对国内房价的看法

aniceguy

对新西兰的房市关注十多年了，也试水了几次。近六七年来，对国内的房价也比较留心，曾经跟人讨论过，今天借剑客浪心同学的话题，系统的说说，权当顺便整理一下自己的思路。
我对国内房价总的观点是，有泡沫但不严重，以后短中期内会以调整为主。因为不是专业研究人士，这里就不摆数字了，只按大家日常接触到的信息和感觉为基础了。
一，有泡沫
国内的房市确实是有泡沫的，从几个方面可以说明房价抛离了其实际价值。
1，空置率高，回报率低。我们从媒体的报道知道，国内很多的城市，房子卖出去了，但很多房子没人入住。据我跟国内的亲友了解，他们（中年人）大多手里有两套房，或者更多，从一线到四线城市都是，而且很多人多余的房子大都不出租，因为出租的回报率很低，麻烦还浪费装修费用。象在北上广，一套均价200到300万的房子，市场租金一般才四五千块钱，扣去开销后回报才1%上下，远低于市场平均回报率，也低于房贷利率。空置率高说明房子的供应已经超过需求，当然这不等于说需求完全得到了满足，但可以说有购买能力的需求基本得到了满足。回报率低，说明作为投资，房子的价钱超过了价值。很多的人投资或者投机房子，主要是看在房价上涨方面，但从历史知道，这正是泡沫的一个特征。
2，房价收入比过高。中国的这个数据（很多地方超过10倍了），要比西方高出近一倍，很多年轻人的收入是买不起房子的。脱离了购买力的市场价格，就是有泡沫了。这个问题，在一线城市也许不是问题，因为它的稀缺性，其需求很大程度上并不来自本地的购买力，全国各地和海外的有钱人都会推高这里的房价。而广大的二三四线城市，这就算是个问题了。
3，产生泡沫的原因
A,  投资途径的缺乏。这些年大家收入上升很快，手里余钱很多，但投资途径缺乏，除了极少数自有实业的家庭之外。股票没分红，价钱也没起色，赚钱的是少数；贵金属和艺术品也已经炒得很高了。
B，政府控制不力，地方政府甚至乐观其高，以增加收入和政绩。
C，房价从来没有大跌过，很多人有房价只涨不跌的错觉。国内的商品房市场从无到有，房价也几乎从零起步，所以这短短的20多年，房价不光没有全面性的跌过，而且涨势远超物价，到处可见的买房致富成功案例掀起了巨大的追随效应。

二，泡沫不严重
但这个泡沫并没有一些唱空人士说的那么严重，曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯说中国的房产泡沫是迪拜的千倍，预言中国即将崩溃，真不知道这样的经济学家是怎么练成的。我认为中国的房产市场崩溃的可能性极低，因为
1，房价收入比虽然看起来高，但并不危险。因为国人的灰色收入比较高，房价收入比没有看起来那么高，还因为中国人的储蓄率高，比之西方国家高十倍有余，所以中国本来就可以支持更高的房价收入比。
2，房价高，也是把未来一段时间的收入增加预期计入了。国人的人均收入连续几十年以超过10%的比例上涨，这是世界上少见的。很多的买房者把这个打入了购买力预期，而至少从5-10年的短中期来看，他们的预期是很有可能是正确的。
3，中国的房市抗跌能力是西方不能比拟的。
A, 自住的比例高，90%比60%，一旦房价下跌，自住的没有割肉止损的压力。看看现在大跌的城市，只有温州和鄂尔多斯这些地方就知道了。
B，国内的首付比例高，一般是4成左右，即使房价跌了，也不会愿意让银行收走。不象美国以前的5%首付，甚至零首付，房价一跌，一些买家即使能供也选择断供，而很多的法拍房的出现又进一步冲击市场价格。
C，国内亲友支持功能是西方没有的。西方一旦遇上经济衰退，就会出现一些被裁员失业的人断供，而银行收回的房子再投放市场，价钱就要大打折扣，拖累房市。在中国，即使某人丢了工作供了房，家人朋友也不会坐视他的房子被银行收走的，总有人会伸手帮助他度过难关的。这样的亲友财务互助，是西方社会不具备的。
4，房价上涨的因素不会顿时消失。除了出生率下降会导致需求减少之外，别的因素（比如投资途径，政府调控）都是政府掌控的范围内，而政府是不会坐看房市崩溃的。即使是出生率下降导致需求减少，也有人们改善居住条件的抵消。以发达国家情况来看，人们一般到人均居住面积100平米左右，才不再追求更大的房子了，中国还大有潜力。
5， 房价暴跌的诱因基本没有。对二套房征税会有平抑房价的作用，但不至于太大，因为中国的房屋自住率高，投资比例不高，受影响的房主比例不大。而且政府推行这样的新税种，会在个别地方先行试验，知道不会产生严重后果才会推广的。
至于贪官转移财产卖房导致崩溃，就更是天方夜谭了。中国的公务员虽然数量大，但绝大部分是教师和普通办事人员，他们是没有什么机会贪的。即使是官员，不是实权官员也没有多少油水的，吃点喝点收点小礼，就是一般官员的灰色收入了，对买多套房是没有太大的帮助的。所以贪官手里的房子，只占市场极少极少的比例，大家都被个别案件的炒作误导了。而且即使极少数巨贪，贪墨所得未必敢买房，买了大都也会有遮掩手段，不怎么怕财产不明罪的。

三，房价短期内是盘整为主，稳中有降。
综合以上分析，我认为国内的房市，房价已经明显高出其价值，而且现在很多人已经意识到了这个问题，政府也在主动打压。所以房价不太可能大幅上涨了，下行压力大于上升压力。但由于其各种抗跌能力，注定房价不会出现断崖式的大跌崩溃，最可能的情况是调整阴跌（阴跌就是名义上上升，但幅度小于通胀率）。
这个房价走势，只是普遍的大势。少数特殊的城市，可能会因为自己的特殊情况，出现大涨（一线城市，或者重大政策利好城市），或者大跌（之前投机过度的城市，或者人口大量流失的城市如克拉玛依）。

本人不是专业的学者或者从业人员，所言只是基于自己的观察，判断不准的可能性很大，请有兴趣的坛友指教，拍砖者望轻砸。其实，即便是专家，又有多少人能预测准的，君不见时刻有多军和空军的专家在到处切磋开骂，乃至打赌开片哈。

aniceguy

Danger_Decibels 发表于 2013-11-5 10:25
楼主怎么看QE收缩呢？就是量化宽松，据说这会影响亚洲房市，但是我不太理解，求指导。

不敢说指导，大家都是来闲聊一下自己的看法而已。
经济危机之下，各国竞相印钱（或者说宽松），虽然生活物价没有出现恶性上涨，但一些国家出现了房价上涨，中美澳新都有，而中美的涨幅比较大（美国属于暴跌后的恢复性上涨）。
现在大家都在说退出宽松，收紧银根，但由于经济恢复不是很给力，收紧也就停留在口头上而已。如果真的收紧了，对房价肯定会有负面影响，但收紧是在经济有起色之后，应该也不会导致暴跌，调整而已吧。

sciniph

不做业内人士还是比较轻松呢，国内的房子，解决了居住和度假的需求，没有能力或者不想通过房产作为主要资金投资方式的话，毕业在意涨幅呢？。。。

Danger_Decibels

楼主怎么看QE收缩呢？就是量化宽松，据说这会影响亚洲房市，但是我不太理解，求指导。

我的星期天

其他城市不知道 前10大城市 我家那光今年就房价涨了20%

o30861477

nzica 发表于 2013-10-23 13:55
国内房价没跌的主要原因是政府在大量印钱。没有直接冲击市场是因为大部分都放在了国家建设上。在由一些既得 ...

我觉得中国政府死要脸，打赖牙往肚子里咽

o30861477

nzica 发表于 2013-10-23 13:55
国内房价没跌的主要原因是政府在大量印钱。没有直接冲击市场是因为大部分都放在了国家建设上。在由一些既得 ...

我喜欢你说的这些

aniceguy

血染红领巾 发表于 2013-11-4 18:27
有高的时候 必然会有低的时候

当然，现在国内房市的一个问题是，从来没有真正经历过降的时候，所以还很不成熟。

aniceguy

walker123 发表于 2013-10-31 23:04
"我宁可相信西方相对独立，客观的媒体，当然有时候他们的报道会偏颇。" 幼稚

同意，建议“想象”同学看看最近比较火的【较量无声】

血染红领巾

有高的时候 必然会有低的时候

walker123

想象空间1357 发表于 2013-10-28 03:55
是的我绝对相信西方的不管是官方的和媒体的数据，因为相对国内一党专政下的官方媒体，我宁可相信西方相对 ...

"我宁可相信西方相对独立，客观的媒体，当然有时候他们的报道会偏颇。" 幼稚

Nimitz

牛~！~！~！~！~！精辟

juanmao48

哪里的房子都买不起的路过。。。。。。

cizzzzk

Randy@NZ 发表于 2013-10-29 21:46
结构一般问题不大, 可以翻新, 问题是凑齐费用和这边的公寓漏水一样麻烦

北京上海这种20年以上的居民楼很多，很难筹钱翻新，而且很多屋主把房子出租，维护更成问题，基本都沦为了立体的胡同。

aniceguy

cizzzzk 发表于 2013-10-29 22:00
70年土地不是问题，关键国内的房子住30年就不能看了

国内的大楼确实有保养维护的问题，基本上房子刚建成的时候光鲜亮丽，但过几年很快就锈迹斑斑一塌糊涂了。
我想这原因有3
1，国内的物业制度还不成熟
2，国人对自家墙内的事很着紧，对墙外不那么在意
3，国内的房子淘汰快，人们对建材和装修的持久性不那么在意

这些问题会逐步得到重视，慢慢改善的。

剑客浪心

http://www.pbc.gov.cn/publish/html/kuangjia.htm?id=2013s07.htm

中国现在M2增速和NZ的一样，14%

Randy@NZ

cizzzzk 发表于 2013-10-29 21:00
70年土地不是问题，关键国内的房子住30年就不能看了

结构一般问题不大, 可以翻新, 问题是凑齐费用和这边的公寓漏水一样麻烦

cizzzzk

Randy@NZ 发表于 2013-10-24 18:07
国内的土地所有权按规定70年收回是没可能的。。。最后应该就是交钱续期相当于补地税了

70年土地不是问题，关键国内的房子住30年就不能看了

YellowGuy

新西兰的人平均收入可以达到5.5 万，这是合理值。 北京年平均收入3.6万是工资收入，非工资收入，福利，灰色收入算在内，那会达到多少？ 国内公司企业，甚至一个小服装店缴的税比实际应该缴的税少得多，多出来得钱或进入私囊，或以奖金的形式发放。再算一下3.6万一年，3000一个月，在北京能活下来简直是个奇迹。不切实的数据导致不切实的结论。国内的灰色收入是西方经济学家无法解释其经济理论的核心。

aoxinyu

呵呵，房子的水太深了，真是不好说啊！我个人感觉房子是国内政府的融资工具而已！

剑客浪心

laowuzhao 发表于 2013-10-29 13:23
搂住的“空置率高，回报率低”， 回报率低是不错，因为价格高了，回报肯定低了。但是空置率高，不敢苟同，在 ...

嘿嘿，我喜欢你最后一句

laowuzhao

搂住的“空置率高，回报率低”， 回报率低是不错，因为价格高了，回报肯定低了。但是空置率高，不敢苟同，在北上广就没有租不出去的房子，要么月租2万以上的高级公寓，那也是房东要挑房客，因为人家有钱，不在乎那么点租金，选个好的房客，房子才爱护。
这10年在国内买了房的和买了几套房的，还有没有买房的，财富差距是一下子拉开了。让一些没有灰色收入的，没有当官的 ，脚踏实地小老百姓也富裕起来了。
话说回来，我喜欢泡沫，嘿嘿，就让奥克兰的房产泡沫来得猛烈点吧。。。

auhome

hanharry123 发表于 2013-10-27 23:56
把北京的一次性出租5年或者10年 收了房租 新西兰买房子

北京不会有人一下子愿意租那么久。即使有，也不可能一次性给付那么多房租。否则人家肯定拿着房租交首付去了，干嘛还租房

Q11

hanharry123 发表于 2013-10-28 01:03
分析的好 在新西兰买房子是对的

現在看和以后回头看会有差異吧...

walker123

aniceguy 发表于 2013-10-23 21:49
中国是个发展中的大国，从来就不乏问题，一直都是在发展中解决问题，在解决问题的过程中成长。
而现在还 ...

没错， 就像你说的。

walker123

肉肉妈 发表于 2013-10-23 21:10
中国的房价是西方学者所无法理解的。文化差异太大，几十年来都是我们在向国外学习，而西方学者对中国的了解 ...

"中国的房价是西方学者所无法理解的。文化差异太大，几十年来都是我们在向国外学习，而西方学者对中国的了解很肤浅。" 同意

想象空间1357

aniceguy 发表于 2013-10-26 11:37
你如果不相信官方数据，那你相信西方数据吗？西方这20年也没有说中国有恶性通货膨胀啊。
老百姓的感觉， ...

是的我绝对相信西方的不管是官方的和媒体的数据，因为相对国内一党专政下的官方媒体，我宁可相信西方相对独立，客观的媒体，当然有时候他们的报道会偏颇。
我也不得不承认国内大批的贪官污吏，国企官员，还有辛苦工作的白领，艰苦创业的私企老板收入是赶的上通货膨胀，但我也绝对相信广大的劳苦大众和中产阶级收入是不及通货膨胀的

happyletian

hanharry123 发表于 2013-10-28 01:03
分析的好 在新西兰买房子是对的

新西兰的房产泡沫基本没有，奥克兰除外，哈哈。

hanharry123

happyletian 发表于 2013-10-26 02:58
看了楼主的分析，有些观点我不敢苟同。
楼主认为泡沫不严重，这个观点，我个人看法跟楼主相悖，我个人觉得 ...

分析的好 在新西兰买房子是对的