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电梯直达

楼主

发表于 2009-10-5 12:11:18 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 foris 于 2009-10-16 00:52 编辑

买房子，建房或盖房都是萝卜青菜各有所爱，找到适合自己的就好。其实盖房没有大家想的那么复杂，当然也不容易，主要取决于你是怎么看待这事。就拿买房子这事容易吗？也不容易。想省点事和少操点心，买房和盖房都是不可能的，谁让我们非要把房子当成dream home呢？如果不是的话相对就能简单一些了。就建房这事在skykiwi上得到不少网友的帮助和建议在此再次感谢！！！

一、选地：

在房地产市场上看了一大圈，房子不是太旧就是太烂，要不就是房子设计和布局不好，还要考虑区的问题，不买个名校区嘛！觉得亏大了，买个名校区吧！掂量一下口袋好像我拿这个钱能在其他好的区买个更好的房子，新开发区买地建房就更不在话下了。

其实买房子也要讲运气，买个旧房子，那个旧房子没有几十年的啊！如果曾经有人挂在里面了，转了几手大家也无从知道了，或者这也不算什么大问题，但是考虑到老房子隔音和保温都不怎么好，有些电路和水管的问题也不是一个builder report一时半会能查出来的，能看到的当然能查出来，看不到的怎么办呢？

毕竟这些电路水管也会有老化的时候，还有买个木的房子，如果有蛀虫那就麻烦大了，考虑到这些问题的时候，头都大了，再说买回来有些房子还得装修收拾这些杂七杂八的再加上地毯窗帘算算也不便宜，如果买回来直接出租还凑合，自己住就有点亏待自己了........

考虑到现在房子的价格又太高，地的价格相对还OK，如果在市场上我付出相对高的价格买自己看上的房子，还不如买地自己建房子这样我能省点也能住的舒服一些，而且还是全新的房子再带最少7年最高15年的质量保证房屋（每个建筑公司都不同，主要看建筑公司）保暖隔音全部符合我的要求，所以才有了建房和盖房的想法。

买地相对比买房要简单多了，锁定区域，找目标，1是找开放商的新地，2是找分割出来的旧地，3是买一个现成有地的老房，在这个基础上建房子。选择1的话会有一些限制例如对房子的建筑要求还有楼层限制，地的面积相对一般都会比分割出来的地大一些，但是大的开发区不排除以后要交管理费，因为有公共区域，割草路灯费用少不了。

选择2的话分割出来的旧地也是不错的选择，但是要担一定的风险就是drive way，很多人就是为了这事邻里交恶，而且面积也不大。选择3的话除非自己有一定的经济实力这个是最不错的选择，能做到投资和自住两不误的最高境界，当然这是以经济为前提的，很多早来的华人就是靠这个房地产发家了。

根据不想做房奴宗旨，经过慎重的考虑还是选择了1，毕竟新开发区的地价便宜，地的面积也相对大一些，未来发展潜力也不比老区小，毕竟新西兰是个靠移民推动经济的国家，同时这样为建房腾出不少资金，想到开放商卖出来的地，问题相对也少一点，选择也多些，喜欢不和别人共用车道，就买个自己有独立车道的地，也为以后省了不少麻烦。

地势个人喜欢比较高的地方，好处也比较多，最起码没有人挡着你的景观。当然土地是否平整是很关键的，对以后的建筑成本有很大的影响，不太建议买带斜坡的地，还有不建议买的地带公共设施的例如排水管电源箱等等。

当然买地也要选择在City开车路程最远也只能去到在40分钟左右的，这个已经是我的极限了，忽略油费不计，有谁想一天工作后再疲惫的开车上1个小时才到家，然后早上上班又得花上1个小时，那么我想我会疯掉的，工作精力也全没了。所以区域锁定也是非常重要的。地就在这样的情况下选好了。

买地地的面积也就选在600~800平方米之间的范围，毕竟太小了连花园也没了，毕竟前花园以及车道等等房子和土地左右间隔每个城市都是有建筑标准的，还有地zone等等对建筑都有一定要求，不过还是建议选择低密度区建筑用地，详情可以上网查阅相应城市的土地及建筑信息。

在买地的过程中地质报告也很重要，一般开发商在分割土地的时候都已经做过这个报告的了，所以只要提出来向卖地方拿就可以了，这样也为建筑的时候省掉一些钱和事情，因为有些建筑商是要这个报告的如果没有还得花钱弄，还不如买地的时候直接要过来，当然你不提出来的话是肯定没有人会主动给你的。

二、选择建筑公司和设计意向：

新西兰的所有建筑公司都是采取加盟的方式，就是小公司加盟大公司，要不就是个人建筑队加盟大公司，个人加盟等等就是有工作随叫随到，建筑公司只是扮演了提供材料，组织人员，监管过程等等，有点国内包工头味道，如果找私人建筑商或许他们的报价都比这些大公司低，但某些建筑商偷工减料，到最后完工建筑成本算下来吓死人，进度慢不说还不断加价有些还恶意罢工，破产后也没有相应的保证。

还是推荐master builder的建筑公司，相对有保障一些。而且很多大公司也有show home，这样也为建房的时候省去不少事情，而且大公司在建项目的相对多一些，在你的要求下也是可以参观的，如果看到有什么有好的设计是可以加以采纳。

买完地后一般是不着急找建筑商，在网上浏览或者查阅这些建筑公司的设计和资料，根据自己的地面积以及地的长和宽，在众多公司里面选择房屋的设计，或者在这些公司的设计基础上，自己画草图把自己想要房子初步设计意向画出来。

关于房子的设计问了众多建筑商还有参考了房屋买卖中介的建议，新西兰人普遍倾向于200平方米左右，单层的房屋，4房2卫双车库，或者4房+study/office2卫双车库设计，全部卫生间和浴室分开而且都得带浴缸或者淋浴会比较流行，有个大deck就更棒了kiwi最爱。

当然两层的建筑没有说不好，kiwi也不排斥但是只是相对没有那么普遍受欢迎就是了，同样拿200平方米的房子做比较因为单层的房屋是一个整体，无论从看上去还有实用面积都相对好一些。如果两层的房子200平米，每一层也就100平米左右，而且楼梯还得占掉一些空间再除去车库也就没有多少地方了。

如果不是为了取豪华景观的或者自己是开放商的话确实没有必要建2层或者以上的房子。同时在新西兰这个地方必须考虑到风的问题，很多地方风速还是比较大的，可能由于是新西兰是一个地震多发生国家，单层的房屋一般都采用木框架主体结构，两层房屋同样也是采取用了木框架或者钢框架为主体，很少采用全水泥钢筋的。

两层的房屋说实在的楼上走路楼下都能听到，而且中间的板断了要换也是麻烦，小公司可能会做个地库然后上面再盖一层的房子设计，但是好像大公司都不做这个设计了，能否做地库也是要根据地的情况来定的，价格好像不比在平地的基础上建房子便宜。

我的房子设计采纳了这些一线人员的建议，根据买回来的地实际情况最终选择了4房+study2卫双车库单层设计，当然他们或多或少是出于他们各自的利益说话，但是从自己的角度思考还有就是看看市场上热销的房子就知道他们说的也不是没有道理的，现在的kiwi都是大家庭，家里有2个小孩是正常事，而且现在kiwi普遍都不太喜欢garden job了。

这种单层的设计有效减少了建筑成本以及花园工作。无论怎样的设计都要留出BBQ的空地这是kiwi的最爱，而且私隐也是设计房屋需要考虑到的，如果和邻居靠的太紧的话，窗对窗的话什么隐私都没了。

三、建筑成本和建筑周期：

在这些大师级的建筑商里面找了一些kiwi推荐的一律清一色的kiwi公司，单层砖瓦房每平方米的价格从1000~1400左右，这是基本的房屋造价不是豪宅造价哦！同时为就是基本的造价什么差距为那么大呢？

因为有些公司包报建费以及所有申请文件费有些公司是不包的，还有就是有些大公司有建材的存货有些公司没有，小公司是或者私人怎么能拿到大公司的存货价，有些大公司在某些房屋设计和建筑上搞促销，当然那种促销的话材料都是用公司不想积压太多库存清理库存的材料，这就没有太多选择了，但是胜在建这种房子就更便宜了。

有些公司打广告多有些公司打广告少，这些都是羊毛出在羊身上的，这些都是造成建筑不一的众多因素之一。这些公司的报价基本上都包GST，但是所有公司都不包的就是地砖地毯木地板也就是floor cover，当然窗帘也是不包的，还有车道，地的围栏，花园景观，信箱，晾衣服的架子，电视接收天线，水电煤气表，开通水电煤的费用，这些都是没有算在基础建筑费报价里面的。

如果设计上自己有特殊要求也是不包的，例如家里网络布线（不过现在都有无线路由和无线网络很少人加这个设计了，但是使用网线和无线还是有区别的，这里就不在叙述了），建筑公司报价里面包含的灯以及墙的电源口，开关，电话线口，天线口都是有一定数量的，如果要加些公司是要加钱，有些公司就规定在多少钱以内任意加的。有些车库是包ceiling的有些是不包的。隔音全部公司都是不包的，隔音另外加钱。

空调/壁炉是不包的，可以要求加装另外加钱，现在大部分建筑公司一般标准家电配置都为Fisher&Paykel 的无火煮食cooktop，oven，dishwasher，抽油烟机和180L的电热水器。浴室的电热棒有些公司包有些公司也是不包的，浴室一般都配备Heat/Fan/Light的。有些公司包DVS，有些不包还是羊毛出在羊身上。

还有工程的用水用电问题，土地的平整问题，设计修改费用等等也要问清楚建筑公司包还是不包，因为每个公司都是不一样的。房屋的建筑成本取决了1、主要是建筑面积，2、房屋的建筑材质和材料，3、在建筑商标准统一设计上，临时要求的设计变更和更改等等，以上这些都是造成建筑成本增加的原因。每个地区申请建筑许可文件的费用都不尽相同，以上所说不包的事项，基本上3到5万左右就能解决。

建筑周期不包括申请建筑文件时间一般建筑周期为5到8个月左右就能完工,当然天气对工程进度也会产生一定的影响。为了有效控制建筑成本除了对比各个公司报价外，还要问清楚报价什么包了什么不包，从而选择一个为自己建造未来房屋公司。

那么申请文件周期大概要多长时间呢？大多数公司会说基本上在4到6个星期。但是我邻居是私人builder，他自己建房全部一手弄，申请文件用了99天，天啊！我问众多建筑公司，他们的回答是审批文件有时候会遇到一些问题，往往要来来回回的交流，而且大公司经验相比私人经验丰富多了，而且审批流程也熟悉，各环节跟踪也比较好所审批自然就快了，不排除大公司有内部关系哦。

由于考虑到就算建个房子自己也不可能住一辈子，所以也没有把建房当成是dream house来建这就也省了不少费用和少操了一点心。因为建了这个房子自己住个几年估计就转手卖了，谁能保证这个房子能住上一辈子呢？如果花太多精力的心血的话一来怕自己不舍得卖房子，二来也怕卖不到合理的价格。这也不是我一贯的投资和理财风格。

在买地的初期就要考虑好周边的地价和租售市场价格等问题，因为房屋的价格往往和租金相对应的比例的，例如一个房子在40万，那么租金也就在400元左右，如果租金低于300元，要么就是这个房价严重高估，要么就是在建筑的时候投入太多的资金了，再么就是卖方子的人或者市场疯了，当然作为理智的人，我们可不能跟着疯了哦！自己的建房预算也要充分考虑到周边建房造价范围。

例如有人买地加建房花了七八十万，但是租金就只能收500左右，这样的投资还不如我直接把钱存在银行拿利息划得来啊！所以在建房的时候就要想好，把预算也是一直控制在比市场价格更低的情况下去实现这个建房目标，这样在我赚了住之余在将来卖的话也不至于亏，或者市场好或者运气好的时候我能赚上一点也就满足了，所有的投资都是考虑在保本的前提下进行的这样的投资才是稳健的投资。

后续..........

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