感觉某些同学对房价太乐观了

NormalLife

（仅代表个人观点）

个人是从事服务业的，感觉其实新西兰这两年经济下滑一直没有缓解，我的客户主要是本地的中产，他们的个人消费还在下降，所以说房产是没有涨价的基础的。这两年房价的飞涨我个人认为是国外资本推动的，比如即便是NZ华人买房，首付或现金也大部分从国内汇来。这种不是建立在本国经济支柱的中产阶层购房意愿上的，由少数富人甚至国外资金推动的房市繁荣，个人感觉仿佛空中楼阁，看上去很美，但一旦潮水褪去，很多人会发现自己在裸泳。
对比2007年的高点，当时各行各业欣欣向荣，KIWI们大把花钱。利率高到10%。这时房价高是有本国经济支撑的。
在这里我提出一个问题请大家思考，2007年房市好，利率也高，这是正常的，贷款人多了，银行有钱不愁带当然提高利率。但从大概前年开始的这次房价上涨，银行非但没有提高利率，而且还在下降，甚至比08，,09年房市最低点时的利率还低，这是为什么？
要知道银行是以放贷为生，贷款越多，利率越高，银行越赚钱。如果房子卖得越来越多但利率不升反降最有可能的一个原因就是这些买房子的钱不是从银行贷的，是从国外来的资金先推动了本轮房市的启动，本国银行借机降低利率以吸引本地贷款。
大家知道2008随着美国次贷，道指从历史高点倾泻，NZ形势也急转直下，说明NZ在经济上是受国外影响巨大的。现在美国道指再到新高，这个新高和上次次贷的性质是一样的，是建立在虚假数据之上的，而且美国宽松政策也快走到了尽头，一旦这次肥皂泡被刺破，全球金融再次动荡，NZ也会再次波及。
这些日子看了些拍卖，感觉只能用“疯了”来形容，这种情况我在中国股市6000点的时候见过，当连老头老太太都开始谈论股票基金的时候，这个市场也不远了。
我的感觉从下半年至明年，NZ房市应该趋缓甚至下行了，但很多意外因素会有影响如美国中国经济。我想说的是请现金流不那么充裕的同学在现在的市场上小心为妙，对于资金雄厚的同学请继续，毕竟NZ房产是最好的投资，房产曲线也是趋势向上的。

（仅代表个人观点）

houjin4685

你少分析了奥克兰的人口，你对比下其他新西兰城市的人口。房价高的地方一大指标就是人口，比如上海北京伦敦纽约，哪个城市不是人满为患？人多就供应不求

chankeung

奥克兰的房价已经太高，就是再涨，一般人都没能力购买，只有少部分富人可以负担。。。 我们拭目以待！

Venox10111

Annie911 发表于 2015-5-14 23:47
阿海兄弟，这祖坟帖给挖的，画面太刺激，不敢看

当年给楼主点赞那些童鞋，我估摸如果不是哭瞎了眼睛 ...

市场里什么人都可能有，不用管，坚信自己的判断和分析就可以了

Venox10111

阿海 发表于 2015-5-13 14:27
现在看回这帖，我对LZ和那些给LZ加分的人笑了

呵呵，我抢到的沙发还不错吧。。。

AKL is a special zone! It's different from other parts of the country。。。。

Annie911

阿海 发表于 2015-5-13 14:27
现在看回这帖，我对LZ和那些给LZ加分的人笑了

阿海兄弟，这祖坟帖给挖的，画面太刺激，不敢看

当年给楼主点赞那些童鞋，我估摸如果不是哭瞎了眼睛悔青了肠子，最近至少也被房东涨了租，乖乖设置好新租金的Auto Payment，然后一边沉默去了。这些童鞋也不要太悲伤，毕竟阅历就是财富，下次行情来了可以拿来当首付！

相信也有少数人抗忽悠能力比较强，能及时醒隆过来，断尾求生当机立断至少也买了个自住房，在这波行情里多少喝了一口汤。这些童鞋接下来几年可以Sit Back &  Relax，乘Equity每天上涨几百刀的节奏，使劲地向银行拱Revolving Credit，把现金流提起来，把子弹存起来，把父母整过来，把资金弄过来，磨刀霍霍地等待腰斩！

sammy1112

denema 发表于 2013-8-21 14:59
老外不是有句话嘛，上帝创造了万物，但是，上帝不能再创造出更多的土地。。。。
反正，那么长时间看房， ...

不卖房，它升10倍也好，你也没得赚，同样它跌10倍，你也没的亏——说到点子上去了！
买几套，退休的时候有钱就不卖；没钱或者想更多钱去环游世界了随便卖一套，也100%是赚了。

我是云

仔细一看是几年前的帖子，看走眼的还是大有人在啊。

sdas1234

旧帖新看 别有一番滋味

狂风暴雨

阿海 发表于 2015-5-13 14:27
现在看回这帖，我对LZ和那些给LZ加分的人笑了

他们应该早就投入房产投资大军了

pixie4me

andy820306 发表于 2015-5-13 17:50
谬论，我老板洋人坐拥2000万以上物业，他现在75岁一分钱税也不用交还每个礼拜去work and income领钱。不 ...

你这是非常个别的例子，我也知道很多这样的人，但是我说的是指大部分的普通洋人。　

andy820306

pixie4me 发表于 2013-8-22 21:52
因为洋人特别是在他们年轻的时候他们更本就没有打算为今后的子孙打拼些产业的。　而亚洲人都是努力工作希 ...

谬论，我老板洋人坐拥2000万以上物业，他现在75岁一分钱税也不用交还每个礼拜去work and income领钱。不懂的是你，请个好的会计师你就知道是怎么操作了

javing

今年2015了 楼主这么专业 再给预测个呗

love_3_month

这个说的很好

“现在鄙人知道身边很多没有房子的, 已经在开始考虑首次置业, 还知道几年前买了Glenfield, Beach Heaven的朋友们, 如今都纷纷把目光投向East Coast Bay, 而现在住着East Coast Bay的, 有不少开始考虑换房Milford, Takapuna了. 当然, 我也认识不少租客, 洋人的华人的都有, 也还在一如既往地充当过客看客, 依旧端着那样的心态, 哪怕房东最近涨了他们的租, 最多也就私下愤愤地骂两声娘, 租金还得老老实实地交.”

talkaboutvision

今天怎么这么多挖坟贴

863364

新政一出，房价至少还要涨一年

Lease

阿海 发表于 2015-5-13 14:27
现在看回这帖，我对LZ和那些给LZ加分的人笑了

并且LZ和那些给LZ加分的人都从这版块上消失了。

JSPMachine

经济不好，一定会导致房价恶化，没有之一，因此房子只会涨， 直到涨破了 经济。

如果房子不涨，经济数据拿出来全是负数。 基还做什么领导，直接就要下课

阿海

现在看回这帖，我对LZ和那些给LZ加分的人笑了

songinator

腰斩哥。。。。。。。

西雅图夜未眠

非常好的分析

Enspiren

Annie911 发表于 2013-8-25 18:33
根据楼主的标题，不难推断楼主曾经是个留学生，同学来同学去的，让坛子里那些技术移民、投资移民、创业 ...

刚刚看到这个回复，实在太困了，明天一定认真拜读。

您链接的那两个帖子太狠了，最搞笑地是其中有一个竟然满篇加分外加“编辑采用”。。。

唉。。。。。。

Annie911

NormalLife 发表于 2013-8-25 21:32
感谢楼上回复了这么多。我的帖子里也一直强调这是我的个人感觉，不是建议。每个人的情况不同，投资策略也 ...

如有冒犯，请多包涵啊。

同样是打工族，面对同样的机会，同样靠银行贷款，个人视野、投资的思路不同，必然导致财富积累的速度和结果不同。

投机者看见的只是波段，强调运气，靠天吃饭；而投资者看见的是周期，强调策略，不管市场到了哪个阶段，周期处于几点钟，都有相应的策略，一切都在掌控之中。

看看阿海的投资启蒙贴，或者学习下Lease的周期观，你会发现他们的思路和投机者完全两样。

阿海过两天在APIA有个演讲，不妨去听听啊：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2408317

你可能会发现，当投资的思维成为一种习惯，投资的理念和激情融入血液，想不发点小财都难。

个人观点，不构成投资建议。哈哈。

winny

NormalLife

Annie911 发表于 2013-8-25 18:33
根据楼主的标题，不难推断楼主曾经是个留学生，同学来同学去的，让坛子里那些技术移民、投资移民、创业 ...

感谢楼上回复了这么多。我的帖子里也一直强调这是我的个人感觉，不是建议。每个人的情况不同，投资策略也不同。对于一次付清的买家，真的无所谓何时买，我前面帖子里也说过。但对于打工族，判断波段就很重要（前面有位Lease童鞋也说过波段的），粗略算如果多花5万买意味着要多还10万（按30年本金加利息），所以不得不考虑。我的观点也是房价是波段向上的，越早买越好。所以就是个人判断现在是低点还是高点的问题啦。我判断现在是高点你也可以判断现在是地点。仁者见仁智者见智了。

Annie911

NormalLife 发表于 2013-8-25 13:10
愿闻其详..................................

根据楼主的标题，不难推断楼主曾经是个留学生，同学来同学去的，让坛子里那些技术移民、投资移民、创业移民等走其他非留学路线定居下来，在这边生活有些年份，但没读过一天书的坛友们有点情何以堪，至少可以说这个标题难免让部分人顿生隔阂，先按下不表。

估计LZ进入社会不久，上个地产周期可能还是个打酱油的看客，所以对目前地产市场里的一些现象困惑不解，也就完全可以理解了。

无独有偶，2年前坛子里的Go2Piha同学也提出过下面两个灰常有趣的问题：

“很纠结啊，北岸的房子这么贵，该不该买呢？ ”
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 53616&extra=&page=1

“经济二次探底会不会来？讨论帖 ”
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1760284

不难看出，楼主的思路，和Go2Piha同学基本上是一个模式。表面上看，上下5千年、旁证侧引地把金融危机、经济景气、房市、股市、汇率和国际其他货币分析得头头是道，貌似挺有国际视野（正如凤姐屡屡强调的那样，哈哈），后来呢？结果呢？一地鸡毛，屁用没有。

面对同样的半杯水，悲观主义者说：要死了，只剩下半杯水了！乐观主义者说：太好了，还有半杯水可以喝！

我不乐观，也不悲观，但我知道在地产这个市场上，有两种人肯定赚不了钱：懂得太少的人，和懂得太多的人。

既然楼主愿闻其详，我干脆把2年前回应Go2Piha同学那个关于纠结北岸房价的帖子，再贴一下，跟楼主探讨。当然仅代表个人意见，不构成投资建议喔！

其实楼主纠结的不是房价, 是心态.

如果楼主是个刚出校园, 意气风发的20多岁年轻小伙子, 或者刚刚留学生转PR, 或者刚移民过来, 有这样的纠结说明楼主是个勇于怀疑, 勤于思考的人, 敢于探索的人, 这样的想法很正常, 完全可以理解, 也值得鼓励!

但如果楼主已经有一定的人生阅历, 或者在这边生活有些年头, 对新西兰社会和生活有相当了解, 还有这样的纠结或心态的话, 我只能感叹这实在有点杯具了.

2000年后过来的移民中, 确实有不少抱着这种过客或看客心态, 特别是刚来的前几年, 就是看不惯房价没有按照自己的意志频频往上涨, 就是不信邪, 结果就这么端着, 这些年端下来, 要么端不下去, 回国建设和谐社会主义去了, 要么硬端着到现在还租房住.

看看2000年以来在华人媒体和各个坛子上关于房价的争论, 从来就没有间断过. 还记得一个多年来一直义务地热心把主流社会的新闻及时翻译出来放到坛子上的朋友, 他本身不是Agent, 和地产界根本就没有任何关系, 只是因为翻译和转发了房价在不停上涨的新闻, 就遭到那些唱衰奥克兰房价的人无端围攻和谩骂, 让人无语.

2008年金融危机刚来那阵子, 这些人欢呼着, 擦拳磨掌等着Takapuna的百万豪宅降暴跌到10多万, 好让他们倾巢出动, 当掉内裤来抄底, 得以咸鱼翻身, 遗憾的是这样的事没有发生. (可能是我孤陋寡闻, 我目前还没有见过一样这样心态的人, 能在2009年奥克兰房价在谷底的时候成功抄底的). 这些人一般都生活在一个自己虚构的意境中, 房价跌了5%, 他要等跌10%, 房价跌了10%, 他要再等跌到20%, 最好跌到不要钱让他随便捡. 在这样的心态指导下, 这些人大都在现实生活中摸不着北, 要么南辕北辙, 要么碰得头破血流.

楼主根据其它城市的房价都在跌唯独奥克兰的房价在涨这么个现实来判断奥克兰的房价不合理, 必然要暴跌, 这恐怕就更不靠谱了. 可以看看上个地产周期十年, 或者可以看看过去几个地产周期的几十年来的房价数据, 不论是澳洲, 还是新西兰, 哪一波涨潮来临, 不是先从中心城市的好区先开始, 然后逐渐波及周围的区域和其它城市的? 当然, 信不信由你.

记得3年前的统计数据, 新西兰的家庭平均净资产大概在26万纽币左右. 26万的家庭净资产是个什么概念? 可以找个银行或贷款经纪问问, 按照新西兰家庭平均收入, 加上26万的净资产, 按照现在的贷款条件, 可以Topup出多少银子来买房子或换房子? 这样可以大概估算出这边家庭的对房产的平均购买力(当然假设他们愿意买新房, 或者小房换大房, 差区换好区的话). 报章说如今新西兰家庭的房屋可承担能力, 已经恢复到自2003年以来最好的记录了, 还是那句话, 信不信由你.

当然影响房价的因素千千万万, 单凭某些个别因素就武断地判断房价必将如何如何, 是有些跳大神的味道. 所以我也不敢妄加判断房价必将如何如何. 但我知道, 用货币来衡量的话, 这几年新西兰家庭的平均净资产并没有缩水, 家庭平均收入还是有所提高, 全世界范围内只要有钞票流通的地方, 印钞机都在加印钞票. 另一点我也相信, 在可以预见的将来, 新西兰不太可能会爆炸中子弹(就是那种能把人口一下子大幅度减少, 而又不损害建筑物的那种核子武器). 就算欧美就再来几个911或者金融动荡, 或者世界范围内来几场战争, 对偏安地球一偶的新西兰, 恐怕也不是什么坏消息, 因为全世界的富人可能会争相移民过来享受这边相对安宁平静的生活. 可以预见的是, 本地人口还是会越来越多. 所以对住房的刚需只会增不会减. 报章说未来30年新西兰人口增加60万, 每年需要新增1.1万套住宅. 当然了, 你可以举出一万个相反的理由来否定这个判断。用铁道部发言人的话来说， 就是至于你信不信，反正我信了。

看到楼主又开帖讨论经济危机二次探底的事体, 引经据典地从房价扯到货币, 从汇率谈到经济, 看来楼主必定熟读经济类书籍, 颇具国际视野（注：此乃网络红人凤姐择偶标准之一哦）, 指点江山挥斥方遒. 而在下才疏识浅, 这么大的话题对鄙人而言实在有些老虎吃天, 不知如何下嘴, 所以不敢多言.

俺是农村来的, 小时候只知道鱼干鱼, 虾干虾, 乌龟干王八. 后来读了点书, 也就仅仅知道"存在的东西必有其合理性"这么个简单道理.

现在鄙人知道身边很多没有房子的, 已经在开始考虑首次置业, 还知道几年前买了Glenfield, Beach Heaven的朋友们, 如今都纷纷把目光投向East Coast Bay, 而现在住着East Coast Bay的, 有不少开始考虑换房Milford, Takapuna了. 当然, 我也认识不少租客, 洋人的华人的都有, 也还在一如既往地充当过客看客, 依旧端着那样的心态, 哪怕房东最近涨了他们的租, 最多也就私下愤愤地骂两声娘, 租金还得老老实实地交.

说句您可能不爱听的话, 劝楼主还是抛掉幻想, 端平心态, 面对现实, 不要再充当过客看客, 吾心安处既是家, 不要再问为什么北岸的房价这么没道理地高, 不要再纠结什么二次探底这些不着边际的事体, 赶紧整啊! 当然, 整不整由你.

不信, 等过几年, 到这个网站查查过去几年的房价走势:

http://apps.reinz.co.nz/reportingapp/?RFOPTION=Report&RFCODE=R100

Annie911

Go2Piha 发表于 2013-8-25 11:25
只要工党上台，房价烟消云散。

Go2Piha小兄弟好久没有在地产坛子露面，不久前还有人怀念你，将你2年前那个有名的老贴 “ 很纠结啊，北岸的房子这么贵，该不该买呢？”跟翻将出来，一阵唏嘘呢！

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1753616

不知小兄弟近况如何？是否依然纠结于北岸的房价是高是低？哈哈。

NormalLife

Annie911 发表于 2013-8-23 22:48
这个建议要得。不明白楼主这么Baby Talk的东西，附和者竟然这么多。其实光那标题就预设立场，让人看不下去 ...

愿闻其详..................................

Lease

Go2Piha 发表于 2013-8-25 11:25
只要工党上台，房价烟消云散。

2001-2007,工党执政，其间房价上涨超过100%.