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[说地] 奥克兰统一规划(Unitary Plan)对奥克兰大地房的房价走势的影响 [复制链接]

ATAE

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电梯直达

楼主

发表于 2013-9-6 15:17:06 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 ATAE 于 2015-4-25 08:37 编辑

-------------- 15年4月25日 (北岸大地分割盘全面暴涨前夕)-------------

进入4月份以来，北岸好区大地有分割潜力的物业进一步加速上涨.

37 forrest hill road, Milford CV110, pre-auction offer是187.5万, 买家抢到了210万
35 Sydney Street, Hauraki , CV130 卖了251万

http://harcourts.co.nz/Property/723316/GL24748/10A-Becroft-Drive　这快位于forrest hill学区的417的空地，看看明天４月２６日会拍到多少钱？

随着unitary plan的影响逐渐深入人心, 买家更多的关心的是物业的增值潜力, 比如是否这套物业在未来的terrace house and apartment zone, 未来的趋势是要吗你能分割，要么你和邻居组合起来分割或是可以重建公寓,terrace house之类的了.

就像大家常说的，你单核不能带队夺冠，那么你就加盟我们球队成为冠军的最后一块拼图，而在当下的北岸，这样的趋势会越来越明显，尤其是在takapuna 和 northcote这２个区，好了，让我们继续见证着历史洪流给奥克兰带来的变化．

--------------15年3月18日更新-------------

昨天晚上19:30 去现场感受了一下80 Velma Road, Hillcrest的拍卖现场,就在glenfiled shopping mall旁边的Ray White的办公室, 人非常多,大概50人吧，大家都是为了这1个房子去的, 6组人叫价,CV 84万，房东122万接的pre-auction offer, 5分钟之内抢到了177万成交，房东是肯定高兴的, 多拿了55万纽币. 同一条街也是昨天16:00提前拍卖成交的,32a velma road, hillcrest, 抢到171.5万.

北岸的交通越来越糟糕联想近期milford更加疯狂的拍卖,抢夺近CBD的学区房才是今年的趋势？如果这个假设成立, Hillcrest和milford今年将大涨!!!

--------------15年3月1日更新-------------

今天去现场感受了一下11 Otakau Road,Milford的拍卖现场,人非常多,当拍卖师宣布pre-auction offer仅仅196.5万的时候(毕竟前几周28 Quebec Road,Milford都拍到了201万), 我观察了一下，现在5-7组买家(全是中国人) 眼睛都闪现着光芒,这个价格确实都低于预期,大家都磨拳搽掌,跃跃欲试, 从196.5万到210万这个区间大家都1万5万欢快的加着, 到了210万以上,还剩两组中国同胞在较劲, 从他们出价节奏可以看出不管是中介的掌控还是买家自己参加拍卖的经验都体现的淋漓尽致, 1000,1000的试探,还是一次5000,10000的尝试给对方造成心理压力,拍卖师风趣的push也是给现场增辉不少,最近出pre-auction offer的买家以232.1万的价格有惊无险的拿下,这个成交价格低也是在230-250万这个预期的区间之内, 毕竟这套3+1的home + income的房子租金能高达1000一周,但是投资客们更多的是关心土地价格以后的大幅增值，毕竟在milford这条接近Golden Mile的好地段,去年3房1卫100平米的小半幅地都已经有过127万的成交记录了. 从阿铁一直以来的对北岸各区的跟踪观察记录显示, Milford的各分割大地,过去12个月的增幅已经达到了40-60%,相信这股趋势会继续蔓延下去. The land is the King!!!

列举几个近期大地成交价的例子:
合法home and income的大地的 (15年的成交价格):

11 Otakau Road, Milford – 处于Urban区, 1012的地，有分割成3块地的潜力, 15年3月1日拍到了232.1万

28 Quebec Road, Milford – 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，15年2月2号拍到了201万

不是home and income类型的大地 （14年的成交价格）

11 Marsh Ave, Forrest hill – 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，14年12月13日拍到了168.6万

38 Gordon Ave, Milford –处于Suburban区900的地， 有分割成2块地的潜力，14年10月28日拍到了176万;

13 Raines Ave, Forrest hill --处于Suburban区855的地， 有分割成2块地的潜力，14年11月22日拍到了165万

18 Marama Street, Castor Bay, 处于Suburban区1050的地， 有分割成2块地的潜力，大地旧房，大路冲, 房东私卖于14年9月11日233万成交

61 Jutland Road, Hauraki -- 处于Suburban区890的地， 有分割成2块地的潜力，14年08月30日拍到了170万

167 east coast road, Castor bay, 处于Suburban区1012的地， 有分割成2块地的潜力，13年2月拍到了167万，洋人房东与14年2月再次出售，同袍193万拍卖拿下.

--------------15年2月10日更新-------------

新的一年即将到来, 新西兰过去一年良好的经济表现和相对其他西方国家更宽松的移民政策, 吸引着更多的同胞前来新西兰定居.

奥克兰的Unitary Plan目前还没有最终改定稿实施,慢则3-5年，快则1-2年, 让我们继续保持跟进.

Single Housing Zone: 只允许35%,既然这种类型的zone将来是向豪宅区演进, 大比率覆盖,高密度,分割不是他的主要特点, 而地块的综合利用(游泳池, 网球, 花园,假山,流水)才是其未来发展方向. 如果是这5-10年是抢大地分割的时代,那么未来富人们是会去追求这种真正的urban Life Style 生活档次的.

Mixed Housing Urban & Suburban: 目前的政策是在满足一些条件的情况下可以最大允许50%的覆盖, 未来民宅的主流zone. 300-400是中密度生活方式,是广大老百姓可以负担的house生活方式.

Terrrace House and Apartment Zone: 最大允许40%,因为是高层发展,所以即便40%也可以容纳很多居住需求,但是配套的car parking and garden, drive way,frontage也是有相应的要求的, 也是未来CBD和各个区域中心的未来建设主流. 澳洲的terrace and apartment经过了上百年的发展, 老百姓对于这种类型的物业的接受程度要比新西兰高很多,不过随着奥克兰的房价不断攀升,部分人群只能迫于现实去居住购买此类型的物业(交通生活便利,易于出租).

--------------14年2月18日更新-------------

感谢网友"一日方茗"给大家提供了进一步的解释,后续的争夺焦点是不是会更集中在900m2左右极其以上的地呢? 拭目以待

Unitary Plan Team回复了在PAUP下entrance strip是否包含在net site area的问题
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2561403&fromuid=300052

--------------13年10月1日更新-------------

今天是LVR政策实施的第一天,再加上昨天Unitary Plan的正式公布,可以说奥克兰的房地产翻开了新的篇章,好戏拉开了序幕.

建议大家多读读Unitary Plan的详细说明(就如其他网友所说大家比较关心的是Part 3 -> Chapter I -> 1 Residential Zones

http://unitaryplan.aucklandcouncil.govt.nz/Pages/Plan/Book.aspx?exhibit=PAUPSept13-- 政策说明部分

http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan//FlexViewer/index.html --- Zone MAP, 输入你家地址可以查到你家具体划到那个zone

简单说来,大家比较关心的是如下3类;

1) Mixed Housing Urban, 可以建10米高, 300割一块(无条件限制), 250割一块(门宽等条件限制);

2) Mixed Housing Suburban,可以建8米高,400割一块(无条件限制), 300割一块(有门宽等条件限制);

3) Single housing zone:不能割, 但是可以加建minior dwelling,可以建游泳池，网球场, 以后往豪宅的发展方向. 之前北岸bay区有一些大地买的时候是在4A或是4B区,在新的规划下面被划成了single housing zone (比如54 Aberdeen Road,Campbells bay,前段时间186万拍掉的,现在被划到了single housing zone,但是现行政策可以割2块;), 所以开发商会留下直接建大豪宅呢,或者就会在3年之内按照现行标准将其分割掉, 让我们拭目以待, 而有些房子800多的地,4B区,现在不能割,被划到了urban以后,以后是可以割3块(满足一定的条件情况下).

--------------13年9月7日更新-------------

随着市长林布朗先生的妥协 (http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=11116284),新的UnitaryPlan修改后,低于1200的地只能按照400m2一块来割, 之前大量800一下的地都以非常高的价格被拍掉了,我在想这些人可能受此政策的影响较大, 可以预见,后续的买家或是投资客应该会将目光放在850+平米的land上了,其实这样的严格条件从某种程度上来说对于城市规划是良性的,你想,600-750都可以割了,地的价格也上不去了,土地也是商品,商品的价格是否能上去有很大一部分是要看其稀有度的,之前南区200就割一块的一刀切方法确实有点不太妥. 退一步讲,就算UnitaryPlan通过,也有3年的过渡期,在这期间,北岸大部分的民宅区还是会继续沿用老的4A,4B zone来实行分割,西区会特殊一些,目前的投资分割潜力在于原西区citycouncil的规划是250-450之间的都可以割,具体按照设计情况来灵活掌握,后续是否会有更多的人将眼光投向西区呢?让我们拭目以待,也欢迎大家补充讨论一下中区和其他区目前的分割情况和相关政策.

下面是几个西区当前在市场上拿出来卖的盘:

http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-633136333.htm -- 1022m2 land

http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-631159644.htm -- 736m2 land

http://www.trademe.co.nz/property/residential/sections-for-sale/auction-634660631.htm -- 439的地在卖

http://www.trademe.co.nz/property/residential-property-for-sale/auction-632914024.htm --1184m2land 中午12点提前拍掉,64.8万

西区大地的例子:

20 RathgarRoad, Henderson 72.6万拍出,CV44, 1174m2的地

statesmanstreet, Henderson, 95.4万拍出,CV54, 1533m2的地

289 great north road,Henderson, 154万拍出,CV65,2707m2的地

北岸大地的例子:

24 Kowhai Road,Mairangi Bay 135.56万拍出去，CV68,809m2的地

51 Parr Terrace, Castor bay 141.5万拍出去， CV78,786m2的地