本帖最后由 bmw3 于 2012-12-28 10:00 编辑
最近经常有客户和朋友说他们很想在新西兰建造新房居住，但是一直不能做出最终的决定，原因主要是不知如何选择建筑公司以及相对于购买建好的房屋，建造新房建设总造价的不确定性。
选择一个好的建筑公司对您建房过程的顺利进行非常关键，因为一个好的规范的建筑公司配有专门的管理人员去监督项目的质量和进度，以及及时与客户对项目的情况进行交流。因此在您选择建筑公司时，一个最基本也是最重要的条件就是建筑公司必须是Licensed BuildingPractitioner(LBP) 所拥有或管理的公司,也就是说公司的老板、董事或者是合同签字人员必须是政府注册的LicensedBuildingPractitioner, 只要这样才能保障您签署的建筑合同的权利和利益。在新西兰，公司是有限责任公司，花几百元就可以注册一个公司，注册资金可以是$1, 公司可以申请破产和清盘。如果公司的董事或合同签字人是Licensed Building Practitioner,他们必须对他们签字的所有项目和合同负责，否则要面临法律责任或失去他们的执照。 另外，公司负责人是LBP的话，在合同执行中或维修期内如有任何纠纷不能协商解决的话，你可以向LBP Registrar 投诉LBP, LBP Registrar将会调查并处理纠纷，这是不需要花钱的。 如果问题严重的话，LBP Registrar可以取消他们的执照。如果公司负责人不是LBP 的话，这类的纠纷您只有通过律师解决了，或者上Court解决。因此，选择建筑公司或项目经理时一定要问清他们是否是Licensed BuildingPractitioner, 您可以要求看他们的license或者上政府网站查询https://lbp.dbh.govt.nz/PublicRegister/Search.aspx， 请注意，LBP是个人的执照，你可以在网站输入名字查询看他们是否具有执照以及执照是否在有效期。
除以上基本条件外，您可以选择加入Master Builder 以及 Certified Builder 协会的建筑公司为您建造新房，这两个协会要求所有的会员对合同额超过$25,000的项目必须提供10年的BuilderGuarantee。在他们提供Builder Guarantee的时候，您一定要看是否提供的是Full Contract的Builder Guarantee。因为Builder Guarantee分 Full Contract 及Labour OnlyBuilder Guarantee，如建筑公司和您签订的是Full BuildingContract,他们必须提供Full ContractGuarantee. 您可以到如下网站查询您的建筑公司是否是Master Builder Certified Builder的注册会员，www.masterbuilder.org.nz 和www.certified.co.nz。 如您与这两个协会的会员有什么纠纷的话，您可以向这两个协会投诉。
为什么说选择正规建筑公司可以保证房屋的建筑质量，这是因为正规建筑公司有专门的施工管理人员-基本都是Licensed Building Practitioner到施工现场检查工程质量。很多人会说，反正每个建筑项目各个阶段都有City Council 的 Building Inspector来检查，不需要担心质量问题，这样认为是不合理的。主要原因是Building Inspector主要是看您的建筑是否达到政府的最低要求，他们在工地只是抽查几个关键部分。您可以想象，Building Inspector一般只在工地呆15分钟到半个小时的时间，他们能发现全部的质量问题吗？由于正规建筑公司配有专门的人员进行质量和进度的检查，这也是一般正规公司的收费要高一些的原因之一。
所以，在您建造新房的时候，在选择建筑公司时，首先您至少要选择有政府执照的公司（公司董事或主要项目管理人员必须是Licensed BuildingPractitioner)，其次是选MasterBuilder或Certified Builder注册会员的建筑公司，然后在此基础上再比较价格。在比较价格时不要只看总价，一定要看整个报价的Specifications,就是报价包含什么内容，什么样的材料，以及那些是Provisional Sum (PC Sum),以及PC Sum 的Allowance 是多少。因为，如果PC Sum 的项目过多或者是Allowance做的过低，您最终的Contract Price会有很大的调整，曾经有朋友说他们最终的结算价格比他们签订合同时的价格高了3万多，主要原因是PC Sum的问题。
关于质量控制：
简单说在新西兰建房，需要注意的质量问题有两部分一个是结构部分，另一个是Weathertightness的问题。在结构方面，需要注意的就是开挖基础时必须要挖到一定的深度达到Solid Bearing, 另外所有的钢筋必须要按照规范要求帮扎，察看钢筋网下的DPC防潮层是否有破损，所有管道部分是否做了。在起房屋框架时，一定要检查是否框架的Fixings是否都完成了，有没有遗漏，遗漏fixings是经常遇到的问题。在weathertightness方面， 一定要看相关的flasing 是否都按照规范要求完成，安装后续工序时是否有破坏Flashing.
关于Ceiling Height(Stud Height):
在新西兰， 大部分房屋用的Stud都是2.4m的也就是说您最终能够的天花高度是2.4米。如果您想要您的天花高度要高一点，您可以选择用2.55米或者是2.7米。2.7米的天花高度会比2.4米高不少钱，但是2.55米和2.4米比较的话，造价相差不是很大，看房屋大小和复杂程度，差价会在3000到5000之间。 2.7米的差价会高一些，大约在5000到10000之间. 另外现在有很多房屋采用Raised Boxing Ceiling (天花吊顶），一个吊顶的额外成本大约在1000到800之间，主要是额外的人工费用。如果您的条件允许的话，建议您采用2.55的天花高度，房子盖完后，空间感会比较好。
关于结构 -目前市场上民用住宅结构上主要还是以木结构为主，其余的有钢结构和Concrete Block。现在主要谈谈木结构的材料。木结构墙主要使用的是SG8 Radiata Pine, 也有一些公司使用Oregon(Douglas Fir),这两种材料，Rad Pine 需要H1.2 Treatd Timber, Oregon不需要Treated，但是Bottom Plate需要Treated。但是需要注意的是有些公司外墙的结构使用SG8的木材，所有内墙是使用SG6的木材，尽管这样也是符合Building Code的要求，但是建议尽量全部使用SG8的木材，如果内墙使用SG6的木材，整个房子下来能省600-1000元左右。木屋架一般都是Oregon SG8的。
关于建筑材料：
关于Ceiling Batten -主要有木和钢(Rando)两种，建议采用Rando，主要原因是使用Rando的Ceiling会比较平，不会有Nail or Screw pop out的现象，不会有鼓肚的现象。另外新西兰的石膏板生产厂家GIB对因使用Timber Ceiling Batten而出现的问题，他们不负责。GIB只推荐使用Rando。使用Rando的话，一个房屋要贵2000到1500元之间。
关于石膏板-墙面的石膏板都是使用10mm的，天花的石膏板有10mm和13mm的可以选择，建议使用13mm的石膏板。
关于Interior Doors- 现在市场上的门一般分为三个价格档次 -Hollowcore, Polycore and Solidcore.Hollowcore门中间填充的是瓦楞纸板，Polycore中间填充的是泡沫板，Solidcore中间填充的是压实的木渣。 推荐使用Polycore的门，隔音并且不容易变形。
关于外墙材料 - 目前主要是砖以及轻质混凝土板抹灰刷漆，轻质混凝土板的价格每平方要比砖的外墙贵50刀左右。
关于合同报价中的PC Sum问题 - 在您比较各个公司报价的时候，您不要只注重数字，一定要看里面用的材料是否相同以及PC Sum是多少， 有些公司在开始的时候会用比较少的Allowance 给PC Sum 从而给您一个比较低的总价，但是最后每一项的PC Sum您都要往里面加钱，最终的房屋造价有可能会比别的公司要高。在合同中比较常见的PC Sum 有 Building Consent申请费 -一般是$4895，这个钱根据您房子的造价，可能会退钱也可能会再收钱; Main Services 就是说水电以及电话从马路到您房子 - 通常也是PC Sum（每个房子不同实际费用大约在1000-1500之间）; Drainage - Sewer and Stormwater - 很多公司会做成PC Sum (实际费用根据房子不同，大约在5000-6000之间）,这部分可以不需要PC Sum; 厨房一般是PC Sum - 大多数公司用7500作为Allowance，实际上一个房子的厨房如果用石头的台面的话，厨房应该在12000-18000之间;有些公司会将电的部分作为PC Sum,其实电的部分完全不需要 PC Sum。另外有些公司对Excavation会做PC Sum， 这主要是因为地震后对地质情况以及基础要求有很大的变化，直到基础开始开挖，公司不会知道您土地的实际情况，基础是否合适，到底需要挖多深。
自己请公司建房的各个阶段：
1. 有计划要建设新房，开始在市场上找自己喜欢的土地。在购买土地时一定要看社区的规划，以及社区的环境，另外孩子的话，还要考虑孩子上学的学区问题。另外根据自己的需要，决定要买多大的土地。如果在老区买空地或者是买老房子拆了重新盖的话，一定要也要考虑以上因素，不要做成您的房子是Best House in the worst street. 值得投资的土地或者是老房子是 worst house in the best street.
2. 开始买地，可以通过中介或者是从开发商或者是从建筑公司买，从建筑公司买的话，他们一般都是做Land and Houe Package的，你买他们的地，必须要他们建。购买时如果在老区的话，一定要请律师看LIM以及问清楚Zoning 以及 土地的 covenants.
3.设计阶段 - 土地购买后，就要可是做设计。房屋设计您可以找专门的设计师或者找建筑公司帮您设计，但是建筑公司一般是给您一些Plan给你们挑选，然后在这个基础上作小的修改。 如果您要您的房子建筑方格比较突出的话，就需要找有专门的designer的建筑公司或者是建筑师作Architectual Design. 设计阶段阶段一般分为Concept Plan 阶段和 Detailed Drawing 阶段，一般来说你的concept plan 好了后，您房屋的大体造价就能出来了。 所以您可以在这个阶段得到一个报价，一般您的建筑公司会要求在此基础上签订建筑合同。
4. 确定Specification 和签订建筑合同； 在concept plan 出来后，您需要和建筑公司确认您需要的建筑材料，例如厨房，厕所卫浴的品牌和档次，以及其他一些房屋的Finish的东西，然后在此基础上调整报价并签订建筑合同。设计加这个阶段一般会在2个月到6个月。
5. Building Consent Application 阶段：在detailed drawing 以及相关资料齐全后，建筑公司或者是你的设计师或者你自己可以向City Council 申请Building Consent 一般一个月左右
6. 建设阶段：在 Building consent 下来后一般建筑公司都回在两周内开工。一般在20周左右
7. 验收收房阶段：在City Council Final Inspection 后,您就可以搬入您的新家了。
如有什么问题大家可以留言，我会尽力在论坛回答。或您可以微信我 a28243148 或 qq 562751372 | 
发表于 2012-9-19 10:32:49
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