〓〓〓〓〓奥克兰买卖房攻略（完善中）〓〓〓〓〓

玉树临风

新西兰各城市中，以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断，奥市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象。奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区(DOWNTOWN)。
一般而言对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础：
A 交通方便。
B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。

各区介绍：
房地产中引之不厌的名言“location, location and location！"（位置，位置还是位置！）言外之意是，房屋破旧没关系可以修补，而房子所处的位置是没有办法改变的。俗话说宁在好街上买个最差的房子，也不要在差街上买个最好的房子。新西兰|纽西兰|奥克兰|惠灵
Auckland City: 十几年前谁会想到这里会修建大量的公寓房，居住人口大量增加呢？然而话说回来，在城中心居住在海外可是司空见惯。目前这里吸引了大量的亚裔人士。公寓价值目前超低，质量参差。投资谨慎。
CITY 周边：Grey Lynn也是因为其地理位置和建筑风格的独特，而价位却比邻近的Ponsonby便宜许多。这是一个艺术家和年轻的大学生们喜欢租住房子的地区。Parnell/New Market ：该地区虽然不大，但房地产业内人士可不敢小看它，历次的房地产升值都是从这里开始的。这里集中居住了不少单身和没有子女的富有人士。现在大概没有人会否认Parnell/New Market是最名贵地段之一，可您能否想象这里以前曾是工厂区，甚至还有一间监狱！Parnell的房子和Remuera颇有共同之处，但因离城市更近，房源也比Remuera少，所以其房价往往比Remuera还贵。
中区：
Eastern Bays: 包括了Mission Bay, Kohimarama, St Heliers, Orakei and Glendowie。位于奥克兰市中心东方，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。所谓奥克兰最著名的最贵街Paritai Drive就在这里，把角处的大白房子如同宫殿般醒目。目前主要居民都是欧裔，亚裔似不多。这里离城不算远，绵长美丽的海岸是吸引该区居民的重要因素。还有一点一定要提，冰欺凌滴好吃！！！
Epsom:        奥克兰最贵的地区，该区的公立、私立的中小学都是奥克兰最著名的。它近城中心、New Market 和Remuera。目前亚裔人口已经超过了1/3，然而房屋现在有过贵之嫌，一些Kiwi们认为新加建的房屋（in-filled houses）破坏了原Epsom 的风格。
9 B# x' {! I( v2 i*** Remuera：可以称得上是传统的高尚地区了。Remuera 路是该区的分水岭，拥有海景和阳光的北坡比南面的房地产价值平均高很多！它有美丽而巨大独具风范的房子，令人目眩的海景，离City也不算远。纽西兰最好的私立学校大都云集此区，离公立的Grammar Zone学区也不远。这个区的特殊之处之一就是代表了令人嫉妒的财富和势利！新西兰
, N& H$ o* O' B% s, F Mt. Eden：这个区的部分地区是在Grammar Zone内。该区的街道和房产可说是良莠不齐，但总的来说也是名贵地区，而且离城中心很近，保留有很多独具风味的老式Villa。而在过去的十几年，Mt Eden Road 和 Dominion Road一带Café文化的发展，也使很多既追去古典又追求时尚的人，选择这个区居住。
Greenlane具有四通八达的交通位置。它离Newmarket、高速公路都近，价格又较Remuera便宜，是中产阶级们爱居住的地区。

THREE KINGS, MT. ROSKILL ：EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6～15公里远)。以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。MT. ROSKILL区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。倒霉路吃的就是好啊，小华人的唐人街的干活。俺一直喜欢住附近。LINFIELD/Avondale/Blockhouse Bay/New Lynn:现在许多华人也在这里安家。这里治安基本不错，部分街区有公房的较差。可以说这几个区时过去几年华人增长最快的区，目前BLOCK HOUSE BAY 和LINFIELD是最最快的，华人大量进入。***6 d5 W* k* _  s* E3 nSandringham也是一个较老的区，因为八十年代市政府鼓励植树计划，一些街道上老式的Bungalow掩映在绿树之间，也很受欢迎。 房价涨的迅猛，很多印度阿三。
Panmure是五十年代蓝领阶层聚集的地方。
华人目前不少，不过华人店铺不够全，可以做些生意。
北岸：
Northcote Point 和 Birkenhead Point地理位置不错，跨过大桥便是City了，有海景。BIRKDALE就不值的提了。
East Coast Bays：1959年海湾大桥修建之前，这里还是沉睡的海滩。而大桥修建之后，这里的房产就开始大幅升值，许多地区比如Milford, Takapuna, Devenport 等地简直就和Epsom 、Remuera不相上下。居住在北岸的人都对那里的环境十分自豪。韩国人较喜聚集此区。

Torbay发展要归功于邻近Albany的迅猛发展，随着Albany日益成为北岸的工业、教育和就业中心，近邻Torbay及Browns Bay也就被带动起来了。
ALBANY：大家都知道了，众多华人发展商的兴衰成败之地。唉~
西区：
West Harbour 之所以也是西区的最爱，完全是因为它一流的海景及现代化的建筑。
HENDERSON算是西区最繁华的区了，老华侨较多。
NEWLYNE:华人聚集区，价格近年涨的凶，有MALL，华人店铺，社区设施齐全，铁路公车方便。
Titirangi的绿可以说没有哪个区可匹敌的了。而坐在家里的阳台上，你便可听见Tui在唱歌了。丛林灌木配现代建筑，是很多人心目中的理想家园。
Te Atatu Penisula新星，离城里不远，又有海景，而近年Waitakere City Coucil对这区的发展也比较重视。目前房价不菲。
东区-一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，整个东区系近20年才开始开发，幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。
BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。
BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续向南开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。
大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地，是指华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。去年 几位华人参选议员都来这里捞票，可见一斑。
此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有另小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。好好好。
东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。
西兰中文网，新西兰华人社区，提供新西兰每日新闻，酸甜苦辣，四海同心，房屋出租，招聘广场，交友征婚，留学移民
，娱乐八卦/ ?5 n+ P% y7 G9 Q4 ^3 o% B4 y- B$ h
南区 ：非人居住，略。城市会边缘化出贫民区。（纯个人展望）

这些地区中特别值得一提的是，Epsom/Parnell/New Market/Remuera和Mt. Eden的部分地区是所谓奥克兰地区的大金三角，历史上房地产价格的上升都是从这里开始的，然后辐射到奥克兰的其他地区，而奥克兰的房地产又常常是新西兰全国房地产的领头羊。而每次房地产降温也是从这个大金三角开始的。所以如果您比较注意房地产走向，一定要注意这个地区房子销售的变化。


[ 本帖最后由 玉树临风 于 2009-7-10 01:34 编辑 ]

蓝色雪花

是的。 这个帖子我很久以前也在楼上所提及的文章里面看见过。玉树临风， 你只是在有些地方加了点小改动而已。 为什么不标明出处？ 你这个行为是抄袭~！！ 希望你出来说明~！ 也希望广大SKYKIWI网友擦亮眼睛。

天气冷了穿马甲

怎么会那么巧，LZ写的，我以前在哪里看到过？
翻了一下，原来有人在2006年就写了，谢谢楼主转载：

  

发布日期：2006-11-6 8:57:34   作者：   出处：***

      

《Metro》这本生活杂志算得上是我比较喜欢的纽西兰本土杂志之一。其内容大都比较贴近形势，往往是人们所关心的。文章的观点也颇具权威性，可读性较强且还不算太Boring。在过去的三年，《Metro》杂志每年都会对Auckland房屋市场做一个详尽的报告，并提出一些分析及预测。今期的也不例外。杂志对大奥克兰东南西北中各区都有一个评介，但因篇幅有限，我在此仅挑选一些比较有代表意义的区。有兴趣的读者，不妨进一步阅读杂志原文（本年度第九期《Metro》杂志）。 中区 Top Shelf（最好的区） Grammar Zone（如 Mt Eden），Herne Bay Rising Star（升起的新星）Grey Lynn，Sandringham One to Watch（值得留意有潜力的区）Three Kings 人们之所以喜欢Herne Bay，Ponsonby和Grey Lynn是因为它们最为方便的地理位置。无疑，离城市中心越近的房子，房价越贵。Herne Bay更是新贵们云集的地区，也是美国和英国移民比较喜欢的地方。 Mt Eden之所以也是人们的最爱，是因为它既离City近，又靠GrammerZone，且保留有很多独具风味的老式Villa。而在过去的十年，Mt Eden Road 和 DominionRoad一带Café文化的发展，也使很多既追去古典又追求时尚的人，选择这个区居住。 Grey Lynn之所以称为中区的新星，也是因为其地理位置和建筑风格的独特，而价位却比邻近的Ponsonby便宜许多。这是一个艺术家和年轻的大学生们喜欢租住房子的地区。近两年来，深受Kiwi欢迎。6月份一栋两房一厅全幅地的房子卖到$406,000。 Sandringham也是一个较老的区，因为八十年代市政府鼓励植树计划，一些街道上老式的Bungalow掩映在绿树之间，也很受欢迎。 Three Kings之所以称得上有潜力，是因为这一区离城市近，而房价还未大涨。这一区有一些不算贵的政府房，虽然房子看起来不算好，但胜在有地。三十万以下买个全幅地的房子大有可能。因为离城市近的原因，所以增值潜力较大。 中区往东区 Top Shelf（最好的区）Remuera，Parnell Rising Star（升起的新星）Greenlane One to Watch（值得留意有潜力的区）Panmure Remuera可以称得上是传统的高尚地区了。它有美丽而巨大独具风范的房子，令人目眩的海景，离City也不算远。纽西兰最好的私立学校大都云集此区，离公立的Grammar Zone学区也不远。在Remuera的北坡，随便一个房子都可要到1.5 million，且往往还要do-up。 Parnell的房子和Remuera颇有共同之处，但因离城市更近，房源也比Remuera少，所以其房价往往比Remuera还贵。 Greenlane之所以称为正在升起的明星，也是因为它四通八达的交通位置。它离Newmarket、高速公路都近，价格又较Remuera便宜，是中产阶级们爱居住的地区。 Panmure是五十年代蓝领阶层聚集的地方，之所以被称为有潜力，是因为这一区房价还比较便宜，一个有河景全幅地的房子二十多万便可买到。随着东区Motorway的开通，前景可佳。 Top Shelf （最好的区）Cheltenham，Stanley Point，Takapuna Rising Stars（升起的新星）Northcote Point 和 Birkenhead Point One to Watch（值得留意有潜力的区）Torbay 位于Devonport的Cheltenham和 StanleyPoint也是一些老的英国移民喜爱居住的地区。宏伟的Villa，一流的海景，参天的大树是这个区的特征。一个位于Stanley Point1920年两层楼的Villa，二月份的卖价是2 million，四个月后，以3 million 再次易手。 Takapuna之所以也是北岸的最爱之一，是因为它既有Café和Bar之类的night life，又有海滩和阳光的lifestyle。 *** }0QEu0n]0B6E\ Northcote Point 和 Birkenhead Point之所以称为北岸的新星，主要也是因为它们的地理位置（跨过大桥便是City了）和海景。且房价还未升得太高。 而Torbay之所以称为北岸有潜力的区，则归功于邻近Albany的迅猛发展，随着Albany日益成为北岸的工业、教育和就业中心，近邻Torbay及Browns Bay也就被带动起来了。 Top Shelf （最好的区）Titirangi，West Harbour Rising Stars（升起的新星）Muriwai，Laingholm One to Watch（值得留意有潜力的区）Te Atatu Peninsula Titirangi的绿可以说没有哪个区可匹敌的了。而坐在家里的阳台上，你便可听见Tui在唱歌了。丛林灌木配现代建筑，是很多人心目中的理想家园。 West Harbour 之所以也是西区的最爱，完全是因为它一流的海景及现代化的建筑。Muriwai之所以称为西区的新星，是因为它离Golf球场、钓鱼的地方、海滩及Bush Walk都是步行的距离。随着西区Motoway的延伸，越来越被人们所喜爱了。 Te Atatu Penisula之所以有潜力，是因为它离城里不远，又有海景，而近年Waitakere City Coucil对这区的发展也比较重视。现在新的房子可卖到40～60万，而老的房子则还比较便宜，二十万还可买个全幅地的房子，所以增值潜力不俗。 南区 新西兰,中文网,纽西兰,奥克兰,基督城,惠灵顿7tY OI2Y Top Shelf （最好的区）The Gardens，Totara Heights Rising Stars（升起的新星）Mangere Bridge，Hill Park Manuera靠近奥克兰植物园Botanic Garden一带的房子，因为其优雅的环境和较新的建筑，而成为南区的最爱。邻里Totara Heights则因为地势较高可以看到Bush景、山谷景及海景，所以也受南区富裕人士的喜欢。 Mangere Bridge之所以成为南区的RisingStar，是因为它离城里及机场都不算远。位于东南方向街道上的房子，既有无可遮挡的海景，又有开阔的公园景，所以这一带颇受Kiwi喜欢。前纽西兰总理David Lange就居住于此区。Hill Park之所以也受欢迎，也是因为其美丽的公园景及其每家房子的地都很大。 以上便是东南西北中各区比较有代表意义的一些例子。不难发现，无论哪个区，只要交通方便（以城市为中心），房子有特色，有景，地又大，那么增值的潜力就大。而各个区都有人们独特喜欢的地方，难怪住在中区的人说自己的区好，住在南区的人也说自己的区不赖呢！

zhh2007

写的不错，很有参考价值。

supranz

值得参考.........................

changx01

很好顶~~~~~~~~~~~~~~

egoto

顶顶顶~~~~~~~~~~！

bmw325i

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ziyfan

观望哈

车饰界

好帖

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sky88

所有言论，纯属个人胡诌，无责无任

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请问lz 彩墙有什么公司推荐的么？

Lisa

玉树临风

中国人自有思维和性格上的特征。不置褒贬。
有雄辩之风，亦不乏诡辩之闲
过之则如台之民主。
故此本人明昭：

所有言论，纯属个人胡诌，无责无任。
有愿辩者，相约某晚，灼一杯清酒，愿赴鸿门谈笑烟灰间
~~~~~

yangki

[quote]原帖由 玉树临风 于 2009-7-10 01:28 发表

[南区 ：非人居住，略。城市会边缘化出贫民区。（/quote]

新鮮人

地产AGENT不会每个人都设骗局吧？

NANO

玉树兄的一贯写作风格就是---中肯 实际 管用  OVER

HORIZON

又一巨献。。。。。。。。。。

玉树临风

买前很重要

玉树临风

1、碰到买家的时候，只说该房的优点。不管是出租自主等等各种情况，对于买家，都是最好的。
2、隐藏背后的故事，比如周遍要有新的高速路计划，可能要征部分地。比如该房子有质量问题，含糊蒙混。比如买家看到房子部分格局不合理说要装修改造，中介说容易。花费低等等。
2、诱导卖家低家上市，买家出高价。具体来讲，从近期附近卖出的房子中截取部分售价低的让卖家看，截取部分售价高的房屋让买家看。其实房子价格不只是和几个房间，多大建筑面积等基本因素有关，也和房子状况，材料好坏，花园好坏，厨房卫浴所用材料档次有很大的关系。差几万刀是很正常的。
3、诱骗买家先出OFFER，只要有了OFFER，就很有了优势。可以拿低价OFFER压卖家价格，而并不是真正为了帮买家。可以拿OFFER去告诉别的看家，造成此房很快要卖掉的假象，给新的看家压力快出OFFER。
4、只要找了这个中介说要看房，说出你想要的房子的价位，位置等，他会带你看很多。然后筛选马上要成交的房子，故意带你去看。过几天告诉你全卖掉了，连续几个下来，买家就会认为他筛选的房子都是抢手的，于是买家在看新的较中意的房子的时候容易仓促下0FFER，中其奸计。
5、力劝买家不加建筑报告，贷款等条款。当然说是为了拿低点价格，卖家容易同意，还有更深的几层含义。现在论坛上的那位兄弟碰到的买房的这个例子，就是含义之一。所以该签的合同条款一定要签，只要你的OFFER在前边，后面的都要排队等你，所以不要着急，一定要懂得自我保护，因为在接下来的日子里，你还要看别的房，还要遇到别的人。
6、买卖家之间最后因为小的价格差异，中介自己补贴一些中介费用，达到成交目的。买家们岂知，大几十万，上百万的房子，真要最后买卖方差价一两千银子，不会不成交的。切记要坚持。
7、串通卖家，骗买家。中介多数站在卖方角度，因为最需要的是LIST。比如故意当你的面给卖方打电话沟通等，其实他们早商量好怎么给买家下套了。
8、一个更大的骗局。几个不同的中介联合，用一个人的名字买低价房，然后别的中介去卖，卖家背景和最后的成交记录从政府网站上查是不出来的，买家浑然不知。卖完了他们背后去分利益了。
等等-----
欢迎大家补充。

玉树临风

购买房必须注意的几个事项
1：明确自己的需求。
自己要买什么房子，要多考虑，多和亲友商量，是要两房自住的，还是两房自住加上一房出租的？是要地大的还是地小的？地大要到能分割程度（一般1000米以上）还是准备能有地方自己以后加建（一般600米以上）？还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以？价位要什么范围到什么范围？或者是多少位以下？一定要无尾街吗？要考虑近学校吗？自己有没有什么特别要求，如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等？因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约中介与自己的时间。有人自己没有明确的目标，如价格不明，地区什么地方也不明确等，中介只好带着他到处看房，最后中介也做累了，买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言，甚至不愿再带人看房。
2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。
一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况，分析这些影响因素现在的情况。一般而言，房地产的价格受供给及需求影响，由于供给曲线一般较平稳（因房地产开工时间长，投资额相对固定等），房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类：a、自住需求；b、投资需求（主要为出租及长线投资） ；c、炒做需求（短线资金，短进短出，常用过江龙资金参与）就新西兰而言，新西兰的房产价格受外来人口影响较大，一是新移民，二是留学生。新移民主要带动的是自住需求，留学生带动的主要是投资需求。

出售房屋的六种方法
这里介绍出售房屋的六种办法,此六种方法为:1. 私售 (Private Sale)2. 一般代理 (General Listing)3. 独家代理 (Sole Agency)4. 投标 (Tender)5. 拍卖 (Auction)6. 主导代理 (Master Agency)
1. 私售 - 即由你自已将房屋投放市场,或通过某些私售公司。这种方式成功的机率最小,但可以节省付给地产公司的佣金。私售公司也对他们的服务收取费用,他们靠出售房屋的全套步骤和如何私自出售你房屋的建议而赚钱,因此尽管私售还是有所花费,不过值得注意的是私售公司很难收支平衡。
2. 一般代理 - 即屋主可委托所有或几家房地产公司,一般来说,屋主与几家房地产公司联络,每家公司通过一个经纪人上市(一般可找屋主熟悉的经纪人)。选择:在「一般代理」的情况下,你也可选择放入MLB(共同上市机构)。MLB成员包括一些小公司,他们共同分享其上市楼盘以扩大其货源,你可以分别由本地区的几个MLB所属的公司上市楼盘,也可以找一家MLB的公司上市,(通过其经纪人上市的公司可得上市费,MLB抽取其一定比例的管理费,售出的公司可得出售佣金)。但你须留意到,一些大公司譬如Barfoot & Thompson, L. J Hookers(前身是Challenge), Ray White United,Harcourts, Professionals和Bayleys等公司并不在MLB的系统之内,因此你要在每一家大公司中找一个经纪给你上市。
代理的时间可「直到售出」或选其他的方案,其实即使是「一般代理」最好也有一个固定的时,就是说某一天代理结束。说明:「一般代理」可以最大限度地去为屋主物色买家(即众多的渔夫去捕捞一条鱼),但是屋主几乎不能控制谁来过,什麽时候来,以及上市的过程步骤等等。。
3. 独家代理，是你仅委托一家地产公司上市，一般是叁个月或是经协商决定。
说明:大多数的房地产公司都训练其经纪签订「独家代理」,因为公司就可以有最大的机会成功地做到「上市 - 出售」,这样就将其他地产公司拒之门外,房地产公司的经纪人亦就可得到一笔在整个佣金中比例相当可观的「上市费」,屋主也享有「更好」的服务和「免费」的广告权利。为谨慎起见,你可要求知道一旦作「独家代理」,你将得到多少广告和怎样的服务,在一份合约中双方都要守约,如果一方有违约现象就给予对方有理由去结束合约。
3.2 联合代理 - 你也许注意到有的房子上有两块「独家代理」的牌子，一般的公司都不喜欢这种方式,不过在奥克兰还是有人用它(在纽西兰的其他地区很少用)。
「开放房屋」OPEN HPME须知
如果你曾买卖过房子,你也许知道「开放房屋」的方式及其在房屋交易中的重要作用。「开放房屋」出售房屋的市场方法之一,它可以在某一、两天的特定时间内(通常是在周末)向数个可能的买家展示房子。你的专业地产经纪人会提供你一些建议如何使你的房子更加引人注目。首先,你的房子应保持最佳状态,这样可以给可能买家一个良好而持久的第一印像。请割草并保持草地整洁,树、围篱和灌木丛都要维持整齐,不可杂乱无章。那些挡住你房屋和掩盖了房屋优点的树枝应该修掉。修补一下走道或阶梯上的裂缝和窟窿,否则的话,会使人感觉不安全。请不要在前后的园子里乱扔玩具或工具,因为这样会有损你房子的形像,令它看起来像是布满障碍物的训练场。如果门窗或木墙看起来肮脏的话,应使用适当的清洁剂洗刷(五金店中会给你最佳清洁剂的信息)。如果油漆已经剥落或起泡,那就是须要「美容」的时候了。一点小小的油漆工作会增加房子的上市力或影响到房子的吸引力。如果你自己做不了这些工作,可请个专业的人来做,这样的效果更好。在室内,打开所有的窗帘,百叶窗,尽可能使得自然光线充份进入室内,这会有助于使你的屋子看起来更好。请移开杂乱无章的东西,这会有碍观瞻,挡路的家具也请移去。房间更尽可能地通风,特别是如果你养有宠物或家中有人抽烟的话。你的专业地产经纪人会建议你在「开放房屋」的时候出去一下,这样可令到来看房的买家尽可能的轻松自在,如果业主在家,买家就会拘谨,不能充份地参观房子。你自然希望别人充份地看到你房子的优点,但如果你在场的话,他们也许就不会去打开衣柜壁橱,或议论摆设装璜。所以在「开放房屋」时请安排孩子们和宠物出门。当然你不希望狗扑向看房的人,或对他们大叫,也不希望看房的人把你留在室内的猫放走了。在你离开之前,请把所有的私人对象,如首饰、药物、易碎的物品等放到安全的地方去。不要随便放钱,确定每样东西都放得安全妥贴可以迎接客人,最好在你离开之前与经纪人一起在屋子里浏览一遍。房地产经纪人知道使得车辆进出方便的重要,并会请每一位来看房的人登记。如果你有什么特别要关照的事,不妨对你的经纪人直说,看看他(或她)有什么意见。就另一方面来说,如果你是去看「开放房屋」的买家,请记住你是得到一种优惠。房地产经纪人是代表业主的,在开放房屋时,就相当于主人,所以对待经纪人也应如待业主那样表示尊重。当你被要求说明身份时,应该填写来客登记,提供你的姓名、地址及电话。请不要没有得到经纪人同意就在房子内窜来窜去,如果经纪人正在忙于他事,请等到他(或她)有空时才陪你参观。因为房地产经纪人可向你说明房子的特点并回答你提出的问题。在你去参观开放房屋时,你也必须明确你与谁合作,特别在已经有地产经纪人带你看过房子的情况下。因为你必须清楚,虽然你的经纪人为你花了很多功夫,但如果你突然找了别人的话,他将一无所得,而且也容易引起法律纠纷。
房子售出後应做事项
1. 与你的地产经纪联络并通知。
2. 安排在交房之日(即法律上房权由卖家过户给买家时)做好电表(或煤汽表)的读数工作。你的律师会向市政府做好水表读数的工作。
3. 安排好将你的电话线转到新的地址或在交房的那天切断电话。
4. 安排好在交房之日停止你的住房与财产保险,如果你是搬入新居,确保新房有住宅与财产保险。
5. 请在邮局做好转邮件的工作,叁个月之内转邮件是免费的。
6. 通知你的亲戚朋友改变地址,包括报纸、牙医、医生、会计师、信用卡公司，车管局，税务局，工收局等，以及一些定期寄信给你的公司。纽西兰邮局有免费的卡提供给你可通知国内的任何人。
7. 确认房子里的每样东西都工作正常～如炉子上的灶眼,灯泡等。
8. 锁匙:所有外面门的锁匙必须转交给新的屋主,可请你的律师安排此事,一般你的地产经纪人会负责。
9. 如果需要的话,安排好搬家公司来帮你搬运家具。
10. 在你离开之前,安排好帮手来帮你吸尘和清洁房屋。
11. 给新的业主写一个「重要事项」的单子。譬如:如何使用浇花的系统,游泳池,电炉,防盗警报系统等等。收垃圾的日子,如果有邻居联防的也请注明,安排给新业主介绍一下邻居。
12. 可能的话,在你搬离之前剪一下草。
13. 也许你愿意留下一件礼物或一张卡片给新屋主表示欢迎和感谢,譬如一束花,一盘植物。
买卖房子的讨价还价
纽西兰人不善於讨价还价,不过正在改进,这是因为越来越多出售的东西都可以讨价还价。那麽当你找到一个房子想出价的时候,什麽价位是你谈价的开始呢？首先,可问你的地产经纪人,在上市价格和政府估价之间有多少差距。其次,可要求看看最近同类可参照的房屋的售价,以确保你的出价是在一个合理的范围之内。最後,不要犹豫出一个稍低的价作为开始。如果卖家不喜欢你的价,他可以反过来再给你一个价。通常大多数人在第一次还价时,对其开始的出价作最大调整,然後的设价就幅度较小。
房地产权的法律权益
在房地产买卖交易中,尤其对于买主来讲,重要的是首先要了解您要买的这块房地产能够使您享有哪一种法律上的产权权益。根据新西兰的地产法最普遍的产权(Title)有三种形式:Fee Simple, Cross-lease和Unit Title。
Fee Simple
Fee Simple Title是一种最传统和最基本的法律产权,在大多数情况下,买主所购买的Fee Simple房地产是整个一块地皮加上该地皮上的整幢房或者一整块地皮。Fee Simple Title是指在买主购买了这块地产后,并在国家机构正式注册登记后,变成为法律上的产权人而对该地产享有绝对的法律权益。
Cross-lease
Cross-lease title在城市中,尤其在奥克兰这样的大城市中是一种非常普遍的产权,它的形式往往是在上面所讲的Fee Simple的地皮上而发展起来的。例如建筑商在买下一块Fee Simple产权的地皮之后,在该地皮上建造数幢房子,留出公共车道后,分别卖给不同的买主,或者原来执有Fee Simple的产权人在自己住房后面再加益一幢新房,然后卖出其中的一幢给买主,而买主所取得的产权就是Cross-lease。执有Cross-lease产权的人,对于整地Fee Simple产权享有一个不可分割的Share(他自己所拥有的那块地产)。如果该地皮分割成4块而有4幢房,就会有4个产权证,每个产权人因此就享有一个不可分割的四分之一的Share。由于各产权人的Share是不可分割的,每个产权人将自己的那块地产租给自己而成为Lessee以保有绝对的使用权,同时又由于每个产权人对于整个的Fee Simple又是共同的产权人,因此又成为其它产权人的Lessor,这种特殊的租赁关系是Cross-lease特有的与其它一般的房屋出租是完全不同的,并不存在交房租等的问题。
Cross-lease一般有效期为999年,从设立之日起。在设立Cross-lease时,法律规定必须同时产生一个租赁契约来规定各产权人之间的权利义务。契约的最基本条款一般是(1)每个产权人对自己所拥有那部分房地产有绝对的使用权;(2)公共行车道不允许有任可阻碍物;(3)未经其它产权人允许,不得改变或增加房屋结构;(4)不得因赡养动物而给其它产权人的生活造成干扰。这个契约的法律效力约束每个后来新的买主,一直到999年期满为止。
Unit Title
Unit Title是另一种形式的产权,比较普遍地适用于单元房,例如Flat或多层公寓大楼,由于各单元之间并不像其它类型的房屋那样有完全独立的结构,因此以每个单元的三边空间为界来决定产权而称为Unit Title。
Unit Title的法律效力是根据Unit Title Act 1972而实施的,该产权一般由三部分组成,主要居住单元,附设的连接单元(例如车库,花园等)以及公共区域(例如停车位,公共车道,楼梯等)执有Unit Title的产权人因此对自己的Unit有绝对的Fee Simple产权,而对于公共区域享有不可分割的Share成为共同产权人。对于整幢大楼或整层Floor,法律规定由Body Corporate进行行政管理,每个产权人是该机构的成员之一。Body Corporate设有自己的章程,并对整个区域的负责,包括决定保险费,维修保养费分摊,以及其它事务的决定,所有的产权人既有权实施自己的权利,同时又有义务遵守章程。
家宅风水
新西兰常见的坏风水
横梁牙顶：在纽西兰，有大多数的房屋都是瓦顶，铁皮或沙瓦等。而顶部，均为向下斜形成尖角顶。这种设计最主要当然是走雨水，挡太阳之用。不过，会有一层假天花成托着，但如果没有假天花的话，则在风水立场上，变成横梁压顶，主人必有祸。其实，风水之横梁压顶，不一定是一条长而大的木梁横驾着，就称为横梁压顶。在这处的房屋，有些是用木条一排过造成屋顶；而木条便露了出来。这种形式，一样是横梁压顶。相对於一大条的横梁来比较，影响力更利害！
　　基本上主屋都会有以下的阻碍：诸多阻滞，财来财去，经常小病，投资失利
　　感情或婚姻出问题，车祸或意外
　　悬针刹：正门正对柱子或者别人家屋檐。凡前方有屋角冲射向你的住宅，有电杆、高塔或者高大建筑物冲犯、压制你的住宅，时间长了，主人一定会出现严重的伤病，甚至死亡。前面有高大建物阻挡，主事业前程受阻，宅运也会逐渐败退。
      正门：不能对丁子路口。
      附近不要有庙宇：家门前面不能对着庙宇神殿，这样家人易生诡异之病，神经易出毛病------------

[ 本帖最后由 玉树临风 于 2009-7-10 01:36 编辑 ]