买房子做投资，傻瓜都能发财！

webb2

我是房地产投资的坚定拥护者，我认为：买房子做投资，永远不会亏本，傻瓜都能发财！

观点需要理论支撑，而不是空喊口号，只要算一下帐，就知道我说的是不是有道理。

为了说清楚道理，不至于混乱，我首先确定几个原则和锁定几个数字。

原则：
1）长线投资的原则。别用这个问题来反驳我：我买了房子2年后价格下跌了怎么办？我这里说的是长线投资。
2）必须有现金流支持。虽然最后的结果是盈利，但是在投资过程中，需要一定的现金流去支撑。
3）平均每年房价上涨7%，这是逾百年的新西兰房屋历史数据。不涨反跌怎么办？没办法，过去逾百年的历史数据就是这个涨幅，轮到你买房了就不涨了，就下跌了，只能怨你倒霉。

锁定的几个数字：
1）投资30年
2）贷款33万，首付10万
3）租金回报550
4）贷款利率8%
5）存款利率7%
6）首付款10万或以上

好，现在开始算账。

假如买一套43万的房子，首付10万，贷款33万，租金回报550每周，贷款利率8%，每月还利息（不还本金）近2200元，租金cover贷款，如果觉得租金达不到550，可以适当增加几万首付，这样就减少了贷款利息，我这里是为了计算上的方便。

地税2000，其它杂费2000，空租期和房屋维修等再加上6000，每年需要另外垫加1万。
你的首付10万元，如果不买房，存进银行，每年将会获得利息，扣除税之后，有5000元，这5千元的损失，加上垫加的1万，合计每年需要你另外添加1万5千，所以强调要有现金流支持。

按照每年平均（请注意，平均！所以强调长线投资）7%，

假如你坚持1年， 你的房子就价值460100元
假如你坚持2年， 你的房子就价值492307元
假如你坚持3年， 你的房子就价值526768.49元
假如你坚持4年， 你的房子就价值563642.28元
假如你坚持5年， 你的房子就价值603097.24元
假如你坚持6年， 你的房子就价值 645314.05元
假如你坚持7年， 你的房子就价值690486.03元
假如你坚持8年， 你的房子就价值738820.05元
假如你坚持9年， 你的房子就价值790537.45元
假如你坚持10年，你的房子就价值845875.07元
假如你坚持11年，你的房子就价值 905086.32元
假如你坚持12年，你的房子就价值968442.36元
假如你坚持13年，你的房子就价值1036233.3元
假如你坚持14年，你的房子就价值1108769.6元
假如你坚持15年，你的房子就价值1186383.5元


假如你坚持20年，你的房子就价值1663964.1元

假如你坚持30年，你的房子就价值3273269.2元

当你坚持了30年的时候，你的这栋房子已经价值327万！

327万-10万-33万-（1.5万X10年）=269万

30年你的净盈利是269万

269万/30年=8.967万

平均每年净盈利接近9万！


你一定会问：30年后，房子真的会涨到300多万吗？会的！你知道30年前的房子是多少钱吗？基本都在5万以下！


这个算数其实还没有算完，不过已经不需要再继续往下算了，现在就已经足够了。


哪位感兴趣，我们一起来探讨。

quad5

阿海 发表于 2015-5-9 07:49
2010年8月初我当时才一个自住和两个签下来还没交割的投资房。

5年后今天一个自住，9个投资房和一个将要交 ...

十分同意。。。

完美之诺

Lease 发表于 2015-5-8 22:55
施主当然不是凡人。所以我才让你不必到我们这些庸俗之人的世界来凑热闹。

不过我想错了，你所透露的信息 ...

阿海

2010年8月初我当时才一个自住和两个签下来还没交割的投资房。

5年后今天一个自住，9个投资房和一个将要交割的投资房。

坚持才是力量啊

ronaldlu

NormalLife 发表于 2010-12-17 12:12
我的目标是先买20套房子，最后卖掉10套留十套，退休！！！

你为什么卖？

ronaldlu

foreigner 发表于 2010-12-17 11:09
穆迪首席经济学家马克•赞迪预测到2011年第三季度美国房价将进一步下跌8%，这意味着自衰退至今美国 ...

我的朋友2008年在美国花10万买2幢经济危机之前每幢价值350万的房子，现在每周每幢租金280美元。怕下跌？

Lease

完美之诺 发表于 2015-5-8 21:54
哈哈~看来我入晚了。。。不过还好~7套房子都没贷款。不知道卖了能赚多少 ...

施主当然不是凡人。所以我才让你不必到我们这些庸俗之人的世界来凑热闹。

不过我想错了，你所透露的信息，让我感觉你与我们这些俗人没有任何区别。

ronaldlu

wuoai007 发表于 2010-9-23 21:54
43万的房子只能租到$380每周,不可能租到$550.
60万以上的房子会租到$550.

面对镜子所有的人都能看到同样的东西，你自己。如果你能看到镜子后面东西，不可能将变得可能。

ronaldlu

GY99 发表于 2010-8-13 10:03
请问楼主哪里能买到43万，而且能租550的房子？我正想买呢。

真可以买到20万的房子,800平，3房，租金$270周,距离市中心不到1小时的车程,你相信吗?你敢买吗？

melee888

webb2 发表于 2015-4-2 23:00
这是我5年前的帖子，今天无意翻到了，回头看看，也挺有意思。

赞一个  楼主真有先见之明     请教楼主 现在怎看房市呢

完美之诺

删除删除删除删除删除删除删除删除删除删除删除删除删除删除

Lease

完美之诺 发表于 2015-5-8 14:44
你说的很多完全支持你的观点，而且楼主没把风险算进去~60年代和70年代日本房价就经历了生死起伏 ...

施主， 您就不要在这里凑热闹了。还是专心念佛为好。

无论如何， LZ在2010年选择入市是正确的决定。

完美之诺

xiaolu 发表于 2010-8-2 11:07
5点质疑：

1、百年的数据？哪来的？

你说的很多完全支持你的观点，而且楼主没把风险算进去~60年代和70年代日本房价就经历了生死起伏

完美之诺

你应该把物价上涨工资上涨，以及膨货通胀还有就是货币贬值算进去~另外就是很高的市场风险。

aniceguy

quad5 发表于 2015-5-8 13:39
对， 他绝对是那种说的自己也信了的科学家啊

话说经济学家不能算科学家吧？那个阿叉能不能算经济学家又是得打个大问号。

quad5

love_3_month 发表于 2015-5-8 12:16
印度经济学家是有良心的经济学家，她说房产有泡沫，就坚决不买房。比很多议员好多了。 ...

对， 他绝对是那种说的自己也信了的科学家啊

狂奔的蜗牛!!!

时间会证明一切。

love_3_month

quad5 发表于 2015-5-8 11:52
挖坟啊。。。。 等经济危机， 房价崩了， 连印度经济学家也会被挖出了赞是吧/。？ ...

印度经济学家是有良心的经济学家，她说房产有泡沫，就坚决不买房。比很多议员好多了。

love_3_month

JSPMachine 发表于 2015-5-8 12:04
有涨就有跌比如美国的房子，美国再发达也不可能房价平均300多万美金。

房价的上涨必须是 本地人 都成了 超 ...

不用永远涨啊，几年两位数，几年一位数，几年下降，很正常。

美国一线城市，好地段（比如 近市区又有海景又安全），非apartment的，你觉得多少钱？

JSPMachine

有涨就有跌比如美国的房子，美国再发达也不可能房价平均300多万美金。

房价的上涨必须是 本地人 都成了 超级富豪 为前提。

比如新加坡，亚洲四小龙的时候房价 暴涨。  因为那段时间新加坡 确实赚了很多钱，那时候的新加坡一年赚的钱 比整个中国都多。  也只有这样的基数才能爆出天价房价。  
但是新西兰现在要收入比整个中国多，并且持续20年，是不现实的。

quad5

挖坟啊。。。。 等经济危机， 房价崩了， 连印度经济学家也会被挖出了赞是吧/。？

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2015-5-8 11:37
跟5年前行动的人差太远了。

跟10几年前行动的人更是天壤之别。

入场有先后，正常。现在入场可能未来2年也有收获。我也是10年入场那时正好买自住，后来11，12，13年分别买了一个，14年卖了一个有买了2，其实想买更多，无奈弹药不够，又不象海哥那么有魄力，去年底再吃进一个后现在准备再最后吃一个就退场了。。

Lease

Stella1000 发表于 2015-5-8 11:25
2年前行动了的人现在也爽！

跟5年前行动的人差太远了。

跟10几年前行动的人更是天壤之别。

Stella1000

77only 发表于 2015-5-8 11:00
5年前行动了的人现在爽了吧，有的时候忠言逆耳利于行

2年前行动了的人现在也爽！

77only

5年前行动了的人现在爽了吧，有的时候忠言逆耳利于行

JMA

webb2 发表于 2010-8-2 20:02
有，原因如下：
1）没有现金流支持
2）没有坚持长线投资

需要现金流支持的投资就是赌博吧

Venox10111

fly2sky 发表于 2010-8-4 17:40
这个算法是骗人用的吧。。。太假了。。。

现实证明，这个算法，很准

therock

Dddddddddddddddddd

花样年华

三十年后麦当劳薯条要几百了吧，就是现在几十万的房子以后卖了几百万也只能满足那个时候的物价水平

西区妈妈

瑞木 发表于 2010-8-5 15:54
等2012年过了，新西兰全岛没有沉没，再想。。。

2015了，开始吧，看样子，一时半会这还沉不了