房产中介和房主之间的奇妙关系

从现在的房产市场上不难看出一个很明显特点：大部分刚上市的房子所使用的销售方式都是拍卖，很少有看到直接开价卖的房子。其实这不难理解，就是市场经济的核心，供求关系。新西兰现在整体的经济不是很理想，银行的贷款利息维持低位，绝大多数多人认为现在是进人房地产市场的最佳时机，买房子的人就如雨后春笋多了起来，很多人调侃的说：“现在人们哪是在买房子，是在抢呀！”这时房产市场也是各大媒体最热门的话题，我们可爱的华人媒体为了“更好的满足市场的需求，更好的为人民服务”新加了不少的栏目和板块，如“周末说房” “实镜看房” “谈房说地”等。这充分说明了我们华人的经济意识和购买能力。这说明了一点，那就是现在的房屋市场早已从08，09年的买方市场转为现在的卖方市场。

说了半天了，还没有进入主题，小弟在这里给各位看客陪个不是，不再浪费大家宝贵的时间现在进人我们今天的主题：《房产中介和房主之间的奇妙关系》

让我们先大胆揣摩一下在现在市场环境下的房主和中介的各自的心理（请勿对号入座，如有雷同，纯属巧合）如有等罪之处，请恕小弟无罪！以下言论主要是针对华人的买卖市场

我们先说屋主。在现在这么一个卖方市场的经济大环境下，有房就是爷呀。你现在卖房子，不管你是什么时候买的，（就算是07年最高的时候买的）肯定不会赔钱，因为市场好嘛，房源少，买家多。所以第一从卖房子的时机来看，现在应该是最好的时机。第二，要想的是如何卖。无非就是两种，私卖或者是给中介卖。为了使得利益最大化，所以就要开始权衡一下，如果私卖，最起码就可以剩下1万多到2万的中介费用，这可不是一笔小钱。（假设房子的市价是50万到60万，越贵越多，不多做解释）但是当打开著名的房产销售网站：trademe顿时就会生出另外一个想法，这个这么浅显易懂的道理，为什么百分之95以上的人都选择要花这2万左右的钱呢？而且也不难发现，在各个领域，如电台，电视，网站，邮箱，信箱，到处飘着一种信息或是图像，A4的纸张上印着大大明显的免费各式各样的广告和一个灿烂的笑容。这时的你就会有一个疑惑，这么多家中介公司，每一家这么多销售人员，该如何选择呢？首先想到的是经济利益，很显然，哪个人能给我卖高价格我就给那个卖喽，天经地义嘛！可是在没有卖之前怎么知道谁好谁坏，谁卖的高，谁卖的低呢？大部分的屋主首先想到的是朋友的销售经验，有朋友推荐就比较简单了。如果没有朋友推荐，只能看宣传广告了，找来做所为广告都免费的谈先，心里想：首先广告做的大的人，肯定很成功，就算是他没有给我好好卖，我也没有吃亏，毕竟所以的广告都是免费，对于我没有任何的投入。而且广告打了，我的房子就一定会有好价钱，羊毛出在羊身上嘛，中介费，买家出喽，不到心里价位我不卖就好了。没有任何风险。以上是绝大多数卖家的心态。

我们再来看看这些房产中介。首先，我们要了解一个基本尝试，中介是靠什么活着的？有些人说很显然嘛，当然是卖房子了。对，非常正确。中介是没有任何底薪的，全部是靠卖掉房子的提成。一般来讲房主都想卖高价钱，而中介呢，就是要拿到房源才可以有买家最终卖掉你的房子或者别人的房子。现在竞争这么激烈，能不能帮房主拿到好的价钱先放一遍，（没有开始卖之前，关于价格想怎么说就怎么说呗，忽悠的越高屋主越高兴）首先要考虑的是怎么打败竞争对手。那么就要从房主的喜好入手。房主喜欢低成本：中介们就给所有免费的广告。这里特意提一下，其他的广告成本都好说，像是中文的报纸呀，中文电台呀，电视呀成本都比较低，毕竟影响范围小嘛，自己掏就掏了，洋人的PropertyPress价格不菲呀，我的一个中介朋友说一套房子下来最少要1500左右。这些钱中介公司都不给一分钱的，因为这些钱本是应该房主自己出给这个报纸公司的。但是中国人就是有经济头脑，中国中介说，只要你给我独家代理，并且做拍卖，我都出。（为什么要做拍卖？因为拍卖你的LISTINGAGENT拿的提成就多）。房东听了当然高兴，在高兴之余你们有没有想过，中介为什么不惜血本出了本不应该他出的钱？有些人说，我给他生意做，他就得出，他卖了我的房子还能挣钱呢！没错，但是他也有卖不掉的风险呀。对于中介来讲他如何能把他卖不掉的风险将到最低呢？中介会给你出钱做广告，会承诺你帮你卖到多高的价钱。但是一旦拿到了，就会给你一些负面信息，打压你的价格，目的只有一个就是要拿回本不该出的广告费用和相应的利润。这种中介表面上感觉帮你省下了高额广告费，实际上你损失了多少利润也未可知。除非你对市场的把握很准确。但是市场是瞬息万变的，你的信息来源不都是从你的中介口里得知的！所以我就是要提醒那些房东们，你们要小心那些广告上就打着所有广告免费，还能完全站在你的利益角度帮你卖到好价格的中介。我个人认为这种可能性微乎其微，但是卖的快到是有可能，只要你肯降价卖！：）对了，更有些房东主动提出要中介不但要出广告费用，还要中介让出自己一部分的利润。这些房东你们更要自己小心呀。最简单的道理，没有人会做赔本的买卖。所以说房东们在选择中介的时候要谨慎了，不要光图眼前的那些广告费，要选一个人品好能真正为你房子上心的中介来代理！

ywan052

NewLynnHse 发表于 2012-10-23 10:50
确实微妙。。。

中介也有好人

onsitefix

学习了, 谢谢楼主

漂亮小鱼

化腐朽为绵掌 发表于 2012-10-25 12:18
打压价格 不能提高什么所谓的利润 不可能说要卖 50万 结果打压了 房东说48万就卖
然后卖了50万 多出的2 ...

“打压价格 不能提高什么所谓的利润 不可能说要卖 50万 结果打压了 房东说48万就卖 / m, ?& l. i* X; r* f
然后卖了50万 多出的2万 中介自己拿”。。。您是中介吗？有点看不明白要表达什么呢

化腐朽为绵掌

狂风暴雨 发表于 2012-10-23 16:56
LZ写的"对于中介来讲他如何能把他卖不掉的风险将到最低呢？中介会给你出钱做广告，会承诺你帮你卖到多高的价 ...

打压价格 不能提高什么所谓的利润 不可能说要卖 50万 结果打压了 房东说48万就卖
然后卖了50万 多出的2万 中介自己拿

所谓的打压价格 唯一的好处 是现在的市场 价格下来了 1 卖的快 2 确保卖掉。。。 LZ 也提到中介的风险就是卖不掉 拿不到钱的风险。。。 这样打压 对他们的好处就是 上面两点

其实本人更愿意做一个服务第一 不看中利益的中介 坚信努力就会回报

爱伦

翻页！！！！！！！！

grinder

感觉哪里的中介都是利欲熏心的

Ardell假睫毛

我现在住的房子的前房主貌似就是被某中介给免费估价然后吹得天花乱坠给忽悠得去拍卖，当时房价也没现在这么高，结果流标了，心理价位动摇，刚好被我们看到，换成现在的房市，估计前房东也可以卖到心理价位，还得感谢那位中介的乱吹，被我们给买到了，哈哈哈哈。。。

adsl2

jessielinshan 发表于 2012-10-24 20:03
妳要打比方似乎扯的有點遠。反正現在供不應求，隨便中介怎麼吹，價錢合適就賣，不合適就再等等。中介把錢 ...

我说的是房源的问题 亲

jessielinshan

adsl2 发表于 2012-10-24 17:36
可问题是没有鸡哪有蛋可吃 没有米在好的设备也没用啊

妳要打比方似乎扯的有點遠。反正現在供不應求，隨便中介怎麼吹，價錢合適就賣，不合適就再等等。中介把錢都墊了，他還怕妳不賣呢，到時急的也是他。不賣房東又不吃虧。

adsl2

jessielinshan 发表于 2012-10-23 18:50
其實道理很很簡單，價錢不合適妳不賣不就行了。哪那麼多微妙關係。

可问题是没有鸡哪有蛋可吃 没有米在好的设备也没用啊

adsl2

漂亮小鱼 发表于 2012-10-23 17:29
我之前卖房子的时候就遇到过中介过来给我做房子的估计，说的天花乱坠，连我自己都不敢相信自己的房子能值 ...

其目的就是让房主降价 原因会告诉你这是你的房子目前在这几次open home的市场反应的结果 MB的这种小剂量是个人都知道 所以卖房前把自己的底线说好 和中介签卖房协议时把时间价格都确定好 就OK 打不了 MB我不卖了

luckandy

学习了谢谢lz

wsyyzyy 发表于 2012-10-23 22:59
楼主也说中介靠卖房子争取提成，那么最后一句话“要选一个人品好能真正为你房子上心的中介来代理‘哪个中介 ...

呵呵，楼上说的在理。这就要看你的识别人的能力了，要多问，多听，看看这个中介的卖房经验如何。比较保守的方法要多问问身边的朋友呀。
好的中介肯定是有的，
君子爱财，取之有道嘛！

wsyyzyy

楼主也说中介靠卖房子争取提成，那么最后一句话“要选一个人品好能真正为你房子上心的中介来代理‘哪个中介嘴上不都这么说，但是为了利益生活又有哪个中介会这么做呢

{:8_487:}

pingpanglover

狂风暴雨 发表于 2012-10-23 21:57
现在不大都是做auction的吗?中介怎么要求降价??流拍的时候??

我觉得是在你放拍卖底价的时候，他会让你尽量低。

jjochn

我表示也没看清楚降价的部分。Auction怎么降价？

明天會更好

好長的帖子，沒有時間看！！

狂风暴雨

我的笔记 发表于 2012-10-23 19:12
就是这么个道理，一个中介朋友说的，这个就是套路。。。。
先给你一顿吹，过两个礼拜就和你说这那 这那的 ...

现在不大都是做auction的吗?中介怎么要求降价??流拍的时候??

jessielinshan

其實道理很很簡單，價錢不合適妳不賣不就行了。哪那麼多微妙關係。

我的笔记

狂风暴雨 发表于 2012-10-23 17:54
哦明白了,说白了就是忽悠你签listing给他,然后最后没卖出之前吹的价位.

就是这么个道理，一个中介朋友说的，这个就是套路。。。。
先给你一顿吹，过两个礼拜就和你说这那 这那的  要降价。。

狂风暴雨

漂亮小鱼 发表于 2012-10-23 18:29
我之前卖房子的时候就遇到过中介过来给我做房子的估计，说的天花乱坠，连我自己都不敢相信自己的房子能值 ...

哦明白了,说白了就是忽悠你签listing给他,然后最后没卖出之前吹的价位.

漂亮小鱼

狂风暴雨 发表于 2012-10-23 17:56
LZ写的"对于中介来讲他如何能把他卖不掉的风险将到最低呢？中介会给你出钱做广告，会承诺你帮你卖到多高的价 ...

我之前卖房子的时候就遇到过中介过来给我做房子的估计，说的天花乱坠，连我自己都不敢相信自己的房子能值这么多钱。这个应该就是指的中介一般会承诺你说房子可以卖多高多高的价钱，然后又帮你出广告费，目的就是为了拿你的房源，然后拿到以后就给你一些回复说你的房子市场反应卖不了这么多叫你的心理价位降一降这样房东就最后就卖了，那么中介的广告费也不会白出最后还能拿到很多买家。不知道我这样理解对不对

漂亮小鱼

LZ说的精辟在理，学习了

武夫的葿笔

中国人自己都不相信中国人了，但是还想做中国人的生意，有什么意思呢？