building consent的。既然这样就一起把改动卫浴厨房申请了，并不增加多少成本和时间。要改门拆墙涉及到是否承重的问题，不到现场看，没有房子的图纸是无法回答的。
有朋友提到铝门窗的价格，我估价一万是按照楼主说的普通门窗算的，假如是FRENCH DOOR或者BI FOLDING的话就贵多了。我曾做过一扇这样的门就8000多，三米高，四米八宽。
我不知道你说的builder是什么人？狭义的builder就是建房子的木工，对于装修的很多工作未必很清楚（因为大部分装修工作都是在木工完成后进行的）。有人把承建商也称为builder，容易引起歧义。
具体到你的工程，要么找公司大包-------main contractor，全部负责，签正式合同，各项用料、工期，电器卫浴的品牌型号都要具体细化；估计总价不会低于十万甚至十二万，因为人家要把很多意外因素先考虑到，预算从宽。要么找个site manager付固定的管理费，由他找各个工种的sub contractor和supplier，按实际支出付款，至少可以节约一些材料费。不过现在建筑市场太旺，找个负责任又有时间的人也不容易。
建议楼主自己管理，其实没有多难。个人建议：1，凡是在报纸、网络打广告的装修人士最好不要联系；不是说打广告的都不好，而是中招几率比较高；毕竟这么旺的市场还需要打广告难免让人怀疑水平。2，各个工种的工人最好都有用过的人介绍，口碑远胜广告；能到他干过的工地看看更好。多打听多比较，中招的概率就会低很多。祝：好运！

狂风暴雨

我有套房刚做的装修,基本跟你提到的几点一样,能换新的都换了,我估计你自己找人做大约10万再加税.但是你要考虑到几点,首先是装修款很难从银行贷款,买装修好的房子如果做贷款的话等于这10几万的装修钱你只需要给个首付,剩下的慢慢分期给;其次是装修市场比较混乱,万一请到不好的人,工期很可能一拖再拖,大装一套房拖半年都见过;还有一点就是目前的市场你自己找人做很可能会遇到一个尴尬的情况:活好的人太忙,短期内接不了你的活,或者报个高价给你爱做不做,而活不行的人你以后操心的地方会非常多.

没蚊香的黑夜

zynzakl 发表于 2014-6-24 10:12
1,换门窗，增加卫浴都需要申请building consent。council费用大概1500到2000；申请前需要找设计师给出新换门 ...

非常感谢您的专业意见.

如果只是调换卫浴和厨房的位置, 需要申请consent吗? 如果要拆现有的一堵墙,改变门的位置呢? (房子只有一层).

装修的确是个大工程,需要找个有经验的builder来统一管理吧.自己估计会管得乱七八糟.这又是一笔费用...

想自己动手做一部分, 但不知道在哪一步该做什么. 比方说是先换门窗呢,还是先拆内墙,重新安排房间的布局....

adsl2

Nahema 发表于 2014-6-24 11:25
那家TRADEME也卖，我是TRADEME看了以后去实体看的，不过没有买，所以也不知道具体品质好不好，我PM给你了 ...

非常感谢

Nahema

adsl2 发表于 2014-6-24 11:21
麻烦您pm那家华人公司联系方式好吗？谢谢
还有听说网上（trade me)也有卖门的，挺便宜的，不知道是不是这 ...

那家TRADEME也卖，我是TRADEME看了以后去实体看的，不过没有买，所以也不知道具体品质好不好，我PM给你了，你自己看看多比较。

adsl2

Nahema 发表于 2014-6-24 11:16
我没换过大门，我上面说的FRENCH DOOR和BI FOLDING是那种铝合金落地门窗，打开从室内通往花园的，那种做 ...

麻烦您pm那家华人公司联系方式好吗？谢谢
还有听说网上（trade me)也有卖门的，挺便宜的，不知道是不是这样

Nahema

adsl2 发表于 2014-6-24 10:58
换个classic的entrance door需要花费多少？有玻璃的贵还是全木板的贵呢？

我没换过大门，我上面说的FRENCH DOOR和BI FOLDING是那种铝合金落地门窗，打开从室内通往花园的，那种做双层玻璃的特别贵，一般房子的大门没那么贵，我之前去PANMURE看过一家华人开的，价格从300到600都有挺多选择的，CEADAR玻璃都有，然后安装可能还要点费用，自己还要油漆下

adsl2

Nahema 发表于 2014-6-24 10:26
这位专业人士，感谢分享
您这边做全屋新GIB，CEILING 加上批灰油漆才1万1。很实惠的价格了

换个classic的entrance door需要花费多少？有玻璃的贵还是全木板的贵呢？

Nahema

zynzakl 发表于 2014-6-24 10:12
1,换门窗，增加卫浴都需要申请building consent。council费用大概1500到2000；申请前需要找设计师给出新换门 ...

这位专业人士，感谢分享
您这边做全屋新GIB，CEILING 加上批灰油漆才1万1。很实惠的价格了

我一年前做过三间双人房加厨房重新吊顶加保温棉和墙面部分批灰（没有换GIB和油漆），价格都1万了，还比较过2,3家

换窗的找过华人和洋人，最后找的RYLOCK，感觉质量很好，尤其有FRENCH DOOR或者BI FOLDING的话，价格1万是不太拿的下的，可能华人便宜点。

zynzakl

1,换门窗，增加卫浴都需要申请building consent。council费用大概1500到2000；申请前需要找设计师给出新换门窗的安装details，新增卫浴的管线图，费用1000左右。
2，拆除工作建议楼主自力更生，包括拆门窗、内墙板和ceiling，厨房和现有卫浴的瓷砖（其实除非现有卫浴的vanity马桶shower很新，你非常满意，否则既然重新装修不如都换，免得和房子装修后的部分不协调）；找人做的话，加上运垃圾的费用2000到3000.
3，全新铝合金门窗一万左右；全屋保温棉（ceiling、wall，underfloor）5000左右；全屋新gib板包括wall和ceiling人工材料5000左右；批灰油漆6000；全新橱柜和厨房电器一万五左右（橱柜按高光烤漆，undermount水槽，30mm人造石台面，soft closer标准；电器按普通级Bosch品牌）；两套卫浴加厨房的瓷砖面积按40平米算，防水、瓷砖工料一共5000左右；一套卫浴设施（vanity马桶shower浴霸）加花洒水龙头2000左右。
4，水工费用3000到4000；电工重新布线，开关插座吸顶灯，4000左右；老房子情况复杂，要具体分析，比如原来的上下水管和主电缆是否已经老旧？原来的开关插座是否愿意继续使用？都会影响到最终费用；木工费用最难估算，因为不知道现有的门窗框需要怎样修改才能和新的铝合金门窗契合；新增卫浴肯定需要加隔断墙，铺tile underlay，如果有非freestanding的浴缸还要做个架子；拆除现有内墙板和ceiling后，可能需要补nog和batten。安装门窗需要的银胶带、Corner、泡沫胶，各种钉子，材料费四五百差不多了，工钱先按一万算吧，因为要通过council检查，要注册LBP木工签字。
综合楼主要求，装修总费用应该在8万到十万之间。前提是找到好的安装队伍和门窗橱柜卫浴电器供货商以及合适的人来组织管理协调这一切。
上面的各项估价都是按照新房各个工种的实际价格估算的，假如楼主是圈外人，最终拿到的报价高一倍都很正常。旧房装修的价格比建新房要混乱很多，陷阱多很多。祝楼主好运！

Nahema

1 换窗，换窗大概要预算2万，换了以后还要修补里外墙，所以预算3万估计要的
2  全部重新吊顶做保温，1万，我找人做过一间双人房是1300左右（自己买的保温棉，吊顶的帮着放进去，不包括油漆）
3  没做过不知道
4 全部拆换GIB，至少预算2万，一定别找半吊子，这个找错人会很难看
5 增加卫浴估计2-2.5万（包括比较基本的卫浴）
6 翻新卫浴（如果全部贴磁砖，用中等的材料全包出去做，估计1万5）地砖大概40-80一平米，人工40-70一平米（不同价格人工用的胶什么的都有差异，质量有差异）

还有老房子很可能还要更换电线，插座，这个要是都换掉的话，也要预算5000左右


7重做厨房（看什么样的厨房，华人的中等的1万5左右，洋人的还要贵些），好的无上限

讲了一堆废话以后就是，楼主估计预算15万或者以上

最好找些人估价下比较好

pategao

15万左右的

阿海

1) 3-4万，自己没做过，大概猜的。最好问问council planner需不需要building consent。

2）2-3万，人工厉害

3）纸是没用的，干脆装泡沫比较实用，5-6千，具体要看底下高度多少，越低进出越难费用越高。

4）贵，人工厉害

5）设计+consent至少5千，装修费5千起

6）3-4千（现有设施不换？）

7）厨房1-1.5万包括电器

txty

不是专业人士，看上去100k左右的样子，如果不加建的话