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标题: 房市有趣的情況出現了 [打印本页]

作者: kelvinshun 时间: 2023-1-13 20:39:59 标题: 房市有趣的情況出現了

目前refixed 有超過500k loan的自住房，每年付銀行利息的錢比租一年每週$600 的房還貴。

目前refixed 有超過500k loan的投資房，先別說交付，每週$600 的房租還不夠給銀行的利息。

目前想貸款買自住房的人，還不如去租房更划算。

目前想賣投資房的，放在市場幾個月，還不如去漲房租。

目前是全款投資買家大獲全勝，但他們把錢放銀行定期，回報率更高還更安全。

补充内容 (2023-1-14 20:01):
大家好像聽不太懂，我沒說買房不划算，我是說貸款買房不划算，已經說了全款買家大獲全勝，但用回報率來算，放1年定期就已經5.2%。
我服了，

补充内容 (2023-1-14 20:02):
我服了，有人還跟香港比，先不說工資和稅收的差距，我在香港的利息一直都是浮動1.7%pa，是這段時間才開始漲到2.4%

作者: scqiuji 时间: 2023-1-13 20:43:25

你是明白人。

作者: 新马甸甸 时间: 2023-1-13 21:08:10

还真是这样。

作者: fran1215 时间: 2023-1-13 21:25:29

anz 5.2 一年定期，或者现在存5年

作者: Stewart99 时间: 2023-1-13 21:26:45

现在买房的人是看到目前房价低，自己对未来房价有一个预期。这个差值足够其承担这个对赌的风险。而且买了房租出去，租金抵消贷款。这是与房价走势的一种对赌。而且是对历史上土地资产从不贬值的信心。
世界上钱越来越多，土地和优质资产就那么有限。美国印了那么多钱，逐渐涌向世界，最后只能资产升值来平衡。目前美国资本巨浪尚未拍到新西兰这里。
投资是看相对长线的。看短线的是投机。

作者: 无色咖啡 时间: 2023-1-13 21:43:37

fran1215 发表于 2023-1-13 22:25
anz 5.2 一年定期，或者现在存5年

今天还有一个同事说，100万，存一年税前52000. 100万，你能全款买一个周租1000的房子吗？还要加上地税和其他维护开销。
所以，现在市场上买房的都是刚需。投资者屈指可数、

作者: zzzzzz 时间: 2023-1-13 21:44:16

Stewart99 发表于 2023-1-13 22:26
现在买房的人是看到目前房价低，自己对未来房价有一个预期。这个差值足够其承担这个对赌的风险。而且买了房 ...

艾玛，美国的巨浪还没到这那？
前年的飙涨怎么来的？
不会以为是nz池塘的巨浪吧？
前面说的头头是道
这一句实在是。。。

作者: kelvinshun 时间: 2023-1-14 00:03:43

无色咖啡发表于 2023-1-13 22:43
今天还有一个同事说，100万，存一年税前52000. 100万，你能全款买一个周租1000的房子吗？还要加上地税和 ...

如果貸款自住房，租金比銀行利息還便宜，誰會買

作者: kelvinshun 时间: 2023-1-14 00:08:13

Stewart99 发表于 2023-1-13 22:26
现在买房的人是看到目前房价低，自己对未来房价有一个预期。这个差值足够其承担这个对赌的风险。而且买了房 ...

今年租房市場會很火，租金應該會瘋漲！

作者: 我要买车 时间: 2023-1-14 07:54:20

kelvinshun 发表于 2023-1-14 01:08
今年租房市場會很火，租金應該會瘋漲！

那些卖不出去的新联排，会不会低价出租呢？或者说倒逼旧房降价抢占市场呢，现在市场上空房子很多呢

作者: Regards 时间: 2023-1-14 09:26:59

你猜猜所有人都觉得租房比买房划算，房租会怎么样？

作者: 红衣主教 时间: 2023-1-14 09:51:50

每周$600能租什么样的房？也是一个考量。

作者: asusual 时间: 2023-1-14 10:20:54

房子有资产属性和商品属性，房价更多的反映资产属性，快跑慢走波动各种情况周期性的出现，与平均工资关系不大。房租反映的更多是商品属性，一直小步快走，与平均工资关系较大。但经过长时间的平均后，发现速度梯度是房价>房租>工资。
不能以车子停下的短时间来判断车速，长时间看，坐车比走路快。停车时候不上车，等车子开起来就赶不上了。这是过去反复证明了的。有人会说，过去的规律不可能一直延续下去，我同意。但需要出现一个颠覆性的改变才能打破规律，每个周期我们都能看到一些新的因素，但事后证明都不是颠覆性的。在确定颠覆性改变之前，延续过去的规律仍然是大概率事件。

作者: 野牛 时间: 2023-1-14 11:32:57

在渔船上买一只龙虾50，到海鲜市场100，去饭店吃200，不是说花200吃龙虾的是傻子50买龙虾的是大聪明，每一个环节都会有市场，各自买各自的需求

作者: 261874939 时间: 2023-1-14 11:44:01

嗯，你这个想法很有趣，很符合西方价值租房一辈子。

不错。。你可以继续租房。。太划算了哦

作者: 无色咖啡 时间: 2023-1-14 12:38:06

kelvinshun 发表于 2023-1-14 01:03
如果貸款自住房，租金比銀行利息還便宜，誰會買

刚需的自住房人，我觉得能上车的都会上车。毕竟在中国人和印度人的概念里，有房才有家。
至于现在还去贷款投资房地产的才是牛人。。。

作者: pategao 时间: 2023-1-14 13:40:11

如果把这些话放在香港的圈子里，那几十年来买房的都是傻瓜

作者: subrina02 时间: 2023-1-14 14:11:25

现在不是买投资房的时候，性价比不划算
无论贷款不贷款，政策不友好，
租房投资回报不如存银行收利息
资本利得方面也还没看到曙光
不如等等等

作者: rzrljb 时间: 2023-1-14 14:14:37

说了半天就是买房不划算，不如存银行，或者租房子

作者: rzrljb 时间: 2023-1-14 14:23:00

asusual 发表于 2023-1-14 11:20
房子有资产属性和商品属性，房价更多的反映资产属性，快跑慢走波动各种情况周期性的出现，与平均工资关系不 ...

但是大部分国家的房子价格和工资还是挂钩，也就国际1线城市这种，才会大部分打工人人买不起，都是富豪在买的情况，而且国家的政策也会去屏蔽国际资金的影响，尽量让房子和工资挂钩，例如海外买家禁令和DTI，这2条可以有效减少国际资本的影响和增强贷款和工资间的关系。有DTI政策的国家在疫情后这波全球资产增值热潮中，明显增值就少，当然在现在缩水的周期缩水的也少，很好的避免了大涨大跌的情况。当然如果新西兰真的是no1全球富豪抢着移民过来全款买房，你也拦不住，但是现在看没有，投资移民半年才2个，大赦移民的也没托不起市场。等到明年DTI出台，那房价会和工资死死挂钩，基本灭绝了未来大涨大跌的可能性

补充内容 (2023-1-14 15:24):
同样新西兰不存在中国123线城市这种工资阶级和资源差距，自然也不会出现全国人民往1线城市挤的情况，近几年新西兰是1线城市人口流出更多

作者: 红叶疯了 时间: 2023-1-14 14:37:58

你最有趣了。。。

作者: asusual 时间: 2023-1-14 14:39:21

rzrljb 发表于 2023-1-14 15:23
但是大部分国家的房子价格和工资还是挂钩，也就国际1线城市这种，才会大部分打工人人买不起，都是富豪在 ...

全世界都还在继续城镇化，都市化。不止外来的热钱会往奥克兰，新西兰乡村地区的年轻人也在往奥克兰跑，卖了父母的遗产在奥克兰买房

作者: variable 时间: 2023-1-14 14:48:48

其实就是localised的剪羊毛嘛，大的就是美国剪其他国家羊毛，这里是富人剪中产的羊毛。

作者: rzrljb 时间: 2023-1-14 14:57:53

asusual 发表于 2023-1-14 15:39
全世界都还在继续城镇化，都市化。不止外来的热钱会往奥克兰，新西兰乡村地区的年轻人也在往奥克兰跑，卖 ...

真的么，你看过统计局的新西兰国内人口流动记录么，事实上从16年开始奥克兰每年本地人口都是流出的，当然移民是主要流往奥克兰的，但是在20年-22年期间因为没有移民，奥克兰人口都是净减少，未来即便移民回复，本地人口还是流出的。新西兰乡村年轻人卖房子往奥克兰跑不知道你是从哪看来的，没有任何数据的支持这一说法，你要说卖房去澳洲更可信呢。国际热钱未来肯定会回来，但是会回来多少，热钱会去回报高的地方，能炒的起来的地方，如果一个地方炒不动了，没回报了，或者有回报更高的地方了，热钱肯定也来不了多少。资本是逐利的，10年前的新西兰和当前的新西兰不是一个环境，对于资本的吸引力自然也不在同一个水平上

作者: evolution2night 时间: 2023-1-14 15:08:14

租到最后啥也没有，替别人还房贷还那么开心？？？？

作者: asusual 时间: 2023-1-14 16:07:24

rzrljb 发表于 2023-1-14 15:57
真的么，你看过统计局的新西兰国内人口流动记录么，事实上从16年开始奥克兰每年本地人口都是流出的，当然 ...

我认识几个这样来奥克兰的人，只是个例，就不去说了。但奥克兰的人口难道都是移民及其后裔吗？多少年轻人不再愿意过乡下生活，以至于农民难以娶到老婆，人手越来越不够了。
几年的数据不能说明大势的改变，而且还是这样不正常的时期。

作者: LLVV 时间: 2023-1-14 17:23:44

fran1215 发表于 2023-1-13 22:25
anz 5.2 一年定期，或者现在存5年

ANZ 0.525一年？？？

作者: smokingguy 时间: 2023-1-14 18:34:07

261874939 发表于 2023-1-14 12:44
嗯，你这个想法很有趣，很符合西方价值租房一辈子。

不错。。你可以继续租房。。太划算了哦

等房价回暖了又在那早知道早知道的。这种货色我看多了哈哈。
看的不够远…格局太小

作者: 太极宗师001 时间: 2023-1-14 18:59:21

大家恐惧的时候你应该贪婪。
抄底入场。过几年就是赢家了。

作者: kelvinshun 时间: 2023-1-14 19:06:59

大家好像聽不太懂，我沒說買房不划算，我是說貸款買房不划算，已經說了全款買家大獲全勝，但用回報率來算，放1年定期就已經5.2%。
我服了，有人還跟香港比，先不說工資和稅收的差距，我在香港的利息一直都是浮動1.7%pa，是這段時間才開始漲到2.4%

作者: tv1 时间: 2023-1-14 19:48:54

楼主忘记了，今年3月30日, 房租要交50% 税。就是3万房租。按照39% 收，就是1万二千。打折50% ，就是六千块钱。明年75% ，后年100% 。那个更害死人。利息还要继续加

作者: 新马甸甸 时间: 2023-1-14 21:02:46

rzrljb 发表于 2023-1-14 15:57
真的么，你看过统计局的新西兰国内人口流动记录么，事实上从16年开始奥克兰每年本地人口都是流出的，当然 ...

身边统计学：之前住的一个街区，搬进去的时候整条街基本上都是白人，公司白领公务员技术员退休人士之类的，就是你说的16年前后那段时间慢慢都搬走，知道的家庭都是往hamilton以南的小城市/乡村农场/奥克兰外的lifestyle搬

作者: omale 时间: 2023-1-14 22:19:21

tv1 发表于 2023-1-14 20:48
楼主忘记了，今年3月30日, 房租要交50% 税。就是3万房租。按照39% 收，就是1万二千。打折50% ，就是六 ...

你是不是对政策理解有什么误差？

作者: Regards 时间: 2023-1-15 00:10:02

evolution2night 发表于 2023-1-14 16:08
租到最后啥也没有，替别人还房贷还那么开心？？？？

房租大于利息+保险+地税+维修费，才是房客给房东付贷款

房租现在小于利息，其实是房东倒贴地税+保险+维修，甚至还要倒贴利息，再倒贴税金，帮房客存钱存首付和给低收入的人发福利

作者: Alexccue 时间: 2023-1-15 02:50:48

Stewart99 发表于 2023-1-13 22:26
现在买房的人是看到目前房价低，自己对未来房价有一个预期。这个差值足够其承担这个对赌的风险。而且买了房 ...

作者: 雪2003 时间: 2023-1-15 05:32:57

无色咖啡发表于 2023-1-14 13:38
刚需的自住房人，我觉得能上车的都会上车。毕竟在中国人和印度人的概念里，有房才有家。
至于现在还去贷 ...

现在正是大财团囤积优良资产的最好时候只不过小的散户不能买投资房而已

作者: 雪2003 时间: 2023-1-15 05:35:07

rzrljb 发表于 2023-1-14 15:57
真的么，你看过统计局的新西兰国内人口流动记录么，事实上从16年开始奥克兰每年本地人口都是流出的，当然 ...

之前是留学生主体现在国内务工来和东南亚印度的能比么都是来挣钱的房价不会像之前那样涨只有不断的提高最低工资才有希望

作者: 光燕嘉洋 时间: 2023-1-15 06:50:18

支持租房，抵制房价

作者: tv1 时间: 2023-1-15 07:29:54

不是我理解错务，利息从2021年开始买投资房就不能抵消。老的投资房去年25％交房租税，今年50％，你还在做梦抵扣你的利息，只要中介管理，税务局都有存档，你不交，回头全部补上。你可以去问任何个会计。都跑不掉，政府说他算过全国：100万投资房。要收多少税。

作者: tv1 时间: 2023-1-15 07:36:14

你只要多个房子，回头肯定收到税单，税务局不管你利息支出多少，一分钱利息不能抵扣，只能抵扣维修费，利息是大多，穷扣搜搜的房东，就是再360度省，也是要交这个房租税回头你不交卖房子一把扣干净。澳洲更绝。很多华人只是pR，回中国两年

作者: tv1 时间: 2023-1-15 07:45:19

回来入境收到几万税单，就是自住房，只要没有呆满2oo天，少一天也要全额交，不能打折，按土地价2％收。夫v夫妻两人，一个没住够50％交，劈开精准打击。你不交没关系，你回头卖房全扣下来

作者: tv1 时间: 2023-1-15 07:48:57

Regards 发表于 2023-1-15 01:10
房租大于利息+保险+地税+维修费，才是房客给房东付贷款

房租现在小于利息，其实是房东倒贴地税+保险+维 ...

利息已经不能加上去了，只有保险地税，维修费可以计算，帮你跟所有房东科谱一下，记得今年你要交50％房租税，你可以问任何个会计。

作者: kelvinshun 时间: 2023-1-15 08:16:51

tv1 发表于 2023-1-15 08:29
不是我理解错务，利息从2021年开始买投资房就不能抵消。老的投资房去年25％交房租税，今年50％，你还在做梦 ...

房租一直都需要交稅，那個是利息不能抵稅，就是說利息不算支出的一部分

作者: jarod_2003 时间: 2023-1-15 09:53:52

新西兰很多低智商人士，高智商的，来了这里也变低智商了。所以看不懂你的贴子，

作者: rzrljb 时间: 2023-1-15 11:38:57

asusual 发表于 2023-1-14 17:07
我认识几个这样来奥克兰的人，只是个例，就不去说了。但奥克兰的人口难道都是移民及其后裔吗？多少年轻人 ...

我不知道趋势是要多少年才能形成，不过已经7年了，为什么会产生大城市人口流出，道理很简单，钱没多赚，房子买不起

作者: bodyhaven 时间: 2023-1-18 19:57:09

就怕把钱存银行定存一年，结果半年的时候市场来个大转弯

作者: variable 时间: 2023-1-18 21:21:28

bodyhaven 发表于 2023-1-18 20:57
就怕把钱存银行定存一年，结果半年的时候市场来个大转弯

请说明大转弯是什么？

作者: bodyhaven 时间: 2023-1-19 18:22:21

variable 发表于 2023-1-18 22:21
请说明大转弯是什么？

我是说万一房价突然彪起来，万一

作者: bruceyeh 时间: 2023-1-19 18:39:06

新西兰以后靠利息渡日了，还盖鸡毛房子啊

作者: masschill2019 时间: 2023-1-19 20:14:51

bodyhaven 发表于 2023-1-18 20:57
就怕把钱存银行定存一年，结果半年的时候市场来个大转弯

我就是定期一年，六月到期，问题不大。

作者: variable 时间: 2023-1-19 20:18:54

bodyhaven 发表于 2023-1-19 19:22
我是说万一房价突然彪起来，万一

把钱拿出来啊，定期利息不要了

作者: supidog 时间: 2023-1-19 22:07:09

这是什么天才理论。。。还觉得别人都不懂

你租30年房跟你还30年贷款，区别就是30年后房子就彻底是你的了阿~~~你就为了少交税，把自己的房子给省没了。。。跟为了怕被女人骗所以自宫了有啥区别。。

别说现在收益低，再低能跟中国比？中国房租收益你自己算算，房租能抵每月贷款的20%就算你烧香。。

作者: PANPANLU1987 时间: 2023-1-19 23:28:37

kelvinshun 发表于 2023-1-14 01:03
如果貸款自住房，租金比銀行利息還便宜，誰會買

不一样，贷款自住房上班族有闲钱也没有投资意识的情况下租房租到断气那天你还是没房，还贷款一辈子能给后代留一处全款付清的祖业

作者: PANPANLU1987 时间: 2023-1-19 23:35:17

supidog 发表于 2023-1-19 23:07
这是什么天才理论。。。还觉得别人都不懂

你租30年房跟你还30年贷款，区别就是30年后房子就彻底是你的 ...

精辟啊，他们算的就是自己只能活30年然后房子死了也带不走

作者: variable 时间: 2023-1-20 08:18:13

supidog 发表于 2023-1-19 23:07
这是什么天才理论。。。还觉得别人都不懂

你租30年房跟你还30年贷款，区别就是30年后房子就彻底是你的 ...

楼主说的是”目前“嘛。。。长远来说，如果房东可以挺得住的话，房东付的利息会越来越少

长远来说有几个变数
1. 长远房价不变，利息高企
这样一开始房客是赚便宜的，原来的房客可能存到钱了可以买自己的房子。
2. 长远房价下降，利息高企
这房东个比1惨一点，但是如果不卖的话也没啥关系，长远还是和上面的一样，原来的房客可能存到钱了可以买自己的房子，但是如果长远房价下降，房客还会选择买房吗？
3. 长远房价上升，利息高企
房东比1好，毕竟房价上去了，房客比1差，毕竟存的钱不够来买房不够1的快
4. 长远房价不变，利息下降
房东会比1,2好, 房客会比1,3差
5. 长远房价下降，利息下降
房东比2号，房客存滚利变慢，可以存够钱买房，但是房价一直悲观，会买房吗？
6. 长远房价上升降，利息下降
这是对房东最好，对房客最差

只是粗略分析一下，大家补充和纠正

补充内容 (2023-1-20 09:20):
不过也没有”一直“这个东西，似乎大家都在等那个U型的最底部罢了

作者: 酔生夢死 时间: 2023-1-20 08:36:40

明白人明白人明白人明白人明白人

作者: lm135 时间: 2023-1-20 08:57:34

你贷款50万，20年后手里就有这最少价值50万的房子，你租房，20年后你花了50万帮房东投资了一套房子，你觉得哪个更适合你呢？人最主要活的舒心，有些人只为自己，有些人舍己为人，全看自己选择。

作者: 雪2003 时间: 2023-1-20 09:07:25

新西兰前10年房市爆火房价暴涨利息不高之后难了因为没有了高质量的接盘侠而且已经在高位
10年前房价中位和家庭中位1比6 10年后 1比12还多已经不可负担

作者: vantasy0916 时间: 2023-1-20 09:31:16

lm135 发表于 2023-1-20 09:57
你贷款50万，20年后手里就有这最少价值50万的房子，你租房，20年后你花了50万帮房东投资了一套房子，你觉得 ...

有个不用担心房东不续约的的住所确实挺好的，居无定所不符合我们天朝子民的DNA。

但是你数学算的不对哦，贷款50W 20年你要还差不多一共100w，加上首付至少20w，20w20年利息也是不少一笔钱。这20年你要交地税要维护房子不然20年后估计是值不了50w的。
实际居住成本来说，租房是比买房优秀且抗风险的，缺点就是没有确定性。
买房在过去30年是最优解无可否认，这是因为过去30年全球经济主要是是凯恩斯那套，持续通胀，现金持续贬值推高资产价格。
但是未来30年，是不是还是这个样子，不好讲，或许还是，或许完全不是。就像新冠之前没有人会遇见的到新冠后的的世界。
我等屁民么，买定离手，看多看空都是个人选择，至于是福是祸，就看各自天命吧。

作者: 妙隆 时间: 2023-1-20 12:14:15

bodyhaven 发表于 2023-1-18 20:57
就怕把钱存银行定存一年，结果半年的时候市场来个大转弯

大转弯就离开着呗。都不能安居乐业，存不下钱留在这里也没看意义

作者: angelee123 时间: 2023-1-20 12:29:13

其实大家说的都没错，租房中短期内的确是划算，毕竟现在的政策面上不利于房产投资

当然了，如果是理性计算的话，可以得出很多结论，买房子赔钱呀，租房子省钱呀

这就像是现在很多丁克一样，不要孩子，养孩子多费钱，以后也指望不上养老，不如把钱攒下来自己养老，唯一的问题就是，你见过哪个人靠不生孩子攒下来钱过

不过，既然利息已经高到这个地步了，再加上乱七八糟政策，短时间内房市的确没什么吸引力

作者: songinator 时间: 2023-1-23 10:04:20

太极宗师001 发表于 2023-1-14 19:59
大家恐惧的时候你应该贪婪。
抄底入场。过几年就是赢家了。

嘘。。。。。。。。。。。

作者: joeistheman 时间: 2023-1-23 10:36:23

我要有全款还轮得到你在这逼逼？？？

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-23 11:43:42

市场预计美联储将在2月1日和3月22日分别小幅加息25基点，随后停止加息，然后在之后的18个月里降息200个基点，到12月24日是美联储利率预计为2.75%。按这个预计2024年年底新西兰的OCR在3-3.25%左右，银行一年期贷款利息在5%左右.
还是提供个预测数据做个参考吧，掂量一下自己口袋的银子能不能支撑到2024年底？2024年以后房子出租的收入能不能COVER一年的贷款利息？多学习点宏观经济知识，闭门造车只能自己越来越迷茫

作者: V7 时间: 2023-1-23 11:48:14

今年能撑住的人不多了，毕竟新西兰是2重枷锁。一个是贷款一个是税务。
如果不能加杠杆，不能抵税，似乎商业房产更加简单。

作者: 珍珠小太阳 时间: 2023-1-23 12:45:08

楼主是懂的人

作者: Regards 时间: 2023-1-23 13:10:44

V7 发表于 2023-1-23 12:48
今年能撑住的人不多了，毕竟新西兰是2重枷锁。一个是贷款一个是税务。
如果不能加杠杆，不能抵税，似乎商业 ...

长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚至不合法。虽说工党总是引用英国先例，但是真实情况是英国并没有完全不允许投资房贷款利息抵税，只是方式改了一下，从边际税率改成了固定税率抵税。工党的这种自顾自说的胡说八道，业内人士都知道，看破不说破而已。这种胡来的恶果也会非常严重，害死不少无辜单纯的投资者，加重租户负担，不过对于实力雄厚，头脑清醒点投资人反而是机会。

长期投资应该还是按照至少一定程度可以抵税来做投资决策。利息应该也是按照长期利率，不管当前利息多少，一律按照6%左右来判断收益，压力测试8%到10%。

按照这些标准进行投资，这两年应该没什么问题的。

作者: 好梦成真 时间: 2023-1-23 13:19:06

Regards 发表于 2023-1-23 14:10
长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚 ...

你很有经验，这个指点很及时，请教一下，这个6%是不是就是租客应付的一年的租金除房贷金额？多谢！

作者: tv1 时间: 2023-1-23 13:21:19

新西兰已经够仁慈了。澳大利亚出租房直接2% land tax , 每年。不管你自住，出租。只要每年不在澳大利亚200天，就收2% 。这样出租房就是4% 每年。
现在新西兰收的是极低的。你买那么多房子，本身就是有钱人，不耗你的羊毛。
日子没法过，穷人太多，福利要发。

本次这么弄，就是把垃圾散户房东扫出市场。让实力买家做房东

作者: tv1 时间: 2023-1-23 13:25:22

专业大房东，各种设施，安全都能做到位。抠抠索索小房东，不交税，房子破破烂烂不维护
恨不得一分钱不花，房客准时交租。坐等升值，散户房东就是垃圾，肯定要被清除市场。

补充内容 (2023-1-23 14:26):
各种安全，防火，税收。大房东都能合法去做，小房东，各项收支抠抠索索。留在市场隐患多

作者: V7 时间: 2023-1-23 13:26:39

Regards 发表于 2023-1-23 14:10
长期来讲，完全不能抵税不太可能一直执行下去。这个税法改动是非常奇葩的世界独一份，而且完全不合理，甚 ...

大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的。本地投资渠道十分有限，大部分人的一辈子的资产都在房产上，其实也是最后的养老底线了。下杀的就是杀这帮上班族，由于明线条例无法变现，等到可以卖的时候，就要交翻了翻的利息和收入税啦！不想交税就要卖了交明线税！看来伸头一刀缩头一刀。这还是18年买投资房的。
21年买投资房的，哈哈哈那可是高点+10年的明线+利息不抵税啊（真正勇敢者的游戏）。

作者: V7 时间: 2023-1-23 13:34:44

好梦成真发表于 2023-1-23 14:19
你很有经验，这个指点很及时，请教一下，这个6%是不是就是租客应付的一年的租金除房贷金额？多谢！ ...

他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的利息。

基本上这个做不到。

作者: 无色咖啡 时间: 2023-1-23 13:41:09

V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800.. 不太可能吧。

作者: angelee123 时间: 2023-1-23 13:47:12

无色咖啡发表于 2023-1-23 14:41
拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800. ...

stress test 8-10% including all his income, not just rent, he means 6% return on rent only

作者: 好梦成真 时间: 2023-1-23 13:47:22

V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

谢谢你的回复！8%可能做不到，假设1M 的贷款周租要到1538，6%能做得到。希望我这次理解对了。谢谢你。

作者: Regards 时间: 2023-1-23 17:30:34

V7 发表于 2023-1-23 14:34
他不是这个意思，他的意思是你的租金扣去交税扣去维护扣去保险能不能扛住6%的利息，压力测试做到8%-10%的 ...

你说的差不多…

如果看现在这个时间点，主要的几个城市几乎没有可以房租扣掉地税保险和税以后可以负担6%利率的。所以现在绝对不是开始一个新投资的合适时机。

但是，我说的是长期，长期按平均比如说6%做计划。这里有一个重要的假设，就是房租的增长和房屋的增值都是能跟上通胀的。这个假设长期看是合理的，但是目前一两年的短期不一定。

实际上如果你买房的时候房租能基本打平长期利息是最理想的，可能还是损失一些地税保险这些费用，但是几年以后房租随通胀上涨，慢慢就全部打平，开始有余钱还本金，进入良性循环。加上房屋价值也至少随通胀上涨，如果购入多套房产，就会有机会明线到期以后卖掉一套兑现增值部分加速还款。做计划最少十年，甚至20年往上。

既然是长期利息6%，就有些年高于6%，有些低于6%。这就是为什么要压力测试8%-10%。看你其它收入有没有能力支持你度过像现在这样的困难时段。这也是为什么最好开始投资在降息通道，这样等下次升息通道开始，你已经有一定积累了。

现在算不过帐，就等等，要么房租涨上去，要么房价降下来。如果成本继续提高，房价大幅长期下跌的可能就越来越小，房租上涨压力会增大。虽说决定价格的是供求不是成本，但是这个供求不是静态的。随着工资和成本双双上涨，供求曲线是会向上平移的。

短期还是比较悲观，长期的机会是留给头脑清醒又有准备的人的。

作者: Regards 时间: 2023-1-23 17:37:37

V7 发表于 2023-1-23 14:26
大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的。本地投资渠道十分有限，大部分人的一辈子的资产都在房产上，其实 ...

你说得很对，大部分的新西兰投资者都是无辜且单纯的，所以真正能赚到钱的是少数。

作者: Regards 时间: 2023-1-23 17:42:35

无色咖啡发表于 2023-1-23 14:41
拿至少一套投资房必须要达到9%-10%一年的回报率，比如100万的房子，一年租金9万左右才行，一周1700-1800. ...

现在不是时候，等机会来的时候要看得见。

压力测试指的是你有手段应付这个范围的利息波动，比如其它收入，可变现资产，家人支持，等等。房租只要能长期支持平均利息就可以了。

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-23 18:36:51

各位大佬左算右算，都是属于事后分析。房价和利率是绝对的负相关，利率什么时候涨什么时候跌，才是预判房市涨跌的核心。最新世界央行会有什么动作？新西兰央行二月份的加息幅度博弈已经开始的如何？这才是立于房市潮头的秘密。一句话，入群吧，了解宏观经济形势的变化

作者: 无色咖啡 时间: 2023-1-23 20:25:27

Regards 发表于 2023-1-23 18:42
现在不是时候，等机会来的时候要看得见。

压力测试指的是你有手段应付这个范围的利息波动，比如其它收入 ...

现在利息不抵税，要完全靠房租抵押贷款是不可能做到的。
100%贷款买100万的房子，最多租700-800. 但是，算刚刚的利息6.84%一年和39%的税，要租到差不多10万一年，也就是每周2000左右才能cover贷款利息很多交的税。新房利息可以抵税会好一点。
所以，要不就是等利息下降，要不就是等房价下降到一个平衡点。

作者: Lease 时间: 2023-1-23 20:56:51

金庸大师发表于 2023-1-23 19:36
各位大佬左算右算，都是属于事后分析。房价和利率是绝对的负相关，利率什么时候涨什么时候跌，才是预判房市 ...

听我一句劝吧，别宏观了.

你宏观研究的再牛逼能比美联储那帮人更厉害吗？你如果诚实的话，应该承认不会比他们更厉害. 但就他们那帮人，也经常制定些垃圾的政策.

实惠一点，搞点微观-在目前的环境下，好好跑跑市场，找出一，两个undervalued property进货守个一，两年后，说不定就让你大赚一笔.

宏观的东西，除了吹牛没屁用.

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2023-1-23 21:21:22

Lease 发表于 2023-1-23 21:56
听我一句劝吧，别宏观了.

你宏观研究的再牛逼能比美联储那帮人更厉害吗？你如果诚实的话，应该承认不 ...

此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？

作者: Lease 时间: 2023-1-23 21:25:57

我真不是孙红雷发表于 2023-1-23 22:21
此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？ ...

不用太精准（因为没人能精准），只要认定NZ Property 未来依然会雄起就行.

作者: Regards 时间: 2023-1-23 21:39:31

我真不是孙红雷发表于 2023-1-23 22:21
此言差矣。。。宏观是方向。。。微观是行动。。。没了方向怎么行动？猜大小啊？ ...

其实不用猜，房地产市场掉头很慢，惯性又很大，等利息下降通道已经形成，市场已经启动，租售比开始进入合理区间，确认了市场信号，这时候出手也一点不迟。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2023-1-23 21:59:18

Lease 发表于 2023-1-23 22:25
不用太精准（因为没人能精准），只要认定NZ Property 未来依然会雄起就行.

你说的这是信仰。。。哈哈。。。问题信仰是信仰。。。人民内部也有王明博古。。。党里还有派呢。。。

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-23 22:20:31

Lease 发表于 2023-1-23 21:56
听我一句劝吧，别宏观了.

你宏观研究的再牛逼能比美联储那帮人更厉害吗？你如果诚实的话，应该承认不 ...

论坛大佬，房产投资能指导我的人应该不会太多。上一个周期我的房产增值的幅度不比阿海差，而且我2021年还成功出货了两套投资物业。只是现在有点闲，等待机会而已，到处瞎逼逼。同时还可以找到有共同爱好的人一起聊聊未来的布局，这不一聊，就聊出了近期是债券的最佳投资机会

补充内容 (2023-1-23 23:25):
选垃圾债还是投资级债还是国债，目前还在思考中

作者: tv1 时间: 2023-1-23 22:41:20

什么都不用看，就看银行利息，他停止增长，房价就立马稳住了。他如果开始减利息，你赶快进货。入市。
当利息降到最低。 3% 左右，赶快出货，你没法踩到最低点。这个区间买房子都会赚。
现在房事不好最主要原因，利息太高，你长期持有，你的利息搭进去一大把，持有成本过高，就是交点增值税，问题也不大。横竖挣钱。如果错过出货点。跌幅很大，也不划算。

补充内容 (2023-1-23 23:43):
如果你按照这几个时间点，踩准，一般都不会赔钱。去年卖出去的房价很多比今年高50 万。所以这个进出要踩准

作者: '豪. 时间: 2023-1-23 23:07:52

能全款买房的, 在什么时候都是划算

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-24 08:01:05

tv1 发表于 2023-1-23 23:41
什么都不用看，就看银行利息，他停止增长，房价就立马稳住了。他如果开始减利息，你赶快进货。入市。 ...

从历史的统计数据来看，开始降息并不意味着房价就会停止下跌，其中的原因慢慢品，有兴趣可以将07-12年利息曲线和房价曲线进行相关性分析，去寻找其规律

补充内容 (2023-1-24 09:09):
做投资不是拍脑门的事情，是需要大量的数据分析和知识积累的

补充内容 (2023-1-24 09:10):
历史的规律也并不意味着现在就一定发生，但是可以给自己的投资提个醒

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-24 08:06:01

'豪. 发表于 2023-1-24 00:07
能全款买房的, 在什么时候都是划算

房地产是趋势性很确定的投资标的，不加杠杆进行投资那增值太不划算了。杠杆是个双刃剑，退场时机的把握非常重要。最近发生的币圈危机，瑞信危机，英国养老金危机等其根本原因就是资产贬值时加杠杆的很容易爆雷

作者: rzrljb 时间: 2023-1-24 08:27:16

金庸大师发表于 2023-1-24 09:01
从历史的统计数据来看，开始降息并不意味着房价就会停止下跌，其中的原因慢慢品，有兴趣可以将07-12年利 ...

减息=衰退，减息期间很难买，工作都不稳定，你看中国现在连续减息，房地产也没有起色。而且减息买入赚钱这种模式也是参考历史，历史不会简单重复，未来能不能拉起来不一定，就算拉起来了跟08年那波起来的原因肯定也不一样了，当然还是很多人会信仰一定能起来。不过新西兰的房地产就是国运，必须国家得高速发展才有可能房地产继续涨，如果国家沉沦了，就参考英国，意大利这种，08年后gdp10几年原地踏步甚至退步的老牌资本主义国家，房地产肯定没戏

作者: anzbank 时间: 2023-1-24 08:46:40

rzrljb 发表于 2023-1-24 09:27
减息=衰退，减息期间很难买，工作都不稳定，你看中国现在连续减息，房地产也没有起色。而且减息买入赚钱 ...

想想意大利原地踏步十几年的GDP仍然顶非洲60国之和

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-24 08:46:58

rzrljb 发表于 2023-1-24 09:27
减息=衰退，减息期间很难买，工作都不稳定，你看中国现在连续减息，房地产也没有起色。而且减息买入赚钱 ...

有思想的思考

补充内容 (2023-1-24 11:19):
而且还有逻辑关系

作者: subrina02 时间: 2023-1-24 10:08:03

rzrljb 发表于 2023-1-24 09:27
减息=衰退，减息期间很难买，工作都不稳定，你看中国现在连续减息，房地产也没有起色。而且减息买入赚钱 ...

分析的透彻+1
对于纽村住宅房地产市场来说
减息什么时候发生，
不是引导方向的重点
民众心理预期和政策方向才是
个人认为纽村房市40年
高歌猛进的暴利黄金时代已过去
未来已然是稳扎稳打白银时代

作者: rzrljb 时间: 2023-1-24 10:57:43

subrina02 发表于 2023-1-24 11:08
分析的透彻+1
对于纽村住宅房地产市场来说
减息什么时候发生，

是的，我觉得黄金时代已经过去了，事实上上一个20年，纽村并没有参与到全球经济高增长行业的任何一个环节中，仍然能取得如此好的成绩，已经是有点透支了。过去20年全球高增长行业说白了就是高科技，凡是参与到这些行业任何一个环节中的国家，都取得了很好的发展，韩国的三星，台湾有芯片，北欧有光刻机，美国中国的it巨头们，这些都是挣第一手钱的，然后是那些玩金融的，赚第二手钱，再是打工的赚第三手钱，例如印度，东南亚，最后是这些赚钱的消费的目的地赚第四手钱。有很多老牌资本主义国家没参与进来的，都在退步或者原地踏步。新西兰本质就是第四手了，但是还是赚了很多，因为盘子小，并且紧抱赚第一手钱的国家，让他们消费，代价就是透支国家竞争力。现在的新西兰和10年前的新西兰和不能比，所有指标都在变差，吸引力降低很多，并且新西兰并没有能力进步。其他国家都在努力的参与高增长行业，赚三手钱的也在努力发展，想升级去赚一手，二手钱，而新西兰可以说未来下一个周期里也不太可能能参与到高增长行业里。赚四手钱，本质上就是吃人家吃剩的，不可能发大财，增长率肯定低，而过去透支国力带来的高增长不可能持续。如果能维持1%-2%增长也算是白银时代了，但是终究还是下坡路。

补充内容 (2023-1-24 11:59):
没参与进来的基本都是赚四手钱，基本都是原地踏步，法国英国意大利，只要你想不出来有啥大科技公司的国家都没啥大的增长

补充内容 (2023-1-24 12:03):
资源型国家也是四手钱，出卖资源的话等于透支，透支可以带来高的增长

作者: 金庸大师 时间: 2023-1-24 11:52:23

不轻易下这样的结论。中国重启市场开放，大大增加了通胀降到4%以下的难度，新的周期资本游戏的玩法肯定会有变化的

作者: zhong5487 时间: 2023-1-24 14:50:33

看来大家都是基本看空未来5-10年房市啊，至少未来2-3年是死的透透的了

作者: Regards 时间: 2023-1-24 15:10:52

zhong5487 发表于 2023-1-24 15:50
看来大家都是基本看空未来5-10年房市啊，至少未来2-3年是死的透透的了

不会那么长时间吧，3 年以后该复苏了。但是LVR加上DTI会限制中位房价，普通人投资难度越来越大，暴涨比较难，短线炒房机会少。

作者: xuloli 时间: 2023-1-24 16:05:34

其实很多人赚钱也不知道自己怎么赚的，亏钱也是，随别人去吧，看好房市的自然会找机会买，不看好的不买，看看过几年谁过的好那会才有结论

作者: 无色咖啡 时间: 2023-1-24 16:15:07

zhong5487 发表于 2023-1-24 15:50
看来大家都是基本看空未来5-10年房市啊，至少未来2-3年是死的透透的了

反正感觉现在买房的基本都是自住，刚需，或者换房子的人。
身边的原来打算买投资房的人都销声匿迹了，包括我自己。先躺平看看利息能到多少再说。

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