关于 Recladding 的预算

leonfish

看见有网友询问，正好自己是 QS， 之前又给老外算过 recladding，所以就说两句。 有些地方可能不对， Architect 和 builder 朋友可以指出纠正。 哈

首先recladding 肯定需要 wrap-it， 这个大概 $14/m2, 不包括 脚手架。
然后，应为是不同材料的外墙， 所以要把window 和 external door 全部 拆掉， 重装， 连带的所有相关的flashing 也要重做。
再然后，如果你的房子是 1995-2004年间的， 那么很有可能是 untreated timber frame, 所以要上 framesaver。
如果要上framesaver， 你的building paper 就要全部拆掉，insulation也要拿走。
再然后， 如果你的房子是没有屋檐的，因为weatherboard 比 plaster 厚， 所以就要改屋檐，如果是 水泥瓦顶还好办， 如果是longrun steel roof，很有可能要 reroof。 你的gutter， downpipe 全部都要重做。甚至 gully trap 都有可能要重做。   
由于weatherboard 底部的 detail 和 plaster 不一样， 所以有可能要加 concrete nib， 又是一笔开销
按现在的规定， 你的weatherboard 需要加 cavity batten， 又是一笔钱
新的weatherboard 需要刷油漆， 你按 $30/m2 算，应该有便宜的华人做。
如果有木架腐烂，那就需要换， 这个可以按 $14/m 算。
如果动到里面的lining, 就有得加钱， Gib supply, fix and stop + painting + Floor protection cost.

以前给一家老外公司算的 recladding， 分项算完之后， 除以floor area，差不多 $1000/m2
按 300m2 的房子算， recladding大约是 $300k.

有些 符合规定的 leaky home， recladding 可以向 政府申请赔款， 大约是 60%， 但是这 60% 是赔在一下几个款项上面的
1. Framesaver （不确定赔不赔）
2. Demolition of existing cladding， wrap-it + scaffolding 60%
3. Remove existing buliding paper 60%
4, check and replace existing decay timber 60%
5. Remove and reuse existing widnow include flashing 60%
6. New building paper 60%
7. Cavity battens 60%
8. New plaster cladding on cavity batten 60%
9. Alteration to eave if required 60%
10. Alteration to roof if required inclide gutter, downpipe, gully trap 60%
11. Council 的费用 60%
12. Architect, engineer 的 费用
13. Any other P&G cost。

政府是不会赔钱给你换成 weatherboard 的。 所以做 leaky home recladding 的预算，是需要做两个预算， 一个是向政府索赔的预算A， 一个是 reclad to weatherboard 的预算B， 然后屋主需要支付的是
B - （A x 60%） = recladding cost by owner.  

有些地方可能不对， Architect 和 builder 朋友可以指出纠正。 哈

erica2014

leonfish 发表于 2013-5-27 19:58
我个人是不会碰 recladding的房子的。 希望大家也不要买。

哦 ？ 这么恐怖吗  

erica2014

换过外墙的 房子可以买吗？会有什么隐患吗

James7685

wyan041 发表于 2015-1-4 21:27
想问问楼主，或者别的懂得人，我看上了一个recladding的房子。原来是plaster的，还是1999年的。卖家做了新 ...

安排个有做infrared inspection的inspector,尽量安排在下雨天

love_3_month

新的weatherboard 需要刷油漆， 你按 $30/m2 算，应该有便宜的华人做

so $30 is market avg price, and chinese painter may charge less. There is no misunderstanding ba....

don't understand someone keeps saying "you don't know, chinese painter never charge $30".

love_3_month

just read this. interesting.

Premium房产Stan

在经历过的case里 council赔不了60%那么多

很多case里recladding还会包括换屋顶 换Joinery 做timber treatment 所以最后的价格与起个新楼相当

不好的地方是 索赔了就会在LIM留下纪录

clam

其實lz 說的不錯, reclad 真的花了這個價錢... (親身經驗)

xli422

好帖子顶起来啊！！！！！

power04

leonfish 发表于 2014-4-7 23:21
我梅西的，一年半读16门课很累，当年在图书馆看书到关门那是常事， 呵呵。
不知道Jasper 现在还同不同意 ...

我读书目标就是过了就好，
所以跟你的用功比起来，我就好像没读过书一样。

你确实是人才，谢谢你的介绍。

leonfish

power04 发表于 2014-4-7 00:30
说的很好， 感谢你的分享，请问你QS在哪学的？梅西吗？我因为已经读过了5门建筑的课，所以大概也需要再度 ...

我梅西的，一年半读16门课很累，当年在图书馆看书到关门那是常事， 呵呵。
不知道Jasper 现在还同不同意像我那样选课。
我是先读的300的课，后读 200/400，measuring 和 estimating 全A+。
以至于massey 在申请PAQS 和 RICS的时候, 俺被 Jasper 叫去做毕业生代表旁听。 呵呵。
老黑水平不咋地，人还不错的。 给massey 在校生争取到了 PAQS 和 RICS的认证，相当对得起学生了。
可惜RICS 已毕业的不算，，伤心啊...........

power04

leonfish 发表于 2014-4-6 20:10
Property 毕业直接又去学QS, 然后毕业后一直做QS。

现在在职的Valuer 自己知道，去年开始NZ银行开始学 ...

说的很好， 感谢你的分享，请问你QS在哪学的？梅西吗？我因为已经读过了5门建筑的课，所以大概也需要再度一年半的时间就完成了，如果顺利的话，说实话，我读书一般，没有挂过科，但是成绩也都一般，A的很少，我这样的水平，ＱＳ能读下来吗？

我觉得你说的很对，做贷款的时候，银行会要求买家提供估价师报告，来进行风险评估，但是这笔费用是由银行买单我还真不知道，经验不多哈。
我也是想做ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　ｖａｌｕｅｒ，从没想过做ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｖａｌｕｅｒ．
还有就是，首期多，最简单了，估高低都行。首期少的话，如果估高了，帮到了买家，但是会得罪银行，因为产生了风险。你说的我完全同意。

佩服。

leonfish

power04 发表于 2014-4-6 15:52
有点糊涂了，

你property毕业后一直做QS吗？怎么做的呀？

Property 毕业直接又去学QS, 然后毕业后一直做QS。

现在在职的Valuer 自己知道，去年开始NZ银行开始学OZ，只认在其银行登记注册的估价师，
意思就是NZ valuer registration board 注册估价师很快就要和银行讨饭吃了。
（他们原先的最大客户其实也是银行，你可能觉得是买房的人找估价师，但是最后是谁掏腰包呢？答案就是，银行，买家在做贷款的时候会叫银行cover估价费用，那么银行就是估价师的最大客户）
最后的结果就是银行说给多少 （fee） 就多少，要不你就别干。
几家银行可以联合起来和几家估价公司谈bulk contract，因为都是注册估价师,所以收费低的得contract，  呵呵。
商业估价会好一点 （租约review， renew，报税，买卖等等都需要估价师）
residential 方面会很难， 据说OZ那边 一个residential 估价报告就 $150. NZ 这儿以后也好不到哪去。
再以后如果银行认可 QV 的 E-valuation，你说valuer 还有市场么？
以上都是听一个 NZ 美女估价师说的，当然我也觉得是大趋势。

还有我个人觉得现在市场上很多注册估价师并不是我们上学时候想象的那样 - 房产价格的权威。 很多时候他们只是在 买家和银行之间找平衡点而已， 那些comparable sales 只是用来support 他们的估价而已。 如果我做估价，我会问买家多少钱买的，大概需要贷款多少钱，然后酌情处理，
1. 如果首期多，那就估低点，反正他贷的到款，银行也不会有疑问。
2. 如果首期将将好，我最好估的将将好，然后祈祷银行不会come back to me。
3. 如果首期不够，需要我估高点来做贷款，那我要么不接，要么估低，迎合银行，放弃买家。

总之银行是不能得罪的。 呵呵。 没做过valuer， 以上是自己瞎琢磨的。 还请valuer 见谅。

power04

leonfish 发表于 2014-4-5 21:19
木有做valuer，因为觉得那是快没落的行业。 毕业一直做QS，因为商业建筑里缺不了QS。我QS学了16门课，一 ...

有点糊涂了，

你property毕业后一直做QS吗？怎么做的呀？

还是你是这个意思，property毕业后直接又去学QS, 是这个意思吗？

你说valuer是没落的行业，这让现在的和正在学的valuer,情何以堪啊，呵呵

一曰方茗

加完分才发现是旧帖了, 不过还是谢谢楼主分享经验

leonfish

power04 发表于 2014-4-5 18:32
这也太巧了吧，
为什么没去当valuer呀？？
现在做QS吗？

木有做valuer，因为觉得那是快没落的行业。 毕业一直做QS，因为商业建筑里缺不了QS。我QS学了16门课，一年半搞定的。呵呵，当时比较疯狂，每周还20小时parttime 做estimating。毕业就去main contractor 了。

power04

leonfish 发表于 2014-4-2 17:22
艾玛，我也是 BBS property毕业后学的 QS. 呵呵。
我QS学的也是本科。

这也太巧了吧，
为什么没去当valuer呀？？
现在做QS吗？
请问你从property valuation 转过去学建筑的QS,是不是需要再学两年呀？

求传经验哈。多谢。

leonfish

power04 发表于 2014-4-2 15:03
谢谢你的经验分享，

你说的很诚恳，跟我的个性很像，

艾玛，我也是 BBS property毕业后学的 QS. 呵呵。
我QS学的也是本科。

power04

谢谢你的经验分享，

你说的很诚恳，跟我的个性很像，

希望能经常保持联系，我是学property valuation的，去年底刚毕业。

曾经选学了5-6门building technology的课，对pm 产生了兴趣， 通过你的介绍了解到这个专业难度很大呀，哈哈。

leonfish

power04 发表于 2014-4-2 00:19
太专业了。

quantity survoyor , 造价工程师，建筑专业major 之一， 厉害。

PM 回国机会比较多，要是留在NZ挺难的，（我是指商业建筑）。
做PM，你需要对所有的trade 都要有所了解，比较难的是 service trade， 还有一些特殊的trade， 例如医院的 Medical Gas， VAC，Nurse Call Systems等等。
做QS， 不懂可以问PM， 哈哈。

华人还有许多短板不适合在nz 做商业PM，
总结一下就是， 语言，环境，习惯，人脉等等，
当然也有牛人做的挺好的， 我认识一个Beca 的华人PM，我觉得做的挺好的，但是他是banana。
尽管如此，在 PCG meeting 的时候，话语权貌似一直在 Architect手里，这个banana PM有点hold 不住的意思。 我们公司的PM和SM 就觉得他有点嫩，有事都找Architect商量，完了再找他要instruction. 这样其实也挺尴尬的。 呵呵， 当然这是因为那场工有点复杂的关系，其实我觉得他做的还是不错的，换场工可能就好了。

power04

太专业了。

quantity survoyor , 造价工程师，建筑专业major 之一， 厉害。

但是我会选择project manager major 哈。 你是怎么想的呢？

Rainmaker

感激楼主的努力

柠檬花儿开

楼主是热心肠的好人。受益匪浅。谢谢。

junhe898

楼主算是个好心人了.我做这一行的这么久报价也懂不了那么多,大家是来学习的,就不要较劲了,不然哪有这样的文章看.

支持楼主分享多点经验.

lantianbaiyun

请问，有没有做recladding的builder介绍一下，求pm,谢谢

lantianbaiyun

好贴，要顶，。。。。。

songinator

我要买车 发表于 2013-5-27 20:31
用我爸曾经说的一句话吧， “会计永远只能算账，那帐都是人家的生意行为的记录，等到算账的都认为开始挣钱 ...

我喜欢这句话

denema

墙面面积是建筑面积的60％