[谈房] 奥克兰房市数据背后的故事 [复制链接]

Squirrel212

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楼主

发表于 2014-4-27 20:27:41 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 Squirrel212 于 2014-4-27 20:28 编辑

2014年3月新西兰共成交房屋7315栋，比较2月成交量增长了19.4% ，而相比2013年3月成交量降低了10%。REINZ（全国）以及Barfoot& Thompson （奥克兰）公布的数据显示，自2013年底至今，低价位房产的交易量明显减少。

与2013年3月相比，2014年3月的新西兰的房屋中间值（median) 价位增长了44,000到440，000，增长比例接近10% 。而奥克兰的房屋中间值（median）价位已经到达历史新高 637，000。较2013年3月的房屋中间值（median)价位增长了近13.3%.

从2013的11月开始，大家关注的奥克兰房地产市场变得让人迷惑，因为大家看到房屋成交量在增长（排除季节性以及节日等因素），REINZ公布的中间值房价也不断在升高，而QV的数据显示房屋价格增速在逐渐放缓，而大部分选择拍卖交易的房屋也都被流拍。

导致这一结果有如下几个主要因素：一部分原因是央行在去年10月推行的LVR新政策，在政策执行后，直接影响到了低价位（25万－45万）房屋的成交量，而当低价位的房屋交易量明显变少，而高价位房屋的交易量在逐渐放缓，并趋于平稳的情况下。你会看到房屋中间值价位会急剧增加。而且我相信未来几个月的房屋中间值还会有继续缓慢增长的态势。但这并不意味着奥克兰的总体房价在增长，实际上中高价位的房产由于卖家预期较高，而2014年3月 13日和4月24日的两次分别加息，让更多的买家看到未来的利息增长趋势，使得买家对中高房价的需求逐渐趋向理性，较明显的表现是，从2014年3月份开始越来越多的中高价位房屋（尤其是非学区房，或地理位置不够优越的区域）多以标价的形式进行销售，且上市销售期较过去长。

而另外一部分原因是近几年不断推高的房地产市场上，低价位房产（25万－45万）交易在前期较为活跃，而直接导致低价位房源在近期的紧缺（近期的Open Home ,你会看到两种不同的局面，低价位房屋的Open home 一次会有几十组人来看房，而相比之下高价位房屋的选择性较多，而房屋的位置，结构，材质，土地和房屋面积以及学区即成为了成交的决定性因素。）因此很多原本市场价格在（25万－45万）的低价位房产，近期都已经拍卖到了较高的价位，直接导致低价房产比高价位房产的价格增长比例失衡，甚至有些低价位房产被推升至中价位（50万-60万）的区间。这也是抬高奥克兰房屋中间值的重要因素之一。

未来几个月的奥克兰房地产市场预期将会继续受政府的政策影响，如果央行持续加息，并维持LVR限制政策，未来的奥克兰的房屋价格增速将会逐步放缓，甚至出现小幅的修正。而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。

总而言之，对于房地产投资人来说，如果您持有较多的出租房屋，由于央行的加息，随之而来的将是租金的小幅增长，因此您的相对压力并不会很大。而对于建房的开发商来说，将呈现冰火两重天的局面，部分在相对中心位置开发的 Unit或Apartment将会比较容易销售，而在较偏远地区开发的高级住宅项目来说，如果没有特别突出优势，可能资金回笼周期将会增长。

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