[谈房] (房市如果下跌，你该怎么办？）从地产投资基金的运营谈个人房产投资 [复制链接]

Squirrel212

长老级

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电梯直达

楼主

发表于 2013-10-10 12:40:37 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 Squirrel212 于 2013-10-14 10:23 编辑

2007年我任职一家美国上市的地产投资基金公司经理，那时正值美国次级房贷危机的初期，时任我们公司的CEO是一个非常激进又大胆的犹太人。那时在所有的地产投资商驻足不动观望的时候，他大举并购，购买了很多地产投资项目。金融危机爆发之时，公司的股东认为这个CEO的做法太过于激进大胆，没有为股东负责，虽然那时候每并购一个项目或购买一块土地，我们都做足了尽职调查Due Diligent ，投资报告上百页，土地的价值评估，项目的位置分析，租金回报预期，建筑成本分析等等。

在金融危机越演越烈之时，公司的股价从最高时期的58美金跌到了2美金，银行和持股人纷纷坐立不安，最后股东会决定免除了公司的CEO，并给了他一大笔的遣散费。结果大众持股人并没有看好大股东的这一做法，股票一度从2美金跌到了1.4美金。大家开始恐慌，仅仅不到一个月的时间公司为了止跌，降低公司的债务比例，公司再次作出了一个决定，将一大部分的新兴市场的资产转卖给了这个被免职的CEO及和他一起合作的一家地产基金公司。成为08年全球地产业最大的一笔收购案。

经过了几个月的调整，新的公司开始慢慢的regroup ,部分项目开始重新建设，一年过后，随着房地产销售市场的萧条，租赁市场慢慢回暖。而过去的租金预期在7%的项目都由于租金市场的兴旺增长到了 10%－13%。公司慢慢的有更多的资金开始启动新的投资案例。在仅仅2年的时间这家新的公司在新加坡上市，成为亚洲最大的地产开发商。

一个房地产开发企业的运营，多少和个人的投资地产有很多相似之处。而从中我们可以学到很多的投资房产经验，很多的贷款客人咨询我现在是否是购房的最好时期，我总会告诉他，无论市场如何，不管在涨在跌，风险和机遇相互并存的，而只要你做足功课，任何时期都是购买房产的好时期，因为土地永远是稀缺的资源，而当一方面在跌的时候另一方面一定会涨，而唯一能够规避风险（mitigate risk ）的是做足功课。房市上涨的时期，不用说大家都会一窝蜂炒房，而房市在下跌的时期，随之变好的将是租赁市场。你投资的房产的租金回报会更好。而你会发现唯一在房地产市场赔钱的人都是没有理智的Panic sale，这些人看到市场略微变化，就开始担心。而最糟糕的是在地产下跌时期当你看到你的银行债务已经高于您的房屋价值时，即使你能够负担你的债务，你也宁愿低于市场价格卖掉您的房产。最终您的投资将是失败告终的。

我再举个简单的地产投资例子：97年香港房市下跌时候，一个美国的著名理财经理人Suze Orman 正在香港做寻回的演讲，当时台下一个人很激动的提出一个问题，她说她在香港投资的房产已经缩水了近50% ，现在贷款已经高于房屋的价值，她该怎么办？当时Suze Orman 给她的回复是，如果你能够继续负担你的贷款，继续还款。不要Panic ，不要让外围的市场环境影响到自己，早晚您的资产会恢复价值。02年后当Suze 再次见到这位投资人时，她的房产已经是原有资产的两倍价值。

当然讲到这里我再多说一个案例，我有一个客户拿到贷款后，寻找房产近一年，我很好奇想知道为什么她看了一年多的房子，到最后还是没有买到合适的房子，我陪她去了几个房子的Open Home , 终于发现了问题所在，任何一个房子，她都能够找到足够的理由拒绝，不是距离公屋太近就是距离工业区太近，不是学区不好就是周边没有购物的。不是房子内部装修太差就是房间格局太小。一年过去了她房屋购买的心里价位不断的在增加，从初期的50万到调整到了60万。我问了她一个很简单的问题，我说从你一年前看的50万价格的房子中随便挑出一个，你再看看现在的市场价值，你有可能60万买到吗？她想了一下，跟我说：“那我等到房价跌的时候再买把。”我回复她：你是否想过，如果未来一天房价真的开始下跌。那你还敢出手买房吗？大部分人的答案是，继续等待，因为你不知道房价会跌到什么程度。如果房屋价格真的大跌，随之而来的将是整个建筑行业萧条，失业率猛增，公司减薪，银行贷款审核更加严格，贷款利率提高。那个时候你连工作都不保，你敢轻易买房吗？最终她终于想通了其中的道理。

当你在选房时，你的预算固定的前提条件，你要理性的选择你对房产关心的问题，如果你所选择房子所有的条件都具备，与你竞争的人会更多。那么除非你愿意高出市场价格出价，否则在眼前不断上涨的房市，你会发现你的梦想距离您越来越遥远。到最后你买到的房子只会比你最初的选择还要差。当然这并不意味着你可以什么都不顾及的购买任何房产，功课一定要做，首要的是看房子的位置，看土地的面积。同样价位同一区域的房子，不要比较房屋的内装怎样，而是看哪个房子的土地面积大。规划设计合理。不同区域的同一价位的房子，更不要看房屋的装修情况，而是要看周边房屋的拍卖价格以及区域的增长空间。同时参加拍卖前，LIM ，Title以及building report一定要看要做，不看这些文件如同在赌博，很多人因为拍卖来不及干脆就赌一把，最后发现房子有问题时已经为时过晚。

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